Analys
4 Jul, 2019

FastPartner bolagsanalys 2019

Bolagsanalys 2019 (Läs den fullständiga analysen här)

- Fördubblad fastighetsportfölj senaste femårsperioden
- Åter i en expansiv fas
- Stigande förvaltningsresultat

Bolagsanalys

Fördubblad fastighetsportfölj senaste femårsperioden. FastPartner har under den senaste femårsperioden lyckats att mer än fördubbla fastighetsportföljens värde till 25 mdSEK (9,4). Detta har kunnat ske med enbart en nyemission år 2016 om 770 MSEK samt en preferensaktieemission vilket  dessutom skapat en bättre finansiell ställning i form av soliditet 39 (36) än för fem år sedan. Det innebär en kumulativ årlig tillväxt (CAGR) i fastighetsvärde om drygt 19 %. Under denna period har netto investerats i fastigheter för 10,7 mdSEK samtidigt som värdeförändringar har ökat portföljen med 5,4 mdSEK. Höjda genomsnittliga hyror, en större uthyrningsbar ytan och lägre räntor har lett till att förvaltningsresultatet och därmed vinst per aktie (rensat för värdeförändringar) nästan har stigit i takt med fastighetsportföljens och visar på en CAGR om 16 % per år. Till saken hör att portföljen också koncentrerats till den expansiva Stockholmregionen under perioden. Även om många externa faktorer arbetat för fastighetsbolag generellt ger detta ett stort förtroende för ledningens fortsatta bolagsbyggande.

Åter i en expansiv fas. Efter två år med relativt små förvärv och investeringar går FastPartner nu in i en mer expansiv period. Under början av 2019 tillträddes en kontorsfastighet i Solna till ett värde av 2 mdSEK samtidigt som förädlingen av bolagets befintliga byggrätter i Stockholmsområdet går in i en ny fas. Ett stort projekt med hyresbostäder och kommersiella lokaler som kräver investeringar om 400 MSEK i Märsta centrum pågår för närvarande och ska bli klart under 2021. Samtidigt som de stora potentiella projekten i Bromma och Västberga med möjliga byggstarter 2020 och 2022 rycker allt närmare. I och med att det befolkningsmässiga och kommersiella trycket i Stockholmsområdet består befinner sig FastPartner i ett mycket bra läge att fortsätta sin snabba lönsamma tillväxt. Ett erhållande av investment rating – vilket verkar ligga i korten – skulle också underlätta denna framtida expansion.

Stigande förvaltningsresultat. Bolagets egen prognos är att förvaltningsresultatet på rullande 12-månadersbasis vid utgången av 2020 kommer att uppgå till 950 MSEK att jämföra med 840 MSEK vid utgången av 2018, vilket vi med ledning av bolagets historia och Stockholmregionens expansion bedömer som fullt möjligt. Det skulle innebära en årlig tillväxt i resultatet om 9,8 % i snitt – betydligt mer än vad som prognostiseras för fastighetssektorn som helhet. Den framtida värdetillväxten borde också överstiga snittet med stora innehav av byggrätter i Stockholms absoluta närhet.

Fastighetsbestånd
FastPartners fastighetsbestånd består framförallt av kommersiella fastigheter i Storstockholmsområdet (87 % av hyresintäkterna). Beståndet i Stockholm är ofta beläget kring tunnelbanenätet, där både genomströmning och fastighetsvärden generellt är högre än snittet. I den resterande andelen ingår städer som Gävle, Göteborg och Norrköping. Fastighetsportföljen bestod av 201 (193) fastigheter vid utgången av Q1-19 och uthyrningsbar yta uppgick till 1 485 (1 398) tkvm.

Cirkeldiagrammen nedan illustrerar FastPartners fastighetsbestånd baserat på geografi och fastighetskategori som andel av hyresvärdet.

Källa: FastPartners Bokslutskommuniké 2018

Kontraktsportföljens värdevägda återstående löptid uppgick vid utgången av 2018 till 4,8 år. Det ligger i stort sett vid riktmärket om en långsiktigt vägd löptid på dryga fem år.

