Investerarfysikern
Likes
744
Antal inlägg
1349
Följare
138
Medaljer
0
Om användaren
Jag är doktorand i fysik och intresserad av investeringar och nationalekonomi. På denna blogg skriver jag om kvantitativa aktieinvesteringar, aktier, forskning inom finans och om nationalekonomiska problem.

RSS

RSS feed
28 maj 2015

Ett halvår som aktiv investerare

Jag insåg i veckan att det var exakt ett halvår sen jag började investera aktivt i aktier. Innan dess var jag helt övertygad om den effektiva marknadsteorin, så pass övertygad att jag bara antog att personer som slog index endast hade tur. Däremot så var jag sjukt intresserad av aktier, marknader och investeringar och tyckte det var riktigt kul. Jag höll mig till mina indexfonder men satt och spekulerade i olika marknader istället. Efter ett tag insåg jag att detta inte ledde någonstans, utan det var bättre att ha allt i en global eller svensk indexfond. Däremot så var det så sjukt tråkigt. Det blev lite spännande i oktober förra året på grund av marknadsrörelserna och det ledde till att jag fick upp ögonen för andra investerare och bloggare, speciellt Kavastu som på något sätt lyckades att handla aktivt med aktier. Det hela fick mig intresserad och jag insåg att man kanske kan lyckas med aktier. Däremot var jag fortfarande skeptisk, men tänkte att till min 25-årsdag kunde jag ge mig en present: en aktieportfölj.

Med inställningen att jag troligtvis aldrig kommer att slå index så begav jag mig ut på något som visat sig vara ett av de roligaste äventyr jag hittills upplevt. Nu efter att ha läst hundratals blogginlägg, tiotals vetenskapliga artiklar och sju böcker om aktieinvestering så har jag en helt annan uppfattning än vad jag hade från början. Jag tror att det finns möjlighet att slå index, bara man är annorlunda, köper billiga aktier och kontrollerar sig själv. Genom att lära sig från de bästa kan man utveckla sig för att bli en bättre investerare och förhoppningsvis lyckas att slå index. Vägen till denna insikt var inte lätt utan hade sina omvägar.

Det hela började med att jag kollade igenom strategierna på Börsdata och det som 40%20år skrivit om dessa. Först blev jag intresserad av Graham-lik investering och studerade en massa om vad Lundaluppen skrivit om det. Därefter blev jag intresserad av denna mystiska Magic formula och beställde boken samt läste den. Jag läste ut boken i ett streck och sen var jag såld. Underbar bok och jag är glad att det var den första som jag läste. Därefter började jag läsa The Intelligent Investor, en annan bok som är riktigt bra men som jag däremot inte rekommenderar till nybörjaren då den är ganska djupgående och komplicerad. Jag började forska själv i ämnet, kolla in olika företag med hjälp av Börsdata och skapade min första portfölj. Utvecklingen kan observeras i mitt novemberarkiv:

http://investerarfysikern.blogspot.se/2014_11_01_archive.html

Snart därefter började jag tänka att det här med teknisk analys kanske man borde testa på. Att identifiera om en aktie är köpvärd är bara en del av kakan, att hitta ett bra läge bör vara den andra. Som fysiker som håller på med grafer hela dagarna så tilltalade detta mig, att analysera grafer är något jag är bra på, därför kändes det lämpligt att testa på detta. Jag började med så kallad trendföljning, läste om olika tekniska analyser och kollade hur Kavastu handlade med aktier. Det var riktigt intressant och kul, men jag insåg ganska snabbt att detta fungerade inte, speciellt om man jobbar på dagarna och inte har tid att bevaka börsen varje minut. Efter att ha spenderat några veckor åt att aktivt gå in och ut ur aktier beroende på TA-signaler så insåg jag att jag hade förlorat mer i courtage än jag hade vunnit i avkastning. Dessutom kändes det som om jag var alldeles för styrd av känslor och beteendet blev alldeles för spekulativt. Många gånger hade jag tjänat på att bara ha behållit aktien och spenderat tiden åt aktieanalys istället. Samtidigt så studerade jag strategier parallellt. Det hela slutade med att jag gjorde helt om och nystartade mina portföljer. Denna utveckling kan observeras i mitt december och januariarkiv:

http://investerarfysikern.blogspot.se/2014_12_01_archive.html

http://investerarfysikern.blogspot.se/2015_01_01_archive.html

I månadsskiftet januari-februari så gjorde jag helt om. Från att day-trada/trendfölja slog jag helt om och startade två av de portföljer som nu är del av min totala portfölj: min kvantitativa och aktiva portfölj. Båda portföljerna gjorde jag ordentlig bakgrundsforskning till och jag har nu löpande fortsatt göra det. Det tog mig några månader att komma fram till de strategierna men nu tror jag att jag hamnat rätt. Sedan början av februari har det inte hänt så mycket mer än att jag endast blivit mer övertygad över att dessa strategier är de rätta. Värde och momentum är de anomaliteter som finns på marknaden och det är just dessa som duktiga investerare utnyttjar. Dessa två är inbyggda i min kvantitativa strategi och jag utnyttjar dem också när jag investerar aktivt. Jag har sedan dess endast studerat hur jag bli en bättre investerare, hur jag bättre kan välja aktier, var jag ska leta och hur jag ska tänka. Mina inlägg har blivit längre och mer genomgående och jag har hittat en passion för aktieinvestering som jag tidigare inte trodde att jag hade. Det är extremt roligt att hitta undervärderade och billiga bolag av bra kvalité. Det är roligt att se på Avanza forum när alla undviker Oriflame och inse att det verkar vara ett bra bolag till låg värdering som lyckats skapa stabila höga kassaflöden. Det hela kan observeras i februari-majs inlägg:

http://investerarfysikern.blogspot.se/2015_02_01_archive.html

http://investerarfysikern.blogspot.se/2015_03_01_archive.html

http://investerarfysikern.blogspot.se/2015_04_01_archive.html

http://investerarfysikern.blogspot.se/2015_05_01_archive.html

Det har varit ett riktigt spännande halvår och jag räknade nu ihop att jag har skrivit över 170 inlägg sedan jag började med aktiv investering. Det har också varit riktigt kul och dela med mig av det till er läsare och det har varit uppskattat då antalet läsare jag har idag är mer än vad jag hade per månad innan det hela började. För att dela med mig av min utveckling som aktiv investerare vill jag ge två grafer. Dels en från när jag började:

Sedan en från när jag la om min aktiva strategi:

Den observante ser att jag till en början grovt underavkastade mot index, men att jag nästan fått all avkastning efter jag la om min strategi och portföljen har gått klart bättre än index. Jag är också mer övertygad över min strategi i dagsläget och vet att om jag underpresterar mot index, vilket jag kommer att göra ibland, så kommer det förhoppningsvis förändras i längden. Nu har jag äntligen tagit ikapp det 10 %-iga försprång index hade när jag gjorde om min strategi.

