Investerarfysikern
Likes
734
Antal inlägg
1306
Följare
138
Medaljer
0
Om användaren
Jag är doktorand i fysik och intresserad av investeringar och nationalekonomi. På denna blogg skriver jag om kvantitativa aktieinvesteringar, aktier, forskning inom finans och om nationalekonomiska problem.

RSS

RSS feed

Blogg

Bostadspriser - prismodell och framtida scenarion

Att beräkna avkastningen på en bostadsinvestering är något som känns ganska trivialt men ändå kan vara ganska svårt att beräkna då det inkluderar många uppskattningar. Min allmänna uppfattning är att nästan alla som investerar i sin bostad inte har någon genomtänkt kalkyl på olika utfall av vad avkastningen kan komma att bli. Efter av att sätta mig in i djupet i hur man ska beräkna en bostadsinvestering tycker jag att det finns en bra och enkel modell som beskriver avkastningen för en bostad. Tänkte i detta inlägg gå igenom denna modell och framtida scenarion utifrån den.

 

Prisutvecklingen är helt enkelt styrd av direktavkastningen/hyresavkastningen och utvecklingen av hyran. Bostadspriserna har lite mer än dubblats de senaste 10 åren, reglerade hyror ökat ca 30 % samma period (ca 2,5 % per år) medan hyran i nybyggnationer har ökat 40 % (från 1250 kr kvm till 1750 kr kvm för 2:a). I och med presumtionshyrorna reflekterar hyror i nyproduktion ganska bra marknadshyror (här i Uppsala ligger hyrorna på nyproduktion och andrahandshyrorna på bostadsrätter i samma nivå). På grund av det använder jag hyran i nyproduktion som måttstock.

 

Direktavkastningen på bostaden är den hyra man kan få ut av bostaden. I flera av mina beräkningar av direktavkastning på en bostad har jag hamnat på en direktavkastning på 3 %. Denna nivå har minskat de senaste tio åren på grund av avskaffad fastighetsskatt och lägre räntor. Då också hyran ökat kommer det ge en multiplikator effekt. En minskning av direktavkastning från 4,5 % till 3 % ger en 50 % ökning av priset vid konstant hyra (100/0,03 = 150/0,045). Men om en ökad hyra på 40 % ska tas ut blir det multiplicerat med denna ökning för att få ut den nya hyran (140/0,03 = 1,4*150/0,045 = 210/0,045).

 

Om vi summerar:

- Hyreshöjning 40 %

- Minskad direktavkastning 50 %

Totalt prisökning 110 % (likt den faktiska utvecklingen i bostadspriser)

 

En klart enkel modell som förklarar prisutvecklingen i bostadspriser senaste tio åren. Den är klart lik den enkla modell som man kan använda för att förklara utvecklingen i aktiepriser, vilket helt enkelt är direktavkastning plus vinsttillväxt.

 

Utifrån denna modell har jag beräknat några framtida scenarion:

 

Positivt scenario:

- Hyrorna ökar med 4 % per år pga bostadsbrist och avregleringar. Resulterar i 50 % värdeökning (hyresökning) på tio år.

- Låga bolåneräntor på 2 % per år kommande tio år. Direktavkastning minskar från 3 % till 2 %. 50 % värdeökning.

Totalt 125 % värdeökning eller 8,5 % per år

 

Neutralt scenario:

- Hyrorna ökar med 3 % per år. 35 % värdeökning.

- Direktavkastning är densamma, 3 %. 0 % värdeökning.

Totalt 35 % värdeökning eller 3 % per år.

 

Negativt scenario:

- Hyrorna ökar med 2 % per år på grund av lågkonjunktur och överproduktion. 20 % värdeökning.

- Direktavkastning ökar från 3 % till 5 %. -40 % värdeminskning

Totalt -28 % värdeminskning eller - 3 % per år

 

Så i det positiva scenariot mer än dubblas bostadspriserna kommande tio år, medan i det negativa minskar de med -28 % kommande tio år. Som med investeringar i allmänhet handlar det om sannolikheter om vad eventuella scenarior blir. Om vi antar att alla tre scenarior ovan har samma sannolikhet blir den förväntade avkastningen 35 %, i likhet med det neutrala scenariot. 

