Spartacus
Likes
156
Antal inlägg
589
Följare
45
Medaljer
0
Om användaren
Tankar, noteringar och funderingar om aktier och investeringar.

RSS

RSS feed
9 februari

REITs

REITs (Real Estate Investment Trusts) är en bolagsform som syftar till att ta in kapital för att köpa fastigheter och/eller finansiera fastighetsaffärer. Minst 90% av vinsterna ska skickas vidare till ägarna i form av utdelningar. På detta sätt så slipper REITS enligt lagstiftningen att skatta för vinsten. REITs är m.a.o. en bolagsform för att slussa vidare kassaflödet från t.ex. uthyrning av fastigheter.

 

Redovisad vinst är inte egentligen intressant för REITs. Anledningen är för att det är just kassaflödena man är ute efter.

Resultaträkningen för en REIT består i grova drag av hyresintäkter, drift och underhållskostnader för fastigheterna, administrativa avgifter (till fastighetsförvaltare, managers, finansiella rådgivare o.s.v.), räntor samt avskrivningar.

Det är den sista delen, avskrivningar, som gör att vinsten är missledande i REITs. Fastigheterna bokförs till inköpsvärde men skrivs sedan av löpande. Som många fått erfara så sjunker dock fastigheter sällan i värde över någon längre tid utan har en tendens att öka. I en REITs resultaträkning så får det dock vinsten att sjunka. Ofta markant då det utgör en stor post.

Istället är branschstandard att använda FFO (Funds From Operation) som kan sägas vara vinsten + avskrivningar, för att få fram ett slags driftresultatet. Det är ju detta resultat som kan skiftas ut i reda pengar till ägarna.

Dock så är FFO inte helt rättvisande heller. IPO-kostnader, kostnader för köp av nya fastigheter o.s.v. har ju egentligen inte med själva driften att göra. Därför har många bolag någon modifierad FFO. En del kallar det AFFO (Adjusted Funds From Operation), CFFO (Core Funds From Operation) eller NFFO (Normalised Funds From Operation). Vad som ingår och inte ingår i dessa begrepp skiljer sig dock från bolag till bolag och vid en jämförelse mellan bolag gör man bäst att själv avgöra hur man vill räkna och sedan vara konsekvent. Att jämföra bolagens egna uppgifter med varandra kan vara ganska missvisande.

Kostnader för IPO nämnde jag ovan. Kan de verkligen vara så stora? Ja, för en del. Ofta redovisar REITS kraftiga intäktsökningar, stora förvärv et.c. men det man ska komma ihåg extra mycket då det gäller REITs är att tänka per aktie/andel. Förvärv måste i princip göras med hjälp av att man ger ut fler aktier/andelar. Det ger en utspädning över tid men i regel så växer bolaget så pass så det ändock lönar sig.

Eftersom REITs i princip delar ut allt så bygger man inte upp ett eget kapital över tid. Kapitalet kommer från investerare samt belåning. Det gör också att REITS i regel (såvida det inte gäller s.k. debt REITs) har en modest belåningsgrad på sina fastigheter. Man har inga möjligheter att bygga upp någon nämnvärd buffert inom bolaget. När/om det blåser motvindar så kan man tvingas att antingen låna till dåliga lånevillkor alternativt begära in mer pengar till låga emissionskurser. Sitta med 90% belåning på sina fastigheter då är inte att rekommendera. Därav ligger belåningen ofta under 60% för en s.k. equity REIT (REIT som tar in kapital för att köpa och hyra ut fastigheter). Jämfört med t.ex. vanliga fastighetsbolag så är belåningen därför i regel lägre.

Vad brukar locka hos en REIT då? Jo de höga utdelningarna och att de ger en exponering mot fastigheter utan att själv behöva gå igenom att vad det innebär med att köpa och hyra ut fastigheter. En REIT är ju i princip en samling fastigheter som man äger andelar i och där man får ut driftnetto, minus räntekostnader för belåningen, i handen.

Är det bara att casha in utdelningar då över tid?

Mjae. Risken med REITs är beroendet av skulder och räntan. Detta syns inte minst vid en jämförelse med värderingen av bolagen samt Feds ränta. Föga förvånande så har priset på populära och månadsutdelande REIT:n Realty Income (Ticker: O) sjunkit i takt med att Fed höjt räntan.

Samtidigt som Fed över tid höjt räntan från 0,2 till 1,5 har Realty Incomes aktiekurs gått från ca 69 usd till ca 48 usd. Ishares REIT ETF (Ticker: REET) har haft samma negativa kursutveckling under samma period. Från ca 29 usd till 23 usd. Samma med de flesta andra.

Kursnedgången har pressat upp direktavkastningen på Realty Income till 5,37%. Det kan för många verka attraktivt, men man ska tänka på att i korta perspektivet kan det ”värdet” lätt ätas upp av kursnedgång i aktien.

Det är fullt möjligt att hålla REITs i en kapitalförsäkring. 15% källskatt brukar hållas en tid på utdelningar, men kan återfås. Skatten i en kapitalförsäkring är baserat på värdepapprens värdering, inte köp, försäljningar eller utdelningar.

Köp av värdepapper i en annan valuta medför som bekant också en valutarisk.

Några tankar om REITs i dessa tider?

 

Taggar (blogg): 

Blog Archive

Blog Archive
2018 (20)

Taggar