Detta halvår har som sagt bjudit på mycket, men det känns bara som en början på en lång resa framöver (förhoppningsvis hela livet). Varken Aktiestinsen, Warren Buffet, Charlie Munger eller Irving Kahn har tröttnat/tröttnade på aktieinvesteringar och jag hoppas att jag inte heller gör detsamma. Jag vill också tacka alla underbara bloggare där ute som skriver riktigt läsvärda inlägg om investering och alla läsare på bloggen som skriver riktigt bra och intressanta kommentarer. Nu välkomnar jag med spänning nästa halvår som aktiv investerare och jag har på känn att det kommer att bli mycket händelserikt.

Taggar (blogg): 
25 maj 2015

Ett halvår som aktiv investerare

Jag insåg i veckan att det var exakt ett halvår sen jag började investera aktivt i aktier. Innan dess var jag helt övertygad om den effektiva marknadsteorin, så pass övertygad att jag bara antog att personer som slog index endast hade tur. Däremot så var jag sjukt intresserad av aktier, marknader och investeringar och tyckte det var riktigt kul. Jag höll mig till mina indexfonder men satt och spekulerade i olika marknader istället. Efter ett tag insåg jag att detta inte ledde någonstans, utan det var bättre att ha allt i en global eller svensk indexfond. Däremot så var det så sjukt tråkigt. Det blev lite spännande i oktober förra året på grund av marknadsrörelserna och det ledde till att jag fick upp ögonen för andra investerare och bloggare, speciellt Kavastu som på något sätt lyckades att handla aktivt med aktier. Det hela fick mig intresserad och jag insåg att man kanske kan lyckas med aktier. Däremot var jag fortfarande skeptisk, men tänkte att till min 25-årsdag kunde jag ge mig en present: en aktieportfölj.

Med inställningen att jag troligtvis aldrig kommer att slå index så begav jag mig ut på något som visat sig vara ett av de roligaste äventyr jag hittills upplevt. Nu efter att ha läst hundratals blogginlägg, tiotals vetenskapliga artiklar och sju böcker om aktieinvestering så har jag en helt annan uppfattning än vad jag hade från början. Jag tror att det finns möjlighet att slå index, bara man är annorlunda, köper billiga aktier och kontrollerar sig själv. Genom att lära sig från de bästa kan man utveckla sig för att bli en bättre investerare och förhoppningsvis lyckas att slå index. Vägen till denna insikt var inte lätt utan hade sina omvägar.

Det hela började med att jag kollade igenom strategierna på Börsdata och det som 40%20år skrivit om dessa. Först blev jag intresserad av Graham-lik investering och studerade en massa om vad Lundaluppen skrivit om det. Därefter blev jag intresserad av denna mystiska Magic formula och beställde boken samt läste den. Jag läste ut boken i ett streck och sen var jag såld. Underbar bok och jag är glad att det var den första som jag läste. Därefter började jag läsa The Intelligent Investor, en annan bok som är riktigt bra men som jag däremot inte rekommenderar till nybörjaren då den är ganska djupgående och komplicerad. Jag började forska själv i ämnet, kolla in olika företag med hjälp av Börsdata och skapade min första portfölj. Utvecklingen kan observeras i mitt novemberarkiv:

http://investerarfysikern.blogspot.se/2014_11_01_archive.html

Snart därefter började jag tänka att det här med teknisk analys kanske man borde testa på. Att identifiera om en aktie är köpvärd är bara en del av kakan, att hitta ett bra läge bör vara den andra. Som fysiker som håller på med grafer hela dagarna så tilltalade detta mig, att analysera grafer är något jag är bra på, därför kändes det lämpligt att testa på detta. Jag började med så kallad trendföljning, läste om olika tekniska analyser och kollade hur Kavastu handlade med aktier. Det var riktigt intressant och kul, men jag insåg ganska snabbt att detta fungerade inte, speciellt om man jobbar på dagarna och inte har tid att bevaka börsen varje minut. Efter att ha spenderat några veckor åt att aktivt gå in och ut ur aktier beroende på TA-signaler så insåg jag att jag hade förlorat mer i courtage än jag hade vunnit i avkastning. Dessutom kändes det som om jag var alldeles för styrd av känslor och beteendet blev alldeles för spekulativt. Många gånger hade jag tjänat på att bara ha behållit aktien och spenderat tiden åt aktieanalys istället. Samtidigt så studerade jag strategier parallellt. Det hela slutade med att jag gjorde helt om och nystartade mina portföljer. Denna utveckling kan observeras i mitt december och januariarkiv:

http://investerarfysikern.blogspot.se/2014_12_01_archive.html

http://investerarfysikern.blogspot.se/2015_01_01_archive.html

I månadsskiftet januari-februari så gjorde jag helt om. Från att day-trada/trendfölja slog jag helt om och startade två av de portföljer som nu är del av min totala portfölj: min kvantitativa och aktiva portfölj. Båda portföljerna gjorde jag ordentlig bakgrundsforskning till och jag har nu löpande fortsatt göra det. Det tog mig några månader att komma fram till de strategierna men nu tror jag att jag hamnat rätt. Sedan början av februari har det inte hänt så mycket mer än att jag endast blivit mer övertygad över att dessa strategier är de rätta. Värde och momentum är de anomaliteter som finns på marknaden och det är just dessa som duktiga investerare utnyttjar. Dessa två är inbyggda i min kvantitativa strategi och jag utnyttjar dem också när jag investerar aktivt. Jag har sedan dess endast studerat hur jag bli en bättre investerare, hur jag bättre kan välja aktier, var jag ska leta och hur jag ska tänka. Mina inlägg har blivit längre och mer genomgående och jag har hittat en passion för aktieinvestering som jag tidigare inte trodde att jag hade. Det är extremt roligt att hitta undervärderade och billiga bolag av bra kvalité. Det är roligt att se på Avanza forum när alla undviker Oriflame och inse att det verkar vara ett bra bolag till låg värdering som lyckats skapa stabila höga kassaflöden. Det hela kan observeras i februari-majs inlägg:

http://investerarfysikern.blogspot.se/2015_02_01_archive.html

http://investerarfysikern.blogspot.se/2015_03_01_archive.html

http://investerarfysikern.blogspot.se/2015_04_01_archive.html

http://investerarfysikern.blogspot.se/2015_05_01_archive.html

Det har varit ett riktigt spännande halvår och jag räknade nu ihop att jag har skrivit över 170 inlägg sedan jag började med aktiv investering. Det har också varit riktigt kul och dela med mig av det till er läsare och det har varit uppskattat då antalet läsare jag har idag är mer än vad jag hade per månad innan det hela började. För att dela med mig av min utveckling som aktiv investerare vill jag ge två grafer. Dels en från när jag började:

Sedan en från när jag la om min aktiva strategi:

Den observante ser att jag till en början grovt underavkastade mot index, men att jag nästan fått all avkastning efter jag la om min strategi och portföljen har gått klart bättre än index. Jag är också mer övertygad över min strategi i dagsläget och vet att om jag underpresterar mot index, vilket jag kommer att göra ibland, så kommer det förhoppningsvis förändras i längden. Nu har jag äntligen tagit ikapp det 10 %-iga försprång index hade när jag gjorde om min strategi.

