Analys SBB i Norden: "Investment Grade ett troligt betyg till våren"

SBB avslutar 2018 starkt, hyresintäkterna uppgick till 1 680 mkr för 2018, i linje med våra och marknadens estimat. Driftsöverskottet uppgick till 1 071 mkr. Under kvartalet har samhällsfastigheter till ett värde av 289 mkr förvärvats. I bostadsbeståndet har stora affärer gjorts, i slutet av december förvärvades 1 363 lägenheter till ett värde av 1 305 mkr, detta bestånd har SBB möjlighet att renovera och successivt höja hyresvärdet i. Under året har engångsposter om 205 mkr tagits. Dessa kostnader är relaterade till den omfattande refinansiering som SBB genomfört vilket lett till att snitträntan nu uppgår till 249 baspunkter mot 330 vid årsskiftet 17/718. Genom bl.a. emission hav D-akter har det egna kapitalet stärkts, belåningsgraden har sjunkit till 53% från 58% vid årsskiftet. Med anledning av den kraftiga NAV-tillväxten i bolaget ser vi ett motiverat värde i spannet 12,3-13,3 vilket gör att vi ser medelhög potential i akten till låg risk.

Hög aktivitet på tillgångssidan…
SBB avslutar 2018 starkt, hyresintäkterna uppgick till 1 680 mkr för 2018, i linje med våra och marknadens estimat. Driftsöverskottet uppgick till 1 071 mkr. Under kvartalet har samhällsfastigheter till ett värde av 289 mkr förvärvats. I bostadsbeståndet har stora affärer gjorts, i slutet av december förvärvades 1 363 lägenheter till ett värde av 1 305 mkr, detta bestånd har SBB möjlighet att renovera och successivt höja hyresvärdet i. Dessa fastigheter tillträdes i Q1’19 och gör att vi höjer vårt estimat för 2019 för förvaltningsresultat med ca 9%. Man har även sålt 1 600 lägenheter för 1 375 mkr till ett JV med Klarabo. Resultatet från detta JV resulterar i en höjd intjäning från JVs. EPRA-NAV uppgick 11,55 vid årets slut vilket var något under våra estimat, detta p.g.a. ökat antal aktier och EO poster om 205 mkr. Ett justerat EPRA-NAV i absoluta tal uppgår till ~8,9 mdkr ca (ca 11,90 kr/aktie) mdkr vilket motsvarar en NAV ökning om 25% vilket är ett imponerande resultat.

…och passivsidan…
SBBs förvaltningsresultat belastas med en engångsposter om 205 mkr relaterat till förtidslösen av obligationer och emissioner av preferensaktier. Vi ser dessa poster som investeringar då SBB har sänkt sina finansieringskostnader med ca 100 mkr under året. Snitträntan har minskat från 330 baspunkter vid årsskiftet 17/18 till 249 baspunkter vid kvartalets utgång. Belåningsgraden har nu sjunkit till 53% och genom återbetalning av fordringar på JV kan den under året minska till kring 50%. Vi ser därför att ett höjt kreditbetyg (Investment Grade) ligger i korten under våren och är en potentiell kurstrigger. Vidare bedömer vi att SBB kommer fortsätta sänka sina finansieringskostnader vilket bidrar till att vi ökar estimaten för vårt förvaltningsresultat något.

… leder till att vi höjer våra estimat
I samband med sin kapitalmarknadsdag i slutet av året meddelade SBB att man avser att öka sitt fastighetsbestånd till 40 mdkr år 2023, motsvarande en CAGR om 12%. Baserat på befintlig kapitalstruktur skulle detta ge ett EPRA-NAV om ~18kr. Målet kommer nås genom förvärv om ca 10 mdkr och utveckling av befintligt bestånd (5-7 mdkr). Bolaget annonserade även nya mål för renovering av antal lägenheter, 600 årligen vilket motsvarar ca 7-8% av beståndet. Genom dessa renoveringar kan hyror öka med 6-8% i renoverade objekt. Sammanfattningsvis ser vi två triggers i närtid, listbyte samt höjt kreditbetyg. Den höga NAV-tillväxten gör att vi anser att bolaget ska handlas till en premie vilket ett motiverar ett värde om 12,3-13,3 kr.