Investerarfysikern
Likes
733
Antal inlägg
1303
Följare
138
Medaljer
0
Om användaren
Jag är doktorand i fysik och intresserad av investeringar och nationalekonomi. På denna blogg skriver jag om kvantitativa aktieinvesteringar, aktier, forskning inom finans och om nationalekonomiska problem.

RSS

RSS feed

Blogg

Problemet med bostadsmarknaden: Byggandet

Bostadsmarknaden har länge varit ett hett ämne i svensk debatt, inte minst på grund av bristen på bostäder och de stigande bostadspriserna. Ekonomiprofessor Hans Lind blev nyligen intervjuad i podcasten Kapitalet och ger sin bild av 25 år av forskning i ämnet. Det är en extremt intressant intervju för den som vill sätta sig in mer i frågan som angriper några viktiga punkter som är värt att nämna. De är följande:

 

  • Hyresregleringen kommer vara svår att ändra. Dels ur politiskt synvinkel, men också för att det kanske inte är önskvärt att ha helt fri hyressättning i hela beståndet på grund av fattiga pensionärer som ska få bo kvar och så vidare. Vi har haft hyresreglering i 60 år och de som bott i hyresrätt under lång tid kommer inte vilja ändra detta.
  • I dagsläget existerar det i stort sett fri hyressättning i nyproduktion och andrahandsuthyrning (något jag nämnt flera gånger här på bloggen och varit riktvärde för att beräkna avkastning etc). Det som gjort att hyrorna i dessa lägenheter är dyra är just att det inte byggs så mycket och utbudet är litet.
  • Det finns många andra alternativ för hyressättning och det räcker med att se till våra grannländer för att få inspiration. Ett sätt att göra det på är att ha fri hyressättning på nya lägenheter som kommer ut på marknaden, medan de som fortfarande bor kvar har reglerade hyror. Ett annat är att en del av beståndet har låg hyressättning, resten fri. Och så vidare. 
  • Främst beror bostadsbristen på en faktor; byggandet. Det kommunala planmonopolet motverkar mycket byggande och i stort sett bör man kunna bygga mer billiga boenden om det bara tillåts. Andra länder tas också upp som exempel där friare regler leder till klart lägre hyror.
  • Förutsatt friare regler för byggande bör priset på bostadsrätter gå mot priset att bygga nytt. Här nämner Hans Lind att bostadspriserna kan falla med närmare 50 % delar av Stockholm, då priset för mark och byggnation i många områden är närmare hälften mot dagens priser. 

 

Den sista punkten i listan ovan vill jag bygga vidare på då det varit ett hett ämne om nybyggnation. Prognoserna säger att vi kommer påbörja runt 70 000 - 75 000 bostäder i år och nästa år. Samtidigt börjar nu flera ha problem att sälja nya bostäder på olika orter i Sverige.

 

Dagens byggpriser

För att se vad kostnaden för nyproduktion är så gjorde jag ett stickprov på Hemnet. Jag kollade också upp SCB:s siffror och lämpligt nog kom detta inlägg på bloggen Kortsikt. Följande var pris per kvadratmeter i nyproduktion för olika orter:

 

Stockholm innerstad: 100 000 kr

Stockholm ytterförort/Göteborg ytterförort: 40 000 - 50 000 kr

Attraktiva mellanstora städer: 30 000 kr

Mindre städer: 20 000 kr

 

Utöver själva insatsen vilket är det man betalar ovan ligger belåningen i föreningen på i snitt 10 000 - 15 000 kr per kvadratmeter. Om man slår ihop det blir det runt 30 000 kr per kvadratmeter för mindre städer, vilket också är i nivå med SCB:s statistik för byggkostnader utanför storstäderna. Efter kollat närmare in på de nybyggen som sker i mindre städer så är inte skillnaden så stor i byggkvalitet jämfört med Stockholm och Göteborg, utan i de senare fallet är det snarare markkostnader och annat som drar upp priset. 

 

Motiverad prisbild på bostadsrätter

Som Hans Lind sa i intervjun bestäms värdet av bostäder av utbudet, priset att bygga nytt och om kommunerna öppnar upp för att bygga nytt. Som vi ser i flera städer i Sverige idag har vi gått från ett scenario med överskott på bostäder till ett underskott och behov av att bygga nytt, runt hälften av Sveriges kommuner rapporterar bostadsbrist. Det har också gjort att vi ser många orter idag där priset i över hälften av Sveriges län konvergerat mot 20 000 kr per kvadratmeter, alltså insatsen för en ny bostadsrätt. Vi ser också en villighet att öppna upp områden för att bygga nytt på och en politisk rörelse mot detta, vilket gör att det troligtvis kommer byggas en del framöver. Bostadsrätterna ovan är klart dyrare per kvadratmeter än att bygga småhus, vilket ligger på runt 20 000 - 30 000 kr per kvadratmeter inklusive tomt (källa). Hans Lind syftar också på att billigare bostadsrätter kan byggas i storstäderna för runt 30 000 kr per kvadratmeter i städernas ytterkanter.

 

Förutsatt detta innebär det att vid friare regleringar av bostadsbyggandet kan priserna gå ner till runt 20 000 kr per kvadratmeter för lägenheter i ytterkanten av större städer (om vi antar fortsatt 10 000 kr per kvadratmeter finansieras genom föreningen). Det innebär mer än en halvering av dagens prisnivå. Sen kan brist skapat av låg byggtakt och kommunala planmonopol (som nu) göra att priset blir högre, eller överskott efter en utbudschock som vi såg på 90-talet göra att de blir lägre. Vi får se om dessa priser kommer att fortsatt existera på mindre orter eller om de kommer sjunka på grund av överutbud. Det kan ju bli en chock på marknaden som den på 90-talet.

