Rapportkommentar
8 Nov, 2021
rapportkommentar Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Q3-21

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden rapportkommentar Q3-21: "Återigen höjd vinstprognos"

Uppdaterad:
22 Jan, 2023

Aktieanalys Q3 2021 (Läs den fullständiga aktieanalysen här med estimat och grafiska element)

- Överskottsgraden stiger
- SBB en koncern i ständig förändring
- Återigen höjd vinstprognos

Aktieanalys
Överskottsgraden stiger
. Efter en mycket intensiv affärsaktivitet med ett stort antal fastighetsaffärer under första halvåret blev Q3 något lugnare. Hyresintäkterna steg till 1,5 MdSEK (1,2). Genomförda förvärv i fastighetsbeståndet förklarar en stor del av hyresintäktsökningen i Q3 på ca 21% i förhållande till motsvarande kvartal för ett år sedan. I relation till föregående kvartal var ökningen i hyror dock marginell. Driftnettot steg till 1089 MSEK (852), vilket innebar en ökning på ca 28% i förhållande till motsvarande period förra året och innebar att överskottsgraden steg till 75% (71). Förvaltningsresultat steg under Q3 med 47% till 995 MSEK (677) och därmed betydligt snabbare än hyresintäkterna. Trots en betydligt större lånebörda än för ett år sedan uppgående till 74,3 MdSEK (55,3) steg de finansiella kostnaderna marginellt (genomsnittlig räntekostnad 1,1%) samtidigt som resultatandelar i intressebolag blir en allt viktigare resultaträkningspost (se nedan). Positiva värdeförändringar på bolagets fastigheter fortsätter att vara på en mycket hög nivå och uppgick under Q3 till 4,6 MdSEK (3,5). Till det kommer att man vid kvartalsskiftet har identifierat ännu ej realiserade positiva värdeförändringar om 1,5 MdSEK. Trots att bostäder bara utgör drygt 25% av SBBs fastighetsbestånd står värdeökningar inom detta område för över 60% av de som hittills redovisats i år.  Den positiva värdeutvecklingen är inte bara en följd av fallande avkastningskrav på bostäder utan även ett kvitto på att SBBs strategi med byggrättsutveckling och investeringar i befintligt bestånd ger utdelning. Det långsiktiga substansvärdet per aktie (EPRA NRV) steg till 34,6 SEK (28,2) och innebär att detta ökat med 23% på ett år. Vid utgången av kvartalsskiftet hade bolaget kontrakterade hyresintäkter om 6,2 MdSEK under de närmaste 12 månaderna, vilket kan jämföras med enbart 4,8 MdSEK vid årsskiftet. Av dessa hyresintäkter kommer ca 76% att genereras från samhällsfastigheter och 23% från hyresbostäder. SBB fortsätter därmed att ha en i dagens läge unik sammansättning av hyresgäster och långa hyresavtal (9 år avseende samhällsfastigheter), som gör att oron för uteblivna hyresbetalningar kan anses vara marginell.  

SBB en koncern i ständig förändring.  Med fastighetsinvesteringar för netto drygt 21 MdSEK hittills i år och som bidrog till att fastighetsbeståndet vid utgången av Q3 uppgick till hela 125 MdSEK (90) fortsätter SBB sin resa för att nå målet om fastigheter för 300 MdSEK år 2026. Till det kommer så de betydande investeringar som görs i form av köp av större aktieposter i både noterade och onoterade bolag i fastighetsbranschen.  Under förra kvartalet förvärvades 22% i bostadsutvecklaren JM men också 70% av Riksbyggens hyresrättsbolag Unobo. Investeringar om 4,5 MdSEK respektive 2,1 MdSEK. Under kvartalet tillkom ytterligare ett större intressebolag i form av Arlandastad Group, som innebär att SBB nu innehar 20% av aktierna i bolaget. Sammanlagt innebär detta att SBB vid kvartalsskiftet hade andelar i intresseföretag bokförda i 9,3 MdSEK och med ytterligare fordringar på dessa om 3,5 MdSEK. Efter kvartalets utgång meddelades att SBB säljer fastigheter för 10 MdSEK inom statlig infrastruktur till ett gemensamt med Kåpan Pension ägt bolag. Detta bolag med arbetsnamnet Svensk Infrastruktur AB ska enligt intentionen växa med fastigheter för 10-15 MdSEK under de närmaste åren. I en separat transaktion förvärvades 23% av aktierna i samhällsfastighetsbolaget Stenvalvet, som därmed blir ännu ett intressebolag. Trots årets stora investeringar har SBB kunnat fortsätta att minska belåningsgraden (35% vid utgången av Q3 att jämföra med 42% för ett år sedan) och förbättra räntetäckningsraden (5,7x under årets första nio månader). Detta har varit möjligt med ett starkt underliggande kassaflöde och ett antal värdeskapande mer kortsiktiga fastighets- och aktieaffärer. 

