Investerarfysikern
Likes
733
Antal inlägg
1305
Följare
138
Medaljer
0
Om användaren
Jag är doktorand i fysik och intresserad av investeringar och nationalekonomi. På denna blogg skriver jag om kvantitativa aktieinvesteringar, aktier, forskning inom finans och om nationalekonomiska problem.

RSS

RSS feed
5 dagar

Lite om bostadsmarknaden

Som många är medvetna om har stämningen vänt lite på bostadsmarknaden senaste halvåret. Jag prenumererar på Valueguards Mäklarpanel och den har vänt ner från +70 till -30 sedan i våras. Också SEB:s boprisindikator har vänt tvärt ner från 50 till 11 senaste månaden. Cornucopia publicerar regelbundet data från Husmask som visar avsluten från Booli och där lägenhetspriserna har sjunkit i flertal städer i Sverige senaste månaderna (finns en liknande tjänst Penates också). Också mer publik data från Valueguard och Svensk Mäklarstatistik kom ut nu idag och visade på prisfall för de senaste tre månaderna på några procent (data fram tills oktober).

 

Förra veckan lyssnade jag också på en riktigt intressant föreläsning med ALM Equitys VD Joakim Alm som hos Erik Penser. Efter föreläsningen hade de en diskussion om bostadsmarknaden (se den här) som var mycket intressant. Här kommer en kortfattad sammanfattning av föreläsningen:

  • Det var hela 40 % spekulanter i vissa projekt 2015.
  • Panikförsäljningar av spekulanter i och med amorteringskrav och begränsning av lån.
  • Stora överutbud i lokalområden medan brister i andra.
  • Många byggbolag har köpt alldeles för många byggrätter till höga priser.
  • Går att konvertera vissa bostäder till hyresrätter, men med dyra byggrätter blir svårt att göra.
  • Svenskar är trögrörliga. Vi byter bostad var 20:e år.
  • Vi bor på mycket yta. I snitt 70 kvm för ensamhushåll och 110 kvm per tvåmannahushåll.

Joakim Alm tog också upp ett bra exempel på hur de räknar på en fastighetsinvestering och vad priset skulle bli för att konvertera det till en hyresrätt:

 

53 000 kr per kvm för mark.

20 000 kr per kvm för att bygga.

5 % på detta för hyra.

 

Totalt 21 000 kr per månad i hyra för 70 kvm, något som han menar på inte skulle gå igenom hos hyresnämnd etc.

 

Det belyser vad jag skrev senast här på bloggen om bostadspriserna att byggandet är en stor faktor. Förutsatt fri exploatering skulle bostadspriserna gå mot markpris plus byggkostnader. Markpriset i utkanten av större städer och i mindre städer skulle inte vara särskilt högt, medan det i centrala delar är högre. Som Joakim Alm påpekar är det i stort sett kostnaden för byggrätter plus byggkostnad som avger prissättningen av nya bostäder eller hyran i nya hyresrätter.

 

Kollar vi på SCB:s statistik var markkostnaden i snitt 10 000 kr per kvm i snitt i landet, medan det var 5 000 kr per kvm utanför storstadsområdena. I klippet som jag länkade till nämner Joakim att byggrätter har tredubblats i pris senaste åren i centrala delar av Stockholm och kan på vissa platser kosta ca 50 000 kr per kvm i jämförelse. ALM Equity köpte exempelvis byggrätter för 10 700 kr per kvm på telefonplan för ett antal år sen (där ligger de på 23 000 kr idag). Här i Uppsala var kravet från kommunen 6000 kr per kvm BOA för bostadsrätter i området Rosendal vilket blir ungefär 8000 kr per kvm lägenhetsarea. Addera 20 000 kr på det i kostnad för att bygga själva bostäderna får man i stort sett kostnaden för bolagen att bygga nya bostäder.

 

Vi får se hur utvecklingen kommer att ske på bostadsmarknaden framöver och om bolagen fortsatt kommer att bygga. Flera av bolagen har ökat sina marginaler till närmare 20 % de senaste åren. Exempelvis Bonava har marginaler på 20 % i Sverige, medan runt 5-10 % i övriga länder. Så de kan fortsatt mycket väl bygga om inget mycket drastiskt händer på marknaden. Också politiker i bland annat Stockholmsregionen verkar vara fortsatt dedikerade att bygga oavsett marknadsläge och uttrycker att i en eventuell nedgång så kan mer hyresrätter byggas istället (även om det kan ändras givet en ordentlig krasch).

 

Det här med priser på bostäder är lite komplext, men är ändå intressant att se att det är många parametrar som spelar in. Ränteläget och amorteringsnivå är en. Men också kostnaden för att bygga en ny bostad spelar in och är viktigt att inte missa när man diskuterar bostadspriserna framöver.

