Intervju om skog som investering
För några år sedan gjorde jag ett antal intervjuer vilket var uppskattat bland många läsare. Den första intervjun i den serien var med Per Jonasson och handlade om skog som investering (från augusti 2018). Då Per är en erfaren skogsägare låg fokus till stor del på det praktiska med att äga och sköta en egen skog.
Jag lockas fortfarande av tanken på skog som investering, men har inte slagit till än. Jag tycker priserna känns höga och en investering skulle binda upp en rätt stor del av vårt tillgängliga kapital. Även om jag lockas av tanken att kunna gå runt och jobba lite i en egen skog så ser jag det löpande kassaflödet som för lågt för mig som vill leva på avkastningen redan från år ett. Jag har heller inga barn som kan ärva skogen så att köpa skog nu och sälja den om 30 år och få loss en massa pengar lagom till 70 årskalaset lockar inte direkt heller.
Jag har därför kontaktat Carl Olén som är VD och portföljförvaltare på Skogsfond Baltikum (publ) för att se om det kan finnas andra möjligheter att investera i skog som passar mig bättre. Jag har inte gjort någon investering i Carls fond och har heller inte fått någon ersättning för denna intervju. Tanken är mest att skrapa på ytan och att vi ska lära oss lite mer om skog som investering. Den som tycker det låter intressant bör så klart fördjupa sig och läsa på mer innan man tar ett beslut om detta kan vara något att investera i. Ni hittar mer info här https://www.skogsfondbaltikum.se/
Bakgrund:
Carl grundade och startade Skogsfond Baltikum 2019, men började förvärva skog i Lettland genom familjebolag med sin bror och far 2011. Carl berättar att valet av skog i Lettland föll sig naturligt då skogspriserna redan på den tiden var alltför höga utifrån ett avkastningsperspektiv och bröderna ville pensionsspara i egen skog. Familjebolagets skogsinvesteringar i totalt numera 1 100 hektar blev så lönsamma att Carl i maj 2017 bestämde sig för att säga upp sig från jobbet som ekonomichef på Scania R&D och istället skala upp investeringsverksamheten.
foto: Maria Revelj
Bolaget Skogsfond Baltikum AB (publ) investerar i skogsfastigheter i Baltikum där priserna är väsentligt lägre än i Sverige. Målet är att leverera en årlig genomsnittlig avkastning på 7-9 % genom att förvärva, utveckla och i slutändan avyttra en konsoliderad skogsportfölj. Genom tillväxtfrämjande åtgärder såsom plantering och röjning ökar Skogsfond Baltikum värdetillväxten i skogen och skapar klimatnytta genom att mer CO2 lagras in i träden. Placeringshorisonten är åtta år och bolagets A-aktie är noterad på reglerad börs.
Tack för att du tar dig tid att svara på lite frågor om skog som investering. Vi börjar med lite generella frågor om skog som investering med utgångspunkt från den svenska marknaden: Om vi ser på skog som en evig investering där vi inte spekulerar i prisstegring på marken utan bara fokuserar på driften. Vilket årlig avkastning kan man då räkna med per år bara tack vare att skogen växer och till slut kan avverkas?
Det beror på tre saker; vilken tillväxtpotential, vilken typ av skog det står idag och vilket pris du betalar. Givet dagens upptrissade skogspriser i Götaland med genomsnitt över 100 000 SEK per hektar, och relativt höga skogspriser även i Svealand så är avkastningspotentialen från avverkningar och arrenden låg, i stort 1-3 %.
Ungefär hur hög belåningsgrad kan en privatperson ha vid köp skog där man har skogen som säkerhet?
Om du äger en svensk skogsfastighet ger många svenska banker dig 75 % i belåningsgrad, vilket bidragit till en stark efterfrågan på skogsmark i Sverige.
Ja 1-3% avkastning på skog i södra Sverige låter ju inte så imponerande. Priset på skog har väl förutom låg ränta drivits upp av att många gillar känslan av att äga egen mark samt exempelvis jakträtt etc? Om man bara ser skog som en rent ekonomisk investering med god chans att mäta sig med att köpa en aktiefond vad skulle man då max kunna betala för ett hektar skog i mellansverige?
