Rapportkommentar Q2 2019 (Läs den fullständiga analysen här)

- Försäljningen ökar med 22 % under andra kvartalet
- Viktig milstolpe – har erhållit första PMA-godkännande 
- Lägre värdering men fortsatt höga förväntningar

Rapportkommentar Q2-19

Försäljningen ökar med 22 % under andra kvartalet. Nettoomsättningen uppgick till ca 56 MSEK (46) under Q2-19, motsvarande en total ökning om 22 % och 15 % i lokala valutor. Rörelseresultatet (EBIT) uppgick till ca 2 MSEK (4), motsvarande en rörelsemarginal om 3 % (9). Tillväxten var något lägre än vi estimerat, likaså lönsamheten. Rörelseresultatet har dock belastats av en kostnadsreservering om 4 MSEK (3) avseende koncernens aktiebaserade bonusprogram för anställda. Justerat för denna reservering uppgick EBIT till ca 6 MSEK (7). Med Q2-rapporten presenterad väljer vi att behålla vår försäljningsprognos om 240 MSEK för 2019, motsvarande en tillväxt om 28 %, men reviderar ner EBIT-resultatet från 23 MSEK till 16 MSEK. Detta är bland annat en följd av de stora investeringar som Xvivo gör i sitt FoU-arbete, samt nödvändiga kapacitetsförstärkningar av resurser för regulatoriska frågor och kvalitetssäkringar. Som nämnt ovan har kostnader avseende aktieprogram tillkommit under året, något som belastar EBIT-resultatet och som också bidrar till vår reviderade prognos för helåret. 

Viktig milstolpe – har erhållit första PMA-godkännande. En av de absolut viktigaste milstolparna för bolaget är att Xvivo under 2019 erhållit ett första PMA-godkännande (Premarket Approval) från FDA. Det innebär att produkterna XPSTM och STEEN SolutionsTM kan användas utan begränsningar på den amerikanska marknaden för evaluering av donerade lungor. PMA-godkännandet innebär även att USA-klinikernas kostnadsersättningsprocess underlättas, vilket i sin tur minskar införsäljningströsklarna för Xvivos produkter. 

Lägre värdering men fortsatt höga förväntningar. Xvivo aktien fortsätter att ha en hög värdering, EV/S 18x på vår prognos om 240 MSEK i försäljning år 2019. Aktien har dock kommit ner under juli månad när marknadsvärdet (MC) krympt från ca 5,2 mdSEK till ca 4,5 mdSEK, men likväl fortsätter marknadens förväntningar vara höga men återspeglar bolagets unika ställning. Fokus framåt inom lungtransplantationsområdet är att fortsätta utöka installationsbasen av bolagets EVLP-maskiner, samt förfina tekniken. Inom hjärttransplantation är målsättningen att påbörja en multicenterstudie under 2019 på minst en av bolagets primära marknader. 

Kort om Xvivo Perfusion
Ordförande: Gösta Johannesson
VD: Magnus Nilsson
CFO: Christoffer Rosenblad
Lista: Mid Cap Stockholm

----------------------------------------

Disclaimer
Denna publikation (nedan ”Publikationen”) har sammanställts av TradeVenueAB (nedan ”TV”) exklusivt för TV:s kunder. Innehållet har grundats på information från allmänt tillgängliga källor vilka bedömts som tillförlitliga. Sakinnehållets riktighet och fullständighet liksom lämnade prognoser kan således inte garanteras. TV kan låta medarbetare från annan avdelning eller analyserat bolag (nedan ”bolaget”) läsa fakta eller serier av fakta för att få dessa verifierade. TV lämnar inte i förväg ut slutsatser eller omdömen i Publikationen. A°sikter som lämnats i Publikationen är analytikerns åsikter vid tillfället för upprättandet av Publikationen och dessa kan ändras. Det lämnas ingen försäkran om att framtida händelser kommer att vara i enlighet med åsikter framförda i Publikationen.