Taggar (blogg): 
9 september

Problemet med bostadsmarknaden: Byggandet

Bostadsmarknaden har länge varit ett hett ämne i svensk debatt, inte minst på grund av bristen på bostäder och de stigande bostadspriserna. Ekonomiprofessor Hans Lind blev nyligen intervjuad i podcasten Kapitalet och ger sin bild av 25 år av forskning i ämnet. Det är en extremt intressant intervju för den som vill sätta sig in mer i frågan som angriper några viktiga punkter som är värt att nämna. De är följande:

 

  • Hyresregleringen kommer vara svår att ändra. Dels ur politiskt synvinkel, men också för att det kanske inte är önskvärt att ha helt fri hyressättning i hela beståndet på grund av fattiga pensionärer som ska få bo kvar och så vidare. Vi har haft hyresreglering i 60 år och de som bott i hyresrätt under lång tid kommer inte vilja ändra detta.
  • I dagsläget existerar det i stort sett fri hyressättning i nyproduktion och andrahandsuthyrning (något jag nämnt flera gånger här på bloggen och varit riktvärde för att beräkna avkastning etc). Det som gjort att hyrorna i dessa lägenheter är dyra är just att det inte byggs så mycket och utbudet är litet.
  • Det finns många andra alternativ för hyressättning och det räcker med att se till våra grannländer för att få inspiration. Ett sätt att göra det på är att ha fri hyressättning på nya lägenheter som kommer ut på marknaden, medan de som fortfarande bor kvar har reglerade hyror. Ett annat är att en del av beståndet har låg hyressättning, resten fri. Och så vidare. 
  • Främst beror bostadsbristen på en faktor; byggandet. Det kommunala planmonopolet motverkar mycket byggande och i stort sett bör man kunna bygga mer billiga boenden om det bara tillåts. Andra länder tas också upp som exempel där friare regler leder till klart lägre hyror.
  • Förutsatt friare regler för byggande bör priset på bostadsrätter gå mot priset att bygga nytt. Här nämner Hans Lind att bostadspriserna kan falla med närmare 50 % delar av Stockholm, då priset för mark och byggnation i många områden är närmare hälften mot dagens priser. 

 

Den sista punkten i listan ovan vill jag bygga vidare på då det varit ett hett ämne om nybyggnation. Prognoserna säger att vi kommer påbörja runt 70 000 - 75 000 bostäder i år och nästa år. Samtidigt börjar nu flera ha problem att sälja nya bostäder på olika orter i Sverige.

 

Dagens byggpriser

För att se vad kostnaden för nyproduktion är så gjorde jag ett stickprov på Hemnet. Jag kollade också upp SCB:s siffror och lämpligt nog kom detta inlägg på bloggen Kortsikt. Följande var pris per kvadratmeter i nyproduktion för olika orter:

 

Stockholm innerstad: 100 000 kr

Stockholm ytterförort/Göteborg ytterförort: 40 000 - 50 000 kr

Attraktiva mellanstora städer: 30 000 kr

Mindre städer: 20 000 kr

 

Utöver själva insatsen vilket är det man betalar ovan ligger belåningen i föreningen på i snitt 10 000 - 15 000 kr per kvadratmeter. Om man slår ihop det blir det runt 30 000 kr per kvadratmeter för mindre städer, vilket också är i nivå med SCB:s statistik för byggkostnader utanför storstäderna. Efter kollat närmare in på de nybyggen som sker i mindre städer så är inte skillnaden så stor i byggkvalitet jämfört med Stockholm och Göteborg, utan i de senare fallet är det snarare markkostnader och annat som drar upp priset. 

 

Motiverad prisbild på bostadsrätter

Som Hans Lind sa i intervjun bestäms värdet av bostäder av utbudet, priset att bygga nytt och om kommunerna öppnar upp för att bygga nytt. Som vi ser i flera städer i Sverige idag har vi gått från ett scenario med överskott på bostäder till ett underskott och behov av att bygga nytt, runt hälften av Sveriges kommuner rapporterar bostadsbrist. Det har också gjort att vi ser många orter idag där priset i över hälften av Sveriges län konvergerat mot 20 000 kr per kvadratmeter, alltså insatsen för en ny bostadsrätt. Vi ser också en villighet att öppna upp områden för att bygga nytt på och en politisk rörelse mot detta, vilket gör att det troligtvis kommer byggas en del framöver. Bostadsrätterna ovan är klart dyrare per kvadratmeter än att bygga småhus, vilket ligger på runt 20 000 - 30 000 kr per kvadratmeter inklusive tomt (källa). Hans Lind syftar också på att billigare bostadsrätter kan byggas i storstäderna för runt 30 000 kr per kvadratmeter i städernas ytterkanter.

 

Förutsatt detta innebär det att vid friare regleringar av bostadsbyggandet kan priserna gå ner till runt 20 000 kr per kvadratmeter för lägenheter i ytterkanten av större städer (om vi antar fortsatt 10 000 kr per kvadratmeter finansieras genom föreningen). Det innebär mer än en halvering av dagens prisnivå. Sen kan brist skapat av låg byggtakt och kommunala planmonopol (som nu) göra att priset blir högre, eller överskott efter en utbudschock som vi såg på 90-talet göra att de blir lägre. Vi får se om dessa priser kommer att fortsatt existera på mindre orter eller om de kommer sjunka på grund av överutbud. Det kan ju bli en chock på marknaden som den på 90-talet.

 

Olika prisexempel

För att ta olika exempel på hur mycket det skulle kosta att bygga bostäder i mindre - mellanstora städer samt i storstäders ytterkanter kan vi beräkna utifrån 30 000 kr per kvadratmeter där 20 000 kr är insats och 10 000 kr är i bostadsrättsföreningen. Följande blir priserna:
 
2:a på 50 kvm: 1 000 000 kr insats (totalt 1 500 000 kr)
3:a på 75 kvm: 1 500 000 kr insats (totalt 2 250 000 kr)
4:a på 100 kvm: 2 000 000 kr insats (totalt 3 000 000 kr)
Villa på 150 kvm: 3 000 000 kr 
 
Vi kan också räkna vad en skälig hyra bör bli förutsatt en schablon på drift på 450 kr/kvm och ett avkastningskrav på 4 %:
 
2:a på 50 kvm: 6 900 kr per månad
3:a på 75 kvm: 10 300 kr per månad
4:a på 100 kvm: 12 800 kr per månad
 
Sen varierar priserna också beroende på läge och centrala lägen som Stockholm innerstad kan vara 2-3 gånger så dyrt jämfört med ytterkanterna av Stockholm. 
 

