Investerarfysikern
Likes
744
Antal inlägg
1348
Följare
138
Medaljer
0
Om användaren
Jag är doktorand i fysik och intresserad av investeringar och nationalekonomi. På denna blogg skriver jag om kvantitativa aktieinvesteringar, aktier, forskning inom finans och om nationalekonomiska problem.

RSS

RSS feed
14 december 2017

Trendföljning på bostadsmarknaden

I och med de fallande bostadspriserna tänkte jag att det kunde vara intressant att se hur det fungerat att applicera trendföljning på bostadsmarknaden. Trendföljning och momentum har visats fungera bra på många olika tillgångsklasser över de senaste hundra åren och bostadsmarknaden är inte ett undantag. Tänkte här i inlägget kolla på hur trendföljning fungerat på svenska marknaden och amerikanska marknaden, vilka båda sett två större nedgångar senaste 30 åren.

 

Svenska huspriser 1986-2017

SCB har bra husprisdata från 1986-idag med kvartalsvis data över Sveriges huspriser. Husprisindex börjar på 100 från 1981 och de har kvartalsdata från 1986. Som vi ser var ökningen tills kvartalsdatan började modest, endast 11 %. Under åren 1986-1991 dubblades huspriserna och gick sedan ner med -20 % efterföljande år. Som syns i datan var nedgången inte så stor i huspriserna, men desto större i bostadsrättspriserna under denna period. Sedan 1981-idag har huspriserna gått upp med 680 %, vilket innebär en ökning på 5,8 % per år eller 2,8 % om man justerar för inflation.

 

 

Nu är frågan vad som skulle hänt om vi applicerar trendföljning? Vi har kvartalsdata, så av enkelhet använder vi 12-månaders glidande medelvärde vilket här blir snittet av 4 kvartal. Det blir ju lite mer trög respons än vid användandet av månadsdata, då man endast kan köpa och sälja 4 gånger per år, i slutet av varje kvartal. 

 

Ovan visas husprisindex och det glidande medelvärdet. Nedan visas vad det skulle resulterat i om man investerat utifrån detta. Som syns skulle man i så fall undvikit det stora prisfall som skett under 90-talskrisen och i stort sett varit ute ur marknaden i några år. Man skulle också varit ute ur marknaden under 2008 och 2011. Man kan tro att då dessa perioder var så korta och att marknaden inte gick ner så mycket skulle det lett till lägre avkastning. Som syns verkar inte det vara fallet, utan man ser verkligen att huspriserna är tröga och ändrar sig under långa spann. Trendföljning fungerar därför till och med bättre på huspriserna än på börsen. 

 

 

USA:s huspriser 1975-idag

De amerikanska huspriserna har ökat 680 % under perioden 1975-idag, vilket innebär 5 % per år. Det är endast något under den svenska ökningen i bostadspriser, trots att vi nu sett tio år där utvecklingen i stort sett varit plus/minus noll på grund av bostadsbubblan där. Som vi ser i grafen nedan var utvecklingen stabil under perioden 1975-2000, för att sedan övergå till bubbelmani under 2000-2006, som sedan sprack ordentligt med en nedgång på - 27 %. 

 

 

Testar vi applicera glidande medelvärde på denna data som är månadsdata under 1975-2017 får vi också bra resultat. Som vi ser nedan gav det "felaktig" signal under 90-talet, men som visade sig inte dra ner avkastningen. Bubblan under finanskrisen kunde en trendföljande strategi fånga riktigt bra, som syns nedan. Liksom svenska huspriser fungerade det riktigt bra på amerikanska.

 

 

 

Dagens läge

I Sverige har Valueguard ett bra index på svenska bostadspriser sedan 2005. Som vi ser nedan är vi nu under 12-månaders glidande medelvärde för de senaste månaderna. Senast detta hände var i eurokrisen 2011-2012 och innan dess under krisen 2008-2009. 

 

 

Kollar vi priserna för bostadsrätter i Stockholm så dyker dessa ännu mer tvärt under glidande medelvärdet. Som vi ser är det ett ganska drastiskt ändrat sentiment på marknaden som vi senast såg vid finanskrisen.

 

 

 

 

Som syns i graferna tar det ett tag för marknaden att vända efter nedgång och det är ingen vidare brådska in i marknaden när den vänt ned. Efter marknaden vände ner efter 2007 och 2010 kunde man göra köp till lägre/likvärdiga priser i två år därefter. Dessa två vändningar på marknaden skedde i samband med en högkonjunktur som toppade och övergick i lågkonjunktur, så vi får se om detta är fallet i dagsläget. 

 

Sammanfattning

Som sagt tidigare kan detta ge köplägen på marknaden framöver. Den försiktiga kan välja att avvakta att se att trenden blir positiv på marknaden om vi nu ser en större nedgång i bostadspriser. Som vi ser ovan har det inte skadat att göra detta och även om det varit bra läge att köpa på dippar senaste tio åren kanske det inte är fallet i dagsläget om priserna fortsätter ner. Som vi ser har trendföljning fungerat bra över tid, speciellt att skydda sig mot de bubblor som skett på både svenska och amerikanska marknaden. 