Informationen i Publikationen ska inte uppfattas som en uppmaning eller råd att ingå transaktioner. Informationen tar inte sikte på enskilda mottagares kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller investeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett investeringsråd.

TV frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på denna Publikation. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Att en placeringhistoriskt haft en god värdeutveckling är ingen garanti för framtiden.

Den i Publikationen lämnade analysen har utförts i enlighet med villkoren för tjänsten ”IR-paketet” som TV utför åt analyserat bolag. TV erhåller ersättning för nämnda tjänst från det analyserade bolaget. TV betalar ersättning till den analytiker som har sammanställt Publikationen. Publikationen får inte spridas till eller göras tillgänglig för någon fysisk eller juridisk person i USA (med undantag av vadsom framgår av Rule15a –16, SecuritiesExchange Actof1934), Kanada eller något annat land som i lag fastställt begränsningar för spridning och tillgänglighet av materialets innehåll.

Varken TV eller de personer som sammanställt denna publikation har innehav (varken långa eller korta) i analyserat bolags emitterade finansiella instrument överstigande 0,5 % av det analyserade bolagets aktiekapital.

Analytikern som har sammanställt denna publikation äger inga aktier i bolaget.

Rapportkommentar Q2 2019 (Läs den fullständiga analysen här)

- Hyror i jämförbart bestånd ökade med 8,4 %
- Investeringar om totalt 3,4 mdSEK i beslutade projekt möjliggör framtida tillväxt
- Detaljhandeln fortsatt viktigt segment

Rapportkommentar Q2-19
Hyresintäkterna ökade med 8 %. Under Q2-19 uppgick bolagets hyresintäkter till 647 MSEK (597), motsvarande en ökning med drygt 8%. I jämförbart bestånd var ökningen under första halvåret 6,5% (ökningen under Q2 separat framgår inte). Detta är en högre ökningstakt än vi räknat med och  är imponerande med tanke på det stora inslaget handelsfastigheter (se nedan). Bolagets driftsöverskott under kvartalet uppgick till 443 MSEK (416), med en överskottsgrad om 69 % (71 %). Orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet under kvartalet uppgick till 1166 MSEK (717) till följd av ökade driftnetton samt lägre avkastningskrav. Atrium Ljungbergs snittränta var ca 1,7 % (1,6 %) vid utgången av Q2-19, med en genomsnittlig bindningstid om 4,2 år (4,2 år). 

Investeringar om totalt 3,4 mdSEK i beslutade projekt  möjliggör framtida tillväxt. Under kvartalet har Atrium Ljungberg fortsatt investerat för framtiden, totalt har bolaget investerat drygt 800 MSEK under första halvåret 2019. I pipelinen har Atrium Ljungberg 3,4 mdSEK i beslutade investeringar, varav det största projektet är Life City i Stockholm.  De flesta pågående projekt kommer att färdigställas under 2020, vilket förväntas ge en fortsatt ökning i hyresintäkter under nästa år. Utöver beslutade projekt har bolaget möjliga projekt som tillsammans uppgår till ytterligare investeringarna om ungefär 24 mdSEK, vilket innebär att så länge Atrium Ljungberg via eget kassaflöde och extern finansiering kan klara dessa investeringar så har de möjlighet att fortsätta växa genom nuvarande portfölj av beslutade och möjliga projekt. Bolaget har som uttalat mål att ha en årlig investeringstakt om ungefär 2 mdSEK. Under Q2-19 erhöll Atrium Ljungberg tillträde till de 14 första fastigheterna i Slakthusområdet söder om Stockholm city. Slakthusområdet kommer totalt att innebära cirka 168 000 kvadratmeter i uthyrbar area, vilket är ett tecken på Atrium Ljungbergs förmåga att fortsätta växa genom förädling av fastigheter och löpande skapa större hyresintäkter. 

