Samhällsbyggnadsbolaget i Norden rapportkommentar Q2 2022: "Tjänar på inflationen"

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden rapportkommentar Q2 2022 (Läs den fullständiga rapportkommentaren med estimat och grafiska element här)

- Bra tillväxt i driftsnettot men förlust på sista raden
- Från full fart framåt till att tvingas lägga in backen
- Tjänar på inflationen

Rapportkommentar
Bra tillväxt i driftsnettot men förlust på sista raden. Efter förra årets stora fasighetsexpansion ökade hyresintäkterna kraftigt. Under Q1 steg dessa med hela 38% för att i Q2 ”bara” öka med 29% till 1878 MSEK (1451). I likhet med första kvartalet ökade intäkterna i jämförbart bestånd under Q2 med ca 4%. Bland annat till följd av starkt stigande energipriser (som dock till en mindre del belastar SBB) men även förvaltningskostnader kom driftnettot under kvartalet att öka något mindre än hyresintäkterna (ca 27%) och uppgick till 1 290 MSEK (1019). Överskottsgraden försämrades därför något till 69% (70). Förvaltningsresultatet exklusive resultat från joint ventures/intressebolag och valutakursdifferenser ökade under perioden med 9% till 854 MSEK (785). Resultatet på denna nivå  tyngdes av över 50% högre kostnader för centraladministration än motsvarande period förra året. Tillsammans med ökade räntekostnader netto till följd av en högre genomsnittlig ränta om 1,46% (1,11) och en räntebärande skuld som vid halvårsskiftet stigit till 95,6 MdSEK (88,0). Till följd av stigande räntor och den medföljande turbulensen på fastighetsmarknaden tvangs SBB till skillnad från ett antal kvartal i rad tidigare att redovisa SBB redovisa negativa värdeförändringar i fastighetsbeståndet (främst avseende bostäder). Dessa uppgick om ca 0,8 MdSEK men ska ställas i relation till positiva värdeförändringarna under hela förra året om över 21 MdSEK och ett fastighetsbestånd på nästan 160 MdSEK vid halvårsskiftet. Nettoresultatet försämrades också av stora nedskrivningar på orealiserade nedskrivningar på finansiella placeringar i aktier och ledde till att SBB redovisade ett nettoresultat om -2,7 MdSEK (6,6). Det långsiktiga substansvärdet per aktie (EPRA NRV) sjönk i förhållande till Q1 i år med ca 7% till 42,7 SEK men har ändå stigit med närmare 40% under de senaste 12 månaderna. 

Från full fart framåt till att tvingas lägga in backen. Om SBB under de senaste åren kunnat se tillbaka på en fantastisk tillväxtresa har företagsledningen under år 2022 tvingats lägga in backen till följd en allt mer riskavert kreditmarknad och för att kunna behålla sin kreditrating. Som ett led i att sänka belåningen i företaget såldes fastigheter under Q2 för 9,5 MdSEK och ytterligare fastigheter för 1,35 MdSEK avyttrades i juli. Vidare håller ägarandelen i ett antal delägda bolag såsom Svenska Myndighetsbyggnader och Solon Eiendom på att säljas. En ”strategisk översyn” sker enligt företagsledningen också av det ca 30% innehavet i JM, som baserat på aktuell aktiekurs har ett värde på 3,5 MdSEK. I förhållande till bokfört värde om ca 6,6 MdSEK finns dock ett betydande undervärde. Inom bostadssegmentet kommer också investerings- och produktionstakten att minska till följd av de ändrade marknadsförhållandena. Med likvida medel vid halvårsskiftet om ca 5 MdSEK och räntebärande skulder om ca 95 MdSEK framstår SBBs finansiella situation enligt vår mening som mer utsatt än vad den är i själva verket. Med de annonserade försäljningarna – där en stor del av likviden kommer in under Q3 – räknar vi med att kassan kommer att uppgå till över 10 MdSEK. SBB har visserligen en stor del av upplåningen på obligationsmarknaden (närmare 60%), vilket i dagens nervösa marknad är en klar nackdel. Men med en kapitalbindningsstruktur som innebär att enbart ca 20% av den utestående lånevolymen ska omsättas under de närmaste två åren torde förutsättningarna vara mycket goda att under nuvarande marknadsförhållanden inte tvingas till en mer ”oordnad reträtt” med stora kapitalförluster som följd.