 

Om man köper en bostad med 80 % belåning blir avkastningen totalt 75 % på eget kapital, eller 5,7 % per år. Men skillnaden är enorm, i det positiva utfallet blir avkastningen 625 % på eget kapital eller 20 % per år, i det negativa - 140 % eller -9,1 % per år. Vi antar också i detta räkneexempel att de 3 % i direktavkastning som bostaden ger i jämförelse med en hyresrätt precis täcker lån efter ränteavdrag och slitage (t.ex. 80 % belåning med 3,5 % ränta innan ränteavdrag och 1 % slitage = 0,8*0,7*3,5 % + 1 % = 3 %).

 

Vi ser tydligt från ovanstående kalkyl att det har ju varit en extremt bra affär att köpa bostad senaste tio åren, men att det kan bli en något sämre framöver. Utifrån de olika scenariona ovan kan utfallet bli mellan - 9 % till + 20 % per år kommande tio år. Det är som en kommenterade på mitt tidigare inlägg om fastighetsinvesteringar; det är mycket beroende på framtida ränteläget om vad som blir utfallet och det är i ett kaotiskt läge på marknaden man kan göra de bästa fynden (till skillnad från dagens). 

 

EDIT: Samma observanta läsare som kommenterade på tidigare inlägg var också observant att notera att det är förändring i direktavkastning gånger förändring av hyra som omvärderar bostadspriset, inte adderat som var i första upplagan av detta inlägg (alltså 40 % * 50 % inte 40 % + 50 %). Inlägget är nu justerat för det.

Taggar (blogg): 
Anonymous's picture
Anonymous (ej registrerad)

Hej igen, det var jag som kommenterade ett tidigare fastighetsinlägg, kommentaren du länkar ovan. Jag vill bara notera att hävstången är högre än ovan, jag visar genom exempel. Hyra för 10 år sedan 100, direktavkastning 5% = fastighetsvägde 2000. Höjs hyran med 40% och direktavkastningskravet minskar till 3% ökar ökar värdet till 140/0,03= 4667 eller total 133% boeträknat ev positivt kassaflöde. Skulle fastigheten förvärvas för 2000 till en 1/4 EK skulle avkastningen på eget kapital vara 533% på 10 år. Vilket i praktiken skulle kunna vara betydligt mer om du investerat i fastigheter och då värderat upp dina fastigheter successivt och avskaffat fler genom det nya förbättrade andelen EK.  Ex när fastighetsvärdet ökat till 2500 kunde ytterligare en för 500 avskaffas genom att upplåning av den första fastigheten samt eventuella positiva kassaflöden (vilket är troligt då ägare kan skjuta underhåll långt och bara laga sånt som är trasigt om så är förvaltnjngsstrategin).  Det är på detta sätt som många fastighetsbolag gjort sedan 2005 då man enligt IFRS får värdera till verkligt värde. Det jag egentligen vill komma till är att ner sidan är värre än många tror, jag tar ett exempel. Fastighetsbolag x har en soliditet på 30 med ett genomsnittligt avkastningskrav på 5%. Totalt fastighetsvärde 30 miljarder. Räntan går upp 2% och således också kravet (kravet går antagligen upp ännu mer i förberedelser på ytterligare höjningar och ett mer psykologiskt pressat läge). Fastighetsvärdet minskar till 21,4 miljarder och soliditeten till 1,9%. Detta bolag är i princip i konken... gällande privata bostäder blir det antagligen inte lika dramatiskt då banken antagligen inte kräver in sina pengar o man förhoppningsvis får bo kvar i ett hus med högre belåning än vad det är värt, men man sitter ju inte i någon rolig sits om banken vill driva in sina fordringar. 1992 upprepar sig igen och folk får sälja sina hus med förlust.. I städer som Stockholm, Uppsala mm är detta ännu mer känsligt då priserna är så höga att värde förlusten skulle kunna förfölja en resten av livet enligt ditt resonemang med direktavkastningskrav runt 3%... fastighetspris på 10 MKR belånat till 85% egen insats 1,5mkr. Räntan ökar 2% kravet lika så- nytt fastighetsvärde 6 mkr, tvingas sälja bostaden och du står kvar med en skuld på 2,5 MKR. Lite bättre klarar sig mindre attraktiva orter pga högre direktavkastningskrav. Känns dock osannolikt att ett scenario med tvångsförsäljning blir aktuellt. Men... 1992 förvärvade Erik Selin (ägare och grundare av Balder) en kursad bostadsrättsförening, det var där allt startade. Föreningens medlemmar blev av med sina lägenheter många stod i skuld till banken och fick nu när fastighetspriserna var exceptionellt låga tvingas bo i hyresrätt.. Slutord, var försiktig med belåningen. 