Detaljhandeln fortsatt viktigt segment. Ungefär en fjärdedel av bolagets hyresintäkter kommer från handelsfastigheter. Med tanke på omställningen i branschen, som redan nu syns genom ett flertal konkurser, vilket Atrium Ljungberg erfarit genom en del kundförluster. På grund av detta har marknaden haft en försiktig syn på Atrium Ljungbergs framtidsutsikter, med en relativt stor rabatt i förhållande till substansvärdet. Rabatten i förhållande till EPRA NAV (långsiktigt substansvärde) har dock sjunkit och är för närvarande ca 10%, vilket kan jämföras med 23% vid årsskiftet. Företaget bibehåller sin prognos om ett resultat före värdeförändringar för helåret om 1,2 mdSEK, vilket är något lägre än förra året. Vi bibehåller våra prognoser i stort sett oförändrade.

----------------------------------------

Rapportkommentar Q1 2019 (Läs den fullständiga analysen här)

- Hyror i jämförbart bestånd ökade med nästan 6%
- Investeringar om totalt 5,5 mdSEK i beslutade projekt lägger grund för framtida tillväxt
- Handelsfastigheter fortsätter utvecklas väl

Rapportkommentar Q1-19

Hyror i jämförbart bestånd ökade med nästan 6%. Under Q1-19 ökade hyresintäkterna till 633 MSEK (601), motsvarande en ökning i jämförbart bestånd med 5,6 %. Nettouthyrningen var dock negativ (-33 MSEK), vilket dock till stor del berodde på omklassificeringar. Kvartalets driftsöverskott påverkades delvis av en försäljning av fastigheter och kundförluster (se nedan) och uppgick till 420 MSEK (409), med en överskottsgrad om 66 % (68,0 ). Orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet uppgick till 148 MSEK (499) till följd av ökade driftnetton. Atrium Ljungbergs snittränta var ca 1,7 % (1,7) vid utgången av Q1-19, med en genomsnittlig bindningstid om 4,1 år (4,4 år). 

Investeringar om totalt 5,5 mdSEK i beslutade projekt lägger grund för framtida tillväxt. Under kvartalet har Atrium Ljungberg fortsatt att börja realisera några de många projekt som finns i byggrättsportföljen. Beslut fattades under Q1-19 att byggstarta Bas Barkarby i Järfälla och Life City i Hagastaden, dessutom kommer bostadsrättskvarteret Nobelberget i Sickla, ombyggnation av Panncentralen i Sickla samt sista delen av Forumkvarteret i Uppsala påbörjas. De projekt som det idag finns beslut om investering i till cirka 5,5 mdSEK, motsvarande cirka 13 % av nuvarande fastigheters värde. Den planerade investeringstakten för de närmaste två åren uppgår till 2 mdSEK per år. Målsättningen är att uppnå en projektvinst om 20% i bolagets ny- och ombyggnader. För att möjliggöra dessa investeringar har Atrium Ljungberg under Q1-19 bland annat avyttrat fastigheter med höga hyresnivåer och god överskottsgrad till förmån för att kunna investera i fastigheter där en förädling är möjlig.

Handelsfastigheter fortsätter utvecklas väl. Även om bolaget tvangs ta kundförluster till följd av att några detaljister gick i konkurs är det intressant att notera att Atrium Ljungbergs handelsplatser hade en positiv omsättningsutveckling i kvartalet och hyrestillväxten i beståndet är fortsatt god. Till följd av den goda belägenheten av bolagets köpcentrum verkar Atrium Ljungberg klara den pågående utslagningen i sektorn mycket väl. Bolaget bibehåller sin prognos för 2019 om ett resultat före värdeförändringar om 1,2 mdSEK. 