Summering

Det som främst påverkar bostadsmarknaden och tillgången på bostäder är just byggandet. Med för lite byggande får vi som i dagsläget högre bostadspriser. Men om nu byggandet kommer ikapp, vilket vi kanske nu ser i och med den byggboom vi har, kan priserna börja konvergera mot priset att bygga nytt i ytterkanterna av de större städerna. I så fall innebär det runt 30-50 % lägre pris på många håll. I ytterkanten av Stockholm (där det finns mycket mark att exploatera) är prisnivåerna på ca 40 000 kr per kvadratmeter och villor säljs för 5 miljoner (jämför med pris för nybyggnation ovan). Det var också det Hans Lind hade kommit fram till när han hade räknat på vad som kunde hända. 

 

Vi får se vad som sker framöver och vi börjar märka av svårigheter för byggbolagen att sälja deras stora volymer (kanske inte så konstigt om man flerdubblar produktionen på några år). Vi har sett flera byggbolag falla med runt 30 % på börsen och t.ex. JM och Besqab har minskat från drygt 95 % sålda bostäder för ett år sen till 80 % i nyproduktion. Det ska bli intressant att se vad det ökade utbudet kommer att leda till och om vi ser prispress på bostäder. Här i Uppsala där vi har en av landets högsta byggtakter har inte bostadspriserna ökat nämnvärt sedan början av 2015, så byggandet har en märkvärd effekt. Trots det har vi fortfarande kommunalt planmonopol som fortsatt håller uppe markpriserna och kan motverka större prisfall.

 

Mer läsning:

 

Taggar (blogg): 
24 augusti

Ökat byggande och påverkan på bostadspriser

Nyheterna duggar tätt om bostadsbrist, höga hyresökningar och att man tjänat över 1000 kr om dagen för att bo i Stockholm. Senaste är att hälften av privathyresvärdarna sätter hyran själv i nybyggen. I princip innebär det att vi närmast ser marknadshyra på nya hyresrätter, något man här i Uppsala märkt med att hyran på nya hyresrätter är i nivå med andrahandskontrakt.

 

Utöver det byggs det rekordmycket. Byggandet har dubblats senaste åren i många områden och fortsätter trenden är det närmare ca 75 000 bostäder i Sverige i år som påbörjas. Det kan jämföras med de 40 000 som påbörjades under 2014.  Då det tar något år att slutföra bostäderna så eftersläpar denna statistik. Drygt 40 000 slutfördes under 2016 och beräknat utifrån påbörjade bostäder bör det komma ut drygt 50 000 bostäder i år, 60 000 bostäder under 2018 och 75 000 bostäder under 2019. I jämförelse kom det ut i snitt 25 000 bostäder per år under åren 2000-2015. På orter som Stockholm och Uppsala kommer det komma ut nästan dubbla antalet bostäder under 2017-2019 än under 2014-2016.

 

Redan nu kan man märka att ökningen av byggandet har hjälpt till att motverka den bostadsbrist som finns. På mitt kontor där de flesta kommer från utlandet för att jobba tillfälligt under några år i Sverige har man märkt en stor skillnad. Från att det var riktigt svårt att hitta boende för 2-3 år sen har det blivit lättare och flera har fått erbjudanden på förstahandskontrakt ganska snabbt. Oftast är det i just nyproduktion eller upprustade områden.

 

Andra signaler på att vi verkar se en tillgång som överstiger efterfrågan är att byggbolag börjat få svårt att sälja nya bostäder och lockar med slopad avgift under flera år. Många av köpen av nybyggda lägenheter har varit drivna av spekulation och har flera som jag känner som flyttat in i nyproduktion där en stor del av grannarna köpt för att sälja direkt. Det har varit en extremt lönsam affär med de senaste årens uppgång, det ska bli intressant att se vad som händer om vi ser en klart högre tillgång.

 

Trots att byggnationen är rekordhög är den inte så hög i relation till hela beståndet. I Stockholm är det endast 2 % av hela beståndet, medan här i Uppsala är det på höga 4 %, något kan vara anledningen till att det blivit enklare här. Med ett uppdämt behov kan det vara något som behövs. Trots det ska det bli intressant vad för effekt denna boom i nybyggen kommer ha. Om vi kollar svensk mäklarstatistik så har prisuppgångarna avtagit något på senare tid i detta område, till skillnad mot Malmö och Göteborg där det tilltagit.

 

Vi får se vad det ökade byggandet kommer ha för effekt på bostadspriserna och om det kommer att bli lättare att få tag på en bostad framöver i de större städerna. Troligen har det något dämpande effekt framöver och bostadspriserna kommer kanske inte öka med de 5 % mäklarna tror.

Taggar (blogg): 
23 juli

Bostadspriser kommande 5 åren enligt mäklarna

Nyligen lanserade SBAB en undersökning bland mäklare om hur de tror framtida bostadspriser kommer att utveckla sig kommande fem åren. De flesta svarade att de tror att storstadsregionernas priser kommer att gå upp med i snitt 5 % per år, där Göteborg skulle utveckla sig något bättre än Stockholm och Malmö. SBAB summerade sedan vad förväntningarna innebär i utvecklingen av bostadspriserna och kom fram till att bostadspriserna i Stockholm innerstad ska öka från 94 000 kr till 114 000 kr och i Göteborg från 62 000 kr till 85 000 kr.