Investerarfysikern's picture
734
1306
138
0
Investerarfysikern

Tack återigen för en riktigt bra kommentar! Missade att det är förändring i hyra gånger förändring i direktavkastning, inte adderat. Blir klart en större förändring då.

Också bra kommentar om stora fastighetsvärden kommer göra att det smärtar mycket med ett bostadsprisfall. Om fastigheter omvärderas från ett krav på direktavkastning på 3 % till 5 % blir det smärtsamt för de med dyra boenden. Det är ju också extremt svårt att bli av med en bolåneskuld i Sverige, i jämförelse med många andra länder, vilket gör att man får leva med skulden hela livet om man blev tvungen att tvångssälja. Man blir lite mörkrädd också för fastighetsbolgen om vinden kommer vända i och med dubbelsmäll på grund av högre krav på direktavkastning och minskat utrymme att förvärva fastigheter.

Aktiepappa's picture
51
79
9
0
Aktiepappa

Jätteintressant inlägg Fysikern! Jag undrar lite över siffrorna på hyreshöjningarna på de reglerade hyreshöjningarna. De måste vara hämtade från extremt gynnsamma förhandlingar för kollar man Hyresgästföreningens statistik så har de höjts med en bit under 1 % per år de senaste åren. Jag kan knappt minnas när vi senast hade en höjning på 2,5 % senast. För de två senaste åren blev resultatet av de strandade hyrorna i Göteborg 0,7-1 % vilket ju ger 0,35-0,5% per år för 2016 och 2016.

Det som man får säga är positivt med hresreglingarna är i alla fall att de skapar trygga inkomster. Man riskerar inte att stå med tomma lägenheter. Inte i lite större städer i alla fall.

https://www.hemhyra.se/nyheter/fortsatt-laga-hyreshojningar-2017-2/

 

Anonymous's picture
Investormannen (ej registrerad)

Jag tycker många är alldeles för snabba med att dels anta att räntorna kommer att gå upp till någon slags normal nivå om ca 4-5% framöver, dels att räntornas förändring kommer att slå igenom direkt på direktavkastningskraven. För en fastighetsägare (som t.ex. ett börsnoterat fastighetsbolag) så slår högre räntor dels på det löpande förvaltningsresultatet, dels kan det påverka värdet på fastigheterna genom att direktavkastningskravet också stiger mer än vad t.ex. stigande hyror kan kompensera för.

För det första så har räntorna fallit under ca 30 år i hela världen. Det är många som pekat på Paul Volcker och centralbankerna, och naturligtvis har de spelat en roll, men som de senaste åren har visat är krafterna som lett till lägre inflation och räntor mycket kraftigare än vad centralbankerna kunnat råda över. Min bedömning är att den lägre inflationen, de lägre räntorna, de högre värderingarna och den lägre förväntade framtida avkastningen på de flesta investeringar är alla ett resultat av att ekonomin och samhället förändrats. Kalla det informationssamhället, digitala omvandlingen, kunskaps- och tjänstesamhället, globalisering eller vad du vill. Slutsatsen jag dragit är att de nya "normala" ränte- och inflationsnivåerna är mycket lägre än de varit historiskt. Kanske är ett normalt spann för 10-årsräntan -0,5% till 2,5% beroende på konjunktur? D.v.s. minusräntorna kommer inte att vara för evigt, men det betyder inte att vi ska tillbaka till gamla nivåer.