----------------------------------------

Rapportkommentar Q4 2018 (Läs den fullständiga analysen här)

-Svagt ökade hyresintäkter under 2018
-Färdigställande av nya fastigheter under de närmaste tre åren skapar stor potential för ökade hyresintäkter
-Stark finansiell ställning och tillväxt i uthyrbar yta utgör bra grund för framtiden

Rapportkommentar

Svagt ökade hyresintäkter under 2018. Hyresintäkterna ökade 1 % till 2 412 MSEK, därmed blev driftsöverskottet 1 648 MSEK, med en överskottsgrad om 62 % (63 %). Värdeförändringar för det fjärde kvartalet uppgick till 1 140 MSEK som konsekvens av höjt driftsnetto och avkastningskrav om 4,6 %. Ränta för Bolaget var under 2018 i snitt 1,6 % (1,7 %), med en genomsnittlig bindningstid om 4,1 år (4,4 år). 

Investment case

Färdigställande av nya fastigheter under de närmaste tre åren skapar stor potential för ökade hyresintäkter. Atrium Ljungberg investerar för närvarande drygt 7 mdSEK i 12 projekt, vilka skall färdigställas mellan sista kvartalet 2018 och utgången av 2021. Dessa investeringar leder till ungefär 193 000 kvm ny uthyrbar yta, motsvarande en ökning om ungefär 17 % sedan slutet på 2018. Framförallt till följd av det förväntar vi oss att hyresintäkterna ökar till 2,8 mdSEK år 2020, jämfört med 2,4 mdSEK förra året. Ökningen motsvarar en CAGR om ca 4 % 2018-2020. Vid gjord prognos förväntas hyresintäkterna per kvm förbli relativt stabil under perioden, detsamma gäller för vakansgraden

Stark finansiell ställning och tillväxt i uthyrbar yta utgör bra grund för framtiden. Vid utgången av 2018 uppgick EPRA NNNAV till 185 kr/aktie, motsvarande en uppgång om 14 % YoY. I ett scenario med fortsatt ökande driftsöverskott, genom svagt höjda hyror och fler uthyrda kvadratmeter samt oförändrat avkastningskrav estimeras substansvärdet öka under 2019. Bolagets soliditet uppgår till 46 %, vilket är högre än snittet i branschen. Detta ger utrymme att långsiktigt växa i de många nya spännande projekt som är under planering, såsom det planerade projektet i Slakthusområdet i Stockholm.  

Atrium Ljungbergs bestånd består främst av kommersiella fastigheter i storstadsområden. De geografiska områden där beståndet är beläget och de fastighetstyper som Bolaget förvaltar avgör till stor del hur hyresintäkter och substansvärdet utvecklas. Nedan presenteras en tabell över Bolagets fastighetsbestånd vid utgången av 2018.

Mellan 2017 och 2018 ökade hyresintäkterna i jämförbart bestånd med 2,9 %. Samtidigt minskade uthyrningsgraden i det viktigaste segmentet, kontor, från 96 % till 95 %. Aggregerat ökade hyresvärdet per kvm med 4,7 % för hela beståndet under samma period. Sammantaget kan slutsatsen dras att hyrorna generellt har ökat samtidigt som ändringar i beståndets fördelning mellan olika fastighetstyper och geografiska områden har lett till högre hyresintäkter per kvadratmeter. Till exempel har Atrium Ljungberg sänkt sin exponering mot handelsfastigheter från 356 000 kvm 2017-12-31 till 321 000 kvm 2018-12-31. Detta är i linje med Bolagets ambition att förändra och utveckla utbudet på deras handelsplatser för att möta förändrade köpbeteenden och krav från konsumenter. I dagsläget består cirka en fjärdedel av beståndet av handelsfastigheter, vilket innebär att Bolaget påverkas av trenden mot en allt större andel e-handel, som utgör en potentiell risk om butiker läggs ned till följd av minskad efterfrågan.   
 