Generellt sett är skog i Sverige dyrare än vad som motiveras rent avkastningsmässigt. Skogssällskapet har ett skogsindex som är intressant och bra tycker jag, där beskrivs att skogens marknadspris i södra Sverige är cirka 60 % högre än själva avkastningsvärdet. Det skiljer sig något mellan landskap. I exemplet Uppland är det teoretiska avkastningsvärdet cirka 40 000 SEK / hektar men marknadspriset över 90 000 SEK per hektar, dvs 125 % högre. Högt prissatt svensk skog gör att de som köper in sig på dagens oekonomiska nivåer i många fall riskerar en låg avkastning.
I Baltikum förvärvar vi fortfarande god tillväxtskog skog för i genomsnitt under 30 000 SEK per hektar, vilket betyder att avkastningen kan bli 7-9 % per år i genomsnitt om man använder avkastningskomponenten värdeutveckling, vilken kan bli ett faktum vid en försäljning.
Är det skillnad på barrskog, lövskog eller blandskog som investering? Kan man förvänta sig ungefär samma avkastning?
Ja. Priset på olika sorters skog är olika även om åldersstruktur, tillväxtförutsättningar, geografi, och stående volym är snarlika. I Sverige är gran värdefullast, sen tall, sen björk, sen övriga trädslag, vilket är en direkt följd av att den skogsråvaruköpande skogsindustrin i Sverige historiskt har betalat i den ordningen. Det skiljer sig en hel i Baltikum där skogsindustrin är mer mångfacetterad och betalar riktigt bra för björk, ofta högre än för grantimmer. Det har att göra med att det är skillnad på björk och björk. I Lettland blir björkarna både högre och rakare än i Sverige, vilket också är anledningen till att världens bäst utvecklade björkfanersindustri (som betalar bra för råvaran) återfinns i Baltikum. Om du vill ha god avkastning på din skogsinvestering är det viktigaste just ingångsvärden på din skogsinvestering, dvs förvärvspriset. Det påverkar både den löpande avkastning och potentialen till värdeutveckling.
Ibland nämns det att man bör köpa fysisk skog som ett komplement till en aktieportfölj. Varför kan man inte bara köpa något av de noterade skogsbolagen? Det är ju en fördel med aktier att man kan sprida sig i olika branscher på ett enkelt sätt oavsett storlek på kapitalet.
De stora skogsbolagen innebär en väsentlig andel industriverksamhet som är beroende av konjunktur i likhet med de flesta andra verksamhetsdrivande börsföretagen. Industridelen kan värderas ner kraftigt vid sämre tider. En egen skogsmark eller en ren skogsfond med 100 % skog betyder just stabil tillväxt från skogen okorrelerat från t.ex. vanliga verksamhetsdrivande börsbolag.
På tal om det. Hur ser du på värderingen av SCA, Holmen och Stora Enso för närvarande? Är det fortfarande som man ibland hör att man köper skogen och får alla fabriker och sågverk gratis?
Givet de numera uppvärderade aktiekurserna på de stora skogsbolagen så betalar du för både industridelen och skogen. Dessutom i många fall en betydande premie jämfört med balansräkningens värde.
Skulle du rekommendera en person som sparat ihop ett kapital och är 40-50 år gammal och vill investera för sin egen skull, dvs på kanske maximalt 20-30 års sikt, att köpa fysisk skog? Eller är det främst något man bör se på flera generationers sikt?
Ja absolut, antingen som direktinvestering i egen regi eller genom ett bolag som äger endast skog. Genom att investera i skog kan du i många fall förflytta din investeringsportfölj till den ”effektiva fronten” i avvägningen mellan risk och avkastning.
Ok om vi lämnar skog i allmänhet och tittar lite mer på er verksamhet. Vilka fördelar finns med att investera i skog i Baltikum jämfört med svensk skog?
Du betalar väsentligen mindre i Baltikum jämfört med Sverige och kan därmed förvänta dig en helt annan avkastning. Tänk Sveriges bästa tillväxt, fast till en tredjedel av priset. Med baltisk blandskog begränsas de skogliga riskerna avsevärt samtidigt som risken för prisfall reduceras dramatiskt. Vidare är det möjligt att gå samman med andra och äga skogen i bolagsform i Baltikum, t.ex. via en skogsfond, vilket minskar den skogsspecifika risken för investeraren.
