Blog Archive
Skatteverket - Goyada
Idag kan vi läsa om hur fantastiskt underbara den statliga myndigheten Skatteverket är. De har alltså beställt presentkort som julklapp till sina anställda och som leverantör har man valt bolaget Goyada. Ett bolag som för övrigt även säljer ladd till kontantkort (och nej inte den typen av ladd som våra mer drogliberala läsare tänker på). Förutom att ladda kontantkort så har de alltså någon form av elektroniska presentkort. Går man in på deras hemsida för att kolla vad de erbjuder för produkter så är det i allra högsta grad oklart. Det framgår i vilket fall inte vad man kan köpa för deras produkter.
Obetald skatt
Det som skapar den stora humorn i det hela är att Skatteverket väljer att köpa presentkort av ett företag som ligger hos Kronofogden med miljoner i obetalda skulder vilket innebär att de anställda kanske inte kommer kunna använda de presentkort de fått i julklapp. Vad är det då för skulder det rör sig om? Jo det kan vi avslöja för er: Skatt. De har alltså struntat i att betala sina skatter och då väljer Skatteverket att anlita dem som leverantör av julklappar till personalen. Ska man skratta eller ska man gråta?
De anställda är oroliga att de ej ska kunna använda sina presentkort och jag antar att även de anställda på Goyada är oroliga för mer än sina julklappar då företaget förhandlar för att undvika konkurs. En soppa helt enkelt och för att slippa den här typen av problem skulle såklart Skatteverket gjort en lite bättre kontroll innan man valde leverantör. Kanske skulle man använt Awardit istället? Vår vän och bloggkollega Investacus har skrivit ett utmärkt inlägg om dem. Eller kanske är det ett poddinlägg på Game of stocks men det finns i alla fall info skrifligen på bloggen Invectacus.
Läs mer om Skatteverket, Goyada och Awardit
Skatteverket i krismöte (Expressen)
Goyada AB (Mer info)
Awardit - Bolagsanalys (Investacus/Game of Stocks)
När vi härom veckan tittade till prospektet för 24 Storage och såg att 75 % av erbjudandet var tecknat av ankarinvesterare tyckte vi faktiskt att det räckte för att spekulationsteckna oss för en liten post med aktier. Det blev tilldelning med 120 st aktier och de tecknades till kursen 47 kr. Första handelsdagen var 10 december och aktien fick en flygande start och handlades inledningsvis kring 55 kr och var ett tag över 56 kr. Vi valde att kliva av på 55,95 kr och kasserade in en dryg tusenlapp i vinst. Inga stora pengar men ändå pengar som vi inte hade innan den här noteringen. Likt många noteringar de senaste åren har 24 Storage följt den gängse utvecklingen och efter den första dagens hysteri faller man tillbaka. Idag stängde 24 Storage bara 10 öre över teckningskursen.
24 Storage
Bolaget erbjuder förrådsmöjligheter för privatpersoner och kan enkelt sammanfattas som ett Shuregard med verksamhet i storstadsregionerna. Man grundades 2015 och enligt egen utsago ska man digitalisera förrådsbranschen. Totalt äger man 22 anläggningar men det verkar snart vara 23 ch man omsätter 57 MSEK (enligt prospektet har detta räknats ut på 20 st anläggningar). Inget superstort bolag med andra ord. Detta kan jämföras med Shurgard som på sina 36 anläggningar omsätter 420 MSEK. Självklart är Shurgards anläggningar större men det ser lite tokigt ut med den stora skillnaden i omsättning. Det här är sannolikt en sektor som kommer fortsätta växa i takt med urbaniseringen och det är ingen hemlighet att de förråd som byggs till nybyggda lägenheter ofta är minimala samtidigt som gamla vindar ofta blir lägenheter idag. Branschen i stort tror vi på men i dagsläget väljer vi ändå att inte satsa på 24 Storage.
Den här lilla vinsten ska nu in i Herantis Pharma som noteras på måndag.