 

För att sätta det i perspektiv kom jag över denna lista av kvadratmeterspriser internationellt. Den stämmer bra överens med de stickprover jag gjort (har själv kollat runt på lokala annonser i flertalet av städerna i listan). Stockholm är i dagsläget 19:e dyraste staden och skulle med den ökningstakten hamna på en 10:e om vi antar att priserna står stilla i övriga världen. Det innebär att Stockholm skulle bli dyrare än New York, San Francisco, Paris och Sydney, alla stora och dyra världsstäder och hamna i nivå med Zurich och Tokyo.

 

Göteborg som är världens 39:e dyraste stad skulle gå om både Helsingfors, Oslo, Vancouver, Boston och Rom. Därmed skulle både Stockholm och Göteborg överträffa flera av de länder så som Kanada och Australien, som också anses ha bostadsbubblor.

 

Kollar vi på t.ex. vad en 2-3:a på 70 kvm i centrala Stockholm skulle kosta är det ganska ordentliga summor. I dagsläget kostar en motsvarande lägenhet 6 500 000 kr, medan om fem år skulle en sådan kosta 8 000 000 kr. Med dagens hyresavkastning på 3 % och en avgift på 3 000 kr i månaden innebär det en hyra på 23 000 kr i månaden.

 

Vi får se om detta kommer ske eller om alla varningar om bostadsbubbla går i uppfyllelse. Byggboomen är riktigt het i Stockholm och det byggs rekordmycket. Nordea kom ut med en intressant rapport om att bostadsbristen är en myt, något som kanske inte är konstigt med tanke på att 75 % av innerstadens invånare är ensamhushåll (se statistik). Dessutom ska dessa 75 % med i snitt 29 000 kr i disponibel inkomst att ha fortsatt råd att bo i staden. En annan intressant fakta är att bara för att alla vet om att det är en eventuell bubbla betyder det inte att det inte är en. Jesse Felder skrev om just fenomenet på sin blogg och söktermen "housing bubble" i USA var som mest populär mitt under toppen.

Taggar (blogg): 
8 juni

Bostadspriser - prismodell sedan 1975

I några inlägg här på bloggen har jag undersökt hur bostäder prissätts och hur man kan beräkna avkastningen på dessa. Jag kom fram till en bra modell som visar på hur bostadspriserna utvecklats och det stämde bra med utvecklingen de senaste tio åren, se detta inlägg. Utvecklingen av bostadspriser är helt enkelt styrd av utvecklingen i hyror och utvecklingen i direktavkastning.

 

För att kolla detta på längre sikt så valde jag att gå till SCB:s statistik för fastighetspriser för småhus och utvecklingen av hyror. Förvånande fick jag fram att utvecklingen av båda dessa var mycket lik varandra (förvånande eftersom bostadspriserna i stort sett har följt inflationen under 1875-2000).

 

Källa SCB:

Hyror har ökat från 160 till 1710 (10,7 gånger) under 1975-2016

Småhuspriser har ökat från 59 till 711 (12 gånger) under 1975-2016

 

Så småhuspriserna är endast 12 % dyrare i dagsläget i jämförelse med hyrorna.

 

Men om vi delar upp perioden i två så återfås en annan bild. Under perioden till 1996 var utvecklingen följande:

Hyror ökat från 160 till 1100 (6,9 gånger) under 1975-1996

Småhuspriser ökat från 59 till 184 (3,1 gånger) under 1975-1996

 

Alltså var det riktigt billigt med bostäder på 90-talet med bostadspriser till under 50 % av 1975 års nivå i jämförelse med hyran. Alltså närmare dubbla direktavkastningen, vilket troligtvis var en konsekvens av den höga räntan och kris som rådde.

 

Sedan 1996 har utvecklingen varit den motsatta:

Hyra ökat från 1100 till 1700 under 1996-2016 (55 %)

Småhuspriser ökat från 184 till 711 under 1996-2016 (286 %)

 

Därmed har det skett en återgång till 1975-års nivåer. Det man kan sig fråga i dagens läge är om detta kan motivera fortsatt höga bostadspriser och till och med högre? Kollar vi in The Economist House Price index har de utveckling mot stämmer utvecklingen ganska bra överens, där priserna mot hyran gick ner från 1980 till 1995 för att sedan gå upp och förbi 1980-års nivå.

 

Källa: The Economist house-price index

 

När jag skrev detta inlägg drog jag mig till minnes studie på långsiktig avkastning på kapital ur Pikettys bok "Kapitalet i det 21:a århundradet". Där visas en långsiktig avkastning på kapital under åren 1770-2010 i Storbritannien. "Pure rate of return to capital" är den avkastning som sker i form av utdelningar, räntor och hyror minus kostnaden för förvaltning (inkluderar inte förändring av priser). Som syns nedan var den låg under 1970-1990 ur historisk synvinkel och låg också under 2010. Utifrån den kan man anta att det kommer ligga på 4-5 % framöver, något över dagens och 1980:s nivå. (Som syns i grafen ovan har Sveriges och Storbritanniens huspriser utvecklats ganska lika).