Detta halvår har som sagt bjudit på mycket, men det känns bara som en början på en lång resa framöver (förhoppningsvis hela livet). Varken Aktiestinsen, Warren Buffet, Charlie Munger eller Irving Kahn har tröttnat/tröttnade på aktieinvesteringar och jag hoppas att jag inte heller gör detsamma. Jag vill också tacka alla underbara bloggare där ute som skriver riktigt läsvärda inlägg om investering och alla läsare på bloggen som skriver riktigt bra och intressanta kommentarer. Nu välkomnar jag med spänning nästa halvår som aktiv investerare och jag har på känn att det kommer att bli mycket händelserikt.

Taggar (blogg): 
22 maj 2015

Kontinuerliga inköp

En sak jag funderat på är hur jag ska göra inköpen i min aktiva portfölj. Det finns olika modeller, ena är att göra kontinuerliga inköp och andra är att spara ihop en kassa och slå till då man hittar en lämplig köpkandidat. Warren Buffett är känd för att hålla en stor kassa för att köpa när tillfälle finns och det är också något som Joel Greenblatt rekommenderar i sin första bok. Däremot finns det många investerare som köper löpande, för att sprida ut sina inköp i vissa bolag. Själv står jag i det dilemma som flera värdeinvesterare försöker undvika genom att hålla en kassa; att omvärdera aktien efter mitt första inköp för att se om det är vettigt att öka eller inte. Mycket händer på bara ett par månader och frågan är om aktien är lika köpvärd nu som då? Det var denna inställning jag hade för en vecka sen, men nu efter att ha analyserat och gått igenom mina aktier så insåg jag att detta faktiskt var något bra. Dels är det för att jag märkt att flera av mina aktier inte värderas upp väsentligt utan de är fortsatt köpvärda, dels så fick jag en bra genomgång av mina nuvarande innehav som jag var mindre säker på. Som Joel Greenblatt säger: "put all your eggs in one basket and watch it really carefully".

Allmänt så tycker jag att ha en kassa och genomföra väl valda inköp är en bra idé. Situationen för mig för tillfället är däremot lite annorlunda då jag har en relativt nystartad portfölj och sätter in mer än 10 % av innehavet varje månad. En lämplig kassa skulle annars vara 10-20 % då det är ungefär så mycket jag skulle lägga på ett nytt inköp. Med min nuvarande portfölj är det något som skapas automatiskt varje månad och då mitt mål för många av mina innehav är att jag ska behålla dem åtminstone i ett halvår till så innebär att jag kommer öka i nuvarande innehav. Däremot, om jag inte ser någon potential i mina nuvarande innehav så kommer jag att självklart spara undan pengarna till ett bättre tillfälle. Framöver med en större portfölj så känns det lämpligt att bygga upp en kassa med månadssparandet och sedan antingen öka i innehav jag tror på eller spara för ett nytt inköp. Oavsett vad så tror jag att det viktiga är att ha likvider tillgängliga för ett nyinköp när läge ges.

Hur gör ni? Kontinuerliga inköp eller endast en gång per aktie och varför?

Taggar (blogg): 
22 maj 2015

Jämförelse av olika investeringsalternativ förutsatt lågräntemiljö

Jag skrev i mitt föregående inlägg om värderingen av olika investeringar och att det finns ett ganska stor risk för låg inflation och låga räntor. Jag läste också nyligen Stiftelsen för strategisk forsknings rapport "De nya jobben i automatiseringens tidevarv" och där de kom fram till denna slutsats:

"Automatisering inklusive digitalisering bidrar till svagare investeringsdrivna konjunkturuppgångar och låg inflation. Det behövs helt enkelt inte lika dyra investeringar för att öka produktionen. En följd är låga räntor och risk för nya tillgångsbubblor. Riksbanken lyckas allt sämre, både att stävja bubblor och att stimulera ekonomin. Även det talar för att större vikt läggs på annan tillväxtpolitik."

Så författarna hyser liknande tankar och förutser att det kommer att vara låg inflation och låga räntor framöver. De kommer fram till slutsatsen att troligtvis så kommer många jobb att bytas ut mot nya och att det fortfarande kan komma löntagarna till del i form av högre löner genom att höglönejobb kommer att gynnas. Jag tänkte här göra en liten jämförelse mellan olika investeringar förutsatt lågräntemiljö.

Först så har vi det enkla alternativet att sätta in pengarna på ett sparkonto. Det är säkert i dagsläget då många har insättningsgaranti och pengarna på så sätt blir garanterade. Enligt Di.se så är bästa räntan hos Norwegian där räntan är 1,3 %. I dagsläget slår det inflationen med bra marginal, men med låga reporäntor så kan det hamna under inflationen i framtiden. Ett annat alternativ är Spiltan Räntefond Sverige eller räntetrippeln som Claes Hemberg skrivit om som ger ca 2-3 % per år med lite högre risk. Långa räntefonder är däremot att undvika då de ger halvbra avkastning vid låg ränta och har en stor risk om räntan går upp.

Det andra alternativet är börsen. Det som är bra med börsen är att man likt sparkonto inte behöver så mycket kapital, utan kan investera mindre belopp. Antingen kan man köpa indexfonder, aktier eller liknande. Trots stora uppgångar så är inte börsens värdering avsevärt hög om vi jämför historiskt sett som jag gjorde i tidigare inlägg. Jag sammanställde P/E-talet för OMXS30 och kom fram till att det viktade P/E-talet är 20. Direktavkastningen ligger någonstans mellan 3-4 % och jämfört med räntor är det relativt högt. I mitt tidigare inlägg så är dagens värdering också motiverad vid räntor på upp till 5 %. Utifrån de förutsättningarna så är börsen relativt okej värderad, men det finns fortfarande en risk då vi har varit inne i en lång bull market och börjar närma oss konjunkturtoppen.

Sen kommer alternativet att köpa sin bostad. Värderingarna varierar lite i olika delar av Sverige men jag tar Uppsala som exempel. Går man in på blocket så kan man hyra en 2:a för ca 6000-7000 kr i andrahand och liknande hyresrätter finns att få med relativt kort kö i de områden som renoveras runt om i Uppsala. Motsvarande 2:a kostar 2 miljoner plus 3000 kr i avgift. Det innebär att man sparar ca 3000-4000 kr per månad av att köpa sin bostad. Det innebär att man betalar 42-55 gånger hyran för sitt boende eller en direktavkastning på ca 2 %. Liknande värdering är det på större lägenheter. Lånar man vid dagens räntor så är det okej, men går räntorna över 2,8 % så börjar man gå back. Jämför du med börsen så får man högre direktavkastning där. Däremot så är det lättare att låna för en bostad och lättare att få hävstång. Med dagens räntor och avdrag så kan man vid 2 % direktavkastning tjäna 0,75-1 % per år på att låna för bostaden. Men det krävs bara 1-1,5 % räntehöjning för att man ska gå back och en 1-2 %-ig reporänta skulle fortfarande vara låg om det blir det normala framöver.