Vilka risker och utmaningar finns, inte minst med att styra verksamheten från ett huvudkontor i Stockholm?
Vid skogförvärv är ordning och reda alltid viktigt. I synnerhet för oss som förvärvar många enskilda skogsfastigheter i Lettland och Litauen. I syfte att uppnå kvalitetssäkrad administration följer förvaltas Skogsfond Baltikum i enlighet med lagen om alternativa investeringsfonder. Det innebär att vi, utöver att följa vanliga aktiebolagsrättsliga regler, har krav på att ha en licensierad AIF-förvaltare som validerar alla portföljbeslut samt att vi ska ha ett så kallat förvaringsinstitut som validerar alla fastighetsöverlåtelser.
En utmaning i vår struktur med utlandsägande är att ha kontroll på skogen och våra leverantörer. För oss är framgångsreceptet därför att samarbeta endast med erfarna och beprövade leverantörer där vi vet att vi får hjälp av kompetenta människor som kan leverera enligt vår investeringsplan.
Hur länge räknar ni med att behålla skog som ni köper? Plus och minus med det jämfört med privat skogsägande som ofta ligger generationer hos en familj?
Vi förvärvar, utvecklar skog med målet av avyttra cirka år 2026. I och med planerad exit skapas möjlighet att realisera den värdeutveckling som vi skapar genom förbättringsåtgärder, ökad virkesvolym och konsolidering. Fördelen med vår strategi är att avkastningen kan bli högre än vid evigt ägande, eftersom vi i slutändan kommer kunna realisera skapad värdeutveckling.
Ni har ett lite annorlunda upplägg när det kommer till utdelning och fördelning av utdelning mellan de olika aktieslagen. Kan du förklara hur det funkar och varför ni har detta upplägg?
Det är vanligt att ha någon form av vinstdelning i investeringsfonder för t.ex. PE-bolag och liknande. Detta för att skapa långsiktiga och rätt incitament för nyckelpersoner, dels för att överhuvudtaget starta projektet och dels för att behålla rätt personer hela vägen i mål. Vi har valt att ha två aktieslag; Den börsnoterade A-aktien för investerare och den onoterade stamaktien för bolagets nyckelpersoner. I grunden skapar vårt upplägg starka incitament för att fokusera på god avkastning till investerarna då investerarens mål går hand i hand mer våra mål, dvs avkastning. För oss är det centralt att ha ett tröskelvärde som måste slås och som inte är noll eller nära noll. Därmed har vi satt ett tröskelvärde 3 % per år, vilket ackumuleras varje år och i exemplet 7 år blir 21 % som vi måste slå för att det ska bli aktuellt med vinstdelning. Detta är i princip i nivå med den bästa löpande avkastningen du kan förvänta dig från en skogsinvestering i Sverige. 100 % av avkastningen upp till tröskelvärdet och 80% av övervinsten ovanför tröskelvärdet tillfaller investerarna. 20 % av utskiftad övervinst ovanför tröskelvärdet tillfaller stamaktieägarna. Det betyder att när god avkastning är ett faktum kan vinstdelning ske med de som gör investeringsprojektet möjligt.
Ni siktar på att leverera en genomsnittlig avkastning om 7-9 % per år till investeraren. Är inte det lite väl optimistiskt med tanke på att vi pratar om skog?
Vår affärsplan består i att förvärva, utveckla och avyttra en konsoliderad skogsportfölj i Baltikum där priserna på skogsmark är relativt låga. Genom att utveckla ägd skog och skapa en konsoliderad portfölj har historiskt visa sig ge en portföljpremium på cirka 30 – 45 %. Genom att arbeta med erfarna lokala team och försiktig belåning skapas förutsättningar för att kunna skapa god avkasnting till investerarna.
När vi dessutom ser att hela världen börjar ställa om till mer förnybart där skogsråvaran blir allt viktigare ser det ut som att det finns potential till att vi ska lyckas.