 

 

 

Det är intressant att se hur prisutvecklingen är om man zoomar ut på detta sätt och det visar att det var allmänt ett bra fyndläge för bostäder under 90-talet. Det är också fascinerande hur lång tid dessa cykler tar för bostäder, där de är långt mycket längre en börscyklerna. Vi får se om direktavkastningen kommer pressas ytterligare framöver med låga räntor eller om vi ser en vändning till medlet ovan. Det visar i alla fall att hyresavkastningen i dagsläget endast är en bit lägre än 70-talets och dagens priser kan motiveras i och med ökningarna av hyrorna senaste 40 åren.

Taggar (blogg): 
30 maj

Bostadspriser - prismodell och framtida scenarion

Att beräkna avkastningen på en bostadsinvestering är något som känns ganska trivialt men ändå kan vara ganska svårt att beräkna då det inkluderar många uppskattningar. Min allmänna uppfattning är att nästan alla som investerar i sin bostad inte har någon genomtänkt kalkyl på olika utfall av vad avkastningen kan komma att bli. Efter av att sätta mig in i djupet i hur man ska beräkna en bostadsinvestering tycker jag att det finns en bra och enkel modell som beskriver avkastningen för en bostad. Tänkte i detta inlägg gå igenom denna modell och framtida scenarion utifrån den.

 

Prisutvecklingen är helt enkelt styrd av direktavkastningen/hyresavkastningen och utvecklingen av hyran. Bostadspriserna har lite mer än dubblats de senaste 10 åren, reglerade hyror ökat ca 30 % samma period (ca 2,5 % per år) medan hyran i nybyggnationer har ökat 40 % (från 1250 kr kvm till 1750 kr kvm för 2:a). I och med presumtionshyrorna reflekterar hyror i nyproduktion ganska bra marknadshyror (här i Uppsala ligger hyrorna på nyproduktion och andrahandshyrorna på bostadsrätter i samma nivå). På grund av det använder jag hyran i nyproduktion som måttstock.

 

Direktavkastningen på bostaden är den hyra man kan få ut av bostaden. I flera av mina beräkningar av direktavkastning på en bostad har jag hamnat på en direktavkastning på 3 %. Denna nivå har minskat de senaste tio åren på grund av avskaffad fastighetsskatt och lägre räntor. Då också hyran ökat kommer det ge en multiplikator effekt. En minskning av direktavkastning från 4,5 % till 3 % ger en 50 % ökning av priset vid konstant hyra (100/0,03 = 150/0,045). Men om en ökad hyra på 40 % ska tas ut blir det multiplicerat med denna ökning för att få ut den nya hyran (140/0,03 = 1,4*150/0,045 = 210/0,045).

 

Om vi summerar:

- Hyreshöjning 40 %

- Minskad direktavkastning 50 %

Totalt prisökning 110 % (likt den faktiska utvecklingen i bostadspriser)

 

En klart enkel modell som förklarar prisutvecklingen i bostadspriser senaste tio åren. Den är klart lik den enkla modell som man kan använda för att förklara utvecklingen i aktiepriser, vilket helt enkelt är direktavkastning plus vinsttillväxt.

 

Utifrån denna modell har jag beräknat några framtida scenarion:

 

Positivt scenario:

- Hyrorna ökar med 4 % per år pga bostadsbrist och avregleringar. Resulterar i 50 % värdeökning (hyresökning) på tio år.

- Låga bolåneräntor på 2 % per år kommande tio år. Direktavkastning minskar från 3 % till 2 %. 50 % värdeökning.

Totalt 125 % värdeökning eller 8,5 % per år

 

Neutralt scenario:

- Hyrorna ökar med 3 % per år. 35 % värdeökning.

- Direktavkastning är densamma, 3 %. 0 % värdeökning.

Totalt 35 % värdeökning eller 3 % per år.

 

Negativt scenario:

- Hyrorna ökar med 2 % per år på grund av lågkonjunktur och överproduktion. 20 % värdeökning.

- Direktavkastning ökar från 3 % till 5 %. -40 % värdeminskning

Totalt -28 % värdeminskning eller - 3 % per år

 

Så i det positiva scenariot mer än dubblas bostadspriserna kommande tio år, medan i det negativa minskar de med -28 % kommande tio år. Som med investeringar i allmänhet handlar det om sannolikheter om vad eventuella scenarior blir. Om vi antar att alla tre scenarior ovan har samma sannolikhet blir den förväntade avkastningen 35 %, i likhet med det neutrala scenariot. 

 

Om man köper en bostad med 80 % belåning blir avkastningen totalt 75 % på eget kapital, eller 5,7 % per år. Men skillnaden är enorm, i det positiva utfallet blir avkastningen 625 % på eget kapital eller 20 % per år, i det negativa - 140 % eller -9,1 % per år. Vi antar också i detta räkneexempel att de 3 % i direktavkastning som bostaden ger i jämförelse med en hyresrätt precis täcker lån efter ränteavdrag och slitage (t.ex. 80 % belåning med 3,5 % ränta innan ränteavdrag och 1 % slitage = 0,8*0,7*3,5 % + 1 % = 3 %).

 

Vi ser tydligt från ovanstående kalkyl att det har ju varit en extremt bra affär att köpa bostad senaste tio åren, men att det kan bli en något sämre framöver. Utifrån de olika scenariona ovan kan utfallet bli mellan - 9 % till + 20 % per år kommande tio år. Det är som en kommenterade på mitt tidigare inlägg om fastighetsinvesteringar; det är mycket beroende på framtida ränteläget om vad som blir utfallet och det är i ett kaotiskt läge på marknaden man kan göra de bästa fynden (till skillnad från dagens). 