Så som jag skrev i tidigare inlägg så är börsen mest attraktivt i nuläget, men det finns också en stor risk med en börsinvestering då belåningen är rekordhög på grund av de låga räntorna. Då pengar finns riktigt billigt så är det vanligt idag att låna för att få en hävstångseffekt. Om nu kapital börjar att fly börsen så kommer det att ske snabba rörelser. På grund av de låga räntorna så kan vi mycket väl se de tillgångsbubblor som de i rapporten varnar om. Många menar på att vi redan är där. Låga räntor kan innebära 1-2 %-ig riskfri ränta/reporänta också, vilket skulle innebära att många bostadsinvesteringar i dagsläget är fortfarande dyra (då 1-2 % reporänta innebär 3-4 %-ig bolåneränta). Så det gäller att vara försiktigt i dagens finansmarknader då det finns ännu större risk för tillgångsbubblor på grund av låg inflation. Vi är just nu i ett gynnsamt konjunkturklimat med förbättrad konjunktur, när denna vänder så kommer också investerares riskvilja och vända. Det kan vända imorgon, men det kan också vända om först 3 år. Man vet aldrig framtiden och med fortsatt låga räntor så kan vad som helst hända. Man har pratat om en husbubbla i 5-10 år nu.

Avslutningsvis så vill jag tipsa om denna artikel i Di som säger att hälften av hushållen skulle ha svårt att klara en reporänta på 1,5 % (en historisk låg reporänta och del i ett lågräntescenario). Så även vid en lågräntemiljö skulle hushållen ha problem med sina bolån. Artikeln: http://www.di.se/di/artiklar/2015/5/19/rimlig-ranta-sprider-oro/?share=F...

Taggar (blogg): 
17 maj 2015

Eventuellt låga räntor långt framåt och dess effekter på börsvärderingen

Vi agerar i ett helt nytt makroklimat nu de senaste åren och de modeller som centralbanker, ekonomer och investerare har satt upp verkar vara satta ur spel. Riksbanken har predikat att vi ska få normal ränta i snart 5 år medan räntorna bara går åt andra hållet och tillgångspriserna bara går uppåt. I Europa så ser vi knappt någon inflation och i USA så observerar man knappt några löneökningar trots en bra konjunktur och försvinnande arbetslöshet. Det har varit mycket på agendan och jag lyssnade nyligen här i veckan på DI:s makroråd där de tog upp denna utveckling. SEB:s chefstrateg Johan Javeus nämnde där sin framtidsspaning: pressade löner, låg inflation och ökade tillgångspriser. Jag tänkte här i inlägget skriva lite om vad jag tror och läget och vad det har för konsekvenser för investeringar.

Så som Johan Javeus sa så kan vi mycket väl få en lågräntemiljö. Det hände efter 30-talsdepressionen där räntan var låg i 20 år efteråt. Nu, av andra anledningar än då (förhoppningsvis inga världskrig), så kan vi komma att få ett lågt läge av inflation och därmed låga räntor. Mycket beror på pressade löner, på grund av ökad globalisering, automatisering och så vidare. Stiftelsen för Strategisk Forskning har tagit fram att ca vartannat jobb kan automatiseras inom 20 år och Reforminstitutet har räknat på att 450 000 jobb har effektiviserats bort under åren 2006-2011. Det finns invändningar emot att automatiseringen kommer att effektivisera bort jobb, då nya jobb alltid har skapats under de senaste århundradena, men frågan är vad för jobb? Kommer vi få ett överflöd av arbetskraft i vissa sektorer, t.ex. servicesektorn, vilket kommer pressa lönerna neråt? Är ekonomin och arbetsmarknaden tillräckligt snabb för att byta ut ca 10 % av alla jobb var 5:e år? I Reforminstitutet rapport så rapporterades att det är främst medelinkomstjobb som bytts ut mot höginkomstjobb. Frågan är däremot om detta kommer att fortsätta eller om vi kommer att få en utveckling likt den i USA där främst låginkomstjobben ökat. Oavsett vad så kan automatiseringen ge en press på löner och inflation och något man kan ha i tankarna vid framtida investeringsbeslut.

Om nu det är dålig press på löner och inflation så kan centralbankernas fortsatt hålla räntorna låga för att på så sätt upprätthålla hög sysselsättning och få någon slags inflation. Det kan innebära att vi kommer att få artificiellt låga räntor en lång tid framöver. Enligt Johan Javeus så innebär det att avkastningskravet kommer att förändras för olika tillgångar, till exempel aktier och fastigheter, vilket kommer pressa deras direktavkastning. Han menar på att tillgångarnas värde troligtvis kommer att fortsätta öka och att det kommer vara bra att äga kapital framöver. Det här påminner också lite av vad Picketty skrev i sin bok, att vid låg tillväxt så ökar inkomsten av kapital och kapitalbasen ökar i värde. Det innebär då att bostadspriserna vi har idag skulle vara motiverade, då man kan låna vid låga räntor och vid dagens 2-3 % direktavkastning på en bostad kan betala denna ränta med marginal. Kollar vi på Stockholmsbörsen utdelningars andel av BNP så har också denna ökat från ca 1 % till 5 % under åren 1980-2012 samtidigt som bostadspriserna gått upp med flera hundra procent. En enorm kapitalexpansion.

Om vi nu inte skulle få låga räntor, utan de skulle återgå till ett normalläge, så kan man fråga sig hur värderingen av tillgångar är då? Först är frågan av vad en normalränta är och jag har tidigare skrivit att den historiskt sett är som nominella BNP-tillväxten. Många spår att vi kan komma att ha en reell BNP-tillväxt på 1-2 % under de närmsta decennierna i västvärlden, vilket innebär med 2 % inflation en nominell tillväxt på 3-4 %. Det är också vad Riksbanken spår som en långsiktig reporänta. Brooklyn investor har gjort en bra analys på det hela (se länk nedan) där han jämfört räntor med börsens earnings yield (invers P/E). Både i USA och Sverige så värderas S&P 500 och OMXS30 till ca P/E 20 i snitt. Det innebär en earnings yield på ca 5 %. Historiskt sett så är det nära medelvärdet av börsens värdering vid långa räntor på 4-6 %. Det innebär att även om räntorna går upp till 4-6 % så kan dagens börsvärderingar fortfarande motiveras. Sedan 1955 så har räntorna earnings yield och räntor korrelerat någorlunda, men med stora fluktuationer. Oavsett så är det historiskt sett vanligare att earnings yield ligger under den långa räntan på obligationer, vilket gör att dagens värdering står ut med det motsatta förhållandet.

