Investerarfysikern
Likes
734
Antal inlägg
1320
Följare
138
Medaljer
0
Om användaren
Jag är doktorand i fysik och intresserad av investeringar och nationalekonomi. På denna blogg skriver jag om kvantitativa aktieinvesteringar, aktier, forskning inom finans och om nationalekonomiska problem.

RSS

RSS feed
6 dagar

När är det läge att köpa bostad?

Jag tänkte lite öppet fråga bloggens läsare om vad ni tror om framtidens bostadspriser? Speciellt gäller det om när det kan vara lägligt att köpa en bostad. Vi ser nu att bostadspriserna faller och att det är rekordutbud på bostadsmarknaden i och med hög nyproduktion. Detta trots att vi är inne i högkonjunktur, mycket likt det som skedde i USA under åren 2006-2007 (se detta inlägg). Fallet i priser kan göra så att vi ser en drastisk minskning av nybyggandet, vilket i sin tur kan få in svensk ekonomi i lågkonjunktur.

 

Det skulle också komma lägligt med övriga konjunkturcykler. Kollar vi var ekonomin står är vi slutet av konjunkturcykeln och senaste konjunkturbarometern har sin högsta notering för denna cykel. Detta samtidigt som hushållen bedömer risken att bli arbetslös som den lägsta på 16 år. Också i USA har de lägsta arbetslösheten på 17 år och börserna står på topp. Det innebär att vi är nära slutet av denna cykel och i ett läge där allt ser bra ut, i likhet med läget 2007.

 

Trots detta har vi som sagt redan sett en avmattning av bostadsmarknaden och här i Uppsala säljs många lägenheter för priser motsvarande de som rådde under 2014. Det innebär priser på runt 10-20 % lägre än rekordpriserna senaste året. Skulle de falla ytterligare 20 % är vi tillbaka till 2012 års nivåer.

 

Det känns som att det kan finnas lägen framöver för att köpa och jag börjar själv bli intresserad av att köpa eget boende då det skulle kunna vara lägligt kommande år. Det kan dyka upp bra lägen framöver och på lång sikt kan en bostadsinvestering vara bra om man köper för rätt pris. Med den överreglerade hyresmarkanden finns det också en bra anledning till att äga sitt eget boende och ha möjlighet att välja hur och var man ska bo.

 

Så åter till frågan: När tror ni det kommer vara bäst att köpa en bostad? Är det läge nu när det är rekordutbud på marknaden? Eller är det bättre att vänta till under eller efter nästa lågkonjunktur?

 

Sen vad anser ni vara "rätt pris" för en bostadsrätt? Exempelvis, vad är motiverat att betala för en 2:a relativt centralt i Uppsala; 1 miljon (priset 2007), 1,5 miljoner (priset 2012) eller 2-2,5 miljoner (senaste årens pris)?

Taggar (blogg): 
2 december

Kan bostadspriserna falla trots högkonjunktur?

Det är intressant att se resonemanget från vissa ekonomer om bostadspriserna. Många påpekar att dessa inte kan falla markant då vi är i högkonjunktur för tillfället. De kan ha delvis rätt och kollar vi exempelvis USA var det fallet vid deras bostadsbubbla som brast. Bostadspriserna började falla under 2006-2007 då det rådde globala högkonjunktur. Men fallet var endast -6 % och det var när lågkonjunkturen började som fallet var mer markant på ytterligare -25 %.

 

Här är också intressant att koppla den produktionen av nya bostäder med toppen av bostadspriserna. Antalet produktionsstartade bostäder toppade i USA i januari 2006 och bostadspriserna började falla under andra halvan det året. Kollar vi här i Sverige har vi ju rekordhöga byggnadstakt första halvåret och takten nu i tredje kvartalet har minskat något sen dess enligt SCB:s senaste data.

 

 

Som flera nämner kanske det endast blir en utplaning eller mindre fall av bostadspriserna under rådande högkonjunktur, men att utsikterna ser värre ut om vi ser en lågkonjunktur eller ökande räntor.

 

Kollar vi var vi befinner oss i konjunkturcykeln har vi haft en längre högkonjunktur och vi börjar kanske närma oss konjunkturens slut. Det kan mycket väl fortsätta ett år till och vi får se vad som sker med oron på bostadsmarknaden i dagsläget fram tills dess. Det är ändå intressant vilket skifte som skett på bostadsmarknaden trots högkonjunktur. Vi får se hur det blir i kommande lågkonjunktur.

