Analys
11 Feb, 2020

Atrium Ljungberg analys

Rapportkommentar Q4 2020 (Läs den fullständiga analysen med estimat och grafiska element här)

- Hyresintäkter något lägre än förväntat
- Minskad handelsexponering i diversifierad projektportfölj
- Atrium Ljungberg bygger för framtiden

Rapportkommentar
Hyresintäkter något lägre än förväntat
. Atrium Ljungberg avslutade i Q4 året med hyresintäkter på 555 MSEK, vilket var något lägre än motsvarande hyror i jämförbart bestånd motsvarande kvartal förra året och under vår prognos. Nettouthyrningen minskade i kvartalet med 14 MSEK, där projektfastigheter bidrog positivt med 13 MSEK. Hyresintäkterna i jämförbart bestånd under helåret 2021 uppgick till 1981 MSEK (2022), dvs en minskning med ca 2%. I storts sett hela denna negativa differens kan förklaras av coronarabatter (med beaktande av det statliga stödet). Kontorsfastigheter kunde uppvisa en hyrestillväxt om 1,1% till följd av omförhandlingar och nyuthyrningar. Handelsfastigheter visade däremot på en negativ hyresutveckling om 2,5% till följd av lägre omsättningshyra, vakanser och negativa omförhandlingar. Nettouthyrningsgraden har under året minskat något och var vid årsskiftet 91% (92).  I och med att förvaltningskostnaderna under kvartalet var något lägre än vi förväntat oss blev driftsöverskottet i Q4 marginellt sämre än vi prognostiserat. Från och med Q4 aktiveras ränta kopplad till förvärv av projektmark, vilket för kvartalet har en positiv effekt på finansnettot om 25 MSEK (inkl retroaktiv effekt). Den genomsnittliga ränta vid periodens slut uppgick till 1,6% (1,6). Främst till följd av sjunkande avkastningskrav kunde bolaget under Q4 redovisa positiva värdeförändringar i fastighetsbeståndet om 623 MSEK (686).  Under året investerades ca 2,5 MdSEK i egna fastigheter och bostadsrättsprojekt, vilket är något över den långsiktiga nivån om ca 2 MdSEK per år.

Minskad handelsexponering i diversifierad projektportfölj. Atrium Ljungberg har felaktigt enligt vår mening uppmärksammats för sin stora handelsexponering. Till att börja med är det viktigt att komma ihåg att en stor av handeln såsom dagligvaruhandels-, elektronik- och byggrelaterade butiker fortsätter att utvecklas väl trots den pågående pandemin och andra trender. Dessutom har andelen handelsfastigheter till följd av den ”vältimade” försäljningen av Farsta Centrum beräknat utifrån hyresvärdet sjunkit till enbart ca 30% (34) vid utgången av året. I de beslutade projekt om sammanlagt ca 9 MdSEK (varav 2,6 MdSEK kvarstår att investera) som kommer att färdigställas fram till mitten av år 2023 kommer andelen handel också att minska ytterligare till förmån för kontor. Om Atrium Ljungberg sedan bestämmer att gå vidare i den befintliga projektportföljen om hela 36 MdSEK kommer andelen handelsfastigheter att minska ytterligare. Bland kvarstående investeringar är Tapetfabriken - med invigning i det andra kvartalet - den enskilt största investeringen som färdigställs under 2021. Hela byggnaden avser ett hotell men med ett långt kontrakt med Nordic Choice Hotel.

Atrium Ljungberg bygger för framtiden. Till följd av den pågående pandemin samt den osäkerhet som den för med sig lär året fortsatt bli något av ett mellanår. Vi sänker vår prognos för förväntade hyresintäkter något för både innevarande år och nästa. De nuvarande problemen får dock inte skymma den långsiktiga potentialen. Få fastighetsbolag har i relation till sin storlek en lika stor projektportfölj kombinerat med en belåningsgrad om enbart 40%, vilket är lång under snittet för de noterade bolagen. Bolaget har därför en fantastisk möjlighet att delta i utbyggnaden och omvandlingen av storstadskärnorna och då framförallt Stockholm. Den negativa stämpel som fastighetsbolag med handelsfastigheter har fått, har lett till att aktien för närvarande handlas ca 25% under det långsiktiga substansvärdet (EPRA NAV) på 218 kr per aktie.  Detta är dock en lägre rabatt än den som noterades före beslutet om återköp av aktier.

----------------------------------------

Rapportkommentar Q3 2020 (Läs den fullständiga analysen med estimat här)

- Allt mindre påverkan från pandemin
- Projektportföljen fortsätter att växa
- Rabatten lägre men fortfarande anmärkningsvärt stor

Rapportkommentar
Allt mindre påverkan från pandemin
. Hyresintäkterna i kvartalet minskade till 561 MSEK (653), vilket till stor del beror på sålda fastigheter med bland annat försäljningen av Farsta Centrum som frånträddes 1/6. Fastighetsbeståndet minskade och uppgick per 30/9 till 45,9 MdSEK (47,2). Effekterna av pandemin med tillfälliga hyresrabatter som följd var till skillnad från förra kvartalet marginella i Q3 och uppgick endast till 1 MSEK. Detta visar att de flesta av bolagets hyresgäster och då framförallt de inom sällanköpshandel och restaurangbranschen har utvecklats positivt under kvartalet efter vårens kraftiga efterfrågetapp. Hyresintäkterna i jämförbart bestånd minskade med endast 1,4% under årets tre första kvartal. Ökade hyror från kontor till följd av nyuthyrningar och omförhandlingar kunde dock inte fullt ut kompensera för minskningen från handelsfastigheter till följd av vakanser och tillfälliga coronarabatter på hyrorna.  Nettouthyrningen var marginellt negativ under kvartalet (-4 MSEK) men den ekonomiska uthyrningsgraden inklusive projektfastigheter var oförändrad om 92% (92). Överskottsgraden i kvartalet från fastighetsförvaltningen var oförändrad i förhållande till jämförbar period förra året och uppgick till 70%. Det är en klar förbättring i utvecklingen från tidigare under året då fastighetskostnaderna tyngdes av befarade och konstaterade kundförluster och minskade överskottsgraden. Resultatet efter finansnetto men före värdeförändringar sjönk till 277 MSEK (318), vilket förklaras av ovanstående fastighetsförsäljningar. Atrium Ljungberg redovisade i likhet med i Q2 positiva orealiserade värdeförändringar denna period. I Q3 uppgick de till 467 MSEK och beror på uppjustering av värdet på kontorsfastigheter, främst till följd av sänkta avkastningskrav men även ökade driftnetton. Fortfarande är de redovisade orealiserade värdeförändringarna för året dock negativa efter den stora negativa förändringen som ägde rum under årets första kvartal.  Hittills i år har investeringar i fastighetsbeståndet skett om 1,8 MdSEK och följer den långsiktiga planen. De årliga kontrakterade hyrorna uppgick vid kvartalets utgång till 2 242 MSEK.