För det andra så är sambandet mellan räntor och direktavkastningen inte så direkt som man kan tro. Idag är gapet mellan t.ex. femårsräntan och absolut bästa CBD-läge i Stockholm för en kommersiell fastighet ett par procent. För ca 10 år sen fanns inget gap alls. Detta beror naturligtvis på att marknaden inte räknar med att minusräntan kommer att vara för evigt, varför man inte har följt med ner de sista procenten. Att då räkna med att direktavkastningen ska justeras upp med samma antal procentenheter som räntan sen stiger är ett högst tveksamt antagande. Jag tror snarare att direktavkastningskraven kan fortsätta att falla något närmaste åren, när fler inser att den gamla ekonomin inte kommer tillbaka och pensionsbolagen måste ha avkastning på sina pengar. 

För det tredje har de flesta professionella fastighetsägare säkrat upp en stor del av sina ränteutgifter närmaste åren, varför effekten på rörelseresultatet kommer att bli ganska begränsat om det blir en tillfällig räntetopp, t.ex. beroende på geopolitisk oro. 

För bostadsmarknaden ser naturligtvis kalkylerna lite annorlunda ut, men jag tror många överskattar även där hur mycket räntor de flesta hushåll tål, liksom hur mycket de prioriterar sitt boende. En sättning på 10-20% vore bara sunt mtp hur mycket priserna har gått upp, men var inte så säkra på att det ens blir så mycket. De höga fastighetspriserna är sannolikt här för att stanna. Risken att vi får en krasch pga för hög produktion är också väldigt liten, mtp den försiktighet entreprenörer har när det gäller att dra igång projekt jämfört med tidigare uppgångsperioder. De flesta sätter inte spaden i marken innan de sålt ett stort antal lägenheter - samma sak gäller kommersiella projekt. Bankerna ger heller inte lån till vem som helst till skillnad från den bild som ofta ges i media om en pågående 'kreditfest'. Marknaden har i detta fall lärt sig av tidigare misstag, och skulle det börja gå ned kan vi räkna med att massor av projekt läggs i malpåse. 

Mvh Mattias

Investerarfysikern's picture
734
1306
138
0
Investerarfysikern

@Aktiepappa Datan är tagen från SCB:s data. Så det är en sammanställning från alla hyresvärdar. Därför tog jag också hyran i nyproduktion, då den lättare följer marknadshyran. Här i Uppsala har bl.a. hyran i nya 2:or ökat från ca 6000 kr till 9000 kr senaste tio åren, medan gamla lägenheter har i många fall ökat från 5000 kr till 6000 kr. 

@Investormannen Delar också din analys om att vi inte kommer se mycket högre räntor framöver. Som jag skrev i inlägget antog jag en sannolikhet på 33 % för låga räntor och lägre direktavkastning, 33 % för samma direktavkastning och 33 % för högre räntor och högre diretkavkastning. Det är ändå 2/3-delar för att den låga räntan ska bestå. Värt att notera är att det finns också många nivåer av ränteläge kommande tio åren, fortsatt låga räntor som nu, statsräntor på 2-3 % vilket innebär bolåneränta på 3-5 % eller statsränta på 4-5 % (bolåneränta 6-7 %). Jag håller med om att vi snarare bör se räntor i trakten av 0-3 % framöver, varpå dagens direktavkastningskrav kan ses som rimliga. Men finns alltid risk för högre räntor och något som självklart bör tas i beaktning i en investering. På samma sätt som man alltid måste tänka på att en investering på börsen kan gå ner med -50 %. Vi får se om det spelar ut eller inte. 

Aktiepappa's picture
51
79
9
0
Aktiepappa

Okej. Det såg galet högt ut men SCB brukar ha koll ;). Tack för ett riktigt intressant inlägg och bra diskussion!

 

Kommentera som anonym eller registrera dig/logga in
CAPTCHA
This question is for testing whether or not you are a human visitor and to prevent automated spam submissions.

Blog Archive

Blog Archive
2017 (111)
Nov (8)

Taggar