 

 

 

Trots oron är det fortsatt billigt att låna. Men givet att vi kanske ser en fortsatt bra konjunktur kan det bli så att priset på bostadsobligationer som visats nedan vänder upp. Dessa är både nära korrelerade med reporäntan och svenska statsobligationer och många förväntar sig minskade köp av obligationer och ökningar av räntan närmaste två åren. Dessa prissätts oftast på en global marknad och är inte så fullt berörda av svensk ekonomi. På samma sätt som lokal högkonjunktur borde ökat räntorna kan det bli att lokal lågkonjunktur inte kommer sänka räntorna om nu övriga världen går okej.

 

 

Som vissa nämner kan detta fall vara kortvarigt, alternativt vara en utplaning av bostadspriserna under resterande konjunktur. Det mer intressanta är vad som händer i nästa lågkonjunktur. Det kan också bli så att ett boprisfall kan utlösa en lågkonjunktur, vilket i sin tur späder på ett prisfall. Det ska bli intressant att se om det prisfall vi har nu fortsätter eller om det endast är en kortvarig dipp.

Taggar (blogg): 
29 november

Bostadsutgift vid nya amorteringskravet

Finansinspektionen har tänkt att införa ett nytt amorteringskrav och jag tyckte att det skulle vara en liten rolig övning att räkna på hur denna kommer att slå för de som inte har tillräckligt höga inkomster i boenden i Stockholm där bostadspriserna är som dyrast.

 

 

Vi ser att amorteringen slår hårt och att bostadsutgiften blir klart mycket dyrare än utan amortering. Nu var det i och för sig inte helt amorteringsfritt tidigare, men i många fall behövde man inte amortera kraftigt, speciellt var det vanligt att sluta amortera efter några år av uppgång i bostadspriserna.

 

Gränsen på 4,5 gånger årsinkomsten är det också få som kommer under i de olika boendena. Det blir dyrt i så fall om man inte har mycket mer än insatsen och det känns som att amorteringskravet kan ha en dämpande effekt. Många av de jag känner i Stockholm är inte så villiga att lägga över 20 000 - 30 000 kr i månaden på sitt boende om de har två inkomster eller 10 000 - 15 000 kr om de har en inkomst. Jämfört med amorteringsfritt boende blir skillnaden ganska markant i utgift, även om det är ett sparande.

 

Man kanske kan förstå att priserna sjunker nu i Stockholm i och med de nya amorteringskraven och med oron. Tur nog är de flesta inte drabbade av det nya amorteringskravet, utan många har varit med på uppgången och har bra säkerhet i bostaden. Sen är det också svårt att säga om prisfallet beror på amorteringskravet och eller om det beror på oro och ändrade förväntningar av framtida prisuppgångar. Oavsett är det intressant att se hur drastiskt bostadsutgiften ökat senaste åren om man ska köpa en ny bostad.

Taggar (blogg): 
28 november

Fallande bostadspriser

Senaste veckorna har jag fått ett nytt kvällsnöje och det är att kolla Hemnet och slutpriserna på Booli. Också sidorna Husmask och Pentes har varit intressanta att följa där man grafiskt kan få en representation av slutpriserna från Booli i realtid. Det vi ser nu verkar vara en drastisk förändring i sentimentet på marknaden, om nu det är en tillfällig förändring kvarstår att se, men om vi jämför med bara ett halvår-år sedan är skillnaden mycket annorlunda.

 

Mina hemmamarknader är Uppsala och Stockholm och är de jag har haft mest koll på, mycket i och med att jag själv kommer att behöva flytta om ca 1,5 år då jag blir klar som doktorand. Här i Uppsala har vi sett ett enormt byggande och jag gjorde en sammansällning där runt 1600 lägenheter i nyproduktion var till försäljning varav runt 60 % hade sålts. Nya projekt som projektstartas med inflytt 2019 verkar ha svårt att sälja från att tidigare ta slut snabbt. På flera platser har de sänkt nyproduktionspriserna med 15-25 % för att få dessa sålda vilket gör att de kan understiga priserna för äldre lägenheter. I och med den höga produktionen säljs nu lägenheter här i Uppsala för priser motsvarande årsskiftet 2014-2015, alltså på prisnivåerna som rådde för tre år sedan.

 

Också i Stockholms innerstad ser vi nu priser falla markant från vårens yra. Lägenheter motsvarande de som såldes på rekordnivåerna på 100 000 kr per kvadratmeter kan man nu se säljs för runt 80 000 kr per kvadratmeter. Jag har kollat ett antal bostadsannonser och det gäller både likvärdiga lägenheter i samma hus och ibland samma lägenhet. Såg en 1:a på söder som såldes i våras för 100 000 kr per kvm och nu senast för 80 000 kr per kvm, alltså en nedgång på 20 % och en förlust på ca 600 000 kr för den som ägde lägenheten under denna korta period. Ganska dyrt uppehälle för ett halvår.