 

EDIT: Samma observanta läsare som kommenterade på tidigare inlägg var också observant att notera att det är förändring i direktavkastning gånger förändring av hyra som omvärderar bostadspriset, inte adderat som var i första upplagan av detta inlägg (alltså 40 % * 50 % inte 40 % + 50 %). Inlägget är nu justerat för det.

Taggar (blogg): 
26 april

Hyresavkastning i Sverige och internationellt

Detta är tredje inlägget i en serie av inlägg om kostnaden för att köpa ett boende och i detta inlägg mer ur en investerares ögon (läs tidigare inlägg här och här). Det handlar helt enkelt om hyresavkastningen och en jämförelse i internationellt perspektiv.

 

Nedan visas marknadshyra per månad för en 3:a på 85 kvm i centrum i diverse huvudstäder runt om i världen, tillsammans med kvadratmeterpriser och hyresavkastning. Stockholms bostadsmarknad är lite svår att få en bra hyra för, men 18 000 kr per månad för en 3:a i innerstaden som angavs på Numbeo och Expatistan ligger i linje med Blocket-hyror. Hyresavkastningen beräknas genom att ta hyran minus 3000 kr i drift/avgift genom priset för boendet.

 

Källa: Numbeo och Expatistan

 

Som vi ser ligger Stockholms hyror i linje med alla nordiska huvudstäder och något under Paris. I de flesta städerna är en hyresavkastning på 3 % normalt, också i New York om man justerar för lokala skatter. Köpenhamn har något högre avkastning, vilket kan bero på att mer tas ut i avgift eller deras bostadskris senaste åren. Stockholm sticker däremot ut som den stad med lägst hyresavkastning.

 

Om vi nu antar att 3 % hyresavkastning är en vettig normalnivå på hyresavkastning, vilket är ganska nära 4-5 % ränta efter avdrag, vad innebär då det för antingen hyror eller priser? Om vi fixerar priserna bör hyran öka till 22 000 kr per månad (22 %) och om vi fixerar hyran bör priserna sjunka till 70 000 kr/kvm (-23 %). Frågan är då vad som är mest motiverat, men hyror runt 20 000 kr per månad är det normala i city-kärnorna i Norden i dagsläget.

 

För att också illustrera hur svårt det är att beräkna hyresavkastningen för just Stockholm och Sverige har jag tagit med denna graf över hyresavkastningen i Norden och Baltikum från Newsecs rapport:

 

Källa: http://fastighetsnytt.se/wp-content/uploads/2017/03/Newsec_Property_Outl...

 

Vi ser att hyresavkastningen är runt 4 % för kontor och affärslokaler i Sverige och resten av Norden (närmare 7 % i Baltikum), vilket är i linje med vad många ofta säger är normal hyresavkastning. I Finland anges också det för hyresfastigheter, vilka också har 4 % i avkastning. Däremot, här sticker bostäder i Stockholm och Göteborg ut med en hyresavkastning på endast 1,5 %. Om vi jämför hyrorna per kvadratmeter i hyresfastigheter i Stockholm mot Helsingfors är de hälften (1500 kr per kvm vs 3000 kr per kvm), på grund av hyresregleringen. Så man märker verkligen vilken skillnad hyresregleringen gör i Stockholm jämfört med andra nordiska städer och har man turen att ha ett förstahandskontrakt i Stockholm har man i stort sett halva hyran på grund av hyresregleringen. 

Taggar (blogg): 
14 april

Avskaffade ränteavdrag och bostadsutgift

Många bevakare av svensk ekonomi är positiva till ett avskaffande av ränteavdrag, dels för att minska risken för att bostadspriserna sticker iväg för långt och dels för att avdraget kommer bli högt framöver när räntorna ökar. Med en bolåneskuld på 2850 miljarder i dagsläget så kommer avdraget bli 43 miljarder kronor, motsvarande rättsväsendet eller försvaret. När jag beräknade vad kostnaden är för ett boende insåg jag att den kommer påverkas ganska rejält av ett avskaffat ränteavdrag. Därför tänkte jag att det skulle vara intressant att se vad bostadskostnaden blir i detta fall.

 

Ta det hypotetiska scenariot med att vi avskaffar ränteavdragen. Vi jämför ett boende med 80 % belåning och en långsiktig ränta på 5 % (i linje med uppskattningar på långsiktig ränta på bolån). Med ränteavdrag får vi en ränta då på 3,5 %.

 

Kollar vi Mäklarstatistik för villa och bostadsrätt i Riket och Stockholm lånekostnaden följande för olika boenden med kostnad per månad i de två kolumnerna, där vi inkluderat en driftkostnad på 4000 kr per månad och amortering på 2 %:

 

 

Som vi ser ökar utgifterna per månad markant med ett avskaffat ränteavdrag, något de redan gjort med amorteringskravet. Även om vi inte skulle få ett avskaffande av ränteavdraget kommer utgifterna öka markant jämfört med den situation som rått. Nedan visas läget med ränteavdrag, men utan amorteringskrav och 2 % ränta (situationen för innan amorteringskravet) och med amorteringskrav och 5 % ränta (hypotetisk situation om 10 år):

 

 

Vi ser att utgiften per månad mer än dubblas om räntorna återgår till 5 % och amorteringskravet är kvar. Det är klart stor skillnad mot det läget som varit till för något år sedan. Stockholm kommer bli mest drabbat där utgiften i så fall skulle öka med 150 %. Om också ränteavdragen avskaffas skulle utgiften öka med nästan det tredubbla, något som kan vara ohållbart då medellönen i staden endast är 30 500 kr per månad (2014). Detta skulle i så fall sätta ett ordentligt tryck nedåt på priserna, motsatt det vi sett hittills.