Läs mer om 24 Storage
24 Storage erbjudandet övertecknades kraftigt (Fastighetsvärlden)
24 Storage notering (DI Digital)
Trots att vi befinner oss i december och mitt upp i julstressen som många upplever (vi tar de dock med ro) så publiceras det blogginlägg på löpande band som vanligt. Här kommer veckans bästa:
Murgata kör för tredje året i rad sin julkalender där ett av Murgatas fokusbolag presenteras dagligen. En riktigt kul idé!
Att Välja Lycka sammanfattar den sista tiden på börsen ganska bra med ett enda ord: Utköpt!
Spartacus har skrivit ett inlägg om Clas Ohlson som väl får betecknas som något av veckans aktie efter sin rapportrusning på 22 %.
Framtidsinvesteringen har gjort en spännanda analys av chokladdominanten Delfi. Bolaget har anor tillbaka till 1950-talet, är familjeägt och noterat i Singapore.
Fermentum Vitae fortsätter sin intervjuserie och har i veckan gjort ett återbesök i Lund, hos ingen mindre än bloggkungen Lundaluppen.
Tycker du att vi missat ett läsvärt inlägg? Lämna gärna en kommentar nedan eller skicka ett mail till aktiepappa@gmail.com
Vi önskar er en fortsatt fin andra advent.
K-fastigheter
29 november 2019 noterade Erik Selin och hans kompanjon Jacob Karlsson det gemensamma fastighetsbolaget på börsen och vilken resa bolaget gjort hittills. Det sägs att Erik Selin köpte in sig i bolaget för 1 miljon SEK. För de pengarna ska han ha fått 49,6 % av bolaget. Efter noteringen äger han 36,9 % som idag är värt knappt 2 miljareder SEK. Kursen har gått från IPO-kursen 105 kr till 167 kr på en vecka och alla som rekommenderade att man skulle teckna (och det var många) har gett bra råd.
Vad är då K-fastigheter för bolag?
K-fastigheter är ett fastighetsbolag som mestadels äger hyreslägenheter i Skåne men en viss expansion sker i Göteborg och Småland. Enligt bolaget ska man alltid äga minst 80 % bostäder. Man äger en del begagnat men framförallt bygger man nya bostäder som man har för avsikt att hyra ut. Och man bygger snabbt. I dagsläget har man ca 1500 lägenheter fördelat på 95.000 kvm samt 32.000 kvm lokaler. Verksamheten går fint och man gör en vinst på 64 (67,8) miljoner senaste kvartalet. Rensat från värdeökningar av fastigheter är vinsten 13,5 (18,0) miljoner SEK. Ser man till den ökning av antal fastigheter som skett från samma tid förra året så är dock inte resultatet något att skryta med. Om man dessutom börjar titta på de enskilda fastigheterna så blir jag rent ut sagt orolig. Mer om det under belåning och fastigheter.
Substansvärde
Substansvärdet för K-fastigheter är i ca 1.500 miljoner SEK. samtidigt är börsvärdet 5.500 miljoner SEK. Slår vi det per aktie så har vi en aktiekurs på 167 kr att jämföra med ett substansvärde på 59 kr (innan emission vid IPO) .
Belåning
Lånegraden är enligt bolaget själva 61 % och det låter inte så illa för ett fastighetsbolag med så pass många nybyggda lägenheter. Inte mindre än 73 % av fastigheterna är byggda efter 2010 vilket innebär att man har moderna fastigheter med höga hyror och förhållandevis låga underhållskostnader under många år framöver. Belåningsgraden är som alla vet skillnaden mellan värdet på fastigheterna och lånen. Lånen är givna (2.100 miljoner SEK) men värdet på fastigheterna är inte lika givna. Där ska det till en värdering och en sådan är alltid en aning subjektiv.