Dagens starka konjunktur har bidragit till den starka efterfrågan på kontor i storstäderna, vilket i sin tur leder till högre hyror och lägre vakansgrad. Under helåret 2017 sjönk vakansgraden från 6,8 % till 4,8 %, en nivå som höll sig stabil under 2018. De senaste tio åren ha kontorshyrorna i storstäderna ökat kraftigt, vilket syns tydligast i Stockholm Central Business District (CBD) där priserna har stigit från cirka 4 500 kr/kvm 2008 till nästan 7 000 kr/kvm 2017, en ökning om cirka 55 %. Avkastningskravet på kontorsfastigheter i storstäderna (Stockholm, Göteborg och Malmö) har minskat under de 10 senaste åren, från nivåer kring 5-6 % till 3,5-4,5 %, Atrium Ljungbergs fastigheter värderas utifrån ett avkastningskrav om 4,6 %. Under samma tid har räntan på 10-åriga statsobligationer minskat från cirka 4 % till cirka 0,5 %. 

Sammanfattningsvis kan det konstateras att en stark konjunktur de senaste åren har drivit upp efterfrågan på kommersiella fastigheter, vilket syns i uthyrningsgrad och hyror. Detta har följaktligen lett till högre driftsnetto på fastigheter vilket med lägre avkastningskrav, som påverkas av bl.a. riskbenägenhet och räntor, höjer värdet på fastigheter. 

Atrium Ljungberg äger och utvecklar fastigheter av olika typer, i attraktiva stadsmiljöer. Atrium Ljungberg har fastigheter i Stockholm, Göteborg, Uppsala och Malmö, cirka 75 % av beståndet återfinns i Stockholm. Kontor och handel står tillsammans för närmare tre fjärdedelar av hyresintäkterna och är därmed de sektorer som påverkar Atrium Ljungbergs hyresintäkter mest. Beståndet består av sammanlagt runt 1,2 miljoner uthyrbara kvadratmeter spritt på drygt 50 fastigheter, med ett totalt värde om cirka 43 mdSEK.  

Atrium Ljungbergs bestånd växer fort genom fastighetsförvärv och uppförande av nya fastigheter. Vid utgången av 2018 ägde Atrium Ljungberg 1 129 000 kvm uthyrbar area, och samtidigt var 12 projekt på gång, vilka skall vara färdigställda före utgången av 2021. Arean för dessa projekt uppgår tillsammans till drygt 193 000 kvm och innebär en ökning av uthyrbar yta från slutet på 2018 med cirka 17 % och motsvarar en total investering om ungefär 7 mdSEK. Vid utgången av 2018 kvarstod investeringar på ca 3,8 mdSEK.

Under 2018 tecknade Atrium Ljungberg en avsiktsförklaring med Stockholms stad gällande att utveckla Slakthusområdet. Förvärv och markanvisningar uppgår till cirka 170 000 kvm och projektet väntas kräva en investering om 8 mdSEK fram till år 2030. Förutom detta har Atrium Ljungberg en projektportfölj med möjlighet att investera 17 mdr SEK i nya fastigheter i den takt och utsträckning som konjunktur och efterfrågan medger. För att sätta detta i perspektiv äger Atrium Ljungberg fastigheter värda drygt 43 md SEK i dagsläget. Projektportföljen ger möjlighet till en fortsatt snabb tillväxt i fastighetsbeståndet och därmed hyresintäkterna. 

De finansiella målen har uppdaterats i samband med bokslutet för 2018. Atrium Ljungberg har i och med nya finansiella mål frångått tidigare soliditetsmål och istället satt ett belåningsgradsmål om maximalt 45 % över tid. Dessutom har Bolaget lämnat sitt driftsnettotillskottsmål till förmån för ett mål om avkastning på eget kapital om 10 % per år. Syftet med de uppdaterade målen är att kunna investera i den stora projektportföljen.

Räntebindningstiden uppgick vid utgången av 2018 till 4,1 år (4,4) och kapitalbindningstiden var 4,6 år (3,5). Räntebindningstiden är över snittet i branschen och leder till lägre känslighet för stigande räntor på kortare sikt, samt överlag bättre förutsägbarhet gällande räntekostnader. Att ränte- och kapitalbindningstiderna är relativt nära varandra innebär lägre finansiell risk, om räntorna skulle stiga.  Ränteteckningsgraden ökade under 2018 till 5x (4,2x) och belåningsgraden minskade till 42 % (45 %).