 

Värre är det för flera större lägenheter och ibland också hus. Lägenheter som kostat runt 5-6 miljoner prissänks nu med runt 1 miljon och desto mer för större. Man ser också en större skillnad mellan objekten, i Stockholm innerstad säljs det bostäder för både över 100 000 kr per kvm och under 70 000 kr per kvm för normala lägenheter. Man kan tro att de som säljs för runt 70 000 kr per kvm är i mindre attraktiva områden, men kollar man säljhistoriken brukar det ha sålts för runt 90 000 kr per kvm bara för ett år sedan.

 

Vi får se om detta är inledningen till ytterligare fall på marknaden, men det är fortfarande förvånansvärt att se nedgångar på -20 % så snabbt på många håll. I Stockholm faller nu priserna med ca -5 % i årstakt och här i Uppsala med -10 %. Som jag skrivit om tidigare när det gäller börsen brukar förändringen i årstakt vara bra att gå på (absolut momentum) och vi har nu sett ett klart trendbrott. Jag har hört med kompisar på arbetsplatser i Stockholm om det diskuteras något om bostadspriserna och som det verkar finns det ännu inte någon utbredd oro även om det är mycket skriverier i tidningarna. Inga skjuter upp sina inköp eller ändrar sina flyttplaner. Om nu det nu skulle bli en vidare oro kan det mycket väl bli så att vi ser ytterligare fall, då många förväntar sig att senaste årets trend kan att fortsätta. Det ser vi inte minst i den stora förändringen i SEB:s boprisindikator.

 

Jag tror det kan vara vettigt att hålla koll på bostadsmarknaden nu framöver, eftersom det kan ha stor påverkan på börs och övriga ekonomin. Bostadsinvesteringar och nyproduktion har drivit en hel del av Sveriges tillväxt på senare tid och detta kan ju klart påverka. Vi får se nu om detta är en kortsiktig panik eller om detta är en början till en långtgående nedgång. 

Taggar (blogg): 
27 november

Bitcoin fortsätter upp, upp, upp

Bitcoinpriset når nya toppnivåer och nu senast i helgen gick priset över 9000 dollar. I skrivande stund befinner sig Bitcoin nära 9700 dollar och snart kan det gå igenom 10 000 dollar gränsen. Det innebär att Bitcoin har 13 dubblats i pris senaste året. Jämför vi med senaste bubblan under 2013 så är denna uppgång relativt modest, då såg vi en uppgång på 90 gånger priset från november 2012 till november 2013 (peaken skedde 4:e december).

 

 

Bitcoin har fortsatt visa sig vara min bästa investering, mest för att jag köpte det för litet belopp när det låg i priset ca 3000 kr per BTC och i stort sett inte tänkt på det sen dess. Idag handlas Bitcoin till ca 80 000 kr, vilket innebär en avkastning på ca 2 500 procent.

 

Däremot valde jag att sälja runt två tredjedelar av mina bitcoin nu under hösten då det kändes att vi var i en bubbla. Jag sålde ungefär vid 30 000 - 35 000 kr, vid ungefär en tiodubbling av priset, något som nu i efterhand visade sig vara en mindre bra affär. Stora anledningen var att mitt bitcoin-innehav blev drygt 8-9 % av mitt sparande, en andel som jag inte var trygg med, utan valde göra en vinsthämtagning och minskade till ca 3 %.

 

Detta var i samband med att jag skrev lite om ämnet här på bloggen i inlägget "Deja vu i Bitcoins och kryptovalutor" och "Krasch i Bitcoin och kryptovalutor". Det var runt den ICO-hets som skedde  då och den allmänna galna stämning som skedde i de mindre kryptovalutorna. Kollar vi så är det först senaste veckorna som andra kryptovalutor (exkluderat Bitcoin) gått upp över septembers toppnivå.

 

Det är intressant hur starkt momentum och trendföljning är i Bitcoin och som sagt var det mindre bra att sälja Bitcoin i efterhand. Jag underskattade helt klart den effekt som jag många gånger skrivit om här på bloggen, men det var en anledning till jag ändå behöll en del och inte sålde av allt.

