Rapportkommentar
2 May, 2022
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden rapportkommentar Q1 2022

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden rapportkommentar Q1 2022: "Expansionen får stå tillbaka för en stärkning av balansräkningen"

Uppdaterad:
22 Jan, 2023

Rapportkommentar Q1 2022 (Läs den fullständiga analysen med estimat och grafiska element här)

- Hyrorna stiger i jämförbart bestånd
- Stigande inflation och höjda räntor
- Expansionen får stå tillbaka för en stärkning av balansräkningen

Rapportkommentar
Hyrorna stiger i jämförbart bestånd
. Det första kvartalet under året blev en bra start för SBB men kom med ”SBB mått” att utmärkas av en relativt låg förvärvsaktivitet. I kvartalet investerades i fastigheter för 7,9 MdSEK och såldes för 2,3 MdSEK. De största affärerna utgjordes av förvärv av Odalen AB (ett bolag med fastigheter inom äldreomsorg) och 24 fastigheter från Kalmar Kommunbolag. På försäljningssidan fanns tre större fastigheter som såldes till ett med Kåpan Pensionsförsäkring AB gemensamägt bolag inriktat på svenska myndighetsbyggnader. Den senare transaktionen gör att andelen affärer som bedrivs i joint ventures/intressebolag blir allt större och där SBBs andel av värdet i dessa bolag nu uppgår till 35 MdSEK. Nettoinvesteringarna i kvartalet kombinerat med fortsatt positiva värdeförändringar (ca 2,4 MdSEK motsvarande ca 1,6% av beståndet) ledde till att fastighetsportföljen vid kvartalsskiftet uppgick till 159 MdSEK, en ökning med ca 7% från årsskiftet och ca 50% under de senaste 12 månaderna. Kvartalets och framför allt tidigare transaktioner under förra året bidrog starkt till att hyresintäkterna steg till 1,8 MdSEK (1,3) eller med 38%. Förutom det långsiktiga arbetet med fastighetsförädling för att möjliggöra hyreshöjningar tillkommer nu den ökade inflationen - via uppräkning av hyrorna med KPI - som gör att hyrorna totalt i jämförbart bestånd steg med 3,8% i kvartalet. Driftnettot ökade under kvartalet till 1153 MSEK (858), vilket innebar en ökning på ca 34% i förhållande till motsvarande period förra året och innebar att överskottsgraden var i stort sett oförändrad kring 63% (65). Detta trots en period av starkt stigande energikostnader (som dock till en mindre del belastar SBB) och andra förvaltningskostnader. Förvaltningsresultat exklusive resultat från joint ventures/intressebolag ökade under Q1 till 1012 MSEK 371). Bidragande till detta var att det negativa finansnettot, trots den betydligt större verksamhetsvolymenen och därmed en större lånebörda (netto ca 85 MdSEK) var lägre än för motsvarande period för ett år sedan. Positiva valutakursdifferenser och en genomsnittlig räntekostnad om endast 1,24% förklarar detta. Till ovanstående förvaltningsresultat ska så läggas resultatandelar om 434 MSEK (244), vilka dock delvis förklarades av positiva värdeförändringar i dessa delägda bolag.  Det långsiktiga substansvärdet per aktie (EPRA NRV) steg till 47,3 SEK (28,8) och innebär att värdet ökat med drygt 60% på ett år. 

Stigande inflation och höjda räntor.  SBB är troligen det noterade fastighetsbolag som intäktsmässigt står mest att tjäna på att inflationen stiger. Man är långt ifrån ensamma om att ha lokalhyror som i huvudsak är kopplade till KPI, däremot torde man vara unika och i att ha nästan uteslutande hyresgäster som kommuner, stat samt offentliga institutioner. För dessa kommer även i sämre tider ha möjligheten att fullgöra sina skyldigheter och med en genomsnittlig kontraktstid om 11 år är möjligheterna att under överskådlig framtid flytta till andra lokaler begränsade. Vad avser SBBs stora bestånd av bostadslägenheter är hyrorna, där som bekant hyresreglerade och lär också där följa   inflationen. Även när det gäller finansieringen har SBB ett mycket gott utgångsläge inför en period av stigande räntor. Räntebindningen vid kvartalsskiftet var 3,7 år, vilket innebär att det kommer att ta lång tid innan stigande räntor lär få någon avsevärd betydelse för resultatet. SBB har åskådliggjort detta där man i ett exempel antagit att räntan under nästa år stiger med 240 punkter till en för SBB genomsnittlig ränta på 3,8% för nya lån. Under år 2023 skulle det med samma lånebörda som idag enbart innebära att kostnaderna stiger med ca 500 MSEK, med de lån som måste omsättas.