 

Om nu priserna faller och vi ser en större nedgång på 20-30 % och det sker enligt historiska mönster tenderar det värsta fallet vara 2 år efter huspriserna brutit under MA12. Det blir att observera om detta sker det kommande året, eller om vi nu bara sett en mildare nedgång som under de tidigare två lågkonjunkturerna. De kommande åren får utvisa om vi har haft en bostadsbubbla eller inte. 

Taggar (blogg): 
5 december 2017

När är det läge att köpa bostad?

Jag tänkte lite öppet fråga bloggens läsare om vad ni tror om framtidens bostadspriser? Speciellt gäller det om när det kan vara lägligt att köpa en bostad. Vi ser nu att bostadspriserna faller och att det är rekordutbud på bostadsmarknaden i och med hög nyproduktion. Detta trots att vi är inne i högkonjunktur, mycket likt det som skedde i USA under åren 2006-2007 (se detta inlägg). Fallet i priser kan göra så att vi ser en drastisk minskning av nybyggandet, vilket i sin tur kan få in svensk ekonomi i lågkonjunktur.

 

Det skulle också komma lägligt med övriga konjunkturcykler. Kollar vi var ekonomin står är vi slutet av konjunkturcykeln och senaste konjunkturbarometern har sin högsta notering för denna cykel. Detta samtidigt som hushållen bedömer risken att bli arbetslös som den lägsta på 16 år. Också i USA har de lägsta arbetslösheten på 17 år och börserna står på topp. Det innebär att vi är nära slutet av denna cykel och i ett läge där allt ser bra ut, i likhet med läget 2007.

 

Trots detta har vi som sagt redan sett en avmattning av bostadsmarknaden och här i Uppsala säljs många lägenheter för priser motsvarande de som rådde under 2014. Det innebär priser på runt 10-20 % lägre än rekordpriserna senaste året. Skulle de falla ytterligare 20 % är vi tillbaka till 2012 års nivåer.

 

Det känns som att det kan finnas lägen framöver för att köpa och jag börjar själv bli intresserad av att köpa eget boende då det skulle kunna vara lägligt kommande år. Det kan dyka upp bra lägen framöver och på lång sikt kan en bostadsinvestering vara bra om man köper för rätt pris. Med den överreglerade hyresmarkanden finns det också en bra anledning till att äga sitt eget boende och ha möjlighet att välja hur och var man ska bo.

 

Så åter till frågan: När tror ni det kommer vara bäst att köpa en bostad? Är det läge nu när det är rekordutbud på marknaden? Eller är det bättre att vänta till under eller efter nästa lågkonjunktur?

 

Sen vad anser ni vara "rätt pris" för en bostadsrätt? Exempelvis, vad är motiverat att betala för en 2:a relativt centralt i Uppsala; 1 miljon (priset 2007), 1,5 miljoner (priset 2012) eller 2-2,5 miljoner (senaste årens pris)?

Taggar (blogg): 
2 december 2017

Kan bostadspriserna falla trots högkonjunktur?

Det är intressant att se resonemanget från vissa ekonomer om bostadspriserna. Många påpekar att dessa inte kan falla markant då vi är i högkonjunktur för tillfället. De kan ha delvis rätt och kollar vi exempelvis USA var det fallet vid deras bostadsbubbla som brast. Bostadspriserna började falla under 2006-2007 då det rådde globala högkonjunktur. Men fallet var endast -6 % och det var när lågkonjunkturen började som fallet var mer markant på ytterligare -25 %.

 

Här är också intressant att koppla den produktionen av nya bostäder med toppen av bostadspriserna. Antalet produktionsstartade bostäder toppade i USA i januari 2006 och bostadspriserna började falla under andra halvan det året. Kollar vi här i Sverige har vi ju rekordhöga byggnadstakt första halvåret och takten nu i tredje kvartalet har minskat något sen dess enligt SCB:s senaste data.

 

 

Som flera nämner kanske det endast blir en utplaning eller mindre fall av bostadspriserna under rådande högkonjunktur, men att utsikterna ser värre ut om vi ser en lågkonjunktur eller ökande räntor.

 

Kollar vi var vi befinner oss i konjunkturcykeln har vi haft en längre högkonjunktur och vi börjar kanske närma oss konjunkturens slut. Det kan mycket väl fortsätta ett år till och vi får se vad som sker med oron på bostadsmarknaden i dagsläget fram tills dess. Det är ändå intressant vilket skifte som skett på bostadsmarknaden trots högkonjunktur. Vi får se hur det blir i kommande lågkonjunktur.