 

Olika prisexempel

För att ta olika exempel på hur mycket det skulle kosta att bygga bostäder i mindre - mellanstora städer samt i storstäders ytterkanter kan vi beräkna utifrån 30 000 kr per kvadratmeter där 20 000 kr är insats och 10 000 kr är i bostadsrättsföreningen. Följande blir priserna:
 
2:a på 50 kvm: 1 000 000 kr insats (totalt 1 500 000 kr)
3:a på 75 kvm: 1 500 000 kr insats (totalt 2 250 000 kr)
4:a på 100 kvm: 2 000 000 kr insats (totalt 3 000 000 kr)
Villa på 150 kvm: 3 000 000 kr 
 
Vi kan också räkna vad en skälig hyra bör bli förutsatt en schablon på drift på 450 kr/kvm och ett avkastningskrav på 4 %:
 
2:a på 50 kvm: 6 900 kr per månad
3:a på 75 kvm: 10 300 kr per månad
4:a på 100 kvm: 12 800 kr per månad
 
Sen varierar priserna också beroende på läge och centrala lägen som Stockholm innerstad kan vara 2-3 gånger så dyrt jämfört med ytterkanterna av Stockholm. 
 

Summering

Det som främst påverkar bostadsmarknaden och tillgången på bostäder är just byggandet. Med för lite byggande får vi som i dagsläget högre bostadspriser. Men om nu byggandet kommer ikapp, vilket vi kanske nu ser i och med den byggboom vi har, kan priserna börja konvergera mot priset att bygga nytt i ytterkanterna av de större städerna. I så fall innebär det runt 30-50 % lägre pris på många håll. I ytterkanten av Stockholm (där det finns mycket mark att exploatera) är prisnivåerna på ca 40 000 kr per kvadratmeter och villor säljs för 5 miljoner (jämför med pris för nybyggnation ovan). Det var också det Hans Lind hade kommit fram till när han hade räknat på vad som kunde hända. 

 

Vi får se vad som sker framöver och vi börjar märka av svårigheter för byggbolagen att sälja deras stora volymer (kanske inte så konstigt om man flerdubblar produktionen på några år). Vi har sett flera byggbolag falla med runt 30 % på börsen och t.ex. JM och Besqab har minskat från drygt 95 % sålda bostäder för ett år sen till 80 % i nyproduktion. Det ska bli intressant att se vad det ökade utbudet kommer att leda till och om vi ser prispress på bostäder. Här i Uppsala där vi har en av landets högsta byggtakter har inte bostadspriserna ökat nämnvärt sedan början av 2015, så byggandet har en märkvärd effekt. Trots det har vi fortfarande kommunalt planmonopol som fortsatt håller uppe markpriserna och kan motverka större prisfall.

 

Mer läsning:

 

Taggar (blogg): 
Anonymous's picture
Investormannen (ej registrerad)

Kommunerna agerar helt logiskt utifrån sin egen ekonomiska och politiska situation. De attraktiva områdena (där inflytelserika väljare bor) kommer inte att acceptera att värdet på deras bostäder urholkas genom att det byggs massor av billiga bostäder där, och helst inte någon annanstans i kommunen heller. Försäljning av mark är också en av kommunens viktigaste intäktskällor. Skulle man planlägga massor av mark för att bygga billiga bostäder maximerar man inte värdet på sin viktiga tillgång, den kommunala marken, samt man riskerar att få in nya medborgare som ger kommunen sämre ekonomi (lägre skatteinkomster men högre behov av offentlig service).

Jag tycker också det är lite komiskt att det varit en allmän sanning att det byggts alldeles för lite bostäder i Sverige i årtionden, men efter bara några år av högre byggande varnas det för att utbudet är för stort och kraschen är nära. Det är två fullt möjliga teorier, men de kan inte gärna båda vara riktiga. Antingen rådde det ingen större bostadsbrist tidigare, eller så kommer inte marknaden att krascha pga för stort utbud. Att marknaden går lite upp och ner är dock helt normalt, liksom att olika segment kan utvecklas olika.

Mvh Mattias

 

Investerarfysikern's picture
733
1303
138
0
Investerarfysikern

@Mattias Bra kommentar, var en aspekt som Hans Lind tog upp i intervjun. Han menade på att det kan komma krävas att regeringen går  in och gör något. Vi får se om det sker och vi får se nu om det var bostadsbrist i och med alla de nya bostäderna som kommer ut på marknaden. Vi vet ju bara med facit i efterhand.

Anonymous's picture
Byggingenjören (ej registrerad)

Man ska inte bara skylla på kommunerna och planmonopolet, då har man svalt branchens svepskäl för att fördröja bygget. Det som tar absolut längst tid i en byggprocess är tiden från beviljat bygglov till att man börjar bygga. Byggbolagen håller på byggbar mark för att bygga när man tror att man kan ta maximalt betalt för lägenherna.

Man får idag investeringsstöd på 6600 kr/kvm (i Stockholm) upp till 37 kvm. Man vill ju så klart passa på att bygga innan dom dras tillbaka. Men intresset för att bygga 3 rummara på 75 kvadrat är ganska svalt när man får mer bidrag för två lgh. Det gör att statistiken för antal lägenhetet går upp även om byggtakten är densamma.

Kommentera som anonym eller registrera dig/logga in
CAPTCHA
This question is for testing whether or not you are a human visitor and to prevent automated spam submissions.

Blog Archive

Blog Archive
2017 (110)
Nov (7)

Taggar