Var är vi i nuläget? Vi har en 10-årig ränta på 0,75 %, börsen värderas till earnings yield på 5 %. Om räntorna fortsätter vara låga på 1-2 % och earnings yield kommer att närma sig det värdet innebär det att börsvärdet kan dubblas till P/E 40-50. Om nu räntorna normaliseras till runt 3-4 % så kan börsvärdet öka med 50 % till P/E 30. Vi har sett det hända förut, så det kan hända igen. Däremot tror jag inte det kommer att hända, utan jag tror vi mer kommer att se en utveckling likt de som skedde i början av 1900-talet (se första grafen i Brooklyn investors inlägg). Där var räntan ganska konstant, medan värderingarna på börsen varierade mycket. Nu sätts räntan helt annorlunda jämfört med då, men om vi nu kommer att ha nollränta/låg ränta i en lång tid framöver så kan vi effektivt få samma situation.

Om vi nu har två lägen framöver, låg ränta eller normalränta, så kan vi fundera på hur det skulle påverka våra investeringsbeslut. Börsen är oavsett ränteläge ganska okej värderad (även om den känns dyr eftersom vi haft en billig börs trots lågt ränteläge senaste åren). Långa räntor är varken ett bra köp oavsett läge, låga räntor ger dem knappt någon avkastning, medan en återgång till normalräntor skulle ge ett fall i obligationernas värde. Bostäder skulle fortsatt vara bra i ett lågt ränteläge, då den ganska låga avkastning i form av intjänad hyra överstiger räntekostnaderna. Däremot vid en normalränta så kan räntekostnaderna göra att det blir riktigt dyrt att bo och det kan pressa ner priserna.

Så även om allt känns dyrt idag så känns det som att aktier är det minst dyra. Många tror att det allmänt är en tillgångsbubbla, se vad Jesse Felder skrivit om "everything bubble" i länken nedan, men det kan också vara ett nytt läge där vi får nöja oss med låg direktavkastning på kapital. Vi börjar däremot närma oss en konjunkturtopp och i en lågkonjunktur minskar både vinster och värderingen på börsen. Börsen anses dyr, men det ansågs den vara redan för ett år sedan. Sen dess har den gått upp med 30 % och den kan fortsätta göra det.

Oavsett läge så tror jag att aktier kan vara bra att äga de närmaste 20 åren och jag tror vinnaren i automatiseringsracet kommer främst vara företagen och dess ägare. Därför satsar jag på att investera i aktier med en stor del av min lön för att skifta från lön till kapitalvinster. Då man inte vet framtiden så gör jag inga aktiva marknadsbeslut utan låter mina mekaniska strategier göra det åt mig. En krasch kommer, frågan är när och hur stor den är? Om man slutade köpa aktier år 2005 så kunde man köpa dem billigare under 2008/2009. Frågan är om vi kommer se ett liknande läge idag? Jag önskar att vi kommer se en krasch/bear market så snart som möjligt, men man får inte underskatta marknaders tröghet/momentum. Med lite halvtungt hjärta fortsätter jag att köpa aktier trots att de känns dyra, men jag tror att det kan kosta mer att stå utanför och jämfört med andra investeringar så är de fortfarande att föredra.

Läs mer:
http://www.di.se/artiklar/2015/5/13/makroradet-glom-bort-loneforhojninge...
http://brooklyninvestor.blogspot.se/2015/05/market-valuation-scatter-plo...
http://thefelderreport.com/2015/05/13/welcome-to-the-everything-bubble/
http://www.dn.se/debatt/automatiseringen-har-tagit-bort-450-000-jobb-pa-...

Taggar (blogg): 
15 maj 2015

Avkastning på kapital och olika kvalitetsmått

I mitt förra inlägg så skrev jag om dyra kvalitetsbolag och det fick mig att tänka lite på kvalité. Jag tänkte skriva här lite om de kvalitetsmått jag använder och främst om den eviga frågan: Ska man ta med ROC/ROE/ROIC (avkastning på kapital/eget kapital/investerat kapital) etc i sitt investeringsbeslut eller inte? Jag har sett otaliga backtest som visar på att det inte finns någon större korrelation mellan avkastning och RO*, se bland annat de jag länkar till längst ner på detta inlägg. Däremot så känns det logiskt att ta med det i värderingsbilden och flera böcker jag läst har tagit med detta som ett bra investeringsmått. Investerare som Joel Greenblatt bl.a. tycker att måttet är ett bra mått på kvalité och många förespråkare av att köpa billig kvalité tipsar om det. Därför har jag hittills valt att ta med det i min checklista över saker ett företag bör ha med, frågan är om det ska vara kvar?

Det leder lite tillbaka till min ursprungsidé med min aktiva strategi. Min aktiva strategi är ett hoppkok av de lärdomar och tankar som framgångsrika investerare som Joel Greenblatt, Vitaly Katsenelson, Tobias Carlisle, Patrick O'Shaughnessy, Guy Spier och Geoff Gannon plus flera andra delat med sig av. Det är helt enkelt: ha en koncentrerad portfölj med billiga bolag av bra kvalité. Genom att ha en en koncentrerad portfölj (ca 5-15 aktier) så kan man vara selektiv. Då flera av investerarna insett att billiga, undervärderade, bolag är de som brukar gå bäst i längden så är det där man ska leta. Kvalitén är tudelad. Den kanske inte ger någon speciellt mycket högre avkastning i t.ex. net-nets, men den fyller en viktig funktion: psykologisk. Det är lättare att se uppåtpotentialen för ett kvalitativt bolag än för ett krassligt bolag, vilket gör att det är lättare att hålla i det tills det blir fullvärderat. Av denna anledning så har nästan alla av de ovan nämnda investerarna kvalitetsmått för att sortera ut de fina bolagen bland börsens bottenskrap (billiga bolag). Frågan är vad dessa kvalitetsmått ska vara?

Kollar man bland bloggare och analytiker brukar de populära kvalitetsmåtten vara vinsttillväxt och avkastning på kapital. Det är däremot inte så vanligt att dessa omnämns som kvalitetsmått av de investerarna som jag nämnt ovan. Mer vanligt är däremot stabila kassaflöden, inga förluster, solid affärsidé och att bolaget ger tillbaka pengar till aktieägarna. Man kollar mer på potential, kassaflödesgenerering och stabilitet än på att bolaget ska växa så snabbt som möjligt. Ett bra citat som jag såg var "is this a above average company for a below average price?". Så helt enkelt köpa ett bra, kvalitativt bolag som är underprissatt.

