Samhällsbyggnadsbolaget i Norden rapportkommentar Q4 2021 (Läs den fullständiga rapportkommentaren med estimat och grafiska element i PDF-format här)

- Slutar året med flaggan i topp
- Resultatet alltmer beroende av resultatandelar
- Resan mot fastigheter för 300 MdSEK fortsätter

Rapportkommentar
Slutar året med flaggan i topp. Efter en relativt lugnt tredje kvartalet kom Q4 att utmärkas av en mycket intensiv affärsaktivitet, som innebar att fastighetsbeståndet växte med ca 30 MdSEK och nu uppgår till ca 149 MdSEK. Samtidigt gjordes investeringar i intresseföretag/joint ventures om 12,5 MdSEK. Bland kvartalets affärer kan nämnas att ett samägt bolag med Kåpan skapades (där SBB sålde in fastigheter för 10 MdSEK), ett gemensamägt bolag med den norska bostadsutvecklaren OBOS skapades, förskolefastigheter i Norge om 4,6 MDNOK förvärvades och Amasten med fastigheter för 13 MdSEK konsoliderades från 30/11 i SBBs räkenskaper efter ett bud på samtliga aktier.  Kvartalets och tidigare transaktioner under 2021 bidrog starkt till att hyresintäkterna steg till 1,7 MdSEK (1,25) under Q4. Förutom det långsiktiga arbetet med fastighetsförädling tillkommer nu den ökade inflationen - via uppräkning av hyrorna med KPI - som gör att hyrorna totalt i jämförbart bestånd steg med 1,8% under året. Driftnettot steg under kvartalet till 1082 MSEK (810), vilket innebar en ökning på ca 34% i förhållande till motsvarande period förra året och innebar att överskottsgraden var i stort sett oförändrad kring 64% (65). Förvaltningsresultat exklusive resultat från intresseföretag/joint ventures minskade under Q4 till 731 MSEK (771). Minskningen är bland annat en effekt av att en betydligt större andel av verksamheten bedrivs i bolag som inte konsolideras av SBB (se nedan). Till ovanstående förvaltningsresultat ska så läggas resultatandelar om hela 2,2 MdSEK (0,2). En stor del av det belopp som redovisas under Q4 är dock beroende på resultatet vid införsäljning av fastigheter/bolag i intressebolag. Trots en betydligt större lånebörda än för ett år sedan uppgående till ca 88 MdSEK (55) steg de finansiella kostnaderna marginellt under kvartalet (genomsnittlig räntekostnad 1,1%). Positiva värdeförändringar på bolagets fastigheter fortsätter att vara på en mycket hög nivå och uppgick under Q4 uppgick till 9,9 MdSEK (3,9).  Av årets totala värdeförändring om hela 21 MdSEK beror ca hälften på bolagets value-add strategi med byggrättsutveckling och investeringar i befintligt bestånd. Det är ett kvitto på att bolagets strategi fungerar. Det långsiktiga substansvärdet per aktie (EPRA NRV) steg till 45,1 SEK (28,3) och innebär att värdet ökat med nästan 60% på ett år. 

Resultatet alltmer beroende av resultatandelar.  Värdet av SBBs innehav i intressebolag och joint ventures uppgick vid årsskiftet till drygt 20 MdSEK. Till det kommer så bland annat det 22% innehavet i noterade Heba Fastigheter (som inte klassificeras som ett intressebolag) med fastigheter för 13,5 MdSEK. I och med att en allt större del av SBBs tillgångar nu finns investerade i denna typ av tillgångar kommer den framtida vinstutvecklingen bli svårare att prognostisera. Det kommer också ha en negativ påverkan på kassaflödet såvida dessa innehav inte förmår att dela ut lika mycket som det redovisade resultatet. Överlägset störst värdemässigt bland dessa innehav är det 25% innehavet i JM. Av de ca 1,2 MdSEK som SBB beräknar att kunna redovisa som resultatandelar under 2022 prognostiseras ca hälften att genereras från JM. Andra stora bidragsgivare är det 50% innehavet i Svenska Myndighetsbyggnader och det nästan lika stora innehavet i norska Public Property Invest. Det är dock att beakta att utdelningarna från dessa innehav och resultat enbart kommer uppgå till knappt 0,5 MdSEK. 