 

 

 

Trots oron är det fortsatt billigt att låna. Men givet att vi kanske ser en fortsatt bra konjunktur kan det bli så att priset på bostadsobligationer som visats nedan vänder upp. Dessa är både nära korrelerade med reporäntan och svenska statsobligationer och många förväntar sig minskade köp av obligationer och ökningar av räntan närmaste två åren. Dessa prissätts oftast på en global marknad och är inte så fullt berörda av svensk ekonomi. På samma sätt som lokal högkonjunktur borde ökat räntorna kan det bli att lokal lågkonjunktur inte kommer sänka räntorna om nu övriga världen går okej.

 

 

Som vissa nämner kan detta fall vara kortvarigt, alternativt vara en utplaning av bostadspriserna under resterande konjunktur. Det mer intressanta är vad som händer i nästa lågkonjunktur. Det kan också bli så att ett boprisfall kan utlösa en lågkonjunktur, vilket i sin tur späder på ett prisfall. Det ska bli intressant att se om det prisfall vi har nu fortsätter eller om det endast är en kortvarig dipp.

Taggar (blogg): 
29 november 2017

Bostadsutgift vid nya amorteringskravet

Finansinspektionen har tänkt att införa ett nytt amorteringskrav och jag tyckte att det skulle vara en liten rolig övning att räkna på hur denna kommer att slå för de som inte har tillräckligt höga inkomster i boenden i Stockholm där bostadspriserna är som dyrast.

 

 

Vi ser att amorteringen slår hårt och att bostadsutgiften blir klart mycket dyrare än utan amortering. Nu var det i och för sig inte helt amorteringsfritt tidigare, men i många fall behövde man inte amortera kraftigt, speciellt var det vanligt att sluta amortera efter några år av uppgång i bostadspriserna.

 

Gränsen på 4,5 gånger årsinkomsten är det också få som kommer under i de olika boendena. Det blir dyrt i så fall om man inte har mycket mer än insatsen och det känns som att amorteringskravet kan ha en dämpande effekt. Många av de jag känner i Stockholm är inte så villiga att lägga över 20 000 - 30 000 kr i månaden på sitt boende om de har två inkomster eller 10 000 - 15 000 kr om de har en inkomst. Jämfört med amorteringsfritt boende blir skillnaden ganska markant i utgift, även om det är ett sparande.

 

Man kanske kan förstå att priserna sjunker nu i Stockholm i och med de nya amorteringskraven och med oron. Tur nog är de flesta inte drabbade av det nya amorteringskravet, utan många har varit med på uppgången och har bra säkerhet i bostaden. Sen är det också svårt att säga om prisfallet beror på amorteringskravet och eller om det beror på oro och ändrade förväntningar av framtida prisuppgångar. Oavsett är det intressant att se hur drastiskt bostadsutgiften ökat senaste åren om man ska köpa en ny bostad.

Taggar (blogg): 
28 november 2017

Fallande bostadspriser

Senaste veckorna har jag fått ett nytt kvällsnöje och det är att kolla Hemnet och slutpriserna på Booli. Också sidorna Husmask och Pentes har varit intressanta att följa där man grafiskt kan få en representation av slutpriserna från Booli i realtid. Det vi ser nu verkar vara en drastisk förändring i sentimentet på marknaden, om nu det är en tillfällig förändring kvarstår att se, men om vi jämför med bara ett halvår-år sedan är skillnaden mycket annorlunda.

 

Mina hemmamarknader är Uppsala och Stockholm och är de jag har haft mest koll på, mycket i och med att jag själv kommer att behöva flytta om ca 1,5 år då jag blir klar som doktorand. Här i Uppsala har vi sett ett enormt byggande och jag gjorde en sammansällning där runt 1600 lägenheter i nyproduktion var till försäljning varav runt 60 % hade sålts. Nya projekt som projektstartas med inflytt 2019 verkar ha svårt att sälja från att tidigare ta slut snabbt. På flera platser har de sänkt nyproduktionspriserna med 15-25 % för att få dessa sålda vilket gör att de kan understiga priserna för äldre lägenheter. I och med den höga produktionen säljs nu lägenheter här i Uppsala för priser motsvarande årsskiftet 2014-2015, alltså på prisnivåerna som rådde för tre år sedan.

 

Också i Stockholms innerstad ser vi nu priser falla markant från vårens yra. Lägenheter motsvarande de som såldes på rekordnivåerna på 100 000 kr per kvadratmeter kan man nu se säljs för runt 80 000 kr per kvadratmeter. Jag har kollat ett antal bostadsannonser och det gäller både likvärdiga lägenheter i samma hus och ibland samma lägenhet. Såg en 1:a på söder som såldes i våras för 100 000 kr per kvm och nu senast för 80 000 kr per kvm, alltså en nedgång på 20 % och en förlust på ca 600 000 kr för den som ägde lägenheten under denna korta period. Ganska dyrt uppehälle för ett halvår.

 

Värre är det för flera större lägenheter och ibland också hus. Lägenheter som kostat runt 5-6 miljoner prissänks nu med runt 1 miljon och desto mer för större. Man ser också en större skillnad mellan objekten, i Stockholm innerstad säljs det bostäder för både över 100 000 kr per kvm och under 70 000 kr per kvm för normala lägenheter. Man kan tro att de som säljs för runt 70 000 kr per kvm är i mindre attraktiva områden, men kollar man säljhistoriken brukar det ha sålts för runt 90 000 kr per kvm bara för ett år sedan.

