FI: FORTSATT STORA RISKER I KOMMERSIELLA FASTIGHETSSEKTORN
STOCKHOLM (Nyhetsbyrån Direkt) Finansinspektionens samlade bedömning är fortsatt att riskerna i den kommersiella fastighetssektorn är stora.
Det skriver Finansinspektionen (FI) i sin stabilitetsrapport på tisdagen.
De kommersiella fastighetsföretagen står fortsatt för cirka 50 procent av skulderna i den svenska företagssektorn.
FI har tidigare varnat för den höga skuldsättningen i denna sektor. Sektorns kassaflöde pressas av de stigande räntorna samtidigt som vakanserna ökar till följd av den svagare konjunkturen.
I nuläget värderar aktiemarknaden i princip alla fastighetsföretag till en förhållandevis hög substansrabatt, vilket innebär att företagens börsvärdering är lägre än deras substansvärde.
De högre räntorna har påverkat fastighetsvärdena som började justeras ner under sista kvartalet 2022. Störst justeringar har gjorts i segmenten bostäder, detaljhandel och industri. Än så länge har värdeförändringarna varit begränsade relativt totala fastighetsvärden men sannolikheten för ytterligare justeringar är hög.
Fastighetsföretagen har hittills kunnat öka sin intjäning genom att höja hyror som är inflationsindexerade. Det har i viss mån motverkat de stigande räntornas negativa effekt på fastighetsvärdena. Den svaga konjunkturen kan däremot leda till ännu högre vakanser och svårigheter att höja hyrorna i takt med inflationen. Försvagad intjäning kan ge ytterligare tryck nedåt på fastighetsvärdena.
Högre räntor och svagare marknadssentiment innebar att antalet transaktioner på den kommersiella fastighetsmarknaden halverades under 2022 jämfört med 2021.
Stora kommande förfall och högre obligationsräntor över lag indikerar att fastighetsföretagen, särskilt de med lägre kreditbetyg, har det svårare att finansiera sig på marknaden till en hållbar kostnad. Refinansieringsrisken ökar ytterligare till följd av att en del börsnoterade fastighetsföretag riskerar att få sina kreditvärdighetsbetyg sänkta, vilket vi redan sett något exempel på.
Många obligationsköpare har endast mandat att investera i obligationer med "investment grade". En nedgradering av ett företags obligationer innebär därför att bolaget förlorar en stor investerarbas inför framtida emissioner. Det kan få stora konsekvenser för ett företags tillgång till marknadsfinansiering och, i förlängningen, företagets värdering.
"FI:s samlade bedömning är fortsatt att riskerna i den kommersiella fastighetssektorn är stora. Vissa enskilda företags problem bör emellertid inte jämställas med akuta problem i hela den svenska fastighetssektorn", skriver FI.
Sektorn som helhet uppvisade goda vinster under det första kvartalet 2023, framför allt till följd av högre hyror. Hittills har intjäningen kunnat hållas uppe av att de flesta hyresgäster verkar klara att betala de inflationsindexerade hyrorna. Ett undantag är handeln som går svagt till följd av minskad konsumtion.
Samtidigt fortsätter skulderna i sektorn att öka på en samlad nivå. Fastighetsföretagen har redan stora skulder och kommer att pressas när räntebindningar löper ut och de högre räntorna slår igenom. Det är därför nödvändigt för flera företag att minska sin totala skuldsättning.
"Avgörande framöver blir om intjäningen kan hållas uppe i den svagare konjunkturen och om fastighetsföretagen kan anpassa sina skulder till de högre räntorna samt om det går att få tag på lånefinansiering i tillräcklig omfattning", skriver FI.