 

Trots detta är jag ändå okej med min försäljning. Hade jag inte sålt hade Bitcoin utgjort en dubbelt så stor del av min portfölj till närmare 15-20 % vilket jag skulle känt mig obekväm med. Jag tror fortsatt vi är i en bubbla och även om det kan bli så att bitcoin eller kryptovalutor lyckas på sikt kommer svängningarna vara extrema på kort sikt. Vi har redan under året sett fem nedgångar på 20-30 % inom loppet av några veckor.

 

För en månad sen läste jag denna analys av Bitcoin i en optimal portfölj där de testade att se hur mycket man skulle haft i Bitcoin under från september 2010 till september 2017 (i vetskap om att Bitcoin skulle ge 75 000 gånger pengarna). På grund av den stora volatiliteten är det endast 2 %. Så endast 2 % av portföljen var motiverbart att stoppa in i Bitcoin i september 2010 förutsatt både den avkastning och den volatilitet som skulle komma.

 

Mitt Bitcoin-innehav utgör nu 5 % av min portfölj, fortfarande en betydande del men inte lika allvarlig som innan. Jag känner inte direkt behov av att sälja av detta då jag redan gjort en större vinsthämtagning utan vi får se om det fortsätter upp ytterligare. Trenden är fortsatt upp och det verkar som att bubblan kan fortsätta för evigt. Det kanske blir en "100-baggers" och vi ser priser på 300 000 kr, eller så kanske vi får återse prisnivåer på tusentals kronor igen framöver.

 

Kan slutligen rekommendera att lyssna på Patrick O'Shaugnessys dokumentär "Hashpower" (för övrigt min favoritpodcast, varenda avsnitt är värt att lyssna på). Det ska bli intressant att se vad för tekniker vi får byggda på kryptonätverk framöver, förhoppningsvis öppnar det upp för riktigt intressanta lösningar i finans och tech. Även om Bitcoin och kryptovalutor kan befinna sig i en bubbla så är de underliggande teknikerna riktigt intressanta, i likhet med det som skedde under IT-bubblan runt år 2000.

Taggar (blogg): 
22 november

Nyproduktion och bostadspriser

Det händer en del på bostadsmarknaden för tillfället och det är intressant att se hypotetiskt var vi kan vara om några år. Vi har för tillfället höga byggtakter och många kommuner passar på att planlägga mycket mark för nybyggnation. Bostadspriserna justeras dels av utbud genom nybyggande, av räntor och av regleringar kring hur mycket man kan låna. Regleringarna kring hur mycket vi kan låna har vi sett stramas åt ganska mycket på sista tiden medan räntorna är på lägsta nivåer och kan dröja innan de går upp. I och med det stora byggandet kan det vara intressant att se hur kostnaden för att bygga kan spela in.

 

ett tidigare inlägg gick jag igenom kostnaden för att bygga i dagsläget. Det är drygt 20 000 - 30 000 kr per kvm i byggkostnad och 5 000 - 10 000 kr per kvm i markkostnad i ytterkanten av större städer och i mindre städer. I mer centrala delar är dessa högre och i jämförelse så säljs byggrätter i Stockholms innerstad för 50 000 kr per kvm i dagsläget. Om vi utgår från bostäder i ytterkanten av städerna blir totalkostnaden runt 30 000 - 40 000 kr per kvadratmeter. Förutsatt en viss belåning på ca 10 000 kr per kvm som är normalt i flera bostadsrättsföreningar slutar det i ett pris på runt 20 000 - 30 000 kr per kvm.

 

Det är något under den ungefärliga prisnivå många städer låg på under åren 2007-2012. I Malmö, Göteborg, Uppsala och i Stockholms förortskommuner låg priset på 15 000 - 25 000 kr per kvm. Även om byggandet var lägre då skedde det fortfarande ett byggande och byggbolagen kunde sälja sina bostäder med okej marginaler till ett pris på ca 25 000 kr per kvm. I och med de ökande bostadspriserna har priserna för nybyggda bostäder ökat till 40 000 - 50 000 kr per kvm på flera av dessa platser, vilket lett till höga marginaler för byggbolagen trots högre byggkostnader. Man kan helt klart förstå byggbolagens incitament att bygga.

 

Som många säger är det bostadsbrist och billiga lån som lett till dels denna uppgång i bostadspriser, men också lett till den stora byggboom. I mellanstora städer som Jönköping, Linköping, Norrköping, Umeå och Luleå har priset på lägenheter tredubblats senaste tio åren och där är nu priserna per kvm i nivå eller över nybyggnadspriser i snitt. Också Stockholms ytterförorter som Haninge, Huddinge, Upplands-Bro, Upplands Väsby och Sigtuna har sett liknande ökning.