Själv har jag ett antal olika kvalitetsmått i min checklista för att säkerhetställa att det är ett bra bolag. De är dessa:

Stabila kassaflöden
Ingen förlust de senaste 10 åren
Kompetent ledning
ROC och ROE över 20 %
Bra ägare
Inte för hög belåning
Högre avkastning än marknaden senaste 6 månaderna
Solid affärsidé
Lämnar en utdelning

Det som detta inlägg går ut på är om verkligen ROC/ROE är så bra kvalitetsmått och om det behövs tas med i åtanke. T.ex så tycker jag att ett bra och billigt bolag i dagsläget är MQ. De har däremot endast en ROC på 11 %, men frågan är om det skulle hämma deras avkastning i framtiden? Ett annat bolag som jag också tycker är bra och billigt, Dedicare, har en ROC på 196 %. Däremot så är det ett konsultbolag med minimalt kapital som de är i behov av, vilket gör att måttstocken blir lite skev. Själv tycker jag att framtidsutsikterna är ganska lika i både MQ och Dedicare, oberoende av ROC.

Om vi jämför ROE och ROC så tycker jag faktiskt bättre om det förstnämnda. Det innebär att jag kan kolla vad företaget jag köper ger för avkastning på det kapital som aktieägarna har i företaget. Det kollar ledningen om de är effektiva på att handskas med kapitalet. T.ex. om de håller för mycket kapital i företaget istället för att dela ut det till ägarna så kan det bli dålig kapitalallokering. Därför känns det vettigt att ha ett minikrav på ROE. ROE på 20 % som jag skrivit nu i min checklista är ganska högt och jag insåg att många av mina aktier inte klarar det kravet. Ett mer rimligt värde vore runt 10 %, vilket många bolag ligger över och känns som ett rimligt avkastningskrav på en investering. Så att ändra "ROC och ROE över 20 %" till "ROE över 10 %" känns som ett bra kvalitetskrav som helt enkelt kräver att ledningen ska ge en bra avkastning på det kapital de förvaltar åt aktieägarna. Det är också ett mer lagom kvalitetskrav som stämmer bra överens med de back-testresultat som jag länkat till nedan, alltså att kräva en tillräckligt hög ROE.

Vad tror ni om ROE och ROC? Är det bra mått på kvalité?

Läs mer:http://www.fatpitchfinancials.com/2598/return-on-invested-capital-roic-b...
http://www.fatpitchfinancials.com/2298/return-equity-backtest/

Taggar (blogg): 
1 maj 2015

Checklista för aktieköp

Efter att ha läst Guy Spiers bok "The Education of a Value Investor" så blev jag sugen på att skapa en checklista för aktieköp. Jag skrev då en lista på lärdomar under fliken "Aktiv strategi", men denna blev lätt ganska lång och diffus. Därför tänkte jag ha en checklista som ska hjälpa mig med mina aktieköp och i min analys, där jag ska kunna checka av de olika kriterierna innan köp. Om en punkt inte går att checka av, så behöver jag en bra anledning till att köpet bör vara bra ändå. Just nu kommer jag gå på det jag läst, och på så sätt sammanställa en checklista över de kriterier som jag tyckt varit vettiga från de böcker jag läst. Jag har också tänkt använda mig av Geoff Gannons regler, och läser just nu om Patrick O'Shaughnessys regler i "Millenial invest".

Följande är mitt första utkast på checklistan:
EV/EBIT under 12
EV/FCF under 15
Stabila kassaflöden
Ingen förlust de senaste 10 åren
Kompetent ledning
ROC och ROE över 20 %
Bra ägare
Inte för hög belåning
Högre avkastning än marknaden senaste 6 månaderna
Solid affärsidé
Lämnar en utdelning

Detta är mina första objekt på checklistan (inte beroende av ordning) och alla tåls att funderas över och justeras. Det känns bra att ha ett systematiskt sätt att investera på, då det är lätt att gå tillbaka och identifiera vad man gjort för fel om man skippat ett kriterie till exempel. Dessutom så säkerhetställer det också en viss kvalité på bolagen, vilket gör att det är ganska fina bolag som finns i portföljen. Jag gillar Geoffs och Patricks syn på att köpa lågt värderade företag, alltså att endast köpa kvalitativa. Först var jag övertygad över att "cigar butts" är vägen att gå, men med nästan lika hög avkastning och mycket bättre samvete så kan man satsa på lågt värderade, kvalitativa bolag. Nästan alla som köper riktigt billiga bolag har dessa krav, trots att t.ex. net-nets som går med förlust kan gå bättre än de som går med vinst. Tror att det är enda sättet att hålla fast vid en strategi och gör det dessutom mer roligt att köpa ett företag som är bra. Så bra företag för underbara priser är det man kan satsa på.

Nu med de krav som jag ställde ovan så finns det inte så många som uppfyller dessa i denna marknad. Däremot så uppfylls dem av både Dedicare och NGS Group. Också flera norska laxföretag stämmer in på dessa kriterier, bl.a. Bakkafrost som jag äger. Det kanske bör bli en analys av Dedicare och NGS Group framöver. Vet att bland annat Aktieingenjören är intresserad av dessa företag så han kanske skriver något innan mig.

Kommentarer på listan mottas gärna.

Taggar (blogg): 
1 maj 2015

Mars månads Deep value case - Lucara Diamond

Mina inlägg kommer lite i vågor, men ska försöka skriva dem med ett lagom tidsintervall framöver. Jag har läst riktigt mycket under förra veckan och funderat mycket över min aktiva strategi. Har nu läst ut Tobias Carlisles bok "Deep Value" och Guy Spiers bok "The education of a Value investor" som jag tänkt recensera här på bloggen. För tillfället så läser jag Joel Greenblatts "You can be a stock market genius", en riktigt bra bok som jag tror jag kommer att dra många lärdomar från. Jag har tänkt att jag ska tillämpa några av lärdomarna nu på mitt första Deep value case. Utöver det så har jag försökt tillämpa det fortlöpande på min aktiva strategi, mer om det i ett senare inlägg.

Nu till mitt andra deep value case (om man räknar MQ som mitt första). Valet föll på Lucara Diamond. Själv har jag bevakat företaget sedan november och föll för det på grund av sin låga värdering. Deras verksamhet är att utvinna diamanter i Afrika, nu så har de en gruva i Botswana och dessutom några prospekteringslicenser. De la nyligen ner ett projekt i Lesotho, vilket har gjort att kursen fallit. Notera att deras säte är i Kanada och de är noterade på både den svenska och kanadensiska börsen, vilket gör att fallet på ca -25 % från toppen i juli är nästan -35 % i kanadensiska dollar. Utöver projektet som lades ner i Lesotho så har de två prospekteringslicenser i Botswana.

Min egen syn på att de avyttrar Mothae gruvan i Lesotho är att det är en kompetent ledning som inte tar på sig onödiga projekt som de inte ser som riktigt lönsamma. Hittar de nu bra projekt i Botswana så ser framtiden ljus ut och detta kan ge en ordentlig boost till intäkter liksom aktiekurs.