Återigen höjd vinstprognos. Företagsledningens höjer i delårsrapporten prognosen för helåret till en vinst per aktie om 9,80 SEK per år (tidigare prognos uppgick till 7,8 SEK). Efter att ha uppnått 8,6 SEK per aktie under årets första månader framstår prognosen som försiktig, även om inga större positiva värdeförändringar än de vi redogjort för ovan skulle ske. Vi har till skillnad från tidigare i vår prognostiserade VPA adderat förväntade positiva värdeförändringar till den del som förväntas komma från value-add strategin med byggrättsutveckling och investeringar i befintligt bestånd. Den av oss prognostiserade minskningen i VPA under nästa år beror i sin helhet på en försiktig inställning till att uppnå lika stora värdeförändringar som i år. Aktien har under året haft en mycket positiv kursutveckling med en mer än fördubbling av värdet. Med tanke på bolagets historiska förmåga att utveckla beståndet, att göra värdeskapande transaktioner samt en betydligt lägre finansiell risk än i de flesta andra fastighetsbolag och en kassa på över 10 MdSEK framstår värderingen inte som överdriven. Styrelsen har redan meddelat att de avser att föreslå en utdelning om 1,32 SEK per aktie, fördelat på tolv månadsvisa utdelningar för nästa år.

Kort om Samhällsbyggnadsbolaget i Norden (SBB)
Ordförande: Lennart Schuss
VD: Ilija Batljan
CFO: Eva-Lotta Stridh
Lista: Large Cap Stockholm

----------------------------------------

Disclaimer
Denna publikation (nedan ”Publikationen”) har sammanställts av TradeVenueAB (nedan ”TV”) exklusivt för TV:s kunder. Innehållet har grundats på information från allmänt tillgängliga källor vilka bedömts som tillförlitliga. Sakinnehållets riktighet och fullständighet liksom lämnade prognoser kan således inte garanteras. TV kan låta medarbetare från annan avdelning eller analyserat bolag (nedan ”bolaget”) läsa fakta eller serier av fakta för att få dessa verifierade. TV lämnar inte i förväg ut slutsatser eller omdömen i Publikationen. Åsikter som lämnats i Publikationen är analytikerns åsikter vid tillfället för upprättandet av Publikationen och dessa kan ändras. Det lämnas ingen försäkran om att framtida händelser kommer att vara i enlighet med åsikter framförda i Publikationen.

Informationen i Publikationen ska inte uppfattas som en uppmaning eller råd att ingå transaktioner. Informationen tar inte sikte på enskilda mottagares kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller investeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett investeringsråd.

TV frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på denna Publikation. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Att en placeringhistoriskt haft en god värdeutveckling är ingen garanti för framtiden.

Den i Publikationen lämnade analysen har utförts i enlighet med villkoren för tjänsten ”IR-paketet” som TV utför åt analyserat bolag. TV erhåller ersättning för nämnda tjänst från det analyserade bolaget. TV betalar ersättning till den analytiker som har sammanställt Publikationen. Publikationen får inte spridas till eller göras tillgänglig för någon fysisk eller juridisk person i USA (med undantag av vadsom framgår av Rule15a –16, SecuritiesExchange Actof1934), Kanada eller något annat land som i lag fastställt begränsningar för spridning och tillgänglighet av materialets innehåll.

Varken TV eller de personer som sammanställt denna publikation har innehav (varken långa eller korta) i analyserat bolags emitterade finansiella instrument överstigande 0,5 % av det analyserade bolagets aktiekapital.

Analytikern som har sammanställt denna publikation äger inga aktier i bolaget.

TradeVenue
TradeVenue är en samlingsplats för investerare och noterade bolag. Vårt fokus är att främst uppmärksamma små- och medelstora bolag men ni finner givetvis även information om de största bolagen i Sverige. På denna hemsida kan ni ta del av aktietips, läsa uppdragsanalyser, blogginlägg och massvis av aktuella börsnyheter.