 

Det skulle ju vara motiverbart för byggbolagen att bygga så länge bostadspriserna befinner sig över kostnaden för nybyggnation. Också Boverket har gått igenom det i en marknadsrapport där de kom fram till liknande argument; bostäder kommer att byggas så länge priset är över kostnaden för nyproduktion. De kom fram till en byggkostnad på runt 30 000 kr per kvm i Stockholmsområdet (ej inkluderat markkostnader), något över de 20 000 kr per kvm ALM Equitys VD Joakim Alm nämnde i en presentation.

 

Det är intressant att inflika att se priserna utifrån byggnadskostnader är något annorlunda än den vanliga synen på bostadspriser utifrån räntor och möjlighet till belåningsutrymme. Visst har bostadspriserna ökat till stor del av att det blivit billigare att låna. Men under denna uppgång, ungefär från mitten av 90-talet tills för några år sedan, var bostadspriserna lägre än kostnaden att bygga nytt. Nu när vi istället fått priser över detta innebär det att man med låga räntor och möjlighet till belåning snarare kan utöka sin levnadsyta. Det innebär att kvadratmeterpriset inte behöver gå upp i ytterkanten av städerna, även om personer konsumerar mer boende givet fritt byggande. Alternativt att centralare lägen får högre priser.

 

Därmed kan nybyggnation fungera som en dämpande faktor på bostadsmarknaden och något att koppla priserna till. Sen kan det givetvis bli så att det blir ett överutbud som på 90-talet och priserna långt understiger priset för nyproduktion. Här i Uppsala har den stora nybyggnationen gjort att priserna dämpats och sedan början av 2015 då nyproduktionen tog fart på allvar har vi sett stillastående priser. Byggtakten har ökat sen dess och i flera nybyggnadsprojekt har de nyligen sänkt priserna med 10-25 %. Det kommer att bli intressant att se vad som sker nu i och med den nya oron på marknaden och hur många av nybyggnadsprojekten som kommer att byggas framöver, vissa bolag börjar redan ställa in sina nybyggen. 

Taggar (blogg): 
19 november

Halvårsuppföljning: Global trendande värde

Det är nu ett halvår sen jag gjorde om en del av mitt internationella sparande till att helt gå över att göra det själv. Jag skrev mer om den nya globala strategin i detta inlägg och om de senaste inköpen här. Anledningen till att jag gick över till denna strategi var att på grund av de billigare internationella courtagen gör det möjligt att ha en global strategi på börser som utgör 70 % av världens börsvärde. Denna strategi utgör nu en tredjedel av mitt totala aktiesparande. 

 

Det kan vara kul att följa upp utvecklingen för denna portfölj nu när det gått ett halvår och det ser minst sagt bra ut. Utvecklingen är + 17,6 % när index gett negativ avkastning på någon procent. 

 

 

Om man kollar bolagen som finns i portföljen är det främst Finnair och Lufthansa som gått upp. Flygbolagen har varit riktiga vinnare på Europas börser och bolag som Finnair, Lutfhansa, SAS och Air France-KLM har gått upp med 70-200 % i år och värderas trots uppgången endast till P/E 5-10.

 

Men portföljen har inte bara haft vinnare utan också tre större förlorare. Sämst har Office Depot gått, vilka inte klarar av konkurrensen från internet och liknande så bra. De börjar nu stänga ner butiker som går dåligt och fokusera verksamheten på de som går bra. Trots detta har börsen straffat deras motgångar med en nedgång på -40 % sedan i maj.

 

Som vanligt med kvantitativa portföljer är det några som går bra, några som inte utvecklas direkt bra och några som gått dåligt. Totalt har 4 bolaget utvecklat sig bättre än 20 %, 3 bolag har gett i stort sett plus minus noll och 3 bolag har gått sämre än -15 %. Ingen kändes direkt given vid köp, utan alla omhärdades av potential för både uppgång och nedgång, lite beroende på hur omvärlden utvecklades.

 

Det ska bli intressant nu att se vad kommande halvår kommer att ge. Det blir också troligtvis så att portföljen kommer att balanseras om redan februari-mars nästa år när alla årsrapporter kommit ut. Detta på grund av att det passar med ombalanseringen av hela portföljen och är i samband med årliga insättningar. 