En konsolidering av beståndet har skett till Stockholmsområdet vilket gör att stadens fastighetsmarknad är av yttersta vikt för FastPartner. Givet den strukturellt starka efterfrågan på denna marknad och FastPartners uttalade strategi om fastigheter i attraktiva lägen bedöms risken för att beståndet står outhyrt vara förhållandevis låg.

I februari 2019 tillträddes fastigheten Brahelund 2 i Solna. Fastighetens uthyrningsbara yta uppgår till ca 41 000 kvm. De årliga hyresintäkterna uppgår till drygt 123 MSEK. Köpeskillingen var drygt 2 mdSEK vilket ger fastigheten en årlig yield om 4,3 % givet full uthyrning och en driftnettomarginal om 69 %. 

Femårsöversikt
FastPartner har under den senaste femårsperioden lyckats att mer än fördubbla fastighetsportföljens värde till 22,2 (9,4) mdSEK vid utgången av 2018. Det innebär en kumulativ årlig tillväxt (CAGR) i fastighetsvärdet om drygt 19 %. Under denna period har netto investerats i fastigheter för (förvärv + investeringar – försäljningar) 10,7 mdSEK samtidigt som värdeförändringar har ökat portföljen med 5,4 mdSEK. Genomsnittliga hyror har under de senaste fyra åren ökat med över 260 SEK per kvadratmeter eller 6,7 % per år och uppgick vid utgången av 2018 till 1 151 SEK. Den uthyrningsbara ytan har stigit med 240 000 kvadratmeter, med en i stort sett oförändrad uthyrningsgrad och förvaltningskostnader som stigit i takt med hyrorna har driftnettot stigit med i snitt 10 % under de senaste fem åren till 982 MSEK. Det fallande ränteläget har gjort att räntekostnaderna enbart stigit marginellt trots att skuldbördan fördubblats (inklusive preferensaktierna). Förvaltningsresultatet får därmed en ännu högre tillväxttakt än driftsnettot – om hela 16 % - och uppgick till 767 MSEK under 2018. 

Under motsvarande period har nettobelåningsgraden minskat från över 60 % 2014 till 49,5 % 2018. Stora värdeökningar av fastigheterna, vilket framgår av diskrepansen mellan resultat efter skatt och förvaltningsresultat (se graf), har tillåtit FastPartner att båda expandera beståndet och minska belåningen. 

Projekt och byggrätter
FastPartner arbetar kontinuerligt med att förädla företagets befintliga byggrätter och att tillskapa nya. Ett exempel på detta är bland annat uppförandet av 200 bostäder och 10 500 kvm kommersiell yta i Märsta Centrum som beräknas stå färdigt under Q2-21 och kräva en total investering om ca 420 MSEK.

Vid utgången av 2018 hade FastPartner outnyttjade byggrätter (enligt bedömning) om totalt 405 000 kvm vilka var värderade till 353 MSEK. Fullt utbyggt skulle detta öka FastPartners uthyrbara yta med 27 %. Byggrätterna är fördelade mellan kommersiella byggrätter (56 %) och bostadsbyggrätter (44 %). Projektens olika stadier är spridda från planidéer till påbörjad byggnation.

Bland FastPartners större potentiella projekt återfinns bl.a. 420 bostäder samt 30 000 respektive 45 000 kvm kommersiell yta i Bromma och Västberga. Möjliga byggstarter är för Västberga år 2020 och Bromma år 2022.

Under helåret 2018 investerade FastPartner 702 MSEK i befintliga fastigheter att jämföra med 461 MSEK året innan. Vid utgången av första kvartalet 2019 uppgick pågående projektinvesteringar i fastigheterna till 767 (540) MSEK och återstående investeringsvolym för pågående projektinvesteringar är 480 (625) MSEK.

