7 Dec, 2019

K-fastigheter - stay away!

Uppdaterad:
20 Sep, 2023

 

 

 

K-fastigheter

 

29 november 2019  noterade Erik Selin och hans kompanjon Jacob Karlsson det gemensamma fastighetsbolaget på börsen och vilken resa bolaget gjort hittills. Det sägs att Erik Selin köpte in sig i bolaget för 1 miljon SEK. För de pengarna ska han ha fått 49,6 % av bolaget. Efter noteringen äger han 36,9 % som idag är värt knappt 2 miljareder SEK. Kursen har gått från IPO-kursen 105 kr till 167 kr på en vecka och alla som rekommenderade att man skulle teckna (och det var många) har gett bra råd.

Vad är då K-fastigheter för bolag?

 

K-fastigheter är ett fastighetsbolag som mestadels äger hyreslägenheter i Skåne men en viss expansion sker i Göteborg och Småland. Enligt bolaget ska man alltid äga minst 80 % bostäder. Man äger en del begagnat men framförallt bygger man nya bostäder som man har för avsikt att hyra ut. Och man bygger snabbt. I dagsläget har man ca 1500 lägenheter fördelat på 95.000 kvm samt 32.000 kvm lokaler. Verksamheten går fint och man gör en vinst på 64 (67,8) miljoner senaste kvartalet. Rensat från värdeökningar av fastigheter är vinsten 13,5 (18,0)  miljoner SEK. Ser man till den ökning av antal fastigheter som skett från samma tid förra året så är dock inte resultatet något att skryta med. Om man dessutom börjar titta på de enskilda fastigheterna så blir jag rent ut sagt orolig. Mer om det under belåning och fastigheter.

Substansvärde

 

Substansvärdet för K-fastigheter är i ca 1.500 miljoner SEK. samtidigt är börsvärdet 5.500 miljoner SEK. Slår vi det per aktie så har vi en aktiekurs på 167 kr att jämföra med ett substansvärde på 59 kr (innan emission vid IPO) .

Belåning

 

Lånegraden är enligt bolaget själva 61 % och det låter inte så illa för ett fastighetsbolag med så pass många nybyggda lägenheter. Inte mindre än 73 % av fastigheterna är byggda efter 2010 vilket innebär att man har moderna fastigheter med höga hyror och förhållandevis låga underhållskostnader under många år framöver. Belåningsgraden är som alla vet skillnaden mellan värdet på fastigheterna och lånen. Lånen är givna (2.100 miljoner SEK)  men värdet på fastigheterna är inte lika givna. Där ska det till en värdering och en sådan är alltid en aning subjektiv.

Fastighetsvärden

 

Vi har tittat lite på de värden K-fastigheter använder i sin delårsrapport för tredje kvartalet 2019 och det ser minst sagt konstigt ut på några av fastigheterna. Tittar man på fastigheten Hammar 9:125 i Kristianstad som ska stå färdigställd under sista kvartalet 2019 så tas den upp till ett värde av 34.867 kr/kvm. Går man in och tittar på värden för bostadsrätter, som normalt är mycket dyrare per kvadratmeter så ser vi att Kristianstad har ett snittvärde på 17.744 kr/kvm för bostadrätter. I den siffran finns dock mycket begagnat med men det ser ändå ganska illa ut. Tittar vi vad det kostar att köpa nybyggda lägenheter i Kristianstad så ligger alla nyproducerade bostadsrätter mellan 16.000 kr/kvm och 27.000 kr/kvm. Helt enkelt låter 34.867 kr/kvm som en glädjevärdering. Vi kan nämna att angiven produktionskostnad för detta projekt är 26.513 kr/kvm inklusive tomt.

I Hässleholm bygger K-fastigheter 66 st lägenheter som man själv värderar till 30.981 kr/kvm. Samtidigt är snittvärdet på bostadsrätter (återigen inklusive en hel del begagnade bostadrätter) 11.113 kr/kvm.

Samma beräkning för det enda pågående projektet i Göteborg heter Sävenäs och här bygger K-fastigheter 102 st lägenheter i vad de kallar ”centrala Göteborg” vilket är en ren lögn. Detta hus ligger ett verkligt stenkast från grannkommunen Partille och även om det är ett ganska bra läge så är det definitivt inte centrala Göteborg. Här bygger man i alla fall lägenheter till en kostnad på 156,8 miljoner SEK. Dessa lägenheter har man redan innan de är klara värderat upp till 240 miljoner SEK. Det är ett kvadratmeterpris på 49.150 kr/kvm vilket är sjukt dyrt för lägenheter i de områden. Helt nybyggda bostadsrätter i samma området går att köpa för 51.692 kr/kvm.

Vissa kanske undrar varför vi blandar äpplen och päron och jämför med bostadsrätter och förklaringen till det är att det finns mycket bättre och mycket mer statistik på bostadsrätter än vad det finns på hyresfastigheter. För er som inte är vana vid jämförelsen kan vi nämna att det alltid är dyrare med bostadsrätter än med hyresrätter. Det brukar skilja mellan 30 och 100 % till bostadsrättens fördel. Däremot verkar K-fastigheter värdera tvärtom.

Skulle man istället ta de vanliga värdena för de Skånska kommunerna så skulle belåningsgraden se helt annorlunda ut och då skulle jag definitivt hållit mig borta. I Göteborg är men ändå, om inte inom så i alla fall nära felmarginalen. Tar vi dessutom de vanliga värdena och lägger till en nedgång i fastighetspriserna på 20 % så kommer K-fastigheter att tvingas sälja fastigheter. Det kommer de i och för sig redan på deras höga värden så ni kan ju tänka er hur det ser ut om värdena skulle vara nere i de vanliga nivierna i kombination med en sättning på marknaden. Då snackar vi margin call deluxe.

 

Aktiepappas fastigheter

 

Som en jämförelse kan vi nämna att Aktiepappa brukar räkna med ett värde på 25.000 kr/kvm för sina fastigheter, vilket är lägre än vad de är värda men det känns bättre att vara på den säkra sidan, samtidigt som snittpriset på bostadsrätter i de områden dessa hus ligger i är 60.291 k/kvm.

Vi kommer som ni förstår hålla oss långt borta från den här aktien och vi önskar er 3.534 personer som äger aktien hos Avanza lycka till.Som bekant är det marknaden som bestämmer värdet på aktien och inte substansvärdet eller våra åsikter.

 

Läs mer om K-Fastigheter

 

K-Fastigheter

Fastighetsbubbla hotar efter rekordrallyt (DI)

K-fastigheter rusar i öppningshandeln (Affärsvärlden)

 

 

TradeVenue
TradeVenue är en samlingsplats för investerare och noterade bolag. Vårt fokus är att främst uppmärksamma små- och medelstora bolag men ni finner givetvis även information om de största bolagen i Sverige. På denna hemsida kan ni ta del av aktietips, läsa uppdragsanalyser, blogginlägg och massvis av aktuella börsnyheter.