8 Sep, 2022

SBB fortsätter att sälja

Vi är flera som den senaste tiden undrat vad som hände med SBBs försäljningar i syfte att stärka balansräkningen. VD Ilija har under hela året varit tydlig med att planen är att sälja fastigheter för att få en starkare balansräkning som ska leda till en bättre rating och därmed billigare finansiering. I början av sommaren skedde det ett antal affärer på kort tid men sen stannade försäljningarna som väntat av under semestrarna. Idag var dock väntan över då det tidigt på morgonen kom en nyhet om att de tecknat en avsiktsförklaring om att sälja fastigheter för 9 miljarder med frånträde 31 oktober (dvs inte 100% klappad och klar affär, men nära nog). Försäljningen sker till ungefär bokfört värde vilket motsvarar 43 kr per aktie i SBB. Detta ska alltså jämföras med aktiekursen som är runt 15 kr.

I teorin borde de alltså kunna sälja alla hus, betala av alla lån och sen dela ut 43 kr per aktie och lägga ner bolaget. En bra kortsiktig affär för den som köper aktier idag för 15 kr men så klart inte riktigt så man vill driva ett bolag. Och målet är rimligtvis att i framtiden få aktien att kosta mer än 43 kr och dessutom få utdelningar på vägen dit.

Dagens försäljning på 9 miljarder var större än det som de tidigare indikerat att de skulle sälja fastigheter för under resten av året. Men idag så sa VD att de skulle fortsätta sälja fastigheter även efter den här affären. Då hela bolaget är värt runt 25 miljarder på dagens aktiekurs låter ju 9 miljarder väldigt mycket och som att pengarna skulle kunna användas för att återköpa och makulera nästan hälften av bolagets aktier, det vill säga att framtida vinster skulle kunna delas på hälften så många aktier. Riktigt så enkelt är det tyvärr inte.

Här kommer ett lite enkelt räkneexempel där jag förenklat det hela rätt mycket. SBB är nämligen ett ovanligt rörigt bolag med massa delägande i andra bolag som värderas på lite olika sätt. Så det finns många olika åsikter om hur man ska räkna och hur hög belåningsgraden egentligen är. Det påstås dessutom i dessa oroliga tider att det går att köpa tillbaka egna obligationer till rabatt, det vill säga att man genom att köpa tillbaks en obligation för 1 miljard skulle kunna minska belåningen med exempelvis 1,5 miljard. Frågan är dock hur mycket obligationer som går att köpa till rabatt. Så det här är inget försök att bena ut alla siffror eller komma fram till en korrekt och aktuell belåningsgrad för SBB. Det är istället en grov och förenklad bild av hur siffrorna för fastigheternas värde, belåning och börsvärde skulle kunna hänga ihop före och efter en försäljning på 10 miljarder.

Om vi först tittar på försäljning i syfte att få ner belåningsgraden i procent så är det ett litet problem som gör att det går rätt långsamt. När man säljer för 10 miljarder och betalar av lån för hela summan så minskar även fastighetsvärdet med 10 miljarder. Det vill säga det är ett riktigt slitgöra att få ner belåningsgraden med 5-10 procentenheter genom att sälja fastigheter och betala av på lån. Det är mycket enklare i goda tider med låg ränta där fastigheterna stiger i värde och jobbar ner belåningsgraden av sig självt. Som synes är substansvärdet det vill säga tillgångarna minus skulderna det samma efter dessa affärer.

Kan man tänka sig att ligga kvar på en fast belåningsgrad i procent så frigörs lite pengar vid försäljningen. Dessa 3,75 miljarder i exemplet nedan skulle man kunna använda till att återköpa den egna aktien. Men några 10 miljader att återköpa den egna aktien för bara för att man sålt fastigheter för 10 miljader handlar det inte om. Här sjunker dessutom totala substansvärdet över tid, men ska å andra sidan delas upp på färre aktier om ni cashen används för att återköpa egna aktien.

Jag som lekman tycker ju ändå att något mitt emellan dessa alternativ borde vara teoretiskt möjligt. Nu när det skiljer så väldigt mycket mellan bokförda värdet och aktiens pris. Det vill säga att i alla fall återköpa den egna aktien för 1 miljard för varje 10 miljarder man säljer fastigheter för. Med försäljning på 20 miljader om året skulle det motsvara nästan 10% av alla aktier som kunde återköpas. Samtidigt som belåningsraden skulle gått ner. Plus en direktavkastning på 7-8% som de långsiktiga ägarna själva kunde återinvestera i fler aktier.

Jag litar på att SBB vet vad de gör och har lite mer avancerade snurror än den ovan. Så länge de kan sälja fastigheter till ett värde runt 40 kr per aktie och aktien kostar 15 tror jag det är en bra affär nästan vad de än gör med pengarna från försäljningen. Jag har köpt lite mer B-aktier i mitt pensionssparande. I huvudportföljen har jag rätt mycket D-aktier men inga B.

TradeVenue
TradeVenue är en samlingsplats för investerare och noterade bolag. Vårt fokus är att främst uppmärksamma små- och medelstora bolag men ni finner givetvis även information om de största bolagen i Sverige. På denna hemsida kan ni ta del av aktietips, läsa uppdragsanalyser, blogginlägg och massvis av aktuella börsnyheter.