Hyresintäkter och driftsnetto väntas öka till följd av färdigställande av nya fastigheter. Genom en hög investeringstakt estimeras Atrium Ljungbergs bestånd att öka från cirka 1,11 miljoner kvm i dagsläget till 1,36 miljoner kvm vid utgången av 2021, motsvarande en ökning om 17 %. Med antagande om att relativt jämn nivå på vakansgrad (5 %) och svagt stigande hyror (1-2 %), väntas hyresintäkterna uppgå till 2,8 mdSEK år 2020, motsvarande en CAGR om ca 4 % från 2018. På basis av detta  förväntas driftsöverskottet år 2020 uppgå till 1 849 MSEK, motsvarande en förvaltningsmarginal om 63 %. Ökningen i driftöverskott och omsättning är då framförallt hänförligt till fastighetsbeståndets tillväxt. 

Risker relaterade till konjunktur minskas av stark finansiell ställning. Atrium Ljungberg är kanske i ännu högre grad än många andra fastighetsbolag utsatt för risker vid en eventuell konjunkturnedgång och en fortsatt snabb omvandling av butikslokalsmarknaden. Detta uppvägs av den starka finansiella ställningen, långa hyreskontrakt och räntebindningstid. Samt naturligtvis också att man i huvudsak äger fastigheter i mycket attraktiva områden kring storstäderna. 

Stadsbyggare. Atrium Ljungbergs framgång som fastighetsägare hänger intimt samman med att de lyckats såväl att projektera och uppföra nya stadscentrum. Med Bolagets unika projektportfölj – både storleksmässigt men även geografiskt -  finns långsiktigt en potential till en fortsatt snabb hyresintäktsökning och värdetillväxt. 

Kort om Atrium Ljungberg
Ordförande: Johan Ljungberg
VD: Annica Ånäs
CFO: Martin Lindqvist
Lista: Large Cap

----------------------------------------

Disclaimer
Denna publikation (nedan ”Publikationen”) har sammanställts av TradeVenueAB (nedan ”TV”) exklusivt för TV:s kunder. Innehållet har grundats på information från allmänt tillgängliga källor vilka bedömts som tillförlitliga. Sakinnehållets riktighet och fullständighet liksom lämnade prognoser kan således inte garanteras. TV kan låta medarbetare från annan avdelning eller analyserat bolag (nedan ”bolaget”) läsa fakta eller serier av fakta för att få dessa verifierade. TV lämnar inte i förväg ut slutsatser eller omdömen i Publikationen. Åsikter som lämnats i Publikationen är analytikerns åsikter vid tillfället för upprättandet av Publikationen och dessa kan ändras. Det lämnas ingen försäkran om att framtida händelser kommer att vara i enlighet med åsikter framförda i Publikationen.

Informationen i Publikationen ska inte uppfattas som en uppmaning eller råd att ingå transaktioner. Informationen tar inte sikte på enskilda mottagares kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller investeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett investeringsråd.

TV frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på denna Publikation. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Att en placeringhistoriskt haft en god värdeutveckling är ingen garanti för framtiden.

Den i Publikationen lämnade analysen har utförts i enlighet med villkoren för tjänsten ”IR-paketet” som TV utför åt analyserat bolag. TV erhåller ersättning för nämnda tjänst från det analyserade bolaget. TV betalar ersättning till den analytiker som har sammanställt Publikationen. Publikationen får inte spridas till eller göras tillgänglig för någon fysisk eller juridisk person i USA (med undantag av vadsom framgår av Rule15a –16, SecuritiesExchange Actof1934), Kanada eller något annat land som i lag fastställt begränsningar för spridning och tillgänglighet av materialets innehåll.

Varken TV eller de personer som sammanställt denna publikation har innehav (varken långa eller korta) i analyserat bolags emitterade finansiella instrument överstigande 0,5 % av det analyserade bolagets aktiekapital.

Analytikern som har sammanställt denna publikation äger inga aktier i bolaget.