Projektportföljen fortsätter att växa.  Redan tidigare kunde Atrium Ljungberg stoltsera med en rekordhög projektportfölj. Under kvartalet utökades den med 5 MdSEK genom att en ny stor detaljplan för centrala Sickla initierats. Planen omfattar ca 150 000 kvadratmeter, motsvarande 7000 kontorsarbetsplatser och 500 nya bostäder. Därmed uppgår projektportföljen till hela 34 MdSEK. Av detta utgör framtida investeringar i Sickla 13 MdSEK, Slakthusområdet 6 MdSEK, Hagastaden 4 MdSEK och Slussen 3 MdSEK. Det är dock viktigt att poängtera att  beslutade och pågående projekt endast utgör ca 6,1 MdSEK, där den kvarstående investeringsvolymen är 2,8 MdSEK. Resten av den stora projektportföljen kan alltså utvecklas i den takt som bolaget bedömer rimlig med hänsyn till marknaden. Den planerade investeringstakten är fortsatt ca 2 MdSEK per år med en målsättning om en projektvinst om 20%. Bland de projekt som färdigställs under hösten utgör projektet Curanten ett av de större med en total investering om 550 MSEK. Projektet är en ”vård- och hälsodestination” i Sickla med en yta om 11 500 kvadratmeter. Fastigheten har ett hyresvärde om ca 40 MSEK och 80% av ytan är redan uthyrd. Under 2021 utgör projektet Tapetfabriken ett av de större projekt som ska färdigställas. Det utgörs av ett hotell i Sickla (uthyrt till Nordic Choise) med en investering om 440 MSEK.

Rabatten lägre men fortfarande anmärkningsvärt stor.  I samband med rapporten meddelade bolaget att de ska använda sig av tidigare beslutat återköpsprogram, som möjliggör återköp av sammanlagt 10% utestående aktier (en mindre del är sedan tidigare redan återköpt). Detta tillsammans med de positiva beskeden i rapporten och en allmänt mer positiv värdering av fastighetsaktier på Stockholmsbörsen - speciellt de med stor kontors- och sällanköpsexponering - har gjort att rabatten i förhållande till substansvärdet krympt. Men fortfarande innebär det att Atrium Ljungberg  handlas med en ca 25% rabatt i förhållande till det långsiktiga substansvärdet (EPRA NAV) om 210 SEK. Även relativt det egna kapitalet finns det en rabatt i förhållande till börskurs (ca 7%). Även om de långsiktiga effekterna av pandemin är svåra att prognostisera framstår denna rabatt som svårförklarlig. Speciellt i ett läge där bolagets belåningsgrad om knappt 41% tillhör en av de allra lägsta bland de noterade fastighetsbolagen och bolaget relativt sin storlek har en av de största och mest intressanta projektportföljerna. Vi har i vår finansieringsanalys antagit att ca 5% av bolagets aktier återköps under detta och nästa år, vilket skulle motsvara 1 MdSEK vid nuvarande börskurs. 

----------------------------------------

Rapportkommentar Q2 2020 (Läs den fullständiga analysen med estimat här)

- Mindre påverkan än vi förväntat
- Stor projektportfölj kvar att utveckla
- Oförtjänt kursnedgång

Rapportkommentar
Mindre påverkan än vi förvänta
t. Hyresintäkterna i kvartalet minskade till 579 MSEK (647), vilket till stor del beror på sålda fastigheter med bland annat försäljningen av Farsta Centrum som frånträddes 1 juni. Fastighetsbeståndet minskade till 44,8 MdSEK (47,5). Effekterna av pandemin med de tillfälliga hyresrabatter som Atrium Ljungberg tvangs ge blev dock betydligt mindre än vi förväntat och uppgick netto till enbart 38 MSEK. Vi hade förväntat oss att dessa hyressänkningar skulle bli nästan dubbelt så höga. Detta visar att de flesta av bolagets hyresgäster och då framförallt de inom sällanköpshandel och restaurangbranschen klarat sig betydligt bättre än förväntat och klarat av hyresbetalningarna. Enligt företagsledningen skedde också en normalisering av omsättningen på bolagets handelsplatser under juni månad. Det är dock att anmärka att det bland kundfordringar finns upptagna hyresintäkter om 30 MSEK som förfallit till betalning för Q2. Hyresintäkterna i jämförbart bestånd minskade med tre procent under det första halvåret, vilket i sin helhet kan förklaras av lämnade hyresrabatter. Nettouthyrningen var marginellt negativ under kvartalet (-7 MSEK) men den ekonomiska uthyrningsgraden inklusive projektfastigheter var nästan oförändrad om 92% (93). Trots det minskade beståndet, färre besökare i fastigheterna och därmed minskad förbrukning av el och vatten samt en mild vinter ökade fastighetskostnaderna något. Detta förklaras främst av ökade kostnader för befarade och konstaterade kundförluster.  Överskottsgraden i kvartalet från fastighetsförvaltningen minskade till 66% (69), vilket ligger i det lägre intervallet av den marginal om 65-70% som uppnåtts under de senaste tre åren. Resultatet efter finansnetto men före värdeförändringar sjönk till 256 MSEK (320), vilket var något bättre än vi förväntat. Intressant att notera är att Atrium Ljungberg i kvartalet redovisade positiva orealiserade värdeförändringar om ca 280 MSEK, efter det föregående kvartalets kraftiga nedskrivningar om ca 1,5 MdSEK, motsvarande ca tre procent av fastigheternas värde.  De årliga kontrakterade hyrorna uppgick vid kvartalets utgång till 2 228 MSEK.