Taggar (blogg): 
17 november

Knackigt i småbolagsindex

Vi har sett lite turbulens på börsen sedan månadsskiftet och börsen har gått ner något. Vi såg nu fallande index flera dagar i rad innan det vände upp. Något som däremot inte de stora indexen snappade upp är att fallet har varit värre bland småbolagen. Både mid och small cap är nu ner med mer än -5 % sedan 1:a juni och prisindexen befinner sig under MA200, se graf nedan jämfört med storbolagindex OMXS30 fram tills igår.

 

 

Det har gjort att många småsparare har upplevt lägre avkastning i sina portföljer då man kanske inte har endast storbolagen i sin portfölj. Detsamma med kvantitativa portföljer som oftast investerar i mindre bolag. Däremot, om vi zoomar ut, ser vi att avkastningen för de olika indexen varit likvärdig 2008-2015, men att småbolagen gett klart bättre avkastning sen dess. Trots halvårets fall har avkastningen bland småbolagen trumfat de stora senaste tre åren.

 

 

Kollar vi värderingen på de olika listorna utifrån Börsdatas data får vi fram att large cap har P/E 16,5, P/B 2,3 och P/S 1,9 medan small cap och mid cap har P/E 18,6, P/B 2,2 och P/S 1,2. Så värderingen är knappt högre på P/E, medan lägre om man ser till P/B och P/S då de större bolagen är mer lönsamma.

 

Det ska bli intressant att se vad som händer i de mindre listorna nu framöver och om de fortsätter utveckla sig sämre än storbolagen eller om de går upp mycket. Vi har ju sett en klart högre tillväxt i småbolagen än i de större senare år i alla fall och denna kanske fortsätter framöver. De har dessutom gynnats av den starka inhemska ekonomin, så om denna saktar ner kan det påverka dessa bolag. Det är ändå bra att komma ihåg att de olika indexen kan gå mycket annorlunda och att veta var man själv är investerad.

Taggar (blogg): 
14 november

Lite om bostadsmarknaden

Som många är medvetna om har stämningen vänt lite på bostadsmarknaden senaste halvåret. Jag prenumererar på Valueguards Mäklarpanel och den har vänt ner från +70 till -30 sedan i våras. Också SEB:s boprisindikator har vänt tvärt ner från 50 till 11 senaste månaden. Cornucopia publicerar regelbundet data från Husmask som visar avsluten från Booli och där lägenhetspriserna har sjunkit i flertal städer i Sverige senaste månaderna (finns en liknande tjänst Penates också). Också mer publik data från Valueguard och Svensk Mäklarstatistik kom ut nu idag och visade på prisfall för de senaste tre månaderna på några procent (data fram tills oktober).

 

Förra veckan lyssnade jag också på en riktigt intressant föreläsning med ALM Equitys VD Joakim Alm som hos Erik Penser. Efter föreläsningen hade de en diskussion om bostadsmarknaden (se den här) som var mycket intressant. Här kommer en kortfattad sammanfattning av föreläsningen:

  • Det var hela 40 % spekulanter i vissa projekt 2015.
  • Panikförsäljningar av spekulanter i och med amorteringskrav och begränsning av lån.
  • Stora överutbud i lokalområden medan brister i andra.
  • Många byggbolag har köpt alldeles för många byggrätter till höga priser.
  • Går att konvertera vissa bostäder till hyresrätter, men med dyra byggrätter blir svårt att göra.
  • Svenskar är trögrörliga. Vi byter bostad var 20:e år.
  • Vi bor på mycket yta. I snitt 70 kvm för ensamhushåll och 110 kvm per tvåmannahushåll.

Joakim Alm tog också upp ett bra exempel på hur de räknar på en fastighetsinvestering och vad priset skulle bli för att konvertera det till en hyresrätt:

 

53 000 kr per kvm för mark.

20 000 kr per kvm för att bygga.

5 % på detta för hyra.

 

Totalt 21 000 kr per månad i hyra för 70 kvm, något som han menar på inte skulle gå igenom hos hyresnämnd etc.

 

Det belyser vad jag skrev senast här på bloggen om bostadspriserna att byggandet är en stor faktor. Förutsatt fri exploatering skulle bostadspriserna gå mot markpris plus byggkostnader. Markpriset i utkanten av större städer och i mindre städer skulle inte vara särskilt högt, medan det i centrala delar är högre. Som Joakim Alm påpekar är det i stort sett kostnaden för byggrätter plus byggkostnad som avger prissättningen av nya bostäder eller hyran i nya hyresrätter.