 

Vi får se om detta är inledningen till ytterligare fall på marknaden, men det är fortfarande förvånansvärt att se nedgångar på -20 % så snabbt på många håll. I Stockholm faller nu priserna med ca -5 % i årstakt och här i Uppsala med -10 %. Som jag skrivit om tidigare när det gäller börsen brukar förändringen i årstakt vara bra att gå på (absolut momentum) och vi har nu sett ett klart trendbrott. Jag har hört med kompisar på arbetsplatser i Stockholm om det diskuteras något om bostadspriserna och som det verkar finns det ännu inte någon utbredd oro även om det är mycket skriverier i tidningarna. Inga skjuter upp sina inköp eller ändrar sina flyttplaner. Om nu det nu skulle bli en vidare oro kan det mycket väl bli så att vi ser ytterligare fall, då många förväntar sig att senaste årets trend kan att fortsätta. Det ser vi inte minst i den stora förändringen i SEB:s boprisindikator.

 

Jag tror det kan vara vettigt att hålla koll på bostadsmarknaden nu framöver, eftersom det kan ha stor påverkan på börs och övriga ekonomin. Bostadsinvesteringar och nyproduktion har drivit en hel del av Sveriges tillväxt på senare tid och detta kan ju klart påverka. Vi får se nu om detta är en kortsiktig panik eller om detta är en början till en långtgående nedgång. 

Taggar (blogg): 
22 november 2017

Nyproduktion och bostadspriser

Det händer en del på bostadsmarknaden för tillfället och det är intressant att se hypotetiskt var vi kan vara om några år. Vi har för tillfället höga byggtakter och många kommuner passar på att planlägga mycket mark för nybyggnation. Bostadspriserna justeras dels av utbud genom nybyggande, av räntor och av regleringar kring hur mycket man kan låna. Regleringarna kring hur mycket vi kan låna har vi sett stramas åt ganska mycket på sista tiden medan räntorna är på lägsta nivåer och kan dröja innan de går upp. I och med det stora byggandet kan det vara intressant att se hur kostnaden för att bygga kan spela in.

 

ett tidigare inlägg gick jag igenom kostnaden för att bygga i dagsläget. Det är drygt 20 000 - 30 000 kr per kvm i byggkostnad och 5 000 - 10 000 kr per kvm i markkostnad i ytterkanten av större städer och i mindre städer. I mer centrala delar är dessa högre och i jämförelse så säljs byggrätter i Stockholms innerstad för 50 000 kr per kvm i dagsläget. Om vi utgår från bostäder i ytterkanten av städerna blir totalkostnaden runt 30 000 - 40 000 kr per kvadratmeter. Förutsatt en viss belåning på ca 10 000 kr per kvm som är normalt i flera bostadsrättsföreningar slutar det i ett pris på runt 20 000 - 30 000 kr per kvm.

 

Det är något under den ungefärliga prisnivå många städer låg på under åren 2007-2012. I Malmö, Göteborg, Uppsala och i Stockholms förortskommuner låg priset på 15 000 - 25 000 kr per kvm. Även om byggandet var lägre då skedde det fortfarande ett byggande och byggbolagen kunde sälja sina bostäder med okej marginaler till ett pris på ca 25 000 kr per kvm. I och med de ökande bostadspriserna har priserna för nybyggda bostäder ökat till 40 000 - 50 000 kr per kvm på flera av dessa platser, vilket lett till höga marginaler för byggbolagen trots högre byggkostnader. Man kan helt klart förstå byggbolagens incitament att bygga.

 

Som många säger är det bostadsbrist och billiga lån som lett till dels denna uppgång i bostadspriser, men också lett till den stora byggboom. I mellanstora städer som Jönköping, Linköping, Norrköping, Umeå och Luleå har priset på lägenheter tredubblats senaste tio åren och där är nu priserna per kvm i nivå eller över nybyggnadspriser i snitt. Också Stockholms ytterförorter som Haninge, Huddinge, Upplands-Bro, Upplands Väsby och Sigtuna har sett liknande ökning.

 

Det skulle ju vara motiverbart för byggbolagen att bygga så länge bostadspriserna befinner sig över kostnaden för nybyggnation. Också Boverket har gått igenom det i en marknadsrapport där de kom fram till liknande argument; bostäder kommer att byggas så länge priset är över kostnaden för nyproduktion. De kom fram till en byggkostnad på runt 30 000 kr per kvm i Stockholmsområdet (ej inkluderat markkostnader), något över de 20 000 kr per kvm ALM Equitys VD Joakim Alm nämnde i en presentation.