 

Det verkar ännu inte riktigt som att ett avskaffat ränteavdrag är på agendan, men det skulle påverka klart utgiften för boendet och dämpa belåningen, något som skulle vara önskvärt då en hög privat belåning är en stor risk för samhället. Det skulle också vara något gynnsamt för icke-ägare och framtida ägare, alltså dagens unga, då det skulle göra boendet billigare och lättare att köpa. Däremot skulle det bli klart dyrare för de som köper en bostad och vid fallande priser skulle många tyvärr hamna i knipa.

 

Även om det inte sker ett avskaffande av ränteavdrag så kommer bostadsutgifterna öka markant vid ökande räntor, något som troligtvis kommer ha en dämpande effekt på priserna. Vad räntan kommer att bli framöver är det få som vet, de flesta ekonomer och aktörer är ganska osäkra om vad det kan bli och det är verkligen ingen som kan veta säkert.

Taggar (blogg): 
9 april

Kostnaden för att köpa boende i dagsläget

På senaste tiden säger rubrikerna att bostadspriserna börjar gå upp igen och det är intressant att se vad värderingarna ligger på idag. Riksbanken har i stort sagt att vi kommer ha nollränta till början av 2019 och många tror ännu längre på grund av senaste årens utveckling, vilket drivit på utvecklingen. Nu har vi också amorteringskravet vi behöver ta hänsyn till när man räknar på en bostadsinvestering och täcka hela kostnaden. Jag har bevakat bostadsmarknaden regelbundet här på bloggen och tänkte därför att det kan vara intressant att se hur mycket det kostar att köpa ett boende i dagsläget med dagens bostadspriser. Som exempel tar jag Stockholm som har en av de hetaste bostadsmarknaderna.

 

I dagsläget har vi räntor på kring 2 %. Det är i linje med prissättningen som normalt sker på lån, vilket är marknadsräntan plus 1,5-2 % som bankerna tar för att den risk och kostnad de utsätter sig för genom att låna ut pengar och för att täcka deras avkastningskrav på investerat kapital. På längre sikt (om 5-10 år) beräknas reporäntan vara 3 % (källa), vilket i så fall skulle innebära en bolåneränta på 5 %. Därmed utgår jag från både dagens ränta och räntan på längre sikt för att beräkna vad kostnaden för att äga en bostad blir för de två olika fallen. Insats antas vara 20 %, vilket med en långsiktig 2 procentig uppgång på bostäder ger en okej avkastning på eget kapital på 10 % (5 gånger hävstång). För att jämföra tar jag tre olika alternativ, med utgifter per månad (därmed inkluderas amortering, eftersom man måste betala amortering varje månad).

 

Alternativ 1: Lägenhet i närförort/förort i Stockholm

Kostnad 2,5 miljoner

Insats en halv miljon

3000 kr i drift/avgift

Räntekostnad (1,4 % efter avdrag): 2 300 kr

Räntekostnad (3,5 % efter avdrag): 5 800 kr

Plus amortering (2 %): 3 300 kr

Totalt: 8 600 kr och 12 100 kr per månad

 

Alternativ 2: Köpa hus, stor lägenhet i närförort/förort eller 2-3:a innanför tullarna

Kostnad 5 miljoner

Insats 1 miljon

4000 kr i drift/avgift

Räntekostnad (1,4 % efter avdrag): 4 700 kr

Räntekostnad (3,7 % efter avdrag): 12 300 kr

Plus amortering (2 %): 6 700 kr

Totalt: 13 400 kr och 23 000 kr per månad

 

Alternativ 3: Hus centralt eller stor lägenhet i centrala Stockholm

10 miljoner

Insats 2 miljoner

4000 kr i drift/avgift

Räntekostnad (1,4 % efter avdrag): 9 800 kr

Räntekostnad (3,84 % efter avdrag): 25 600 kr

Plus amortering (2 %): 13 300 kr

Totalt: 27 100 kr och 42 900 kr per månad

 

Utöver det tillkommer kostnader för lagfarter, panträtter, mäklare och skatter. Kollar vi på kostnaden för att hyra i Stockholm på Blocket tas oftast en hyra ut på ca 12 000 kr för alternativ 1, 20 000 kr för alternativ 2 och 30 000 kr för alternativ 3. Så att köpa ett boende i dagsläget är till och med billigare inklusive amortering än att hyra i andrahand, vilket är fullt resonabelt. Det är ganska dyrt i Stockholm och man förstår varför det är långa köer till reglerade hyreskontrakt som ges ut för priser långt under andrahandsmarknaden.

 

Med normala inkomster i ett tvåmannahushåll på 40 000 - 60 000 kr per månad efter skatt täcker det nästan alla alternativ ovan, men 10 miljoners lägenheter och villor är utom räckhåll för många. Med dagens räntor är månadsutgiften inte så hög i de första två alternativen. Däremot, om räntorna går upp till 5 % blir det markanta ökningar i utgifterna per månad och alternativ 2 och 3 kommer få ökningar på 9 600 - 15 800 kr per månad, då också ränteavdraget minskar från 30 % till 21 %. Det kommer i alla fall att kännas av bland många med sån ökning av boendeutgifterna.