 

Kollar vi på SCB:s statistik var markkostnaden i snitt 10 000 kr per kvm i snitt i landet, medan det var 5 000 kr per kvm utanför storstadsområdena. I klippet som jag länkade till nämner Joakim att byggrätter har tredubblats i pris senaste åren i centrala delar av Stockholm och kan på vissa platser kosta ca 50 000 kr per kvm i jämförelse. ALM Equity köpte exempelvis byggrätter för 10 700 kr per kvm på telefonplan för ett antal år sen (där ligger de på 23 000 kr idag). Här i Uppsala var kravet från kommunen 6000 kr per kvm BOA för bostadsrätter i området Rosendal vilket blir ungefär 8000 kr per kvm lägenhetsarea. Addera 20 000 kr på det i kostnad för att bygga själva bostäderna får man i stort sett kostnaden för bolagen att bygga nya bostäder.

 

Vi får se hur utvecklingen kommer att ske på bostadsmarknaden framöver och om bolagen fortsatt kommer att bygga. Flera av bolagen har ökat sina marginaler till närmare 20 % de senaste åren. Exempelvis Bonava har marginaler på 20 % i Sverige, medan runt 5-10 % i övriga länder. Så de kan fortsatt mycket väl bygga om inget mycket drastiskt händer på marknaden. Också politiker i bland annat Stockholmsregionen verkar vara fortsatt dedikerade att bygga oavsett marknadsläge och uttrycker att i en eventuell nedgång så kan mer hyresrätter byggas istället (även om det kan ändras givet en ordentlig krasch).

 

Det här med priser på bostäder är lite komplext, men är ändå intressant att se att det är många parametrar som spelar in. Ränteläget och amorteringsnivå är en. Men också kostnaden för att bygga en ny bostad spelar in och är viktigt att inte missa när man diskuterar bostadspriserna framöver.

Taggar (blogg): 
12 november

Aktiva case och backtrading

Ibland är det kul att gå tillbaka och utvärdera tankegångar och resonemang när man investerar, speciellt i köp man gjorde och inte gjorde. För den som vill investera aktivt och lyckas bra är det en bra egenskap, speciellt om man vill lära sig av misstag och bli bättre framöver. Genom åren har jag både investerat aktivt och kvantitativt och investerar fortsatt lite aktivt på sidan av där jag fortsatt gör aktiva inköp och analyser (men på grund av tidsbrist och rationellt tänkande har jag det mesta kvantitativt). Tänkte i detta inlägg gå igenom några aktiva case som jag kommit över senaste åren som är intressanta att gå tillbaka till.

 

Laxodlingsbolag

Ett case som jag kommit tillbaka till här senast är laxodlingsbolag. Jag köpte mitt första för nu snart tre år sedan då den dök upp på en screen som ett billigt bolag med bra momentum. Bolaget är Bakkafrost och sköter laxodling på Färöarna. Det sticker ut som ett bolag med bra avkastning på kapital och bra konkurrensfördelar då färöisk lax är något större än annan lax. Däremot har bolaget begränsad möjlighet till tillväxt och det kan vara intressant att spana in andra laxodlingsbolag. Lundaluppen och Aktieingenjören har gjort varsin analys av laxodlingsbolag (se här och här) där flera ser intressanta ut, bland annat Leröy som Luppen lyfter fram. I alla fall var det en bra investering och Bakkafrost är upp 100 % sen köpet (sålde efter ett år) och det är en intressant bransch att sätta sig in i och bolagen kan ge fortsatt bra avkastning framöver.

 

Detaljhandel

Detaljhandel har drabbats ganska mycket av online-försäljning och har varit ett hett ämne. Också märken och olika märkesvaror har varit intressanta värdecase som kommit upp. Det är en relativt enkel bransch att analysera, men är ganska svårt ändå att uppskatta tillväxt och liknande. H&M är ju ett bolag många insett i efterhand var för dyrt för något år sen. Andra bolag där det skett en multipelkontraktion är Pandora som många bloggat om. Själv har jag erfarenhet av att analyserat billiga bolag som Movado (klockor), Michael Kors, Fossil (klockor) och MQ senaste åren. De har inte gått så bra och det har varit svårt att förstå hur omvärlden påverkar bolaget. Kors t.ex. är ju fortfarande ett extremt populärt varumärke och syns regelbundet på gatan, men tillväxten har avtagit vilket påverkat aktiekursen drastiskt. Det är trots allt svårt att hoppa på ett bolag där pessimismen är framme och prognoserna revideras ned.

