FASTIGHETER: TILLVÄXT I SEKTORN KOMMER VARA LÅG KOMMANDE ÅR - SHB

STOCKHOLM (Nyhetsbyrån Direkt) Läget för den kommersiella fastighetsmarknaden fortsätter att vara splittrat, och fokus riktas nu alltmer mot bolagens kassaflöden i takt med att finansieringsoron blåst bort. Det konstaterar Handelsbanken i sin nya fastighetsrapport som släpptes på onsdagen.

I den positiva vågskålen lyfter banken bland annat att tillgången till finansiering snabbt har blivit mycket bättre för fastighetsbolagen som återigen dominerar på den svenska obligationsmarknaden "som om det vore 2021 igen".

I den andra vågskålen lyfts att transaktionsmarknaden fortsätter att vara trög, vilket antyder att köpare och säljare fortfarande har svårt att mötas och att osäkerheten om värderingar består.

"Under andra kvartalet stannade de genomsnittliga nedskrivningarna av fastighetsvärden strax över 10 procent och under det tredje kvartalet har värderingarna faktiskt vänt uppåt igen lett av bostäder och logistik. Detta trots en tunn transaktionsmarknad och att osäkerheten om värderingar hänger kvar", skriver banken.

Samtidigt som det finansiella läget har förbättrats för fastighetsbolagen börjar nu vakanserna att öka och bolagen vittnar om avvaktande uthyrning av kontor i storstäderna, går det att läsa.

"Snittvakanserna har stigit under 2024 och trenden ser ut att fortsätta", skriver banken.

Enligt Citymark är kontorsvakanserna i Stockholms innerstad nu uppe i 10 procent, vilket är över toppen 2008-09 och den nivå som ibland nämns som en "tipping point" när vakanserna börjar påverka hyror tydligt negativt.

Utsikterna för hyresintäkterna inför 2025 är dämpade och till skillnad från de senaste åren så får bolagen inte hjälp av höga indexuppräkningar av hyrorna, konstaterar Handelsbanken vidare.

"När inflationen mätt som KPI sjunkit under 2 procent så är glädjen hos fastighetsbolagen inte odelad. Stora indexuppräkningar gynnade kontorsbolagens kassaflöden 2023 och 2024 men inför 2025 väntar vi oss en tråkigare utveckling för kassaflöden för denna grupp av bolag", heter det i rapporten.

Det är just detta, snarare än konjunkturell oro som avspeglar sig i aktiekurserna för fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen.

"Det är framför allt aktier som ger exponering mot kontor i Stockholm som värderas lågt. Även bostäder dras med låga värderingar på aktiemarknaden, i alla fall om vi synar substansvärderingen, och det är sannolikt det svaga kassaflödet och den blygsamma tillväxten som hämmar snarare än konjunkturell risk", står det i rapporten.

Att kontorsbolag i Stockholm dras med implicit stor rabatt beror sannolikt på flera saker – dels den låga avkastningen på fastigheterna, dels att risken i fastighetskategorin anses vara hög och dessutom svårkvantifierad.

"Här samsas både cyklisk risk med en befarad risk för strukturell förändring som skulle kunna leda till lägre efterfrågan och högre vakanser med negativa konsekvenser för hyresnivåerna. Lite av en perfekt storm med andra ord, vilket aktiemarknaden justerar för i sin till synes försiktiga prissättning. Vi tror att analysen är allt för onyanserad i dagsläget och att 'bra och dåligt' kommer att vara helt avgörande i kampen om hyresgästernas intresse", skriver Handelsbanken.

Vad gäller bostadsbolagen resonerar Handelsbanken att sektorns fortsatt tämligen höga belåningsgrad kombinerat med tunna kassaflöden gör att det tar lång tid att amortera skuld för att anpassa kapitalstrukturen för de högre finansierings-kostnaderna och för att minska risken i balansräkningen över tid.

"Det tror vi gör bostadsbolagen 'tråkiga' och ointressanta på aktiemarknaden, därav den moderata substansvärderingsprofilen. Här kan man möjligen tänka sig att hyresbostäder i större utsträckning är en bra produkt för pensionskapitalfonder, utanför börsen", skriver banken.

Även en konsolideringstrend inom bostäder är ett möjligt scenario menar banken.

"Varje punk i sparad administration torde vara viktig och skapa värde för ägarna", går resonemanget.

Handelsbanken spår "en tämligen lugn period" det kommande året med lägre volatilitet än den som har utspelat sig de senaste åren… "…även om inflations- och räntespöket gjorde sig påmint i höstens aktiehandel i samband med det amerikanska valet.".

Enligt Handelsbanken så har de senaste årens oro för finansiella risker och balansräkningar ersatts av optimism där tillväxtorienterade, riktade emissioner i syfte att göra investeringar och växa vinst per aktie synts från flera bolag.

Det finns dock en viktig parameter som särskiljer bolagen som gjort offensiva emissioner mot övriga fastighetsbolag, och den parametern stavas substansvärdering.

Fastighetsbolag med substanspremie har nyttjat sin värderingsfördel och genom den kunnat emittera nytt eget kapital.

"Det är framför allt bolag med hög avkastning på fastigheterna, ett stort yieldgap och en historik av att förvärva tillgångar med en tillräckligt stor skillnad mellan avkastning och finansiering som kan motivera detta".

Dessa, som Handelsbanken beskriver som "högavkastande bolag" återfinns primärt inom kategorin industrifastigheter.

En reflektion från Handelsbanken som lyfts i rapporten är att de bolag som har genomfört riktade nyemissioner, med vinsttillväxt i siktet, inte fått se sina aktier gå bättre än index, utan snarare motsatsen.

"Vi tolkar det som att aktieinvesterare inte ser denna tillväxtmotor som uthållig och i oändligheten repeterbar. Det kan uttryckas som att den tänkta vinsttillväxten som genereras med emissionen får en lägre värderingsmultipel. Det får oss att dra slutsatsen att dessa kapitalinjektioner inte är en robust källa till tillväxt, i den bemärkelsen att den dörren inte är öppen för alla samt att den borde vara begränsad till storlek, antal och frekvens" skriver banken och fortsätter:

"Den slutsatsen stödjer också vår tes att tillväxten i sektorn kommer att vara tämligen låg de kommande åren."

Handelsbankens tes är att merparten av tillväxten för fastighetsbolag under kommande år kommer komma från indexeringar, "det dagliga gnetet" och värdeskapande förvaltning.

"Med den ansatsen blir det således viktigt att kunna avgöra vilka bolag som är duktiga på just det /…/ Men skickliga bolagsledningar och bra organisationer, tydliga strategier med fokus på värdeskapande och en robust ägarbild torde öka förutsättningarna för en överavkastning i tider av lägre tillväxt", skriver banken.