Tjänar på inflationen. SBB är troligen det noterade fastighetsbolag som intäktsmässigt står mest att tjäna på att inflationen nu stiger. Man är lång ifrån ensamma om att ha lokalhyror som i huvudsak är kopplade till KPI, däremot torde man vara unika och i att ha nästan uteslutande hyresgäster som kommuner, stat samt offentliga institutioner. Dessa kommer även i sämre tider ha möjlighet att fullgöra sina skyldigheter och med en genomsnittlig kontraktstid om 11 år är möjligheterna att under överskådlig framtid flytta till andra lokaler begränsade. Vad avser SBBs stora bestånd av bostadslägenheter är hyrorna som bekant hyresreglerade och lär också där följa inflationen. Samtidigt som SBB med en räntebindningstid om 3,2 år, enbart gradvis kommer att påverkas negativt av det stigande ränteläget. Den nuvarande inflations- och ränteutvecklingen gör därför att själva förvaltningsverksamheten enligt vår mening totalt sett bör påverka resultatutvecklingen och har därför höjt våra vinstprognoser avseende denna del för nästa år. Vi räknar med ett överskott från denna del om 2 SEK per aktie efter skatt. Däremot kommer den betydande intjäning från den så kallade ”value add-strategin” med positiva värdeförändringar som följd, vilket både företagsledning och marknad varit inställd på, att bli betydligt lägre än tidigare beräknat. Vi har av försiktighetskäl inte prognostiserat några intäkter från denna del under 2023. Ränteoro och blankningsattacker har fått aktiekursen att i år gå ned ca 75% och innebär att aktien handlas långt under det redovisade substansvärdet. Ett värde som med dagens turbulenta marknad till vissa delar dock med rätta kan ifrågasättas. Men med tanke på företagets historia, långa hyreskontrakt och unika hyresgästsammansättning förefaller det som en mycket försiktig värdering.

Kort om Samhällsbyggnadsbolaget i Norden (SBB)
Ordförande: Lennart Schuss
VD: Ilija Batljan
CFO: Eva-Lotta Stridh
Lista: Large Cap Stockholm

----------------------------------------

Disclaimer
Denna publikation (nedan ”Publikationen”) har sammanställts av TradeVenueAB (nedan ”TV”) exklusivt för TV:s kunder. Innehållet har grundats på information från allmänt tillgängliga källor vilka bedömts som tillförlitliga. Sakinnehållets riktighet och fullständighet liksom lämnade prognoser kan således inte garanteras. TV kan låta medarbetare från annan avdelning eller analyserat bolag (nedan ”bolaget”) läsa fakta eller serier av fakta för att få dessa verifierade. TV lämnar inte i förväg ut slutsatser eller omdömen i Publikationen. Åsikter som lämnats i Publikationen är analytikerns åsikter vid tillfället för upprättandet av Publikationen och dessa kan ändras. Det lämnas ingen försäkran om att framtida händelser kommer att vara i enlighet med åsikter framförda i Publikationen.

Informationen i Publikationen ska inte uppfattas som en uppmaning eller råd att ingå transaktioner. Informationen tar inte sikte på enskilda mottagares kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller investeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett investeringsråd.

TV frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på denna Publikation. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Att en placeringhistoriskt haft en god värdeutveckling är ingen garanti för framtiden.

Den i Publikationen lämnade analysen har utförts i enlighet med villkoren för tjänsten ”IR-paketet” som TV utför åt analyserat bolag. TV erhåller ersättning för nämnda tjänst från det analyserade bolaget. TV betalar ersättning till den analytiker som har sammanställt Publikationen. Publikationen får inte spridas till eller göras tillgänglig för någon fysisk eller juridisk person i USA (med undantag av vadsom framgår av Rule15a –16, SecuritiesExchange Actof1934), Kanada eller något annat land som i lag fastställt begränsningar för spridning och tillgänglighet av materialets innehåll.

Varken TV eller de personer som sammanställt denna publikation har innehav (varken långa eller korta) i analyserat bolags emitterade finansiella instrument överstigande 0,5 % av det analyserade bolagets aktiekapital.

Analytikern som har sammanställt denna publikation äger inga aktier i bolaget.