Investerarfysikern
Likes
744
Antal inlägg
1349
Följare
138
Medaljer
0
Om användaren
Jag är doktorand i fysik och intresserad av investeringar och nationalekonomi. På denna blogg skriver jag om kvantitativa aktieinvesteringar, aktier, forskning inom finans och om nationalekonomiska problem.

RSS

RSS feed
13 december 2017

Amorteringskrav - Bra eller dåligt?

Senaste åren har vi fått nya amorteringskrav som dels är riktade åt att minska hög belåning på boendet och dels är riktade för att minska hög belåning mot inkomst. Då jag satt in mig mycket i att räkna på en bostadsinvestering påverkar dessa krav ekvationen och det påverkar flera som vill investera i en ny bostad i dagsläget. Själv har jag inte haft någon direkt åsikt om detta krav är bra eller dåligt, men tänkte gå igenom för och nackdelarna med detta.

 

Fördelar:

  • Lägre risker. Detta är det främsta som många påtalar och anledningarna till amorteringskraven är att minska riskerna i systemet. Många har observerat att det vi haft senaste åren har varit en tävlan i vem som kan låna mest när man budar på ett hem. Låga räntor kan driva upp priserna riktigt högt då räntekostnaden är näst intill obefintlig i relation med lånet. Det skapar både risker för individen, då bostadsprisfall blir dramatiska i relation till inkomsten. Det skapar också risker på makroekonomisk nivå och något vi sett i flera kriser under de senaste 30 åren.
  • Lägre bostadspriser. För nya på bostadsmarknaden gör höga bostadspriser att det blir svårt att köpa sitt eget boende. Det kan krävas arv eller liknande för att man ska ha råd. I dagsläget krävs 15 % i kontantinsats, vilket kan bli en betydande del i exempelvis Stockholm. Med lägre bostadspriser på sikt minskar tröskeln för detta.
  • Fler äger större delen av sitt boende. Det är för många positivt i längden då man betalar mindre i ränta. Säg om vi nu inte skulle ha amortering alls så skulle många välja att skippa amortera och istället för att hyra boendet "hyra" det av banken. Alltså betala räntan men behålla lånet. Lånet skulle minska med inflationen, men det är fortfarande en omfattande ränta man betalar. 

 

Nackdelar:

  • Tvångssparande. Vi som är intresserade av aktier kanske hellre vill lägga våra pengar i aktier än på boendet. Eller i andra finansiella tillgångar. Amorteringskraven tar inte hänsyn till ens totala tillgångar, utan endast hur mycket man äger av boendet. Vid kris och arbetslöshet hjälper det inte mycket att ha 1 miljon i bostaden om man inte har några finansiella tillgångar att betala av räntan på lånet.
  • Minskar konsumtionsutrymme. Konsumtionsutrymmet minskar när man har amorteringskrav, både i form av vanlig konsumtion och bostadskonsumtion. Detta gör att personer inte kan konsumera hur de vill utan är tvungna att dels minska sina bostadsköp och dels minska sin konsumtion. 
  • Minskat byggande. Byggandet är relativt dyrt i Sverige och amorteringskravet gör det svårare för nybyggnation att motivera sina priser, även om de inte är inkluderade i kravet explicit.

 

Lars EO Svensson som är en förespråkare för att bostadspriserna är fundamentalt motiverade och att belåningen inte är allvarlig skrev nyligen på Ekonomistas att amorteringskraven ökar välfärden för välbeställda och minskar den för de utan kapital. Var intressant analys men kändes inte som den var så självklar så jag ställde frågan idag på Twitter (undersökningen pågår i skrivande stund):

 

 

Intressant nog är folk ganska oense i frågan och det var många som svarade att det gynnar båda eller inte någon, men en majoritet tyckte att de inte gynnar de utan kapital. Kollar vi i Stockholm verkar de dyrare objekten vara lika drabbade som billigare objekt i den minskade köpviljan och utifrån Finansinspektionens rapport om förra amorteringskravet är det många som väljer att lägga sig strax under 50 % och 70 % gränsen när de köper boende. Som Lars EO Svensson påpekar minskar konsumtionsutrymmet för de utan större kapital och de med belåning över 70 % har minskat sina lån med 20 % i Stockholm och Göteborg. 

 

Som sagt, jag har ingen stark åsikt med amorteringskravet men insett i mina beräkningar på bostadsköp att det kan ändå vara någorlunda vettigt för de som köper nytt. Höga bostadspriser är i stort sett en diskontering av framtida kassaflöden tills idag. Med lägre priser fås högre hyresavkastning framöver och med högre amortering har man mindre lån att betala ränta på över tid. 

 

Exempelvis, en bostad värderad 2 miljoner med 300 000 kr i insats kommer efter tio år vara värderad 2,7 miljoner givet konstant hyresavkastning och 3 % ökning av hyrorna. Samtidigt har lånet minskat till 1,35 miljoner med 2 % amorteringstakt. Kostnaden för lånet har minskat med 20 % (vid konstant ränta) samtidigt som hyran ökat med ca 30 %. Dessutom är bostadspriserna mer förankrade i vad folk har råd med att betala av under sin livstid och handlar inte om vem som kan låna så mycket som möjligt för låg ränta, vilket kan skapa stabilitet på marknaden. 

 

Trots det innebär det också ett mindre sparande, konsumtionsutrymme och att en stor del av lönen går till bostadsutgiften. Tog upp lite exempel i ett tidigare inlägg. För oss som vill spara mycket i finansiella tillgångar gör att vi har svårt att göra denna allokering.