 

Det är intressant att inflika att se priserna utifrån byggnadskostnader är något annorlunda än den vanliga synen på bostadspriser utifrån räntor och möjlighet till belåningsutrymme. Visst har bostadspriserna ökat till stor del av att det blivit billigare att låna. Men under denna uppgång, ungefär från mitten av 90-talet tills för några år sedan, var bostadspriserna lägre än kostnaden att bygga nytt. Nu när vi istället fått priser över detta innebär det att man med låga räntor och möjlighet till belåning snarare kan utöka sin levnadsyta. Det innebär att kvadratmeterpriset inte behöver gå upp i ytterkanten av städerna, även om personer konsumerar mer boende givet fritt byggande. Alternativt att centralare lägen får högre priser.

 

Därmed kan nybyggnation fungera som en dämpande faktor på bostadsmarknaden och något att koppla priserna till. Sen kan det givetvis bli så att det blir ett överutbud som på 90-talet och priserna långt understiger priset för nyproduktion. Här i Uppsala har den stora nybyggnationen gjort att priserna dämpats och sedan början av 2015 då nyproduktionen tog fart på allvar har vi sett stillastående priser. Byggtakten har ökat sen dess och i flera nybyggnadsprojekt har de nyligen sänkt priserna med 10-25 %. Det kommer att bli intressant att se vad som sker nu i och med den nya oron på marknaden och hur många av nybyggnadsprojekten som kommer att byggas framöver, vissa bolag börjar redan ställa in sina nybyggen. 

Taggar (blogg): 
14 november 2017

Lite om bostadsmarknaden

Som många är medvetna om har stämningen vänt lite på bostadsmarknaden senaste halvåret. Jag prenumererar på Valueguards Mäklarpanel och den har vänt ner från +70 till -30 sedan i våras. Också SEB:s boprisindikator har vänt tvärt ner från 50 till 11 senaste månaden. Cornucopia publicerar regelbundet data från Husmask som visar avsluten från Booli och där lägenhetspriserna har sjunkit i flertal städer i Sverige senaste månaderna (finns en liknande tjänst Penates också). Också mer publik data från Valueguard och Svensk Mäklarstatistik kom ut nu idag och visade på prisfall för de senaste tre månaderna på några procent (data fram tills oktober).

 

Förra veckan lyssnade jag också på en riktigt intressant föreläsning med ALM Equitys VD Joakim Alm som hos Erik Penser. Efter föreläsningen hade de en diskussion om bostadsmarknaden (se den här) som var mycket intressant. Här kommer en kortfattad sammanfattning av föreläsningen:

  • Det var hela 40 % spekulanter i vissa projekt 2015.
  • Panikförsäljningar av spekulanter i och med amorteringskrav och begränsning av lån.
  • Stora överutbud i lokalområden medan brister i andra.
  • Många byggbolag har köpt alldeles för många byggrätter till höga priser.
  • Går att konvertera vissa bostäder till hyresrätter, men med dyra byggrätter blir svårt att göra.
  • Svenskar är trögrörliga. Vi byter bostad var 20:e år.
  • Vi bor på mycket yta. I snitt 70 kvm för ensamhushåll och 110 kvm per tvåmannahushåll.

Joakim Alm tog också upp ett bra exempel på hur de räknar på en fastighetsinvestering och vad priset skulle bli för att konvertera det till en hyresrätt:

 

53 000 kr per kvm för mark.

20 000 kr per kvm för att bygga.

5 % på detta för hyra.

 

Totalt 21 000 kr per månad i hyra för 70 kvm, något som han menar på inte skulle gå igenom hos hyresnämnd etc.

 

Det belyser vad jag skrev senast här på bloggen om bostadspriserna att byggandet är en stor faktor. Förutsatt fri exploatering skulle bostadspriserna gå mot markpris plus byggkostnader. Markpriset i utkanten av större städer och i mindre städer skulle inte vara särskilt högt, medan det i centrala delar är högre. Som Joakim Alm påpekar är det i stort sett kostnaden för byggrätter plus byggkostnad som avger prissättningen av nya bostäder eller hyran i nya hyresrätter.

 

Kollar vi på SCB:s statistik var markkostnaden i snitt 10 000 kr per kvm i snitt i landet, medan det var 5 000 kr per kvm utanför storstadsområdena. I klippet som jag länkade till nämner Joakim att byggrätter har tredubblats i pris senaste åren i centrala delar av Stockholm och kan på vissa platser kosta ca 50 000 kr per kvm i jämförelse. ALM Equity köpte exempelvis byggrätter för 10 700 kr per kvm på telefonplan för ett antal år sen (där ligger de på 23 000 kr idag). Här i Uppsala var kravet från kommunen 6000 kr per kvm BOA för bostadsrätter i området Rosendal vilket blir ungefär 8000 kr per kvm lägenhetsarea. Addera 20 000 kr på det i kostnad för att bygga själva bostäderna får man i stort sett kostnaden för bolagen att bygga nya bostäder.

