Rapportkommentar Q2 2020 (Läs den fullständiga analysen med estimat här)
- Går obemärkt genom krisen
- Den höga transaktionsaktiviteten kommer att bestå
- SBB erbjuder både stabilitet och expansion
Rapportkommentar
Går obemärkt genom krisen. Till skillnad från de flesta andra svenska fastighetsbolag var påverkan av pandemin för SBB marginell under kvartalet. Inriktningen på samhälls- och bostadsfastigheter gör att hyresförlusterna är marginella och förväntas fortsätta vara det. Förra årets kraftiga expansion (SBB äger nu fastigheter för 73 MdSEK) gör att hyresintäkterna i det närmaste tredubblades i jämförelse med motsvarande period förra året till 1323 MSEK (464), där samhällsfastigheter bidrog med ca 80% av intäkterna och bostäder nästan hela återstoden. I jämförbart bestånd ökade intäkterna med 3% och visar på styrkan i bolagets affärsidé. Uthyrningsgraden sjönk marginellt till 94% och kontraktslängden fortsätter att vara kring 7 år. Till följd av en förmånlig utveckling av drifts- och andra fastighetskostnader steg överskottsgraden marginellt i kvartalet till för branschen mycket höga 70% (69) och driftnettot steg till 922 MSEK (320). I jämförbart bestånd steg överskottsgraden än mer och visar vilka synergivinster som finns och som successivt lär komma fram när det kraftigt utökade beståndet integreras. Fallande räntor (1,61% i genomsnittlig ränta i kvartalet) gjorde att räntenettot på den betydligt ökade räntebärande skulden (som nu uppgår till ca 48 MdSEK) endast steg till 210 MSEK (110). Strategin med att återköpa obligationer som löper med högre ränta fortsätter. Till skillnad från många andra fastighetsbolag kunde SBB redovisa små men ändå positiva värdeförändringar på fastighetsbeståndet.
Den höga transaktionsaktiviteten kommer att bestå. Under kvartalet såldes kontorsfastigheter och hyresrätter för 9,5 MdSEK och sedan förvärvet av Hemfosa vid årsskiftet har fastigheter för 10,9 MdSEK sålts. Försäljningarna har skett i linje med eller högre än bokfört värde. Den finansiella pressen på SBB har därmed minskat markant och företaget har blivit ännu mer strömlinjeformat. Med dessa försäljningar och övriga åtgärder för att säkra finansieringen framstår den finansiella risken som låg enligt vår mening med en 50% belåningsgrad och en räntetäckningsgrad för närvarande på 3,1 x.Detta har inneburit att SBB återigen har kunnat börja förvärva och efter kvartalets utgång i juli tecknades avtal om förvärv av norska förskolor till ett värde om 4,25 MdNOK med ett 35 årigt-avtal (!!) en hyra på 251 MNOK. Med ett mål om att nå 125 MdSEK i fastighetsvärde om 125 MdSEK kommer fastigheter om ca 10 MdSEK att förvärvas varje år. Med ett årligt kassaflöde om ca 2,5 MdSEK redan i år från nuvarande portfölj och allt större förväntade vinster från projektutvecklingen och ett växande bestånd framstår det som ett helt realistiskt mål. Detta utan att målet om att nå BBB+ rating senast under första halvåret 2021 överges. Vi har i vår prognos för nästa år ej beaktat eventuella transaktioner.
SBB erbjuder både stabilitet och expansion. Hyresintäkterna och därmed kassaflödet är med SBBs långa hyresavtal som till stor del är statsgaranterade enormt stabila. Det är i SBBs fall till skillnad från många andra fastighetsbolag svårt att se ett scenario med uteblivna hyror i någon nämnvärd utsträckning vilket också utvecklingen under Q2 visar på. Samtidigt medger de stora kassaflödena, den låga risknivån och företagets bevisade förmåga att integrera nya fastigheten en snabb expansion. SBBs aktiekurs har långtifrån hämtat sig från det kraftiga fallet i slutet av mars, men tillhör fortfarande en av vinnarna i fastighetssektorn med en uppgång i år på nästan 15%. Det innebär att aktien återigen handlas över sitt långsiktiga substansvärde (EPRA NRV) om ca 20 SEK. Men SBB erbjuder genom sin snabba expansionskapacitet en unik möjlighet till värdetillväxt med låg risk.
Kort om Samhällsbyggnadsbolaget i Norden (SBB)
Ordförande: Lennart Schuss
VD: Ilija Batljan
CFO: Eva-Lotta Stridh
Lista: First North Stockholm
----------------------------------------
Disclaimer
Denna publikation (nedan ”Publikationen”) har sammanställts av TradeVenueAB (nedan ”TV”) exklusivt för TV:s kunder. Innehållet har grundats på information från allmänt tillgängliga källor vilka bedömts som tillförlitliga. Sakinnehållets riktighet och fullständighet liksom lämnade prognoser kan således inte garanteras. TV kan låta medarbetare från annan avdelning eller analyserat bolag (nedan ”bolaget”) läsa fakta eller serier av fakta för att få dessa verifierade. TV lämnar inte i förväg ut slutsatser eller omdömen i Publikationen. Åsikter som lämnats i Publikationen är analytikerns åsikter vid tillfället för upprättandet av Publikationen och dessa kan ändras. Det lämnas ingen försäkran om att framtida händelser kommer att vara i enlighet med åsikter framförda i Publikationen.
Informationen i Publikationen ska inte uppfattas som en uppmaning eller råd att ingå transaktioner. Informationen tar inte sikte på enskilda mottagares kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller investeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett investeringsråd.
TV frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på denna Publikation. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Att en placeringhistoriskt haft en god värdeutveckling är ingen garanti för framtiden.
Den i Publikationen lämnade analysen har utförts i enlighet med villkoren för tjänsten ”IR-paketet” som TV utför åt analyserat bolag. TV erhåller ersättning för nämnda tjänst från det analyserade bolaget. TV betalar ersättning till den analytiker som har sammanställt Publikationen. Publikationen får inte spridas till eller göras tillgänglig för någon fysisk eller juridisk person i USA (med undantag av vadsom framgår av Rule15a –16, SecuritiesExchange Actof1934), Kanada eller något annat land som i lag fastställt begränsningar för spridning och tillgänglighet av materialets innehåll.
Varken TV eller de personer som sammanställt denna publikation har innehav (varken långa eller korta) i analyserat bolags emitterade finansiella instrument överstigande 0,5 % av det analyserade bolagets aktiekapital.
Analytikern som har sammanställt denna publikation äger inga aktier i bolaget.