Intresseföretag
FastPartner var vid årets slut delägare i flera intressebolag. Bland dessa återfinns ett samägt bolag med investeringsfonden Slättö där FastPartner äger 40 %. Under Q1-19 har detta Joint Venture-bolag, Slättö VII, avtalat om försäljning av en fastighet med ett underliggande värde om 1 320 MSEK. Den preliminära projektvinsten beräknas bli cirka 180 MSEK, vilket således till 40 % kommer att tillgodoräknas av FastPartner. Affären omfattar 600 lägenheter på en yta om cirka 25 000 kvm.

Ägande, aktien och ledning
Sven-Olof Johansson är via bolaget Compactor Fastigheter sedan år 1995 FastPartners huvudägare med 72 % av aktierna. Han är VD sedan år 1997. Övriga ägare var vid utgången av året i storleksordning: Länsförsäkringar Fondförvaltning (5 %), Nordea Investment Funds (4,5 %) och Swedbank Robur Fonder (2,9 %). Tillsammans äger de fem största ägarna 86 % av FastPartners stamaktier. 

Aktien noterades år 1994 och handlas sedan 2006 på Stockholm Mid Cap. De senaste fem åren har aktiens totalavkastning uppgått till 130 % varav den ständigt ökande utdelningen tillfört aktieägarna nästan 2 mdSEK. FastPartner genomförde under våren 2018 en aktiesplit med villkoret 3:1. Under det senaste året har den genomsnittliga handelsvolymen i aktien varit 1,6 MSEK per dag. 

Ledningen består utöver Sven-Olof Johansson och de fyra regioncheferna av ekonomichef Daniel Gerlach som tillträdde Q2-09 och tidigare arbetat som revisor på bl.a. Deloitte. Fastighetschef är sedan år 2008 Svante Hedström med erfarenhet från PEAB och som chef för fastighetsutveckling på Hufvudstaden. Vice VD & marknadschef Christopher Johansson är son till Sven-Olof Johansson, innehar en doktorstitel vid KTH och har tidigare arbetat inom bank- och finansieringssektorn. 

Finansiella mål
FastPartner förväntar sig en något försämrad konjunktur och har vidtagit åtgärder därefter för att stärka balansräkningen och skapa utrymme för affärer i sämre tider.

I linje med detta uppdaterade FastPartner i mitten av Q1-19 sin finanspolicy där det fastställdes att följande mål ska uppfyllas:

- Räntetäckningsgraden skall över tid överstiga 2,0 ggr

Räntetäckningsgraden har som framgår av diagrammet i slutet av detta avsnitt historiskt varit väl över detta. Under 2018 var snittet 4,2 ggr och i Q4-18 3,9 ggr. 

- Nettobelåningsgraden skall över tid understiga 50 %

Som ett steg i detta har styrelsen beslutat att nettobelåningsgraden, definierad som räntebärande nettoskuld i förhållande till förvaltningsfastigheternas marknadsvärde, över tid ska vara 50 % snarare än 60 %. Nettobelåningsgraden var vid utgången av Q1-19 53 (56) % och för helåret 2018 49,5 (52,5) %. 2019E prognosticeras nettobelåningsgraden nå 54 % och för 2020E-2021E stabiliseras kring 54 %.

- Nettoskuld i förhållande till EBITDA ska över tid understiga 10 ggr

Den senaste femårsperioden har nettoskulden/EBITDA varit över 10x. För 2018 uppgick detta mått till 11,0x.
Sammantaget kan man utifrån FastPartners uppdaterade målsättning dra slutsatsen att bolaget framöver kommer agera försiktigare i syfte att vara redo i en tid där fastigheternas värden inte automatiskt stiger. 