 

Energi och shipping

Energi och shipping är något jag satt mig in i senaste åren, speciellt på grund av den nedgång som skett i sektorn och det låga oljepriset. Det är däremot en riktigt svår bransch och jag har insett att det inte var det lättaste att analysera. Det är oftast bolag som man gått sig bet på, men där man kunnat utnyttja marknadernas pessimism och optimism i olika lägen, själv har jag lyckats ha lite tur med detta och fick bra avkastning efter Trump blev tillsatt. Offshorebolag har gått riktigt dåligt och analyserat och ägt några sådana som gått riktigt dåligt senaste tiden. Bolag som Seadrill, Transocean, Noble Energy, Atwood, Viking Supply Ships, Nordic American Offshore har alla sett billiga ut i relation mot vinst och eget kapital. 

 

Men en lågkonjunktur i sektorn kan pågå längre än man tror och kurserna har för det mesta dalat fortsatt nedåt. Nu har vi sett en nästan tvåårig period där kurserna varit ganska samma nivå för sektorn, så kan vara intressant att se vilka som överlever och den som vågar och är bra på analysera denna typ av bolag kan nog få en bra avkastning. Men som vi såg i gruvbolagen senaste tio åren kan det fortsätta långt längre än vad man tror. Ibland kan också det vara vettigare att investera i breda ETF:er, så som oljeservice. Själv har jag lite i ETF:en URA (uranbolag) och vi får se hur det går med dessa. 

 

Gruvbolag

Desto bättre har gruvbolagen gått och kolgruvor (KOL) samt stålgruvor (XME) är upp 150 % sedan vi såg en riktig rädsla i sektorn i början av 2015. Också guldgruvor (GDX) är upp 80 % sedan dess. Många av dessa bolag handlades till konkursvärderingar, som vissa energibolag gör nu, vilket gjorde det ett bra läge att köpa när det skedde. Men här igen är det mycket makro som spelar in, men där man kunde gå på statistik om att 1. billiga bolag tenderar att gå bra, 2. långvariga björnmarknader tenderar att vända och ge bra avkastning. Om det var för tidigt med oljeservice så var det bra läge i denna sektor.

 

Hårdvara och komponenter

Det var kris i många sektorer i början av 2016 och gruvbolag och energibolag var endast en av dessa. En annan sektor som det var kris i var hårdvarubolag och komponenter. Jag kollade på två bolag här; Micron och Western Digital. Micron fick jag tips om via en artikel av en bra investerare vid namn Vitaliy Katsenelson som skrivit boken "Active Value Investing". Micron har gett 250 % avkastning och Western Digital har gett 100 % avkastning nu. Tyvärr investerade jag inte i någon av dessa på grund av tidsbrist. Det var ganska svårt att sätta sig in i och hade fullt upp med att läsa på om andra branscher för tillfället. Men också här var det intressant case om hur bolagen handlades riktigt billigt pågrund av tillfälliga problem i branschen och bolag med bra pricing power och moats. 

 

Flygbolag

Flygbolag är ett annat aktivt case som jag kollade lite på i våras efter att Buffett och Pabrai hade köpt. Här i Europa var många bolag billiga också och dök upp i diverse screeners. Själv satte jag mig in i SAS, vilket jag tyckte såg intressant ut i och med deras konstruktion med preferensaktierna. Förutsatt att preferensaktierna skulle kunna lösas in såg det ganska billigt ut och vi har nu sett en uppgång på 70 %. Finnair har tredubblat aktiekursen i år och Lufthansa har dubblat sin kurs. Alla är i mina kvantitativa portföljer så gjorde inga aktiva köp. SAS tyckte jag var just intressant för att det verkade vara som Pabrai säger "heads I win, tails I don't loose much" när jag räknade på det.

 

Övrigt

Ovan är det ett antal teman som är intressant att gå tillbaka till och se vad som funkat bra och inte fungerat bra. Jag tyckte det var intressant att lyfta fram några exempel. Andra case jag varit inne och kollat på är;

  • Fastighetsbolag, som gått bra men som jag efter analys i våras var skeptisk till.
  • Bemanningsbolag, där bland annat Dedicare har gått otroligt bra.
  • Tillväxtbolag som jag försökt förstå hur folk tänker om. T.ex. Catena Media, Fortnox, G5 Entertainment, EVO, Cherry etc. 
  • Norwegian Finance. Den enda aktien för tillfället i min aktiva portfölj (resten ETF:er).

Det finns en hel del som man satt sig in i genom åren, vilket både är roligt men också lite övermäktigt. Det är ändå en kul hobby att bevaka finansmarknaderna. 

Taggar (blogg): 

Sidor

Blog Archive

Blog Archive
2017 (117)
Dec (2)

Taggar