Analys Castellum - Uthyrningsgrad 91,3%
Under helgen passade jag på att läsa Castellums bokslutskommuniké, som hade kommit hem via posten. Castellum är en av mina och många andra bloggares favorit aktie. Hela 8,4% eller runt 110 000 kr av portföljen är investerad i bolaget.
Lite bakgrunds info från bokslutet;
"Castellum är ett fastighetsbolag som är nischade mot kommersiella lokaler för kontor, butik, lager och logistik om 4,3 miljoner kvm. Företaget har 6 000 kontrakt med riskspridning avseende kotnraktsstorlek, geografi, lokal, typ, förfallotid och bransch. Castellums enskilt största kontrakt står för ca 2% av de totala hyresintäkterna."
"2016 gjordes omfattande försäljningar och det här kommer att dämpa tillväxten i förvaltningsresultatet under 2017. Generellt har hyresmarknaden varit stark med hög efterfrågan på de flesta Castellums delmarknader. På ett fåtal marknader börjar kontorsytor bli en bristvara till följd av för låg nyproduktion, stark tillväxt och därmed fortsatt stark arbetsmarknad. Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 91,3%"
Jag försöker att lära mig mer om att värdera fastighetsaktier och intresset för just fastigheter har ökat otroligt mycket hos mig på sistone. När det gäller Castellum så är det ett stabilt och välskött bolag, men det gäller att göra rätta avvägningar vid köpen och analysera det då det kan betyda flera procentenheter i avkastning. På bilden nedan kan ni se mina köp/sälj.
Avkastning för de antal Castellum, som jag har just nu ligger på: 12,4%. Sedan har jag fått totalt 3170 kr i utdelning under 2 perioder.
Jag var sen i min upptäckt av denna utdelningsmaskin tyvärr, men ser framemot utdelningshöjningar i framtiden. Ovan kan ni se mina köp/sälj. Jag var med vid emissionen och köpte så mycket som portföljen vart tilldelad och dem syns inte i grafen.
I rubriken skrev jag Uthyrningsgrad 91,3%, det är just denna grad, som Castellum hade förra året. Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 550 Mkr. Om man tittar på den historiska genomsnittliga uthyrningsgraden har den legat på 89,07% de senaste 9 åren. Det är en fin uppåtgående trend och jag har svårt att tro på att Castellum bibehåller kurvan eller till och med förbättrar detta.
I samband med dessa nyckeltal och de stora försäljningarna under 2016 kommer nog inte förvaltningsresultatet att ha den tillväxt som vi aktieägare hoppas på i Q1 och Q2. Castellum skall årligen nettoinvestera för minst 5% av fastighetsvärdet, motsvarande 3,5 miljarder kr. Det är bara hoppas på att företaget gör en lika god förvärv som gjordes med Norrporten, finns mycket pengar i kassan för det. Efter det kan vi nog räkna med en tillväxt.
Den för Castellum viktiga Stibor räntan (3 mån) rörde sig nedåt efter sänkning av repo-räntan i Februari och har sedan dess handlats inom intervallet -0.4% och -0,6%. Stibor räntan är en viktig parameter i Castellums affärsverksamhet eftersom belåningsgraden är 50%. Jag som aktieägare vill ju ha en bra margilan i avkastning gentemot den riskfria räntan. Ju lägre Stibor räntan är desto mindre kostnader för Castellum och högre förvaltningsresultat med högre utdelning för oss aktieägare. Den genomsnittliga effektiva räntan per den 31 December 2016 var 2,6% för bolaget.
Visste ni om att enbart 49% av aktierna ägs inom Sverige.
En massa nyckeltal och siffror till all ära, men till vilken värdering eller pris är Castellum värd att investera i. Jag tycker inte det räcker med att säga att det är ett bra bokslut, stabil och fint bolag.
Jag räknar på senast 4 kända förvaltningsresultaten från kvartalsrapporterna och det aktuella resultatet just nu är 8,8 kr. Förvaltningsresultatet / Aktiens pris = 8,8 / 123, 10 = 7,15 % just nu.
Jag har nedanstående köpmatris, gäller tills Q1 rapporten kommer och förvaltningsresultatet blir känd.
Förvaltningsresultatet / aktiepriset
- Stark köpsignal 7,9% triggas vid kursen 111,4 kr
- Köpsignal 7,7% triggas vid kursen 114,3 kr
- Svag köpsignal 7,4% triggas vid kursen 118,9 kr
- Avvakta 7,2% triggas vid kursen 122,2 kr
- Säljtankar 6,25% triggas vid kursen 140,8 kr
Idag 8,8 / 123,10 = 7,15 % ----------> Avvakta