Finansiering
Sedan mars 2018 är FastPartners kreditbetyg Ba2 med en positiv outlook från Moody’s och alltså något under investment grade. Ett steg i rätt  riktning mot investment grade är det icke säkerställda obligationslån uppgående till 600 MSEK (rambelopp totalt 1 000 MSEK) som upprättades i anslutning till ovanstående datum. Lånet förfaller under hösten 2021 och löper med en rörlig ränta om STIBOR 3M + 2,45 procentenheter. Under Q4-18 emitterade FastPartner även sitt första gröna icke säkerställda obligationslån, uppgående till 1 000 MSEK (rambelopp totalt 1 500 MSEK). 

Vid utgången av 2018 uppgick FastPartners tillgångar i form av fastigheter till 22,3 (20,0) mdSEK, denna post har under Q1-19 ökat ytterligare till cirka 25 mdSEK. Eget kapital motsvarade vid årsskiftet cirka 39 (36) % av tillgångarna (soliditeten) och de räntebärande skulderna uppgående till 52 (53 %) av tillgångarna. FastPartners finansiella mål är att soliditeten ska uppgå till minst 25 %.

Av FastPartners kortfristiga skulder vid årsskiftet om totalt ca 4 mdSEK var 784 MSEK refinansierade per den 31 januari 2019. Den största enskilda långivaren är Swedbank som svarar för 16 % av FastPartners upplåning tätt följt av Handelsbanken. Utöver bankernas totala andel av skulden 63 % - är drygt 26 % av skulderna obligationslån och resterande certifikat. 

FastPartner anger att de kommer fortsättningsvis avser arbeta i huvudsak med korta räntebindningstider, i huvudsak löper låneavtalen med 3 månaders STIBOR som räntebas. Räntebindningstiden uppgick till 1,5 (1,8) år. För att väga upp för marknadsrisken och oförutsägbarheten har ränteswapavtal ingåtts som per den 31 december 2018 uppgick till 2 125 MSEK vilket medför att 21 (24) % av låneportföljen är räntesäkrad.
Medelräntan för samtliga lån var Q1-19 2 % jämfört med 2 % Q4-18 och 1,9 % Q4-17. Den genomsnittliga räntan har sedan 2015 pendlat kring 2 %. En procentenhets förändring av den sammanlagda räntenivån orsakar svängningar i finansnettot i storleksordningen 70 MSEK. En potential återfinns i FastPartners kreditbetyg vilket företaget arbetar aktivt för att stärka enligt ovan, och riskerna är framför allt kopplade till det osäkra makroekonomiska läget. 

Förvaltningsresultatets förutsägbarhet till följd av långa hyreskontrakt möjliggör en enligt FastPartner hög andel lånat kapital och därigenom flexibilitet vilket medger en högre avkastning. 

Till det tillkommer preferensaktien, som vi i beräkning av resultat per stamaktie och NAV betraktar som en skuld och som icke-räntebärande. Börsvärdet av preferensaktien uppgick den 31 december 2018 till 675 (642) MSEK. Utdelningen var 6,68 kr per preferensaktie vilket ger en total utdelning om 38 MSEK fördelat på 5,7 miljoner aktier. Detta ger preferensaktien en årlig direktavkastning om 5,6 (5,9) % beräknat på kursen vid årets utgång.

Kapitalbindningstiden uppgick vid årsskiftet till 3,3 (2,8) år. Likvida medel uppgick vid utgången av Q1-19 till 440 (353) MSEK. 

Vi bedömer att FastPartners möjligheter till refinansiering är god och att den finansiella krockkudde bolaget bygger upp genom att sänka sin nettobelåningsgrad och öka likviditeten är sund.

Resultatprognos
Till följd av köpet av fastigheten i Solna kommer hyresintäkterna under 2019 att stiga kraftigt och enligt vår prognos uppgå till 1 632 MSEK, dvs en uppgång med 13 % Y/Y. Ca 80 % av denna uppgång har vi bedömt kommer från tillträdet av ovannämnda fastighet (skedde i februari) samt några mindre fastigheter som tillkommit med ett sammanlagt fastighetsvärde om drygt 500 MSEK. Till det kommer så omförhandlingar (ca 9% av beståndets hyror omförhandlas i år) och indexuppräkningar. För år 2020 har vi räknat med att omförhandlingar (23% av beståndet under år 2020) och index ger en uppgång med 8 %. Med en överskottsgrad om 70 % (68 % under 2018) och med ett antagande om oförändrade räntor (ingen investment rating uppnås under perioden) men en stigande skuldbörda (Solnafastigheten) uppgår vår prognos för förvaltningsresultat 2019 och 2020 till 890 MSEK respektive 955 MSEK.  Det skulle i sin tur ge en tillväxt i det operativa kassaflödet under de närmaste två åren om 31 %.