Stor projektportfölj kvar att utveckla.  Med ca 20% av de kontrakterade hyrorna från sällanköp (kläder, skor mm) och ytterligare 5% från restauranger och kaféer – två branscher som drabbats hårt av den pågående pandemin - tillhör Atrium Ljungberg ett av de noterade fastighetsbolag som haft störst utmaningar under kvartalet. Att effekterna inte blivit större än som framgår av ovan beror uppenbarligen på en mycket stor attraktivitet i bolagets handelsplatser och att dessa klarat att upprätthålla kundtillströmningen relativt mycket bra. Det är också intressant att notera att Atrium Ljungberg under Q2 - trots det svåra marknadsläget - lyckades skriva ett antal hyresavtal i ett av bolagets större projekt Curanten. Att man hittills klarat krisen så här pass bra borde ge företagsledningen konfidens att i planerad takt fortsätta den framgångsrika projektutvecklingen.  Förutom beslutade projekt om ca 6,2 MdSEK, där ca 60% av investeringen kvarstår, finns en möjlig projektportfölj om hela 28 MdSEK. Denna projektportfölj består till ungefär lika delar om 40% av kontor och bostäder med Slussen och Slakthusområdet som de största projekten. Med planerade årliga investeringar om ca 2 MdSEK skapas därmed utrymme för en långsiktig tillväxt.

Oförtjänt kursnedgång. Aktien tillhör en av de fastighetsaktier som drabbats värst av oron för pandemin och dess följdverkningar på hyresmarknaden och då speciellt vad avser sällanköpshandeln. Aktiekursen är sedan årsskiftet ned över 40% vilket kan jämföras med fastighetsindex som under motsvarande period bara gått ned med hälften. Det innebär att Atrium Ljungberg för närvarande handlas med en 35% rabatt i förhållande till det långsiktiga substansvärdet (EPRA NAV) om 205 SEK. Även relativt det egna kapitalet uppgår rabatten till hela 20%. Även om de långsiktiga effekterna av pandemin är svåra att prognostisera framstår kursnedgången enligt vår mening som oförtjänt. Speciellt i ett läge där bolagets belåningsgrad om 41% tillhör en av de allra lägsta bland de noterade fastighetsbolagen och bolaget relativt sin storlek har en av de största och mest intressanta projektportföljerna. Efter att ha reviderat ned våra hyresintäktsprognoser för året vid utbrottet av pandemin justerar vi återigen upp dessa något efter Q2-rapporten.

----------------------------------------

Rapportkommentar Q1 2020 (Läs den fullständiga analysen här)

- Stabilt resultat hittills
- Betydande effekter på andra kvartalet och framåt under 2020
- Står väl rustat

Rapportkommentar
Stabilt resultat hittills
. Effekterna av coronaviruset var tämligen begränsade på resultatet för Atrium Ljungberg under det första kvartalet. Hyresintäkterna steg med 3% till 648 MSEK (633) och med ungefär hälften i jämförbart bestånd. Även nettouthyrningen var marginellt positiv framförallt till följd av en ökning av intäkter i projektfastigheter. Överskottsgraden från fastighetsförvaltningen var oförändrad på 67%. Resultatet före värdeförändringar och finansnetto uppgick till 409 MSEK (397). Till följd av osäkerheten i spåren av coronakrisen med förväntad press på hyror, uppsägningar och konkurser gjordes i kvartalet en nedskrivning av värdet på bolagets handelsfastigheter med ca 1,5 MdSEK, motsvarande 3% av fastigheternas totala värde.  Vi förväntar oss att det kan komma fortsatta nedskrivningar i takt med att läget klarnar och avkastningskraven höjs.

Betydande effekter på andra kvartalet och framåt under 2020. Trots att Atrium Ljungberg troligen innehar flera av de mest attraktiva och livskraftiga centrumanläggningarna i Sverige kommer effekterna av den uppkomna situationen bli betydande. Bolaget drar därför tillbaka den egna helårsprognosen om ett helårsresultat om 1,2 MdSEK. Av bolagets hyresintäkter kommer ca 30% från sällanköp (kläder, skor mm), restauranger och kaféer, vilka i genomsnitt under de senaste veckorna tappat 70% av sin omsättning. Skulle bolaget teoretiskt ge en hyreslättnad om 50% (i enlighet med regeringens förslag) och sedan få kompensation från staten med hälften av denna nedsättning kommer det att innebära en minskning av hyresintäkterna med 45 MSEK under ett kvartal. Även om övriga delar av hyresgästerna i handelsfastigheterna (ca 15%), som består av offentliga inrättningar, livsmedelsbutiker, apotek mm inte drabbats kommer det ändå att bli ett betydande inkomstbortfall under året från denna grupp av fastigheter. Vad avser kontorslokalerna som utgör ca 50% av de kontrakterade hyrorna förväntas effekterna inte alls bli lika stora men även där kan förväntas en nedgång i uthyrningsgrad till följd av konkurser mm och press på hyror. Med tanke på att ingen kan förutse längden av denna kris och dess följdverkningar blir alla prognoser extremt svåra att göra. Exklusive Farsta Centrum (se nedan) som frånträds 1 juni uppgick de kontrakterade årshyrorna till 2548 MSEk vid utgången av kvartalet. De flesta större ny- eller ombyggnadsprojekt som nu pågår får först effekt på hyresintäkterna under år 2021 och framåt. Vi har i vår prognos räknat med att hyresintäkterna under 2020 sjunker med ca 13%, varav ca 40% beror på ovanstående försäljning och resten till följd av det försämrade marknadsläget. I och med att de flesta fastighetskostnader är rörliga får det ett stort genomslag på resultatet.

