Rapportkommentar Q4 2019 (Läs den fullständiga analysen här)

- Stark avslutning 
- Konturerna av den nya koncernen framträder 
- Lägre räntor driver resultatet

Rapportkommentar.
Stark avslutning. SBB fortsatte under kvartalet sin snabba expansion - som förutom budet på Hemfosa enligt nedan – innebar att hyresintäkterna i kvartalet ökade y/y med drygt 30% och uppgick till 596 MSEK (453), vilket var en högre ökningstakt än vi förväntat oss. Driftnettot steg ännu något snabbare i kvartalet och innebär att överskottsgraden uppgick till 61%. Till följd av förvärvs- och omstruktureringskostnader sammanhängande med bland annat förvärvet av Hemfosa om 83 MSEK blev resultatet före finansnetto enbart marginellt bättre än motsvarande kvartal förra året om 263 MSEK (249). Trots att skulderna vid periodens utgång uppgick till 56 mdSEK (varav dock en stor del avser likvid för Hemfosa att utbetala under 2020) att jämföra med ca 15 mdSEK vid motsvarande tidpunkt för ett år sedan uppgick finansnettot enbart till -126 MSEK (-221), där dessutom ca häften av denna kostnad bestod av kostnad för förtidslösen av dyra lån. SBB kunde under kvartalet visa upp orealiserade värdeförändringar i beståndet om 1,3 mdSEK, baserat på fastigheternas respektive kassaflöden. En betydande del av denna värdeökning har uppstått via värdeskapande i koncernens betydande innehav av byggrätter. Substansvärdet (EPRA NAV) steg under året med ca 75% till 20 SEK.

Konturerna av den nya koncernen framträder. Efter det framgångsrika budet på Hemfosa (SBB kontrollerade i januari 93,5% av aktierna) äger SBB fastigheter för ca 79,5 mdSEK och baserat på detta innehav kommer bolaget enligt sin egen kalkyl över intjäningsförmågan ha hyresintäkter om 5,2 mdSEK och få ett förvaltningsresultat om 2,7 md SEK under 2020. SBB blir därmed ett av de största fastighetsbolagen och får en unik ”mix” av säkra hyresgäster, där samhällsfastigheter utgör nästan 80% av hyresintäkterna. Bolaget blir därmed Europas största ägare av social infrastruktur och med en genomsnittligt för branschen mycket lång kontraktstid om sju år. Även efter nyemissioner (ca 1,9 mdSEK), utgivande av nya aktier och hybridobligationer till följd av affären sjunker den justerade soliditeten något i kvartalet till 33% men baserat på den prognostiserade intjäningsförmågan det närmaste året uppgår räntetäckningsgraden till 4,3x. Ett viktigt mål för SBB har under lång tid varit att uppnå en BBB+rating, vilket gör att SBB valt att teckna en avsiktsförklaring om en försäljning av fastigheter för 11 mdSEK. Fastigheterna utgör en del av Hemfosas gamla bestånd och består i huvudsak av kontorsfastigheter.

Lägre räntor driver resultatet. Den genomsnittliga räntan för de räntebärande skulderna minskade under 2019 till 1,76 % (2,44). Hittills under år 2020 har SBB ersatt traditionella säkerställda banklån om 10 mdSEk med obligationslån. SBB har i samband med detta lyckats emittera en icke säkerställd obligation om 750 MEUR med en fast kupong om 1% och med en löptid på 7,5 år. Enbart denna förändring kommer på 12-måndersbasis att minska de finansiella kostnaderna med 170 MSEK. Lyckas sedan SBB under året erhålla en BBB+rating finns förutsättningar att sänka räntenivån ytterligare. Vi har i vår prognos antagit att ovan nämnda försäljning av fastigheter sker i slutet av Q1. I likhet med många andra fastighetsbolag handlas SBB idag med en premie (ca 40 %) i förhållande till substansvärdet men även utan fortsatt sänkta avkastningskrav och uppvärdering av fastigheter finns möjlighet till fortsatt värdetillväxt med det stora innehavet av byggrätter och möjlighet att höja värdet på hyresfastighetsbeståndet via renoveringar.

Kort om Samhällsbyggnadsbolaget i Norden
Ordförande: Lennart Schuss
VD: Ilija Batljan
CFO: Eva-Lotta Stridh
Lista: Large Cap Stockholm

----------------------------------------

Disclaimer
Denna publikation (nedan ”Publikationen”) har sammanställts av TradeVenueAB (nedan ”TV”) exklusivt för TV:s kunder. Innehållet har grundats på information från allmänt tillgängliga källor vilka bedömts som tillförlitliga. Sakinnehållets riktighet och fullständighet liksom lämnade prognoser kan således inte garanteras. TV kan låta medarbetare från annan avdelning eller analyserat bolag (nedan ”bolaget”) läsa fakta eller serier av fakta för att få dessa verifierade. TV lämnar inte i förväg ut slutsatser eller omdömen i Publikationen. A°sikter som lämnats i Publikationen är analytikerns åsikter vid tillfället för upprättandet av Publikationen och dessa kan ändras. Det lämnas ingen försäkran om att framtida händelser kommer att vara i enlighet med åsikter framförda i Publikationen.

Informationen i Publikationen ska inte uppfattas som en uppmaning eller råd att ingå transaktioner. Informationen tar inte sikte på enskilda mottagares kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller investeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett investeringsråd.

TV frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på denna Publikation. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Att en placeringhistoriskt haft en god värdeutveckling är ingen garanti för framtiden.

Den i Publikationen lämnade analysen har utförts i enlighet med villkoren för tjänsten ”IR-paketet” som TV utför åt analyserat bolag. TV erhåller ersättning för nämnda tjänst från det analyserade bolaget. TV betalar ersättning till den analytiker som har sammanställt Publikationen. Publikationen får inte spridas till eller göras tillgänglig för någon fysisk eller juridisk person i USA (med undantag av vadsom framgår av Rule15a –16, SecuritiesExchange Actof1934), Kanada eller något annat land som i lag fastställt begränsningar för spridning och tillgänglighet av materialets innehåll.

Varken TV eller de personer som sammanställt denna publikation har innehav (varken långa eller korta) i analyserat bolags emitterade finansiella instrument överstigande 0,5 % av det analyserade bolagets aktiekapital.

Analytikern som har sammanställt denna publikation äger inga aktier i bolaget.