Investerarfysikern
Likes
734
Antal inlägg
1322
Följare
138
Medaljer
0
Om användaren
Jag är doktorand i fysik och intresserad av investeringar och nationalekonomi. På denna blogg skriver jag om kvantitativa aktieinvesteringar, aktier, forskning inom finans och om nationalekonomiska problem.

RSS

RSS feed

Blogg

Nyproduktion och bostadspriser

Det händer en del på bostadsmarknaden för tillfället och det är intressant att se hypotetiskt var vi kan vara om några år. Vi har för tillfället höga byggtakter och många kommuner passar på att planlägga mycket mark för nybyggnation. Bostadspriserna justeras dels av utbud genom nybyggande, av räntor och av regleringar kring hur mycket man kan låna. Regleringarna kring hur mycket vi kan låna har vi sett stramas åt ganska mycket på sista tiden medan räntorna är på lägsta nivåer och kan dröja innan de går upp. I och med det stora byggandet kan det vara intressant att se hur kostnaden för att bygga kan spela in.

 

ett tidigare inlägg gick jag igenom kostnaden för att bygga i dagsläget. Det är drygt 20 000 - 30 000 kr per kvm i byggkostnad och 5 000 - 10 000 kr per kvm i markkostnad i ytterkanten av större städer och i mindre städer. I mer centrala delar är dessa högre och i jämförelse så säljs byggrätter i Stockholms innerstad för 50 000 kr per kvm i dagsläget. Om vi utgår från bostäder i ytterkanten av städerna blir totalkostnaden runt 30 000 - 40 000 kr per kvadratmeter. Förutsatt en viss belåning på ca 10 000 kr per kvm som är normalt i flera bostadsrättsföreningar slutar det i ett pris på runt 20 000 - 30 000 kr per kvm.

 

Det är något under den ungefärliga prisnivå många städer låg på under åren 2007-2012. I Malmö, Göteborg, Uppsala och i Stockholms förortskommuner låg priset på 15 000 - 25 000 kr per kvm. Även om byggandet var lägre då skedde det fortfarande ett byggande och byggbolagen kunde sälja sina bostäder med okej marginaler till ett pris på ca 25 000 kr per kvm. I och med de ökande bostadspriserna har priserna för nybyggda bostäder ökat till 40 000 - 50 000 kr per kvm på flera av dessa platser, vilket lett till höga marginaler för byggbolagen trots högre byggkostnader. Man kan helt klart förstå byggbolagens incitament att bygga.

 

Som många säger är det bostadsbrist och billiga lån som lett till dels denna uppgång i bostadspriser, men också lett till den stora byggboom. I mellanstora städer som Jönköping, Linköping, Norrköping, Umeå och Luleå har priset på lägenheter tredubblats senaste tio åren och där är nu priserna per kvm i nivå eller över nybyggnadspriser i snitt. Också Stockholms ytterförorter som Haninge, Huddinge, Upplands-Bro, Upplands Väsby och Sigtuna har sett liknande ökning.

 

Det skulle ju vara motiverbart för byggbolagen att bygga så länge bostadspriserna befinner sig över kostnaden för nybyggnation. Också Boverket har gått igenom det i en marknadsrapport där de kom fram till liknande argument; bostäder kommer att byggas så länge priset är över kostnaden för nyproduktion. De kom fram till en byggkostnad på runt 30 000 kr per kvm i Stockholmsområdet (ej inkluderat markkostnader), något över de 20 000 kr per kvm ALM Equitys VD Joakim Alm nämnde i en presentation.

 

Det är intressant att inflika att se priserna utifrån byggnadskostnader är något annorlunda än den vanliga synen på bostadspriser utifrån räntor och möjlighet till belåningsutrymme. Visst har bostadspriserna ökat till stor del av att det blivit billigare att låna. Men under denna uppgång, ungefär från mitten av 90-talet tills för några år sedan, var bostadspriserna lägre än kostnaden att bygga nytt. Nu när vi istället fått priser över detta innebär det att man med låga räntor och möjlighet till belåning snarare kan utöka sin levnadsyta. Det innebär att kvadratmeterpriset inte behöver gå upp i ytterkanten av städerna, även om personer konsumerar mer boende givet fritt byggande. Alternativt att centralare lägen får högre priser.

 

Därmed kan nybyggnation fungera som en dämpande faktor på bostadsmarknaden och något att koppla priserna till. Sen kan det givetvis bli så att det blir ett överutbud som på 90-talet och priserna långt understiger priset för nyproduktion. Här i Uppsala har den stora nybyggnationen gjort att priserna dämpats och sedan början av 2015 då nyproduktionen tog fart på allvar har vi sett stillastående priser. Byggtakten har ökat sen dess och i flera nybyggnadsprojekt har de nyligen sänkt priserna med 10-25 %. Det kommer att bli intressant att se vad som sker nu i och med den nya oron på marknaden och hur många av nybyggnadsprojekten som kommer att byggas framöver, vissa bolag börjar redan ställa in sina nybyggen. 

Taggar (blogg): 
Anonymous's picture
henrik helander (ej registrerad)

Tack för analysen, intressant.

/Henrik

Kommentera som anonym eller registrera dig/logga in
CAPTCHA
This question is for testing whether or not you are a human visitor and to prevent automated spam submissions.

Blog Archive

Blog Archive
2017 (118)
Dec (3)

Taggar