Investerarfysikern
Likes
729
Antal inlägg
1280
Följare
138
Medaljer
0
Om användaren
Jag är doktorand i fysik och intresserad av investeringar och nationalekonomi. På denna blogg skriver jag om kvantitativa aktieinvesteringar, aktier, forskning inom finans och om nationalekonomiska problem.

RSS

RSS feed
1 augusti 2015

Investera i en bostad

Jag har under året som gått funderat på vad kostnaden/avkastningen är för en bostadsrätt i syfte att kanske köpa en i framtiden. Jag har gjort lite efterforskningar på vad det är som avgör kostnaden att äga sin bostad och vad för avkastning man kan få jämfört med att hyra. Dessutom har jag också kollat på långsiktiga värdet i en bostad och kommit fram till lite slutsatser.

Det är mycket prat om bubbla eller ej på bostadsrätter. Saken är den att det svenska brukvärdessystemet som justerar hyrorna är sönderreglerat och fungerar inte alls, därför blir också marknaden satt ur spel. Så för de som har betalat i kötid får hyresrätter för ett mycket lägre pris (främst i storstäder), medan andra får ta det som finns på den fria marknaden, vilket innebär bostadsrätter, villor, nybyggnadsobjekt och andrahandsobjekt. Notera att detta är främst ett storstadsfenomen, Boverket har gjort en analys som säger att hyrorna inte kommer gå upp märkvärt vid marknadshyror förutom i Stockholm och Göteborg. Men endast att det finns en mismatch i tillgång och efterfrågan så blir det ändå svårt att få tag i ett förstahandskontrakt i en äldre lägenhet.

Själv ser jag dagens problem på bostadsmarknaden som en följd av 90-talskrisen och att politikerna helt svängde om i sin bostadspolitik (både röda och blå). De valde att ge upp den kommunala bostadspolitiken där kommunerna skulle tillgodose att tillgången matchade efterfrågan på hyresrätter och valde istället att sluta bygga hyresrätter och omvandla en stor del av hyresrätterna till bostadsrätter. När man gav upp målet att tillgodose tillgången på hyresrätter så skulle man infört marknadshyror, men då detta var ett sånt ogillat politiskt beslut så valde man att införa 10-åriga kötider istället. Nu har vi ett system där majoriteten av hyresrätterna har 10-åriga kötider, men det ändras i viss mån. Till slut insåg man att hyran på nya lägenheter borde ha mindre reglering och att andrahandslägenheter borde inte vara lika reglerade. Så främst borde vi kolla på de fria marknaderna, sedan i andrahand på hur det ser ut om man har förmånen att sitta på ett billigt hyreskontrakt.

Historiskt sett brukar man lägga ca 30 % av lönen efter skatt på en bostad. Ju mer lön, desto bättre bostad. Detta stämmer väl överens med SCB:s uppgifter för en hyresrättsboende som betalar ca 28 % av den disponibla inkomsten på boendet. För de som äger så är kostnaden något lägre, ca 16-20 %. Detta beror nu främst på att räntorna är så låga i dagsläget, men också på att belångingsgraden är endast 65 % i bolånestocken (fakta FI) vilket gör att sin egna avkastning är medräknad. Detta innebär att över sikt bör bostaden gå upp lika mycket som lönerna. Jag tycker The Economist har en riktigt bra visualisering över det hela i sitt Global House Prices: Location, Location, Location. Där kan man ta fram värden för hur bostadspriserna är relativt till inkomsten sedan 1975. Där ser man att för Sverige så var bostadspriserna 30 % billigare än snittet under 1990-talet, men 30 % dyrare 2007 och 2010. Där de stora bostadsbubblorna skedde så toppade de på 40-80 % över medlet under 2007. Slutsatsen man kan ta tycker jag är att bostadspriserna kommer att gå mer mot medelvärdet framöver och vi kommer inte ha så högt stigande bostadspriser. Lönerna har ökat med ca 3 % per år de senaste 10 åren så det innebär om bostadspriserna är stillastående så tar det 6 år för lönerna att komma ikapp. Däremot, notera hur bostadspriserna i nästan alla länder fluktuerar över tid, vilket gör att vi kan komma till 80 %-iga nivån igen. Bostadsmarknaden går i cykler, just som konjunkturen och börsen. Nu är vi inne i toppen av cykeln och det känns rimligt att lönerna kommer ikapp bostadspriserna, speciellt när räntorna kommer att öka.