Står väl rustat. Om Atrium Ljungberg står inför betydande utmaningar under året fortsätter förutsättningarna för en mycket snabb tillväxt under de närmaste åren vara betydande. Förutom beslutade projekt om ca 6,5 MdSEK, varav knappt hälften redan har investerats, finns en möjlig projektportfölj om hela 28 MdSEK. Attraktiviteten i bolagets stora bestånd av fastigheter vid Slussen kommer också att öka betydligt genom beslutet om byggande av Nobel Center i området. Atrium Ljungberg har också genom återlämnande av markanvisningen för den plats som Nobel Center ska byggas på, erhållit flera andra markanvisningar inklusive i Slussenområdet. Atrium Ljungberg har en för branschen mycket låg belåningsgrad om 44%, som kommer att sjunka ytterligare genom försäljningen av Farsta Centrum, som kommer att sänka den med fem procentenheter. Bolaget står alltså väl rustat att utan problem klara av årets kvarstående investeringar på beslutade projekt enligt ovan samt om läget kräver så framflytta de tänkta byggstarterna i projektportföljen. 

 

----------------------------------------

Rapportkommentar Q4 2019 (Läs den fullständiga analysen här)

- Stark kontorsmarknad driver hyresintäkter 
- Stor projektportfölj
- Aktien handlas till en liten premie

Rapportkommentar.
Stark kontorsmarknad driver hyresintäkter.
 Hyresintäkterna i jämförbart bestånd ökade i kvartalet med 5 % till 644 MSEK (613), främst drivet av en fortsatt en stark kontorsmarknad. Under samma period ökade driftsöverskottet till 428 MSEK (395) och resultatet före värdeförändringar uppgick till 289 MSEK (276). I och med att företaget befinner sig i en stor investeringsperiod ökade de finansiella kostnaderna trots oförändrade räntor. Kvartalsresultatet innebär att bolaget överskred den egna helårsprognosen om ett resultat före värdeförändringar och skatt om 1 200 MSEK. Den positiva värdeförändringen i fastighetsbeståndet uppgick under kvartalet till 699 MSEK (1237) och för hela 2019 till 2 356 MSEK (2 637). Det senare motsvarar en 5,4 % ökning av fastighetsvärdet. Årets värdeförändring förklaras till 56 % (19) av ett lägre avkastningskrav och 41 % (81) av ett förändrat driftnetto. Den genomsnittliga årliga värdeförändringstakten (CAGR) i fastighetsbeståndet uppgår till 6,8 % de senaste fem åren och var som mest 9,0 % under 2016. VPA minskade under året till 21,6 SEK per aktie (26,2). Årets nettouthyrning uppgick till -82 MSEK (144) varav halva tappet avser projektfastigheter och 85 MSEK är hänförlig till en tomställning vid Slussen i Stockholm inför en ombyggnation. Bland kvartalets nya uthyrningar finns Nordic Choice Hotels som utökar sin satsning med 3 000 kvm eller ca 80 hotellrum (totalt 220 rum) vilket innebär att projekt Tapetfabriken i Sickla är fullt uthyrt inför invigning som skjuts fram till våren 2021 (tre kvartal senare än beräknat).

Stor projektportfölj. Fastighetsbeståndet består av 1 176 000 kvm (inkl. garage) fördelat på 70 fastigheter och värderades vid utgången av föregående år till 48,5 mdSEK (44,2). Av årshyran är 72 % hänförlig till Stockholmsområdet och utgörs till hälften av kontorsfastigheter följt av 26 % handel. Skillnaden i avkastningskrav mellan handelsfastigheter i bra respektive sämre läge har ökat. Atrium Ljungberg noterar  en omsättningstillväxt om 3 % för hyresgästerna på sina handelsplatser, vilket visar på attraktiviteten i företagets fastigheter. Projektportföljen omfattar vid utgången av året till 28 mdSEK varav 23 mdSEK är beläget vid befintliga eller kommande tunnelbanestationer i Stockholmsområdet. VD anger i rapporten att kontorsfastigheter i direkt anslutning till tunnelbana har ca 30 procent högre hyresnivåer än motsvarande kontor en kilometer bort. Resonemanget indikerar en mindre risk för vakanser för stora delar av projektportföljen. Till projektportföljen tillkommer ytterligare 5 mdSEK i nya markanvisningar i Stockholm som aviserades 7/2 separat efter rapporten.

Aktien handlas till en liten premie. För 2020 guidar Atrium att resultatet före värdeförändringar och skatt uppgår till 1 200 MSEK, vilket motsvarar en VPA om 7,3 SEK per aktie. Vi lämnar vår prognos från den 22/10 om (estimat 7,60 SEK per aktie) i stort sett oförändrad. Driftnettoökningen blir begränsad under nuvarande år då flera projekt färdigställs mot slutet och i början av 2021. För 2020 föreslår styrelsen en utdelning om 5,00 SEK/aktie vilket innebär en utdelningstillväxt om 3 % och motsvarar en direktavkastning om 2,2 % (3,2).  Med räntebärande skulder vid årsskiftet om 20,2 mdSEK (18,5) motsvarande en oförändrad belåningsgrad om 42 % finns viss ytterligare potential att växa genom skuldfinansiering med nuvarande målsättning (<45 %). Räntetäckningsgraden är fortsatt god om 4,4x (5,0) och snitträntan oförändrad på 1,6 %. Det långsiktiga substansvärdet (EPRA NAV) uppgick vid årsskiftet till 215 SEK per aktie (195) och innebär att aktien efter förra årets kursuppgång handlas till en substanspremie om 5 %. Sedan september ingår Atrium Ljungberg i det s k EPRA index, som utgörs av de 500 största fastighetsbolagen globalt, vilket framförallt förbättrat likviditeten i aktien men troligen också gjort att bolaget fått fler utländska aktieägare.