En yttre faktor som verkligen kan tala emot investeringar i råvaruproducenter är att priset på råvaran kan fluktuera mycket. Jag försökte hitta något prisindex på diamanter och hittade några halvbra. Enligt dessa så har priset varit relativt konstant sedan 2009 och gått ner något på sistone. Det verkar variera mycket beroende på vilka diamanter man hittar, vilket visat sig i Lucaras årsredovisning då de fått mycket högre pris under 2014 än 2013 för samma mängd diamanter. Dessutom agerar diamanter som en alternativ investeringsmöjlighet likt guld, och gick upp i pris under 2007-2009. Så det känns både som en bra kontracykliskt innehav som kommer gå bra oavsett konjunktur. Utöver detta så väntas produktionen ur den nuvarande gruvan i Botswana vara konstant de närmaste åren, vilket kommer att ge en stadig intäktström baserat på ett relativt konstant diamantpris.

Nu till höjdpunkten på analysen, värdering och finansiell data. Lucara värderas till 12,6 gånger vinsten (P/E) och 2,6 gånger sitt eget kapital (P/B), men den saftiga värderingen är EV/EBIT som endast är 4,2. Det innebär att de har en enormt bra rörelseresultat, deras rörelsemarginal är på 45 %. Soliditeten är också hög på 72 %. Anledningen till att P/E och EV/EBIT skiljer sig så mycket åt är att de har gjort stora investeringar, vilket dragit ner P/E. I år och kommande år förväntas rörelseresultatet minska, men vinsten efter skatt öka då 70 % kommer troligtvis vara kvar av rörelseresultatet jämfört med 30 % i år. Utöver det så har de en ordentlig kassa på 835 miljoner, vilket talar bra för en fortsatt direktavkastning på 5 %, och som det verkar som så kommer de att betala av sina skulder med detta.

Totalt sett så ser jag nedsidan som begränsad medan uppsidan är riktigt stor. För att de ska gå back så behöver priset på diamanter mer än halveras, men om vi kollar på 2013 så klarade de då också av ett mycket lägre diamantpris med bra marginaler (411 dollar per karat 2013 vs 644 dollar per karat 2014). Jag såg också att 10 % av inkomsterna för diamanterna också går till Botswana, vilket verkar vara en rimlig mineralskatt. Vi får se nu vad marknaden tycker det närmaste året.

Taggar (blogg): 
1 maj 2015

Köpt Oriflame

Jag har valt att investera i Oriflame. Varför då kan ni undra? De har ju bara kommit med dåliga nyheter i flera år. Jo, därför att under alla dessa dåliga nyheter finns ett bra bolag som kan komma att överraska. Jag tror att tillräckligt många dåliga nyheter har redan speglats i kursen, och om fler skulle komma så skulle inte nedsidan vara så stor. Jag blev faktiskt extra intresserad av bolaget när VD:n var på Avanza Forum och satt och smålog när nästan inga svarade att de ville investera i Oriflame. För mycket dåliga nyheter gör att folk ser förbi detta bolag, detsamma har jag själv gjort sen jag först läste om bolaget i november. Kraftigt minskande omsättning och vinst i två år och stor exponering mot Ryssland och Ukraina. Däremot finns det ljuspunkter, och jag har listat upp några av dessa och annan fakta om företaget:

12 % tillväxt i Latinamerika, 18 % i Asien/Afrika. (Negativ i CIS och Europa)
Flertal enstaka händelser som påverkade 2014:års vinst. Bl.a. Ukraina och Ryssland.
Dock 45 % exponering mot CIS, men Latinamerika och Asien/Afrika är över 35 % nu.
Deras fria kassaflöde var över 10-årsmedel. Aktien handlas för tillfället för 8 gånger fritt kassaflöde.
EV/EBIT är 10,1. De förväntas ha lägre EBIT under 2015, men trots det så förväntas vinsten öka p.g.a. färre engångskostnader. Detta innebär P/E 12,3. Ett av börsens billigaste bolag.
Ingen utdelning, utan de ska betala av skulder. Bra enligt mig då deras soliditet minskat kraftigt. Har fortfarande hög ROE på 26,6 %.

Så en stark tillväxt i EM förutom CIS och i övrigt ett lågt värderat företag som har tillfälliga problem. Som Riskminimeraren poängterade så hade Odin fonder skrivit i sin rapport att bolaget också tacklat dessa bra, förlagt en fabrik i Ryssland bl.a. för att undvika valutaeffekter. Den tidigare Rysslandskrisen 1998-99 hade de då också repat sig bra ifrån, så mycket talar för att de också kan gå starka ur denna kris. Utöver det så kommer de också efter krisen ha en allt större del utanför Ryssland, och de kan nog därefter fortsätta på sin tvåsiffriga försäljningstillväxt de haft de senaste 25 åren. Deras affärsmodell verkar gå hem i EM och det finns mycket potential för tillväxt där. Jag gillar också affärsidén, och tycker att de öppnar upp för extra inkomstkällor i platser där det annars kan vara svårt att få jobb. Utöver det så är det en konjunktursäker bransch, de klarade 2008-2009 bra, och förhoppningsvis klarar de den kommande lågkonjunkturen bra den med. Marknaden verkar också ligga på lur, vid delårsrapporten i höstas så gick kursen upp med 20 % för att sedan falla tillbaka igen. Dessutom så har de likt H&M en ägarfamilj bakom sig som äger en större del av företaget samt sitter i styrelsen. Förhoppningsvis så pushar de företaget att gå rätt väg. Det ska bli intressant att följa utvecklingen framöver.

Taggar (blogg): 
1 maj 2015

Bostadsköparnas kortsiktiga tänk

Jag är skeptisk till dagens bostadspriser. Jag tror de har gynnats för mycket av den låga räntan, så att vi kommer se en motsatt utveckling när räntan höjs igen. Jag tror att köpare kollar för mycket på vad räntan är just nu när de gör sina köp, och med räntor runt 2 % blir allt billigt.

Det är bara att kolla in på Hemnet så möts man av en kostnadskalkyl på hur mycket bostaden går att köpa. Där får man ett pris och så antar man att priset kommer att ligga runt detta. Om nu folk säger att räntan kommer att öka till 5 % så är motargumentet att det ligger långt bort och då kommer bostaden ha ökat så pass mycket i värde. Nu i och för sig så är det ganska långt bort då Riskbanken sagt att de ska hålla räntorna låga till slutet av 2016. Men man ska bo i en bostad efter 2016 också. En normal reporänta enligt Riksbanken är då 3-4 %, vilket innebär ca 5 % i bostadsränta. Det innebär ganska mycket högre kostnad än dagens ränta.

