Investerarfysikern
Likes
729
Antal inlägg
1280
Följare
138
Medaljer
0
Om användaren
Jag är doktorand i fysik och intresserad av investeringar och nationalekonomi. På denna blogg skriver jag om kvantitativa aktieinvesteringar, aktier, forskning inom finans och om nationalekonomiska problem.

RSS

RSS feed
2 augusti 2015

Beräkna en bostads värde med nuvärdesmetoden

Har skrivit ganska mycket om bostäders värde här på bloggen. Däremot så har jag höftat lite och inte tagit så mycket framtiden i fokus, mest den investering som det innebär här och nu. För att räkna på framtida avkastning så finns ett praktiskt verktyg, nuvärdesmetoden. Den beräknar vad värdet är på kapitalet, bostad eller aktie, beräknat på alla framtida avkastningar.

Med nuvärdesmetoden finns det två olika sätt att räkna. Dels ett sätt att se då man endast har avkastningen i avsikt, dels ett sett när man har avkastning och förändringen av denna i framtiden. Det jag för det mesta räknat med är den första metoden, vad är avkastningen nu om jag köper en lägenhet. Den beräknas med

där a är det som bostaden ger i avkastning, oftast skillnaden mellan hyra för en hyresrätt och avgift till en bostadsrättsförening, och p är kalkylräntan. Jämför man med till exempel aktier, som ger en utdelning på 4 % per år, så kan vi säga att vi vill ha en 4 % "utdelning" från bostaden i form av lägre bostadskostnader. Om vi tar ett typexempel på en 2:a med hyra 6000 kr per månad jämfört med en 2:a som har 3000 kr i avgift och kostar 1 700 000 kr (normala hyror/priser i Uppsala). Det gör att a blir 12*3000 = 36 000 kr per år och bostaden är då värd 900 000 kr. Om priset på lägenheten är 1 700 000 kr så är avkastningen i så fall 2,1 %.

Nu är ju det inte hela sanningen, eftersom köpet av bostaden gjordes för ett visst pris som kommer ligga stilla medan hyrorna ökar. Sedan 1995 har hyrorna enligt boverket ökat med 2,2 % per år i snitt. För att kompensera för detta så kan man använda Gordons formel som är

där g är ökningen av prisnivån. Det innebär att dagens värde är lika med alla framtida avkastningar justerat för prisnivån som ökar varje år. Vid ett g = 0,022 och ett a på 36 000 kr så blir nuvärdet för en bostad totalt 2 044 000 kr vid med en avkastning på 4 %. Det innebär att vi nu får betala en högre "hyra" idag för att sedan betala en lägre "hyra" framöver. Till exempel skulle en långsiktig bolåneränta på 3 % efter skatteavdrag kosta 71 500 kr idag, men också 71 500 kr om 20 år då hyrorna gått upp med 55 %. (Men det skulle ta 32 år att gå break even...)

Skulle avkastningskravet öka och man skulle vilja ha lika hög avkastning som till exempel obligationer. Dessa har gett 5,5 % i avkastning de senaste 15 åren och 5,5 % är vad som tas som exempel på avkastning för boende på wikipedia sidan. Det skulle då värdera boendet till 1 115 000 kr. Jämför man sedan med aktier, som ger en avkastning på 8 % per år, men också högre risk, så är boendet värderat till 635 000 kr. Så boende kan vara en bra investering på lång sikt om man inte vill ha så hög avkastning på kapitalet och inte så hög risk. Idag ligger avkastningen mellan 4-5 % per år, jämfört med 8-10 % per år för börsen. Däremot så fås högre avkastning till lägre risk om man köper obligationer, något som är intressant att fundera på.

Köper man en ny bostad, där det är lättare att jämföra likvärdiga boenden, så är mellanskillnaden 5 000 kr per månad mellan en hyra och en bostadsrättsavgift. Dessa kostar 2 200 000 kr och skulle efter 10 år ge en avkastning på 60000*1,022^10/2200000 = 3,4 %. Så lånar man allt så skulle kostnaderna bli lika höga efter ungefär 12 år. Enligt nuvärdesmodellen blir avkastningen ungefär 5 %.

Så dagens priser är idag motiverade om man förväntar sig en avkastning på 4-5 % för all framtid. Däremot så tar det cirka 24 år innan man går break even om man lånar allt och betalar långsiktiga räntor på 5 %. För att täcka räntekostnader och för de insatta pengarna tycker jag en långsiktig avkastning på 5 % är motiverad. Då går man break even efter 12 år. För nybyggda lägenheter ger det ett pris på 2 190 000 kr och för äldre lägenheter ger det ett pris på 1 314 000 kr. Priser på 1 750 000 kr motiverar en hyra på 7 000 kr per månad, något som kan vara motiverat med en högre levnadsstandard då dessa ofta är renoverade. Så är man villig att betala det så är det motiverat att köpa ett boende, men om man är villig att vänta i 10 år i bostadskö kan man få ett boende för 1000-1500 kr billigare.

Ett bra sätt att räkna ut kostnaden för bostaden utöver avgiften med ett avkastningskrav på 5 % med nuvärdesmetoden är att räkna ut kvoten (1+g)/(p-g) och dela priset med detta. Vid en hyresökning på 2,2 % så ger detta en kvot på 36,5 eller 2,74 %. Så alltså 2,74 % av priset är den extra kostnaden på boendet idag. Så en villa som kostar 5 miljoner kostar i så fall 11 400 kr per månad plus drift i motsvarande hyra. En ränta på 3,5 % efter skatteavdrag skulle vara 14 600 kr, så man betalar som sagt mer de första 12 åren för att sedan betala mindre efter det. Nu kommer troligtvis räntan vara lägre, så "hyran" och räntekostnaden kommer vara lika de första tio åren.

Blog Archive

Blog Archive
2017 (99)
Oct (1)

Taggar