----------------------------------------

Rapportkommentar Q3 2019 (Läs den fullständiga analysen här)

- Hyresintäkterna ökade med nästan 9%
- Stora investeringar medger framtida tillväxt
- Rabatten har sjunkit

Rapportkommentar Q3-19.
Hyresintäkterna ökade med nästan 9%. Under Q3 steg bolagets hyresintäkter till 653 MSEK (601) motsvarande en ökning på knappt 9%, vilket är en något högre ökningstakt än tidigare i år. Ökningstakten i jämförbart bestånd för Q3 separat framgår inte men under årets tre första kvartal var ökningstakten 6,5%. Med tanke på den stora andelen handelsfastigheter i Atrium Ljungbergs bestånd (26% handel av hyresintäkterna under 2018) och den strukturomvandling som detaljhandeln genomgår är intäktsutvecklingen imponerande och visar på attraktionskraften i bolagets handelsplatser. Ökningen ska också ses i ljuset av att bolaget nettosålt fastigheter i förhållande till motsvarande period förra året. Nettouthyrningen i kvartalet minskade dock under perioden med motsvarande 75 MSEK i årstakt, till stor del påverkat av uppsägningar i fastigheter som förbereds för projekt. Driftsöverskottet ökade under kvartalet till 445 MSEK (412), med en överskottsgrad om 68% (69). Efter stora orealiserade positiva värdeförändringar på fastighetsbeståndet under Q2 var ökningen mer beskedlig under Q3 och uppgick till 283 MSEK (174). Under perioden såldes bostadsfastigheter med ett underliggande värde om 1,1 mdSEK till HSB. Realisationsvinsten om 170 MSEK redovisas i kvartalet, varav 90 MSEK påverkar posten uppskjuten skatt. Försäljningen kommer att påverka Atrium Ljungbergs hyresintäkter negativt med start i Q4.

Stora investeringar medger framtida tillväxt. Under året har hittills investeringarna i egna fastigheter uppgått till 1,2 mdSEK, vilket innebär sammanlagda investeringar i dessa projekt om 5,4 mdSEK. Det finns sedan 3,4 mdSEK ytterligare beslutat att lägga ned i dessa projekt för perioden fram till 2022. I bolagets projektportfölj finns sedan sammanlagt 24 mdSEK i möjliga projekt, där utvecklingen av Slakthusområdet utgör en stor del. Ovanstående siffror kan jämföras med ett aktuellt förvaltningsbestånd om 46 mdSEK och exploateringsfastigheter bokförda i 1,0 mdSEK. Det största av de beslutade projekten utgörs av Life City i Stockholm som är kostnadsberäknat till drygt 3 mdSEK. Det första spadtaget togs i september och första inflyttning är förväntad till Q4 2021. Stora investeringar genomförs också i bolagets fastigheter i Sickla, vilka kommer medge början av uthyrning under hösten 2020. Under nästa år kommer också fastigheter i Uppsala och Malmö att färdigställas med förväntade sammanlagda  investeringar om 1,6 mdSEK.  Vi förväntar oss därför en fortsatt positiv hyresintäktsutveckling under nästa år med tonvikt på andra halvåret.

Rabatten har sjunkit. Under året har aktiekursen stigit med ca 25% samtidigt som bolagets substansvärde (EPRA NAV) stigit med ca 7%. Efter att i början på året handlats med en rabatt om 23% i förhållande till substansvärdet är nu rabatten nere i ca knappt 10%. Periodvis under hösten har till och med aktien handlats med en premium i förhållande till substansvärdet. En minskad oro för att Atrium Ljungbergs handelsplatser ska drabbas av detaljhandelns nuvarande problem torde ligga bakom rabattminskningen. Sedan september ingår Atrium Ljungberg i Financial Times s k EPRSA index, som utgör de 500 största fastighetsbolagen globalt, vilket framförallt förbättrat likviditeten i aktien men troligen också gjort att bolaget fått fler utländska aktieägare. Bolaget bibehåller sin prognos för helåret om ett resultat före värdeförändringar om 1,2 mdSEK, trots försäljningen av bostadsfastigheter enligt ovan.

----------------------------------------

Rapportkommentar Q2 2019 (Läs den fullständiga analysen här)

- Hyror i jämförbart bestånd ökade med 8,4 %
- Investeringar om totalt 3,4 mdSEK i beslutade projekt möjliggör framtida tillväxt
- Detaljhandeln fortsatt viktigt segment

Rapportkommentar Q2-19
Hyresintäkterna ökade med 8 %. Under Q2-19 uppgick bolagets hyresintäkter till 647 MSEK (597), motsvarande en ökning med drygt 8%. I jämförbart bestånd var ökningen under första halvåret 6,5% (ökningen under Q2 separat framgår inte). Detta är en högre ökningstakt än vi räknat med och  är imponerande med tanke på det stora inslaget handelsfastigheter (se nedan). Bolagets driftsöverskott under kvartalet uppgick till 443 MSEK (416), med en överskottsgrad om 69 % (71 %). Orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet under kvartalet uppgick till 1166 MSEK (717) till följd av ökade driftnetton samt lägre avkastningskrav. Atrium Ljungbergs snittränta var ca 1,7 % (1,6 %) vid utgången av Q2-19, med en genomsnittlig bindningstid om 4,2 år (4,2 år). 