Resan mot fastigheter för 300 MdSEK fortsätter. Med 10 MdSEK i likvida medel, en belåningsgrad - i och för högre än för ett år sedan - men som för närvarande ligger på enbart 40%, en räntetäckningsgrad om 5,5x samt ett stabilt kassaflöde har SBB enligt vår mening goda möjligheter att fortsätta resan mot en fastighetsportfölj på 300 MdSEK år 2026.  Företagsledningen ger redan i rapporten en prognos för helåret om en vinst per aktie på 8,1 SEK per år. Intjäningsförmåga från förvaltningsverksamheten för 2022 uppgår till ca 3 SEK enligt företagsledningens prognos vilket innebär att de således räknar med en betydande intjäning från value-add strategin med positiva värdeförändringar som följd. Men också en fortsatt hög nivå på nya fastighetsinvesteringar. Vi har i vår prognos inte räknat med en fullt lika kraftig expansion och lika stora positiv värdeförändring och prognostiserar en något lägre VPA.  Det skulle det dock finnas utrymme för i balansräkningen enligt vår bedömning utan att äventyra bolagets höga rating (BBB-).  Med en genomsnittlig räntebindning om 3,6 år och en kapitalbindningsstruktur som innebär att enbart 4% av utestående lån ska omsättas i år är SBB väl skyddat under 2022 från högre räntenivåer. Ränteoro och blankningsattacker har fått aktiekursen att i år sjunka med 40% i år och innebär att aktien handlas under det redovisade substansvärdet. Med tanke på företagets historia, långa hyreskontrakt och unika hyresgästsammansättning förefaller det som en mycket försiktig värdering.

Kort om Samhällsbyggnadsbolaget i Norden (SBB)
Ordförande: Lennart Schuss
VD: Ilija Batljan
CFO: Eva-Lotta Stridh
Lista: Large Cap Stockholm

----------------------------------------

Disclaimer
Denna publikation (nedan ”Publikationen”) har sammanställts av TradeVenueAB (nedan ”TV”) exklusivt för TV:s kunder. Innehållet har grundats på information från allmänt tillgängliga källor vilka bedömts som tillförlitliga. Sakinnehållets riktighet och fullständighet liksom lämnade prognoser kan således inte garanteras. TV kan låta medarbetare från annan avdelning eller analyserat bolag (nedan ”bolaget”) läsa fakta eller serier av fakta för att få dessa verifierade. TV lämnar inte i förväg ut slutsatser eller omdömen i Publikationen. Åsikter som lämnats i Publikationen är analytikerns åsikter vid tillfället för upprättandet av Publikationen och dessa kan ändras. Det lämnas ingen försäkran om att framtida händelser kommer att vara i enlighet med åsikter framförda i Publikationen.

Informationen i Publikationen ska inte uppfattas som en uppmaning eller råd att ingå transaktioner. Informationen tar inte sikte på enskilda mottagares kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller investeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett investeringsråd.

TV frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på denna Publikation. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Att en placeringhistoriskt haft en god värdeutveckling är ingen garanti för framtiden.

Den i Publikationen lämnade analysen har utförts i enlighet med villkoren för tjänsten ”IR-paketet” som TV utför åt analyserat bolag. TV erhåller ersättning för nämnda tjänst från det analyserade bolaget. TV betalar ersättning till den analytiker som har sammanställt Publikationen. Publikationen får inte spridas till eller göras tillgänglig för någon fysisk eller juridisk person i USA (med undantag av vadsom framgår av Rule15a –16, SecuritiesExchange Actof1934), Kanada eller något annat land som i lag fastställt begränsningar för spridning och tillgänglighet av materialets innehåll.

Varken TV eller de personer som sammanställt denna publikation har innehav (varken långa eller korta) i analyserat bolags emitterade finansiella instrument överstigande 0,5 % av det analyserade bolagets aktiekapital.

Analytikern som har sammanställt denna publikation äger inga aktier i bolaget.