Fastpartner rapportkommentar Q2 2022: "Rekordhög överskottsgrad"

Fastpartner rapportkommentar Q2 2022 (Läs den fullständiga analysen med estimate och grafiska element här)

- Rekordhög överskottsgrad

- Fokus på finansiering

- Ökad förvärvsaktivitet att räkna med

Rapportkommentar

Rekordhög överskottsgrad. Hyresintäkterna ökade i Q2 med drygt 7% till 492 MSEK (460), vilket delvis beror på nytecknade kontrakt, färdigställda hyresgästanpassningar samt hyror från förvärvade fastigheter. Men också till följd av högre hyror. I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med över 4% under årets första sex månader och ökningstakten var än högre i Q2 enskilt. Då i stort sett alla Fastpartners hyresavtal är indexreglerade med KPI påverkar detta hyrorna positivt i efterskott. Med ökad inflation får det allt större betydelse.  Uthyrningsgraden fortsätter att vara på en mycket hög nivå om ca 92% (justerat för projektfastigheter).  Fastighetsbeståndet har i jämförelse med året innan ökat till följd av förvärv och värdeuppgång till 37,1 MdSEK (35,3).  Trots den kraftiga ränteuppgången under kvartalet med högre avkastningskrav och därmed generellt lägre fastighetsvärden uppgick den orealiserade värdeuppgången på fastigheterna under Q2 till nästan 900MSEK. Vi upplever det som ett klart styrketecken i kvaliteten på fastighetsinnehavet att i detta klimat redovisa fortsatta positiva värdeförändringar av denna storleksordning.  Det genomsnittliga avkastningskravet för värderingen av fastighetsportföljen ligger kring 4,3%. Driftnettot fortsatte under kvartalet att öka snabbare än hyresintäkterna och uppgick till 358 MSEK (330). Överskottsgraden steg därmed till rekordnivån 72,6 % (67,4) och börjar redan nu att närma sig målet om 75%. Ett mål som är avsett att nås först år 2025. Trots kraftigt ökade kostnader för uppvärmning och el men även för andra poster såsom underhåll har fastighetskostnaderna under första halvåret inte ökat i samma takt som hyresintäkterna. De räntebärande skulderna steg med ca 1,2 MdSEK till 16,5 MdSEK (15,3) i jämförelse med för ett år men trots det var finansnettot i stort sett oförändrat. En medelränta på företagets samtliga utestående lån - som vid halvårsskiftet stigit till 2,1% (1,6) - visar dock på att ökade räntekostnader är att vänta. Det rullande årliga förvaltningsresultatet för de närmaste 12 månaderna uppgår till 1030 MSEK (1000), vilket ska jämföras med målet att vid utgången av 2025 nå 1 500 MSEK. 

Fokus på finansiering. Kraftigt stigande räntor och en betydligt mer kärv kreditmarknad har gjort att fastighetsbolagens finansiering har kommit mycket mer i fokus. Av Fastpartners totala lånebörda på 16,5 MdSEK enligt ovan utgörs ca 7,8 MdSEK av obligationslån. Med en belåningsgrad om 42% och en räntetäckningsgrad om 4,5x räknar vi inte med att bolaget ska ha några problem att omsätta dessa när de förfaller. Under de närmaste 18 månaderna kommer lån motsvarande ca 5,3 MdSEK att förfalla. Med en ganska stor ränteswapportfölj om 1,9 MdSEK finns möjligheter att begränsa effekterna av ränteuppgången men vi räknar med en genomsnittlig ränta under nästa år om över 2,5%, dvs betydligt högre än tidigare.  Men med sin starka finansiella ställning och i stort sett alla hyresintäkter inflationssäkrade via hyresavtalen befinner sig Fastpartner i en mycket gynnsam situation. Det är dock att anmärka att hyresgästers förmåga och intresse att betala för starkt stigande hyror kan bli ett problem för Fastpartner och andra fastighetsbolag.

Ökad förvärvsaktivitet att räkna med.  Tillkomsten av större färdigställda projekt under året, en större fastighetsportfölj och en bra nettouthyrning under förra året gör att vi bedömer att hyresintäkterna i år kommer att stiga med 9% och driftnettot något mer. Detta inkluderar de positiva effekterna av indexuppräkningen av hyresintäkterna som en effekt av den stigande inflationen. Till följd av stigande finansieringskostnader kombinerat med den mer osäkra uthyrningsmarknaden räknar vi med att företagsledningen kommer att vara mer försiktiga med att starta nya om- och tillbyggnadsprojekt. Däremot räknar vi med att förvärvsaktiviteten kommer att öka i samband med att förvärvspriserna kommer under press. Sammanlagt inklusive projekt- och fastighetsutveckling räknar vi med investeringar för ca 1 MdSEK under nästa år. Fastpartners långsiktiga substansvärde (EPRA NRV) uppgick vid halvårsskiftet till ca 114 SEK per aktie, vilket innebär att värdet fortsatt stiga under kvartalet. Samtidigt har aktiekursen fortsatt sjunka, vilket innebär att aktien handlas mer än 40 % under sitt långsiktiga substansvärde. Dessutom finns det enligt vår mening ett betydande övervärde i bolagets stora portfölj av outnyttjade byggrätter bokförda i ca 800 MSEK. Aktiekursen uttrycker för närvarande en betydande pessimism i tron på värdet på fastigheter framför allt baserade i Stockholmstrakten.

Kort om Fastpartner
Ordförande: Peter Carlsson
VD: Sven-Olof Johansson
CFO: Daniel Gerlach
Lista: Large Cap Stockholm

----------------------------------------

Disclaimer
Denna publikation (nedan ”Publikationen”) har sammanställts av TradeVenueAB (nedan ”TV”) exklusivt för TV:s kunder. Innehållet har grundats på information från allmänt tillgängliga källor vilka bedömts som tillförlitliga. Sakinnehållets riktighet och fullständighet liksom lämnade prognoser kan således inte garanteras. TV kan låta medarbetare från annan avdelning eller analyserat bolag (nedan ”bolaget”) läsa fakta eller serier av fakta för att få dessa verifierade. TV lämnar inte i förväg ut slutsatser eller omdömen i Publikationen. Åsikter som lämnats i Publikationen är analytikerns åsikter vid tillfället för upprättandet av Publikationen och dessa kan ändras. Det lämnas ingen försäkran om att framtida händelser kommer att vara i enlighet med åsikter framförda i Publikationen.

Informationen i Publikationen ska inte uppfattas som en uppmaning eller råd att ingå transaktioner. Informationen tar inte sikte på enskilda mottagares kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller investeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett investeringsråd.

TV frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på denna Publikation. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Att en placeringhistoriskt haft en god värdeutveckling är ingen garanti för framtiden.

Den i Publikationen lämnade analysen har utförts i enlighet med villkoren för tjänsten ”IR-paketet” som TV utför åt analyserat bolag. TV erhåller ersättning för nämnda tjänst från det analyserade bolaget. TV betalar ersättning till den analytiker som har sammanställt Publikationen. Publikationen får inte spridas till eller göras tillgänglig för någon fysisk eller juridisk person i USA (med undantag av vadsom framgår av Rule15a –16, SecuritiesExchange Actof1934), Kanada eller något annat land som i lag fastställt begränsningar för spridning och tillgänglighet av materialets innehåll.

Varken TV eller de personer som sammanställt denna publikation har innehav (varken långa eller korta) i analyserat bolags emitterade finansiella instrument överstigande 0,5 % av det analyserade bolagets aktiekapital.

Analytikern som har sammanställt denna publikation äger inga aktier i bolaget.