Investeringar om totalt 3,4 mdSEK i beslutade projekt  möjliggör framtida tillväxt. Under kvartalet har Atrium Ljungberg fortsatt investerat för framtiden, totalt har bolaget investerat drygt 800 MSEK under första halvåret 2019. I pipelinen har Atrium Ljungberg 3,4 mdSEK i beslutade investeringar, varav det största projektet är Life City i Stockholm.  De flesta pågående projekt kommer att färdigställas under 2020, vilket förväntas ge en fortsatt ökning i hyresintäkter under nästa år. Utöver beslutade projekt har bolaget möjliga projekt som tillsammans uppgår till ytterligare investeringarna om ungefär 24 mdSEK, vilket innebär att så länge Atrium Ljungberg via eget kassaflöde och extern finansiering kan klara dessa investeringar så har de möjlighet att fortsätta växa genom nuvarande portfölj av beslutade och möjliga projekt. Bolaget har som uttalat mål att ha en årlig investeringstakt om ungefär 2 mdSEK. Under Q2-19 erhöll Atrium Ljungberg tillträde till de 14 första fastigheterna i Slakthusområdet söder om Stockholm city. Slakthusområdet kommer totalt att innebära cirka 168 000 kvadratmeter i uthyrbar area, vilket är ett tecken på Atrium Ljungbergs förmåga att fortsätta växa genom förädling av fastigheter och löpande skapa större hyresintäkter. 

Detaljhandeln fortsatt viktigt segment. Ungefär en fjärdedel av bolagets hyresintäkter kommer från handelsfastigheter. Med tanke på omställningen i branschen, som redan nu syns genom ett flertal konkurser, vilket Atrium Ljungberg erfarit genom en del kundförluster. På grund av detta har marknaden haft en försiktig syn på Atrium Ljungbergs framtidsutsikter, med en relativt stor rabatt i förhållande till substansvärdet. Rabatten i förhållande till EPRA NAV (långsiktigt substansvärde) har dock sjunkit och är för närvarande ca 10%, vilket kan jämföras med 23% vid årsskiftet. Företaget bibehåller sin prognos om ett resultat före värdeförändringar för helåret om 1,2 mdSEK, vilket är något lägre än förra året. Vi bibehåller våra prognoser i stort sett oförändrade.

----------------------------------------

Rapportkommentar Q1 2019 (Läs den fullständiga analysen här)

- Hyror i jämförbart bestånd ökade med nästan 6%
- Investeringar om totalt 5,5 mdSEK i beslutade projekt lägger grund för framtida tillväxt
- Handelsfastigheter fortsätter utvecklas väl

Rapportkommentar Q1-19

Hyror i jämförbart bestånd ökade med nästan 6%. Under Q1-19 ökade hyresintäkterna till 633 MSEK (601), motsvarande en ökning i jämförbart bestånd med 5,6 %. Nettouthyrningen var dock negativ (-33 MSEK), vilket dock till stor del berodde på omklassificeringar. Kvartalets driftsöverskott påverkades delvis av en försäljning av fastigheter och kundförluster (se nedan) och uppgick till 420 MSEK (409), med en överskottsgrad om 66 % (68,0 ). Orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet uppgick till 148 MSEK (499) till följd av ökade driftnetton. Atrium Ljungbergs snittränta var ca 1,7 % (1,7) vid utgången av Q1-19, med en genomsnittlig bindningstid om 4,1 år (4,4 år). 

Investeringar om totalt 5,5 mdSEK i beslutade projekt lägger grund för framtida tillväxt. Under kvartalet har Atrium Ljungberg fortsatt att börja realisera några de många projekt som finns i byggrättsportföljen. Beslut fattades under Q1-19 att byggstarta Bas Barkarby i Järfälla och Life City i Hagastaden, dessutom kommer bostadsrättskvarteret Nobelberget i Sickla, ombyggnation av Panncentralen i Sickla samt sista delen av Forumkvarteret i Uppsala påbörjas. De projekt som det idag finns beslut om investering i till cirka 5,5 mdSEK, motsvarande cirka 13 % av nuvarande fastigheters värde. Den planerade investeringstakten för de närmaste två åren uppgår till 2 mdSEK per år. Målsättningen är att uppnå en projektvinst om 20% i bolagets ny- och ombyggnader. För att möjliggöra dessa investeringar har Atrium Ljungberg under Q1-19 bland annat avyttrat fastigheter med höga hyresnivåer och god överskottsgrad till förmån för att kunna investera i fastigheter där en förädling är möjlig.

Handelsfastigheter fortsätter utvecklas väl. Även om bolaget tvangs ta kundförluster till följd av att några detaljister gick i konkurs är det intressant att notera att Atrium Ljungbergs handelsplatser hade en positiv omsättningsutveckling i kvartalet och hyrestillväxten i beståndet är fortsatt god. Till följd av den goda belägenheten av bolagets köpcentrum verkar Atrium Ljungberg klara den pågående utslagningen i sektorn mycket väl. Bolaget bibehåller sin prognos för 2019 om ett resultat före värdeförändringar om 1,2 mdSEK. 

----------------------------------------

Rapportkommentar Q4 2018 (Läs den fullständiga analysen här)

-Svagt ökade hyresintäkter under 2018
-Färdigställande av nya fastigheter under de närmaste tre åren skapar stor potential för ökade hyresintäkter
-Stark finansiell ställning och tillväxt i uthyrbar yta utgör bra grund för framtiden

Rapportkommentar

Svagt ökade hyresintäkter under 2018. Hyresintäkterna ökade 1 % till 2 412 MSEK, därmed blev driftsöverskottet 1 648 MSEK, med en överskottsgrad om 62 % (63 %). Värdeförändringar för det fjärde kvartalet uppgick till 1 140 MSEK som konsekvens av höjt driftsnetto och avkastningskrav om 4,6 %. Ränta för Bolaget var under 2018 i snitt 1,6 % (1,7 %), med en genomsnittlig bindningstid om 4,1 år (4,4 år). 