Men som en börsinvestering så bör man vara lång i en bostadsinvestering, man behöver alltid någonstans att bo. Så värderingen bör inte spela så stor roll, utan snarare så ska man kolla på alternativkostaden eller direktavkastningen på boendeinvesteringen som jag nu tänkt beräkna.

Efter lite läsande så har jag kommit fram till 5 % långsiktig ränta (vissa använder 6 %, men det är baserat på ett önsketänkande om en 4 %-ig långsiktig reporänta vilken egentligen legat i snitt på 3,2 % de senaste 20 åren). Med 30 % avdrag så blir räntan 3,5 % efter avdrag. Lägger vi till kostnad för underhåll på en bostadsrätt som jag kommer att koncentrera mig på så uppskattar jag denna till 0,5 % (tapetsering, renovera badrum etc). Då hamnar vi på en totalkostnad/avkastning på 4 % per år på värdet. Detta är vad börsen ger i direktavkastning och vad Skatteverket ser det som rimligt att ta ut när man hyr ut en bostadsrätt i andrahand. Utöver det så behöver man betala en avgift till en bostadsrättsförening som uppskattas till 600 kr/kvm och år. Den totala kostnaden innebär då för en lägenhet i Uppsala med ett kvadratmeterspris på 37 000 kr (Mäklarstatistik januari) att kostnaden per kvadratmeter och år är 2080 kr.

Jämför man det mot en hyresrätt som enligt SCB kostar 1072 kr per kvm så blir det dyrt om man inte räknar med en värdeökning. Däremot om vi koncentrerar oss till den fria marknaden med nya lägenheter och andrahandslägenheter så hyrs dessa ut för runt 1930 kr. Alltså är det då billigare att hyra en bostad än att köpa på lång sikt.

Ekonomiprofessor Harry Flam, skribent på Ekonomistas, tycker att det är rimligt att dra av värdestegringen från kostnaden för en bostadsrätt. Det kan då bli intressant att se vad denna behöver vara för att det ska vara värt att byta från en hyresrätt till en bostadsrätt. För den billiga hyresrätten behöver bostaden öka i värde med 1008 kr per år och kvadratmeter vilket innebär 2,7 %. För den dyra hyresrätten så behöver den endast öka med 150 kr per år eller 0,4 % per år.

Det finns också en till faktor man kan beräkna in, och det är den extra risk man tar via att äga en bostad. Däremot så tycker jag att en 4 %-ig direktavkastning väger upp denna risk.

Det går att argumentera för och emot att ta med värdeökningen i ekvationen. Köper jag min bostad idag med mitt lån och i stort sett konstant avgift så kommer den vara densamma om 10 år även om hyrorna gått upp. Däremot så kommer bostaden vara mer värd, vilket gör att man får räkna in avkastningskravet om 10 år även om jag då kanske äger 30 % mer av bostaden.

Jag sitter som tur nog i en billig hyresrätt, så mitt val är att avvakta med en bostadsinvestering och investera på börsen istället. Jag tror att vi kan komma att se att bostäderna kommer att sjunka i värde relativt löner, antingen i absoluta termer eller stå still. Det säger de också på Boverket (i och för sig 2012 innan bostadsrätterna gick upp med 30 % till). Hade jag stått mellan att välja en nybyggd lägenhet eller andrahandslägenhet så hade jag nog köpt en lägenhet. Själv hoppas jag att amorteringskravet och stigande räntor kommer att göra så att bostäder sjunker relativt löner i pris de närmaste 5-10 åren så att man kan slå till i ett senare skede. För tillfället ser förutsättningarna för en bra avkastning på en bostadsinvestering inte så ljusa ut.

 

Taggar (blogg): 

Blog Archive

Blog Archive
2017 (99)
Oct (1)

Taggar