 

Tycker själv inte att det finns ett riktigt givet svar i denna diskussion och det finns många för och nackdelar. Vad tycker ni om amorteringskravet? Är det bra eller dåligt? Sett att en del har ganska mixade åsikter på ekonomibloggar kring detta.

Taggar (blogg): 
31 januari 2016

Är dagens lägenhetspriser vettiga?

Många som ska börja sin finansiella karriär med sparande står oftast inför valet att antingen hyra sitt eget boende och spara på börsen eller att köpa det och spara i bostaden (då bostäderna idag är ganska dyra så antar jag att man måste spara mestadels i bostaden). Nu har vi tyvärr inte någon fungerande hyresmarknad i Sverige idag, vilket gör det svårt att jämföra, men om vi antar att vi har olika alternativ så tänkte jag jämföra lite om det är vettigt att investera i en bostad till dagens priset.

 

Först och främst så måste vi se till avkastningen av kapital. Hyresnämnden anser att en rimlig avkastning på kapital är 4 % för en bostad, vilket de använder i mått på en rimlig andrahandsuthyrning av bostaden. Dessa 4 % ska täcka räntor, slitage och den risk man tar för att investera i bostaden. Det gör att man enkelt kan räkna på vad bostaden kostar.

 

För de flesta i 20-30-års åldern som ska börja sin finansiella karriär antar vi att de vill ha en 2:a på runt 50 kvm. De står mellan alternativen att antingen bosätta sig inne i centrala Stockholm, i en närförort till Stockholm eller i en av andra större städerna i Sverige. Priserna i centrala Stockholm för en 2:a på 50-60 kvm är ca 4,5 miljoner med 3000 kr i avgift. I förorterna runt Stockholm på behagligt pendlingsavstånd är de runt 2 miljoner med 3000 kr i avgift och de priserna är ganska likvärdiga i större städer i landet så som Uppsala och Göteborg. Med en kapitalkostnad på 4 % per år innebär det att bostaden kostar 18 000 kr per månad i centrala Stockholm och 9 700 kr per månad i förort och andra större städer.

 

Jämför vi med att hyra en hyresreglerad bostad så kostar det ca 6000-7000 kr per månad, vilket ger en klart lägre kostnad. Däremot kräver det minst tio år i bostadskö och för platser som centrala Stockholm över tjugo år. Kollar vi på andrahandsmarknaden så får man en bostad för ca 10 000 - 12 000 kr i förort och större städer och ca 15 000 kr i centrala Stockholm, mycket i linje med priserna med 4 % kapitalkostnad ovan. I jämförelse så är det billigare att hyra en reglerad bostad men dyrare att hyra en bostad i andrahand, men knappt dyrare.

 

Nu så påstår folk att det blir ju billigare att köpa bostaden då man kan låna billigt. Men även om räntorna hålls låga så är det en hävstångsaffär man beger sig in i. Huspriser har varit i stort sett lika volatila som en portfölj med 60 % aktier och 40 % obligationer och det är i stort sett samma risk man utsätter sig för när man investerar. Med 20 % insats så är det lätt att hela kapitalet försvinner vid nedgång. Det skulle vara väldigt intressant att se hur de skulle reagera om man gick till banken och frågade om 1,6 miljoner i lån då man hade tänkt investera 2 miljoner i en 60/40 portfölj.

 

Kollar vi på inflationsjusterade huspriser för de senaste 140 åren så är vi nu i ett speciellt läge som vi inte sett under dessa 140 år. Priserna är 3-4 gånger det genomsnittliga priset och det ser klart ut som ett riskfyllt läge att köpa en bostad. Trots detta så kan det vara enda utvägen då det är svårt att få tag i en hyresrätt. Värt att notera är att sedan 90-talet så har följande förändringar skett: räntorna har blivit betydligt lägre, amorteringskulturen försvann, hyresrätter har systematiskt omvandlats till bostadsrätter vilket har drivit ner utbudet och ett stort underutbud av nya lägenheter.

 

 

Förhoppningsvis kommer det att ske en ändring av politiken framöver och det kan komma att byggas klart fler bostäder och framförallt hyresrätter. Det skulle i så fall ge en press på dagens bostadspriser. Men för den som tror att status quo kommer att fortsätta med de disfunktionaliteter som finns i dagens bostadsmarknad kanske gör rätt i att köpa en bostad.

 

Det är också värt att notera att bostadspriserna har utvecklats liknande som i Sverige i både länder så som Norge, Storbritannien och så vidare med avreglerade hyresmarknader och bostadsbrist, så det är inte endast ett svenskt problem. Det är som alla finansmarknader de senaste 20 åren, låga räntor och expansiv centralbankspolitik har blåst upp priset på de flesta tillgångarna, inklusive bostäder. I USA och i vissa delar av Europa såg vi en krasch på grund av detta, men inte än i länder så som Sverige, Storbritannien, Australien och Kanada. Många inom finansvärlden har påpekat att den lånedrivna ekonomi som orsakade finanskrisen är långt ifrån fixad och i en andra lågkonjunktur så kan nu bostadsmarknaderna i de andra länderna dras ned. Men det är bara spekulationer, man vet aldrig, men man vet i alla fall att de som köper en bostad idag kommer troligen aldrig att äga den till fullo.

 

Vad tror ni, är det vettigt att börja sin finansiella karriär med att köpa en lägenhet i dagens läge? De har ju trots allt gett högre avkastning än börsen de senaste 20 åren ;)

Taggar (blogg): 

Blog Archive

Blog Archive
2018 (3)

Taggar