 

Som det verkar så kan bostadspriserna i Stockholm kan anses vara vettiga om man utgår från prissättningen på andrahandsmarknaden, speciellt med dagens räntor. Om räntan kommer gå upp kommer det bli klart dyrare att låna och bostadsutgifterna kommer gå upp. Hur mycket det kommer påverka priset är frågan och många brukar ta höjd för ökande avgifter. Att köpa sitt boende om man flyttar till Stockholm kan ändå kännas något vettigt med tanke på alternativen och om man har insatsen. Men det känns inte som att vi är i ett läge där bostadspriserna kan gå upp 50 % till, eftersom då kommer utgifterna bli avsevärt höga oavsett boende. 

 

Sen kanske en bostad inte alltid är det bästa alternativet att investera i och vi kan väl ha högre priser än motiverat om t.ex. ränteavdrag försvinner, fastighetsskatt försvinner eller riskviljan minskar. Det är också ett stort risktagande många gör, då det finns risk att hamna med miljoner i skulder om vi får en liknande utveckling som på 90-talet. Men man köper för att bo och så länge man kan betala banken så bör bostadspriserna inte påverka en. Sen vad som händer med prisutvecklingen framöver vet ingen, det kan mycket väl bli eufori som panik och nedgång. Men för den långsiktiga investeraren så är det intressanta att se över vad alternativet är i dag mot andra alternativ, som att hyra och investera pengarna på annat håll.

 

För mer läsning, se tidigare inlägg i samma ämne:

Globala huspriser

Tio anledningar till varför jag investerar i börsen och inte i en bostad

Investera i en bostad

Bostadsbubbla eller inte - ekonomerna debatterar

Är dagens lägenhetspriser vettiga?

Bostaden bör inte vara ens första investering

Avkastning på Svenska tillgångsslag 1870-2012 (inkl huspriser)

Taggar (blogg): 
30 oktober 2016

Globala huspriser

Fenomenet med huspriser som stuckit iväg är inte enbart begränsat till vårt kalla land här i norr utan återfinns i ett antal andra länder, främst med anglosaxiskt ursprung. Nedan visas utvecklingen av huspriser sedan år 2000 av länder där huspriserna ökat med 150-200 % (USA som referens). 

 

 

Som ses i grafen ovan är vi inte ensamma, utan alla dessa länder har haft liknande utveckling. Däremot är det inte helt riskfritt bara för att flera länder har haft liknande utveckling, då många har skrivit om potentiella bubblor i både främst Australien, Kanada och Hong Kong. I Hong Kong har också priserna fallit en -10 %, men verkar ha lugnat sig lite på sista tiden. 

 

Oavsett är det intressant att jämföra situationerna i de olika länderna. Mycket är drivet av sjunkande räntor. Här i Sverige har räntorna sjunkit från 6 % till 2 % här i Sverige (SEB), vilket har gjort att kostnaderna för lånet har minskat med två tredjedelar. Dessutom har fastighetsskatten i princip avskaffats (utbytt mot en kommunal fastighetsavgift). Konjunkturinstitutet gjorde en intressant studie på just detta utifrån en brukarkostnadsmodell där de visar på att långsiktiga ränteförändringar på 2-3 % ökar eller minskar bostadspriserna med ca 20-30 % beroende på de olika antagandena. Så en minskning från 6 % till 2 % påverkar klart utvecklingen. 

 

Kollar vi på snitthuspriserna i olika länderna och deras dyraste städer är de följande:

 

Vancouver 7 miljoner

Kanada 3 miljoner

 

Sydney 6 miljoner

Australien 4,2 miljoner

 

London 6,3 miljoner

UK 2,4 miljoner

 

Stockholm 7 miljoner

Sverige 3 miljoner 

 

I stort sett ganska jämförelsebara med svenska priser för de flesta länderna (UK lite under pga svagt pund). Dessa priser går att jämföra med andra jämförbara länder, så som Tyskland med snitt 3,2 miljoner, USA på snitt 1,7 miljoner och Danmark på snitt 2,5 miljoner. Man kan undra lite varför så glesbefolkade länder som Kanada, Australien och Sverige snarare ligger närmare tätbefolkade länder än länder som USA. Här är alltid svårt att säga varken bu eller bä då man kan resonera att ett okej pris är 2 miljoner, men också att vi har ett okej pris idag på 3 miljoner i snitt. Kollar vi på hyresavkastningen i länderna ovan är den ca 3-4 %, vilket också stämmer bra i Sverige om vi endast kollar på andra hand och nyproduktion (innebär en hyra på ca 20 000 kr för en villa i Stockholm, vilket också de ligger ute för på Blocket). 

 

Oavsett är det mycket intressant att bevaka alla dessa bostadsmarknader, eftersom de är mycket omskrivna och många tror att det är bubblor. Om det nu kommer ske och vi får en svensk skuldkris och Sverige går in i dimman är frågan. Bloggarna Cornucopia och RikaTillsammans med flera har ju ropat varg i flera år nu, så kommer det verkligen ske? Vi får se, men om Steve Keens resonemang med att privat skuldsanering är riktigt jobbigt för ekonomin kommer vi liksom de andra länderna få det svårt, liksom det som hänt i länderna i södra Europa som fått minska sina skulder senaste tio åren. Men än så länge fortsätter priserna bara upp och det är kanske inte dags än att ropa varg. 

 

Mer läsning:

http://www.svd.se/storbank-slar-larm-stockholm-i-bubbelriskzon

https://riskminimeraren.blogspot.se/2016/10/riskminimeraren-down-under-d...

Taggar (blogg): 

Sidor

Blog Archive

Blog Archive
2017 (110)
Nov (7)

Taggar