Expansionen får stå tillbaka för en stärkning av balansräkningen. Om SBB under de senaste åren kunnat se tillbaka på en fantastisk tillväxtresa verkar företagsledningen – i alla fall tillfälligt – ha satt expansion i andra rummet och att vårda balansräkningen med högre rating som följd i första rum. En förväntat sämre kreditmarknad, där bara de allra bästa låntagarna får möjlighet till attraktiva räntor kan förmodas ligga bakom policyskiftet. En försäljning av fastigheter för 2,5 MdSEK (över bokfört värde) efter kvartalsskiftet kan vara ett exempel på SBBs förändrade prioriteringar. Företagsledningens prognos för helåret om en vinst per aktie på 8,1 SEK per år ligger fast. Intjäningsförmåga från förvaltningsverksamheten för 2022 uppgår till ca 3 SEK enligt företagsledningens prognos vilket innebär att de således räknar med en betydande intjäning från value-add strategin med positiva värdeförändringar som följd. Med 10 MdSEK i likvida medel, en belåningsgrad - i och för sig högre än för ett år sedan - men som för närvarande ligger på enbart 40%, en räntetäckningsgrad om 5,5x samt ett stabilt kassaflöde har SBB enligt vår mening goda möjligheter att fortsätta resan mot en fastighetsportfölj på 300 MdSEK år 2026.  Företagsledningen ger redan i rapporten en prognos för helåret om en vinst per aktie på 8,1 SEK per år. Intjäningsförmåga från förvaltningsverksamheten för 2022 uppgår till ca 3 SEK enligt företagsledningens prognos vilket innebär att de således räknar med en betydande intjäning från value-add strategin (där byggrättsutveckling och nyproduktion är de viktigaste bidragsgivarna) med positiva värdeförändringar som följd. Vi har i vår prognos av försiktighetsskäl inte räknat med en fullt lika stor intjäning och prognostiserar en något lägre VPA.  Ränteoro och blankningsattacker har fått aktiekursen att i år halveras och innebär att aktien handlas långt under det redovisade substansvärdet. Med tanke på företagets historia, långa hyreskontrakt och unika hyresgästsammansättning förefaller det som en mycket försiktig värdering.

 

Kort om Samhällsbyggnadsbolaget i Norden (SBB)
Ordförande: Lennart Schuss
VD: Ilija Batljan
CFO: Eva-Lotta Stridh
Lista: Large Cap Stockholm

----------------------------------------

Disclaimer
Denna publikation (nedan ”Publikationen”) har sammanställts av TradeVenueAB (nedan ”TV”) exklusivt för TV:s kunder. Innehållet har grundats på information från allmänt tillgängliga källor vilka bedömts som tillförlitliga. Sakinnehållets riktighet och fullständighet liksom lämnade prognoser kan således inte garanteras. TV kan låta medarbetare från annan avdelning eller analyserat bolag (nedan ”bolaget”) läsa fakta eller serier av fakta för att få dessa verifierade. TV lämnar inte i förväg ut slutsatser eller omdömen i Publikationen. Åsikter som lämnats i Publikationen är analytikerns åsikter vid tillfället för upprättandet av Publikationen och dessa kan ändras. Det lämnas ingen försäkran om att framtida händelser kommer att vara i enlighet med åsikter framförda i Publikationen.

Informationen i Publikationen ska inte uppfattas som en uppmaning eller råd att ingå transaktioner. Informationen tar inte sikte på enskilda mottagares kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller investeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett investeringsråd.

TV frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på denna Publikation. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Att en placeringhistoriskt haft en god värdeutveckling är ingen garanti för framtiden.

Den i Publikationen lämnade analysen har utförts i enlighet med villkoren för tjänsten ”IR-paketet” som TV utför åt analyserat bolag. TV erhåller ersättning för nämnda tjänst från det analyserade bolaget. TV betalar ersättning till den analytiker som har sammanställt Publikationen. Publikationen får inte spridas till eller göras tillgänglig för någon fysisk eller juridisk person i USA (med undantag av vadsom framgår av Rule15a –16, SecuritiesExchange Actof1934), Kanada eller något annat land som i lag fastställt begränsningar för spridning och tillgänglighet av materialets innehåll.

Varken TV eller de personer som sammanställt denna publikation har innehav (varken långa eller korta) i analyserat bolags emitterade finansiella instrument överstigande 0,5 % av det analyserade bolagets aktiekapital.

Analytikern som har sammanställt denna publikation äger inga aktier i bolaget.

TradeVenue
TradeVenue är en samlingsplats för investerare och noterade bolag. Vårt fokus är att främst uppmärksamma små- och medelstora bolag men ni finner givetvis även information om de största bolagen i Sverige. På denna hemsida kan ni ta del av aktietips, läsa uppdragsanalyser, blogginlägg och massvis av aktuella börsnyheter.