FastPartner upprepade i samband med de nya finansiella målen att målsättningen är att vid utgången av 2020 generera ett förvaltningsresultat om 950 MSEK. Med ledning av ovan anser vi det som en konservativ prognos. 

Vår prognosperiod inkluderar inte projektet i Märsta Centrum som först väntas stå klart under början av år 2021.

Substansvärdering 

Såsom framgår av ovan värderas FastPartner i nivå med liknande fastighetsbolag med sitt långsiktiga substansvärde (EPRA NAV). Den sammanlagda portföljen av byggrätter är i denna beräkning värderad till det bokförda beloppen om 353 MSEK. Skulle de två stora projekten i denna portfölj (Bromma) och Västberga) realiseras finns det dock utrymme för en betydande uppgång i substansvärdet.

Kort om FastPartner
Ordförande: Peter Carlsson
VD: Sven-Olof Johansson
CFO: Daniel Gerlach
Lista: Mid Cap Stockholm

----------------------------------------

Disclaimer
Denna publikation (nedan ”Publikationen”) har sammanställts av TradeVenueAB (nedan ”TV”) exklusivt för TV:s kunder. Innehållet har grundats på information från allmänt tillgängliga källor vilka bedömts som tillförlitliga. Sakinnehållets riktighet och fullständighet liksom lämnade prognoser kan således inte garanteras. TV kan låta medarbetare från annan avdelning eller analyserat bolag (nedan ”bolaget”) läsa fakta eller serier av fakta för att få dessa verifierade. TV lämnar inte i förväg ut slutsatser eller omdömen i Publikationen. Åsikter som lämnats i Publikationen är analytikerns åsikter vid tillfället för upprättandet av Publikationen och dessa kan ändras. Det lämnas ingen försäkran om att framtida händelser kommer att vara i enlighet med åsikter framförda i Publikationen.

Informationen i Publikationen ska inte uppfattas som en uppmaning eller råd att ingå transaktioner. Informationen tar inte sikte på enskilda mottagares kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller investeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett investeringsråd.

TV frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på denna Publikation. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Att en placeringhistoriskt haft en god värdeutveckling är ingen garanti för framtiden.

Den i Publikationen lämnade analysen har utförts i enlighet med villkoren för tjänsten ”IR-paketet” som TV utför åt analyserat bolag. TV erhåller ersättning för nämnda tjänst från det analyserade bolaget. TV betalar ersättning till den analytiker som har sammanställt Publikationen. Publikationen får inte spridas till eller göras tillgänglig för någon fysisk eller juridisk person i USA (med undantag av vadsom framgår av Rule15a –16, SecuritiesExchange Actof1934), Kanada eller något annat land som i lag fastställt begränsningar för spridning och tillgänglighet av materialets innehåll.

Varken TV eller de personer som sammanställt denna publikation har innehav (varken långa eller korta) i analyserat bolags emitterade finansiella instrument överstigande 0,5 % av det analyserade bolagets aktiekapital.

Analytikern som har sammanställt denna publikation äger inga aktier i bolaget.

TradeVenue
TradeVenue är en samlingsplats för investerare och noterade bolag. Vårt fokus är att främst uppmärksamma små- och medelstora bolag men ni finner givetvis även information om de största bolagen i Sverige. På denna hemsida kan ni ta del av aktietips, läsa uppdragsanalyser, blogginlägg och massvis av aktuella börsnyheter.