Fastighetsvärden
Vi har tittat lite på de värden K-fastigheter använder i sin delårsrapport för tredje kvartalet 2019 och det ser minst sagt konstigt ut på några av fastigheterna. Tittar man på fastigheten Hammar 9:125 i Kristianstad som ska stå färdigställd under sista kvartalet 2019 så tas den upp till ett värde av 34.867 kr/kvm. Går man in och tittar på värden för bostadsrätter, som normalt är mycket dyrare per kvadratmeter så ser vi att Kristianstad har ett snittvärde på 17.744 kr/kvm för bostadrätter. I den siffran finns dock mycket begagnat med men det ser ändå ganska illa ut. Tittar vi vad det kostar att köpa nybyggda lägenheter i Kristianstad så ligger alla nyproducerade bostadsrätter mellan 16.000 kr/kvm och 27.000 kr/kvm. Helt enkelt låter 34.867 kr/kvm som en glädjevärdering. Vi kan nämna att angiven produktionskostnad för detta projekt är 26.513 kr/kvm inklusive tomt.
I Hässleholm bygger K-fastigheter 66 st lägenheter som man själv värderar till 30.981 kr/kvm. Samtidigt är snittvärdet på bostadsrätter (återigen inklusive en hel del begagnade bostadrätter) 11.113 kr/kvm.
Samma beräkning för det enda pågående projektet i Göteborg heter Sävenäs och här bygger K-fastigheter 102 st lägenheter i vad de kallar ”centrala Göteborg” vilket är en ren lögn. Detta hus ligger ett verkligt stenkast från grannkommunen Partille och även om det är ett ganska bra läge så är det definitivt inte centrala Göteborg. Här bygger man i alla fall lägenheter till en kostnad på 156,8 miljoner SEK. Dessa lägenheter har man redan innan de är klara värderat upp till 240 miljoner SEK. Det är ett kvadratmeterpris på 49.150 kr/kvm vilket är sjukt dyrt för lägenheter i de områden. Helt nybyggda bostadsrätter i samma området går att köpa för 51.692 kr/kvm.
Vissa kanske undrar varför vi blandar äpplen och päron och jämför med bostadsrätter och förklaringen till det är att det finns mycket bättre och mycket mer statistik på bostadsrätter än vad det finns på hyresfastigheter. För er som inte är vana vid jämförelsen kan vi nämna att det alltid är dyrare med bostadsrätter än med hyresrätter. Det brukar skilja mellan 30 och 100 % till bostadsrättens fördel. Däremot verkar K-fastigheter värdera tvärtom.
Skulle man istället ta de vanliga värdena för de Skånska kommunerna så skulle belåningsgraden se helt annorlunda ut och då skulle jag definitivt hållit mig borta. I Göteborg är men ändå, om inte inom så i alla fall nära felmarginalen. Tar vi dessutom de vanliga värdena och lägger till en nedgång i fastighetspriserna på 20 % så kommer K-fastigheter att tvingas sälja fastigheter. Det kommer de i och för sig redan på deras höga värden så ni kan ju tänka er hur det ser ut om värdena skulle vara nere i de vanliga nivierna i kombination med en sättning på marknaden. Då snackar vi margin call deluxe.
Aktiepappas fastigheter
Som en jämförelse kan vi nämna att Aktiepappa brukar räkna med ett värde på 25.000 kr/kvm för sina fastigheter, vilket är lägre än vad de är värda men det känns bättre att vara på den säkra sidan, samtidigt som snittpriset på bostadsrätter i de områden dessa hus ligger i är 60.291 k/kvm.
Vi kommer som ni förstår hålla oss långt borta från den här aktien och vi önskar er 3.534 personer som äger aktien hos Avanza lycka till.Som bekant är det marknaden som bestämmer värdet på aktien och inte substansvärdet eller våra åsikter.
Läs mer om K-Fastigheter
Fastighetsbubbla hotar efter rekordrallyt (DI)
K-fastigheter rusar i öppningshandeln (Affärsvärlden)
Mastercard eller Visa – är det någon skillnad?