 

Vi får se hur utvecklingen kommer att ske på bostadsmarknaden framöver och om bolagen fortsatt kommer att bygga. Flera av bolagen har ökat sina marginaler till närmare 20 % de senaste åren. Exempelvis Bonava har marginaler på 20 % i Sverige, medan runt 5-10 % i övriga länder. Så de kan fortsatt mycket väl bygga om inget mycket drastiskt händer på marknaden. Också politiker i bland annat Stockholmsregionen verkar vara fortsatt dedikerade att bygga oavsett marknadsläge och uttrycker att i en eventuell nedgång så kan mer hyresrätter byggas istället (även om det kan ändras givet en ordentlig krasch).

 

Det här med priser på bostäder är lite komplext, men är ändå intressant att se att det är många parametrar som spelar in. Ränteläget och amorteringsnivå är en. Men också kostnaden för att bygga en ny bostad spelar in och är viktigt att inte missa när man diskuterar bostadspriserna framöver.

Taggar (blogg): 
9 september 2017

Problemet med bostadsmarknaden: Byggandet

Bostadsmarknaden har länge varit ett hett ämne i svensk debatt, inte minst på grund av bristen på bostäder och de stigande bostadspriserna. Ekonomiprofessor Hans Lind blev nyligen intervjuad i podcasten Kapitalet och ger sin bild av 25 år av forskning i ämnet. Det är en extremt intressant intervju för den som vill sätta sig in mer i frågan som angriper några viktiga punkter som är värt att nämna. De är följande:

 

  • Hyresregleringen kommer vara svår att ändra. Dels ur politiskt synvinkel, men också för att det kanske inte är önskvärt att ha helt fri hyressättning i hela beståndet på grund av fattiga pensionärer som ska få bo kvar och så vidare. Vi har haft hyresreglering i 60 år och de som bott i hyresrätt under lång tid kommer inte vilja ändra detta.
  • I dagsläget existerar det i stort sett fri hyressättning i nyproduktion och andrahandsuthyrning (något jag nämnt flera gånger här på bloggen och varit riktvärde för att beräkna avkastning etc). Det som gjort att hyrorna i dessa lägenheter är dyra är just att det inte byggs så mycket och utbudet är litet.
  • Det finns många andra alternativ för hyressättning och det räcker med att se till våra grannländer för att få inspiration. Ett sätt att göra det på är att ha fri hyressättning på nya lägenheter som kommer ut på marknaden, medan de som fortfarande bor kvar har reglerade hyror. Ett annat är att en del av beståndet har låg hyressättning, resten fri. Och så vidare. 
  • Främst beror bostadsbristen på en faktor; byggandet. Det kommunala planmonopolet motverkar mycket byggande och i stort sett bör man kunna bygga mer billiga boenden om det bara tillåts. Andra länder tas också upp som exempel där friare regler leder till klart lägre hyror.
  • Förutsatt friare regler för byggande bör priset på bostadsrätter gå mot priset att bygga nytt. Här nämner Hans Lind att bostadspriserna kan falla med närmare 50 % delar av Stockholm, då priset för mark och byggnation i många områden är närmare hälften mot dagens priser. 

 

Den sista punkten i listan ovan vill jag bygga vidare på då det varit ett hett ämne om nybyggnation. Prognoserna säger att vi kommer påbörja runt 70 000 - 75 000 bostäder i år och nästa år. Samtidigt börjar nu flera ha problem att sälja nya bostäder på olika orter i Sverige.

 

Dagens byggpriser

För att se vad kostnaden för nyproduktion är så gjorde jag ett stickprov på Hemnet. Jag kollade också upp SCB:s siffror och lämpligt nog kom detta inlägg på bloggen Kortsikt. Följande var pris per kvadratmeter i nyproduktion för olika orter:

 

Stockholm innerstad: 100 000 kr

Stockholm ytterförort/Göteborg ytterförort: 40 000 - 50 000 kr

Attraktiva mellanstora städer: 30 000 kr

Mindre städer: 20 000 kr

 

Utöver själva insatsen vilket är det man betalar ovan ligger belåningen i föreningen på i snitt 10 000 - 15 000 kr per kvadratmeter. Om man slår ihop det blir det runt 30 000 kr per kvadratmeter för mindre städer, vilket också är i nivå med SCB:s statistik för byggkostnader utanför storstäderna. Efter kollat närmare in på de nybyggen som sker i mindre städer så är inte skillnaden så stor i byggkvalitet jämfört med Stockholm och Göteborg, utan i de senare fallet är det snarare markkostnader och annat som drar upp priset. 

 

Motiverad prisbild på bostadsrätter

Som Hans Lind sa i intervjun bestäms värdet av bostäder av utbudet, priset att bygga nytt och om kommunerna öppnar upp för att bygga nytt. Som vi ser i flera städer i Sverige idag har vi gått från ett scenario med överskott på bostäder till ett underskott och behov av att bygga nytt, runt hälften av Sveriges kommuner rapporterar bostadsbrist. Det har också gjort att vi ser många orter idag där priset i över hälften av Sveriges län konvergerat mot 20 000 kr per kvadratmeter, alltså insatsen för en ny bostadsrätt. Vi ser också en villighet att öppna upp områden för att bygga nytt på och en politisk rörelse mot detta, vilket gör att det troligtvis kommer byggas en del framöver. Bostadsrätterna ovan är klart dyrare per kvadratmeter än att bygga småhus, vilket ligger på runt 20 000 - 30 000 kr per kvadratmeter inklusive tomt (källa). Hans Lind syftar också på att billigare bostadsrätter kan byggas i storstäderna för runt 30 000 kr per kvadratmeter i städernas ytterkanter.