Investment case

Färdigställande av nya fastigheter under de närmaste tre åren skapar stor potential för ökade hyresintäkter. Atrium Ljungberg investerar för närvarande drygt 7 mdSEK i 12 projekt, vilka skall färdigställas mellan sista kvartalet 2018 och utgången av 2021. Dessa investeringar leder till ungefär 193 000 kvm ny uthyrbar yta, motsvarande en ökning om ungefär 17 % sedan slutet på 2018. Framförallt till följd av det förväntar vi oss att hyresintäkterna ökar till 2,8 mdSEK år 2020, jämfört med 2,4 mdSEK förra året. Ökningen motsvarar en CAGR om ca 4 % 2018-2020. Vid gjord prognos förväntas hyresintäkterna per kvm förbli relativt stabil under perioden, detsamma gäller för vakansgraden

Stark finansiell ställning och tillväxt i uthyrbar yta utgör bra grund för framtiden. Vid utgången av 2018 uppgick EPRA NNNAV till 185 kr/aktie, motsvarande en uppgång om 14 % YoY. I ett scenario med fortsatt ökande driftsöverskott, genom svagt höjda hyror och fler uthyrda kvadratmeter samt oförändrat avkastningskrav estimeras substansvärdet öka under 2019. Bolagets soliditet uppgår till 46 %, vilket är högre än snittet i branschen. Detta ger utrymme att långsiktigt växa i de många nya spännande projekt som är under planering, såsom det planerade projektet i Slakthusområdet i Stockholm.  

Atrium Ljungbergs bestånd består främst av kommersiella fastigheter i storstadsområden. De geografiska områden där beståndet är beläget och de fastighetstyper som Bolaget förvaltar avgör till stor del hur hyresintäkter och substansvärdet utvecklas. Nedan presenteras en tabell över Bolagets fastighetsbestånd vid utgången av 2018.

Mellan 2017 och 2018 ökade hyresintäkterna i jämförbart bestånd med 2,9 %. Samtidigt minskade uthyrningsgraden i det viktigaste segmentet, kontor, från 96 % till 95 %. Aggregerat ökade hyresvärdet per kvm med 4,7 % för hela beståndet under samma period. Sammantaget kan slutsatsen dras att hyrorna generellt har ökat samtidigt som ändringar i beståndets fördelning mellan olika fastighetstyper och geografiska områden har lett till högre hyresintäkter per kvadratmeter. Till exempel har Atrium Ljungberg sänkt sin exponering mot handelsfastigheter från 356 000 kvm 2017-12-31 till 321 000 kvm 2018-12-31. Detta är i linje med Bolagets ambition att förändra och utveckla utbudet på deras handelsplatser för att möta förändrade köpbeteenden och krav från konsumenter. I dagsläget består cirka en fjärdedel av beståndet av handelsfastigheter, vilket innebär att Bolaget påverkas av trenden mot en allt större andel e-handel, som utgör en potentiell risk om butiker läggs ned till följd av minskad efterfrågan.   
 
Dagens starka konjunktur har bidragit till den starka efterfrågan på kontor i storstäderna, vilket i sin tur leder till högre hyror och lägre vakansgrad. Under helåret 2017 sjönk vakansgraden från 6,8 % till 4,8 %, en nivå som höll sig stabil under 2018. De senaste tio åren ha kontorshyrorna i storstäderna ökat kraftigt, vilket syns tydligast i Stockholm Central Business District (CBD) där priserna har stigit från cirka 4 500 kr/kvm 2008 till nästan 7 000 kr/kvm 2017, en ökning om cirka 55 %. Avkastningskravet på kontorsfastigheter i storstäderna (Stockholm, Göteborg och Malmö) har minskat under de 10 senaste åren, från nivåer kring 5-6 % till 3,5-4,5 %, Atrium Ljungbergs fastigheter värderas utifrån ett avkastningskrav om 4,6 %. Under samma tid har räntan på 10-åriga statsobligationer minskat från cirka 4 % till cirka 0,5 %. 

Sammanfattningsvis kan det konstateras att en stark konjunktur de senaste åren har drivit upp efterfrågan på kommersiella fastigheter, vilket syns i uthyrningsgrad och hyror. Detta har följaktligen lett till högre driftsnetto på fastigheter vilket med lägre avkastningskrav, som påverkas av bl.a. riskbenägenhet och räntor, höjer värdet på fastigheter. 

Atrium Ljungberg äger och utvecklar fastigheter av olika typer, i attraktiva stadsmiljöer. Atrium Ljungberg har fastigheter i Stockholm, Göteborg, Uppsala och Malmö, cirka 75 % av beståndet återfinns i Stockholm. Kontor och handel står tillsammans för närmare tre fjärdedelar av hyresintäkterna och är därmed de sektorer som påverkar Atrium Ljungbergs hyresintäkter mest. Beståndet består av sammanlagt runt 1,2 miljoner uthyrbara kvadratmeter spritt på drygt 50 fastigheter, med ett totalt värde om cirka 43 mdSEK.  

Atrium Ljungbergs bestånd växer fort genom fastighetsförvärv och uppförande av nya fastigheter. Vid utgången av 2018 ägde Atrium Ljungberg 1 129 000 kvm uthyrbar area, och samtidigt var 12 projekt på gång, vilka skall vara färdigställda före utgången av 2021. Arean för dessa projekt uppgår tillsammans till drygt 193 000 kvm och innebär en ökning av uthyrbar yta från slutet på 2018 med cirka 17 % och motsvarar en total investering om ungefär 7 mdSEK. Vid utgången av 2018 kvarstod investeringar på ca 3,8 mdSEK.