Lars EO Svensson brukar motivera det höga priset med att hushållens förväntningar på bostadsränta är fortsatt höga. För några år sedan så var förväntningarna att räntan skulle återgå till 5 % efter 5 år, från vilket han motiverade att hushållen har höga förväntningar. Däremot så förväntar man sig att bostadsräntan ska ligga på 3,5 % om fem år idag, vilket innebär att folk idag gör en stor satsning på att det låga ränteläget håller i sig.

Så det ger oss tre olika uppskattningar på vad bostadsköparnas uppfattning av vad en långsiktig ränta blir, dagens ränta, den förväntade räntan om 5 år och en ränta utifrån Riksbankens normalränta. Dessa olika uppskattningar gör att kostnaden för att äga en bostad blir ganska olika. Här uppskattar jag att den del man äger av bostaden vill man ha samma ränta för som den del man lånar för.

Vi testar ett exempel. Själv har jag kollat på en 2:a runt 50 kvm och de kostar ca 2 miljoner med 3000 kr i avgift i Uppsala eller Stockholm närförort. Med de tre räntecasen så blir kostaden följande (notera att räntekostnaden blir 70 % av räntan på grund av avdrag):

2:a, 50 kvm, 2 miljoner, 3000 kr/månad avgift:

2 % ränta: 5330 kr per månad
3,5 % ränta: 7080 kr per månad
5 % ränta: 8800 kr per månad

Så idag så får man ett relativt billigt boende som endast kostar 5330 kr per månad. Däremot, om räntan stiger och normaliserar sig till 5 % så blir kostnaden 8800 kr per månad, en ordentlig "hyreshöjning".

Jag tror själv att det kommer att ta ett tag för normalräntor. Jag tror däremot att en ränta på 3,5 % i snitt de kommande 5 åren kan vara en bra bedömning för att vara på den säkra sidan. Då är bostaden ganska okej värderad, men hittar man en billig hyresrätt så kan man komma under boendekostnaden. Det sega vore däremot att behöva betala 8800 kr om räntorna kommer att höjas ganska snabbt. Själv skulle det slå ganska hårt på min ekonomi att behöva betala 3500 kr mer per månad, eller till och med mer då räntorna skulle kunna gå upp i 6-7 % per månad.

Flera säger, bland annat ekonomiprofessorn Harry Flam, att man bör inte se ränta + avgift som den totala kostnaden, utan man bör dra av kostnaden för hyreshöjningar/inflation. Då vi köper ett boende så köper vi också avsaknaden av framtida hyreshöjningar. Om vi antar att dessa är på 2 % per år, så innebär det att vi bör betala 2 % av boendets värde varje år för att vi slipper hyreshöjningar. För en 2:a som kostar 2 miljoner innebär det 3300 kr per månad. Jag är skeptisk till att folk är villiga att betala 3300 kr per månad för att slippa en hyreshöjning och samtidigt ta på sig allt risk som ett ägande innebär. I Harry Flams senaste beräkning där han motiverar att vi inte har en bostadsbubbla så har han helt glömt bort den riskpremie som ett bostadsköp innebär. En bostadsköpare tar på sig all risk med att en bostad stiger och sjunker i värde, vilket gör att detta bör inte räknas med i boendekostnaden. Att nu också motivera att prisökningen bör vara likt inflationen, samtidigt som den verkligen inte varit det de senaste 20 åren motsäger också argumentet.

Ett bra mått på prisökning enligt min mening är disponibel inkomst och boendekostnad. Det har klart visats att vi spenderar samma belopp på bostaden över tid i del av inkomsten, runt 30 %. Det innebär att prisökningen beror av två faktorer, kostnaden för att bo samt ökningen av disponibla inkomster. Nu är vi i slutet av den cykel som gynnat båda. Vi har haft otrolig minskning av kostnaden för att bo, genom slopad fastighetsskatt och minskade räntor, samtidigt som de disponibla inkomsterna har ökat med nästan 4 % per år de senaste 10 åren. Det innebär att vi har riktigt låga boendekostnader jämfört med tidigare. De flesta bedömare är ganska övertygade att det motsatta kan komma att ske nu, vi får ökade boendekostnader och minskad tillväxt i disponibel inkomst, vilket gör att vi bör börja gå åt andra hållet i bostadspriser.

Jag tycker att Thomas Picketty har en bra bedömning på kostnaden för en bostad. Han jämförde hyror i centrala Paris med kostnaden och såg att det innebar en reel avkastning på kapital på 3 %. Han menade på att på sikt bör det ligga runt 4 %, och motiverade då att hyrorna skulle öka. Själv tycker jag också att en avkastning på 3-4 % är rimlig, då det täcker den långsiktiga kostnaden för ett bolån. Ur denna synvinkel bör en bostad som kostar 2 miljoner kosta mellan 5 000 kr - 6 700 kr per månad i kapitalkostnad. För exemplet med 2:an innebär det en boendekostnad om 8000 - 9700 kr per månad. Intressant nog ligger hyrorna på den "fria marknaden", alltså andra-hand och nyproduktion, runt detta pris. Detta skulle kunna motivera höga priser. Så beroende på vilka mått vi ser det på så är det svårt att avgöra dagens läge. Om vi hade haft marknadshyror hade det varit mycket lättare.

Kollar vi på länder med marknadshyror, t.ex. Frankrike och England, så ligger de enligt The Economist på liknande nivåer som i Sverige när det gäller bostadspriser i förhållande till inkomst och hyror. I alla tre länder är bostadspriserna 25 % över snittet mot inkomster de senaste 40 åren och bostadspriser som är 30-50 % snittet mot hyror de senaste 40 åren. Sverige ligger faktiskt under England när det kommer till bostadspris/hyra kvot. Kollar vi historiskt sett, så brukar perioder av denna övervärdering i olika länder återgå till en mer normal värdering, speciellt efter de har toppat efter en brant uppgång, vilket de verkar göra nu både i Sverige och UK. Det innebär att bostadspriserna kommer att falla 20-30 % mot inkomst under en period på ca 5 år.
Så själv gör jag bedömningen att man bör vara försiktig att ge sig in i bostadsmarknaden i dagsläget. Behöver man köpa, eller har redan köpt så tycker jag att man bör fundera över hur man klarar en långsiktig ränta på 5 %. Själv tycker jag att det viktiga är att jämföra boendekostnaden med en hyreskostnad. Man köper för att bo, och värdestigningen kommer inte gynna en under den tid man bor. Att bostaden stiger i värde är en kompensation för den risk som du tar genom att köpa. Om marknaden följer det historiska mönstret på olika bostadsmarknader i världen så kan vi se ett rally nu, som sedan slutar i ett prisfall på 20-30 % mot inkomster de närmaste 5 åren. Om inkomsterna ökar med ca 3 % per år, innebär det ett reellt prisfall på 7-19 %. Men vi får se, det har i alla fall varit billigast att köpa en bostad i lågkonjunktur.

Taggar (blogg): 

Blog Archive

Blog Archive
2018 (3)

Taggar