 

Förutsatt detta innebär det att vid friare regleringar av bostadsbyggandet kan priserna gå ner till runt 20 000 kr per kvadratmeter för lägenheter i ytterkanten av större städer (om vi antar fortsatt 10 000 kr per kvadratmeter finansieras genom föreningen). Det innebär mer än en halvering av dagens prisnivå. Sen kan brist skapat av låg byggtakt och kommunala planmonopol (som nu) göra att priset blir högre, eller överskott efter en utbudschock som vi såg på 90-talet göra att de blir lägre. Vi får se om dessa priser kommer att fortsatt existera på mindre orter eller om de kommer sjunka på grund av överutbud. Det kan ju bli en chock på marknaden som den på 90-talet.

 

Olika prisexempel

För att ta olika exempel på hur mycket det skulle kosta att bygga bostäder i mindre - mellanstora städer samt i storstäders ytterkanter kan vi beräkna utifrån 30 000 kr per kvadratmeter där 20 000 kr är insats och 10 000 kr är i bostadsrättsföreningen. Följande blir priserna:
 
2:a på 50 kvm: 1 000 000 kr insats (totalt 1 500 000 kr)
3:a på 75 kvm: 1 500 000 kr insats (totalt 2 250 000 kr)
4:a på 100 kvm: 2 000 000 kr insats (totalt 3 000 000 kr)
Villa på 150 kvm: 3 000 000 kr 
 
Vi kan också räkna vad en skälig hyra bör bli förutsatt en schablon på drift på 450 kr/kvm och ett avkastningskrav på 4 %:
 
2:a på 50 kvm: 6 900 kr per månad
3:a på 75 kvm: 10 300 kr per månad
4:a på 100 kvm: 12 800 kr per månad
 
Sen varierar priserna också beroende på läge och centrala lägen som Stockholm innerstad kan vara 2-3 gånger så dyrt jämfört med ytterkanterna av Stockholm. 
 

Summering

Det som främst påverkar bostadsmarknaden och tillgången på bostäder är just byggandet. Med för lite byggande får vi som i dagsläget högre bostadspriser. Men om nu byggandet kommer ikapp, vilket vi kanske nu ser i och med den byggboom vi har, kan priserna börja konvergera mot priset att bygga nytt i ytterkanterna av de större städerna. I så fall innebär det runt 30-50 % lägre pris på många håll. I ytterkanten av Stockholm (där det finns mycket mark att exploatera) är prisnivåerna på ca 40 000 kr per kvadratmeter och villor säljs för 5 miljoner (jämför med pris för nybyggnation ovan). Det var också det Hans Lind hade kommit fram till när han hade räknat på vad som kunde hända. 

 

Vi får se vad som sker framöver och vi börjar märka av svårigheter för byggbolagen att sälja deras stora volymer (kanske inte så konstigt om man flerdubblar produktionen på några år). Vi har sett flera byggbolag falla med runt 30 % på börsen och t.ex. JM och Besqab har minskat från drygt 95 % sålda bostäder för ett år sen till 80 % i nyproduktion. Det ska bli intressant att se vad det ökade utbudet kommer att leda till och om vi ser prispress på bostäder. Här i Uppsala där vi har en av landets högsta byggtakter har inte bostadspriserna ökat nämnvärt sedan början av 2015, så byggandet har en märkvärd effekt. Trots det har vi fortfarande kommunalt planmonopol som fortsatt håller uppe markpriserna och kan motverka större prisfall.

 

Mer läsning:

 

Taggar (blogg): 
24 augusti 2017

Ökat byggande och påverkan på bostadspriser

Nyheterna duggar tätt om bostadsbrist, höga hyresökningar och att man tjänat över 1000 kr om dagen för att bo i Stockholm. Senaste är att hälften av privathyresvärdarna sätter hyran själv i nybyggen. I princip innebär det att vi närmast ser marknadshyra på nya hyresrätter, något man här i Uppsala märkt med att hyran på nya hyresrätter är i nivå med andrahandskontrakt.

 

Utöver det byggs det rekordmycket. Byggandet har dubblats senaste åren i många områden och fortsätter trenden är det närmare ca 75 000 bostäder i Sverige i år som påbörjas. Det kan jämföras med de 40 000 som påbörjades under 2014.  Då det tar något år att slutföra bostäderna så eftersläpar denna statistik. Drygt 40 000 slutfördes under 2016 och beräknat utifrån påbörjade bostäder bör det komma ut drygt 50 000 bostäder i år, 60 000 bostäder under 2018 och 75 000 bostäder under 2019. I jämförelse kom det ut i snitt 25 000 bostäder per år under åren 2000-2015. På orter som Stockholm och Uppsala kommer det komma ut nästan dubbla antalet bostäder under 2017-2019 än under 2014-2016.