Under 2018 tecknade Atrium Ljungberg en avsiktsförklaring med Stockholms stad gällande att utveckla Slakthusområdet. Förvärv och markanvisningar uppgår till cirka 170 000 kvm och projektet väntas kräva en investering om 8 mdSEK fram till år 2030. Förutom detta har Atrium Ljungberg en projektportfölj med möjlighet att investera 17 mdr SEK i nya fastigheter i den takt och utsträckning som konjunktur och efterfrågan medger. För att sätta detta i perspektiv äger Atrium Ljungberg fastigheter värda drygt 43 md SEK i dagsläget. Projektportföljen ger möjlighet till en fortsatt snabb tillväxt i fastighetsbeståndet och därmed hyresintäkterna. 

De finansiella målen har uppdaterats i samband med bokslutet för 2018. Atrium Ljungberg har i och med nya finansiella mål frångått tidigare soliditetsmål och istället satt ett belåningsgradsmål om maximalt 45 % över tid. Dessutom har Bolaget lämnat sitt driftsnettotillskottsmål till förmån för ett mål om avkastning på eget kapital om 10 % per år. Syftet med de uppdaterade målen är att kunna investera i den stora projektportföljen.

Räntebindningstiden uppgick vid utgången av 2018 till 4,1 år (4,4) och kapitalbindningstiden var 4,6 år (3,5). Räntebindningstiden är över snittet i branschen och leder till lägre känslighet för stigande räntor på kortare sikt, samt överlag bättre förutsägbarhet gällande räntekostnader. Att ränte- och kapitalbindningstiderna är relativt nära varandra innebär lägre finansiell risk, om räntorna skulle stiga.  Ränteteckningsgraden ökade under 2018 till 5x (4,2x) och belåningsgraden minskade till 42 % (45 %).

Hyresintäkter och driftsnetto väntas öka till följd av färdigställande av nya fastigheter. Genom en hög investeringstakt estimeras Atrium Ljungbergs bestånd att öka från cirka 1,11 miljoner kvm i dagsläget till 1,36 miljoner kvm vid utgången av 2021, motsvarande en ökning om 17 %. Med antagande om att relativt jämn nivå på vakansgrad (5 %) och svagt stigande hyror (1-2 %), väntas hyresintäkterna uppgå till 2,8 mdSEK år 2020, motsvarande en CAGR om ca 4 % från 2018. På basis av detta  förväntas driftsöverskottet år 2020 uppgå till 1 849 MSEK, motsvarande en förvaltningsmarginal om 63 %. Ökningen i driftöverskott och omsättning är då framförallt hänförligt till fastighetsbeståndets tillväxt. 

Risker relaterade till konjunktur minskas av stark finansiell ställning. Atrium Ljungberg är kanske i ännu högre grad än många andra fastighetsbolag utsatt för risker vid en eventuell konjunkturnedgång och en fortsatt snabb omvandling av butikslokalsmarknaden. Detta uppvägs av den starka finansiella ställningen, långa hyreskontrakt och räntebindningstid. Samt naturligtvis också att man i huvudsak äger fastigheter i mycket attraktiva områden kring storstäderna. 

Stadsbyggare. Atrium Ljungbergs framgång som fastighetsägare hänger intimt samman med att de lyckats såväl att projektera och uppföra nya stadscentrum. Med Bolagets unika projektportfölj – både storleksmässigt men även geografiskt -  finns långsiktigt en potential till en fortsatt snabb hyresintäktsökning och värdetillväxt. 

Kort om Atrium Ljungberg
Ordförande: Johan Ljungberg
VD: Annica Ånäs
CFO: Martin Lindqvist
Lista: Large Cap

----------------------------------------

Disclaimer
Denna publikation (nedan ”Publikationen”) har sammanställts av TradeVenueAB (nedan ”TV”) exklusivt för TV:s kunder. Innehållet har grundats på information från allmänt tillgängliga källor vilka bedömts som tillförlitliga. Sakinnehållets riktighet och fullständighet liksom lämnade prognoser kan således inte garanteras. TV kan låta medarbetare från annan avdelning eller analyserat bolag (nedan ”bolaget”) läsa fakta eller serier av fakta för att få dessa verifierade. TV lämnar inte i förväg ut slutsatser eller omdömen i Publikationen. Åsikter som lämnats i Publikationen är analytikerns åsikter vid tillfället för upprättandet av Publikationen och dessa kan ändras. Det lämnas ingen försäkran om att framtida händelser kommer att vara i enlighet med åsikter framförda i Publikationen.

Informationen i Publikationen ska inte uppfattas som en uppmaning eller råd att ingå transaktioner. Informationen tar inte sikte på enskilda mottagares kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller investeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett investeringsråd.

TV frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på denna Publikation. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Att en placeringhistoriskt haft en god värdeutveckling är ingen garanti för framtiden.

Den i Publikationen lämnade analysen har utförts i enlighet med villkoren för tjänsten ”IR-paketet” som TV utför åt analyserat bolag. TV erhåller ersättning för nämnda tjänst från det analyserade bolaget. TV betalar ersättning till den analytiker som har sammanställt Publikationen. Publikationen får inte spridas till eller göras tillgänglig för någon fysisk eller juridisk person i USA (med undantag av vadsom framgår av Rule15a –16, SecuritiesExchange Actof1934), Kanada eller något annat land som i lag fastställt begränsningar för spridning och tillgänglighet av materialets innehåll.

Varken TV eller de personer som sammanställt denna publikation har innehav (varken långa eller korta) i analyserat bolags emitterade finansiella instrument överstigande 0,5 % av det analyserade bolagets aktiekapital.

Analytikern som har sammanställt denna publikation äger inga aktier i bolaget.

TradeVenue
TradeVenue är en samlingsplats för investerare och noterade bolag. Vårt fokus är att främst uppmärksamma små- och medelstora bolag men ni finner givetvis även information om de största bolagen i Sverige. På denna hemsida kan ni ta del av aktietips, läsa uppdragsanalyser, blogginlägg och massvis av aktuella börsnyheter.