 

Redan nu kan man märka att ökningen av byggandet har hjälpt till att motverka den bostadsbrist som finns. På mitt kontor där de flesta kommer från utlandet för att jobba tillfälligt under några år i Sverige har man märkt en stor skillnad. Från att det var riktigt svårt att hitta boende för 2-3 år sen har det blivit lättare och flera har fått erbjudanden på förstahandskontrakt ganska snabbt. Oftast är det i just nyproduktion eller upprustade områden.

 

Andra signaler på att vi verkar se en tillgång som överstiger efterfrågan är att byggbolag börjat få svårt att sälja nya bostäder och lockar med slopad avgift under flera år. Många av köpen av nybyggda lägenheter har varit drivna av spekulation och har flera som jag känner som flyttat in i nyproduktion där en stor del av grannarna köpt för att sälja direkt. Det har varit en extremt lönsam affär med de senaste årens uppgång, det ska bli intressant att se vad som händer om vi ser en klart högre tillgång.

 

Trots att byggnationen är rekordhög är den inte så hög i relation till hela beståndet. I Stockholm är det endast 2 % av hela beståndet, medan här i Uppsala är det på höga 4 %, något kan vara anledningen till att det blivit enklare här. Med ett uppdämt behov kan det vara något som behövs. Trots det ska det bli intressant vad för effekt denna boom i nybyggen kommer ha. Om vi kollar svensk mäklarstatistik så har prisuppgångarna avtagit något på senare tid i detta område, till skillnad mot Malmö och Göteborg där det tilltagit.

 

Vi får se vad det ökade byggandet kommer ha för effekt på bostadspriserna och om det kommer att bli lättare att få tag på en bostad framöver i de större städerna. Troligen har det något dämpande effekt framöver och bostadspriserna kommer kanske inte öka med de 5 % mäklarna tror.

Taggar (blogg): 
23 juli 2017

Bostadspriser kommande 5 åren enligt mäklarna

Nyligen lanserade SBAB en undersökning bland mäklare om hur de tror framtida bostadspriser kommer att utveckla sig kommande fem åren. De flesta svarade att de tror att storstadsregionernas priser kommer att gå upp med i snitt 5 % per år, där Göteborg skulle utveckla sig något bättre än Stockholm och Malmö. SBAB summerade sedan vad förväntningarna innebär i utvecklingen av bostadspriserna och kom fram till att bostadspriserna i Stockholm innerstad ska öka från 94 000 kr till 114 000 kr och i Göteborg från 62 000 kr till 85 000 kr.

 

För att sätta det i perspektiv kom jag över denna lista av kvadratmeterspriser internationellt. Den stämmer bra överens med de stickprover jag gjort (har själv kollat runt på lokala annonser i flertalet av städerna i listan). Stockholm är i dagsläget 19:e dyraste staden och skulle med den ökningstakten hamna på en 10:e om vi antar att priserna står stilla i övriga världen. Det innebär att Stockholm skulle bli dyrare än New York, San Francisco, Paris och Sydney, alla stora och dyra världsstäder och hamna i nivå med Zurich och Tokyo.

 

Göteborg som är världens 39:e dyraste stad skulle gå om både Helsingfors, Oslo, Vancouver, Boston och Rom. Därmed skulle både Stockholm och Göteborg överträffa flera av de länder så som Kanada och Australien, som också anses ha bostadsbubblor.

 

Kollar vi på t.ex. vad en 2-3:a på 70 kvm i centrala Stockholm skulle kosta är det ganska ordentliga summor. I dagsläget kostar en motsvarande lägenhet 6 500 000 kr, medan om fem år skulle en sådan kosta 8 000 000 kr. Med dagens hyresavkastning på 3 % och en avgift på 3 000 kr i månaden innebär det en hyra på 23 000 kr i månaden.

 

Vi får se om detta kommer ske eller om alla varningar om bostadsbubbla går i uppfyllelse. Byggboomen är riktigt het i Stockholm och det byggs rekordmycket. Nordea kom ut med en intressant rapport om att bostadsbristen är en myt, något som kanske inte är konstigt med tanke på att 75 % av innerstadens invånare är ensamhushåll (se statistik). Dessutom ska dessa 75 % med i snitt 29 000 kr i disponibel inkomst att ha fortsatt råd att bo i staden. En annan intressant fakta är att bara för att alla vet om att det är en eventuell bubbla betyder det inte att det inte är en. Jesse Felder skrev om just fenomenet på sin blogg och söktermen "housing bubble" i USA var som mest populär mitt under toppen.

Taggar (blogg): 

Sidor

Blog Archive

Blog Archive
2018 (3)

Taggar