Rapportkommentar
21 Apr, 2022
Nyfosa rapportkommentar Q1 2022

Nyfosa rapportkommentar Q1 2022: "Fortsatt stark hyres- och vinsttillväxt men osäkerheten ökar"

Uppdaterad:
28 Feb, 2023

→ Nyfosa rapportkommentar Q1 2022 (Läs den fullständiga analysen med estimat och grafiska element här)

- Fortsatt snabb hyres- och resultattillväxt
- Inflation och stigande räntor
- Mer utmanande period att vänta

Rapportkommentar
Fortsatt snabb hyres- och resultattillväxt. Hyresintäkterna steg i Q1 med hela 25% till 714 MSEK (571), vilket är ännu lite snabbare än under rekordåret 2021 (+20%) och mer än vi hade förväntat oss. Efter att under förra året ha gjort nettoinvesteringarna i fastigheter för 5,7 MdSEK i nya fastigheter och 0,5 MdSEK i befintliga fastigheter, genomfördes och beslutades om investeringar i kvartalet om netto ca drygt 1 MdSEK. Företaget hade vid kvartalsskiftet fastigheter för 37,8 MdSEK (30,6), med verksamhet i tre länder. Inklusive den stora fastighetsaffär i Finland som offentliggjordes i kvartalet (med tillträde 1/4) uppgår investeringarna i landet redan till 5,8 MdSEK eller ca 15% av det totala fastighetsbeståndet. Efterfrågan på Nyfosas lokaler fortsätter att vara stabil och bolaget kunde notera en marginell nettouthyrning under kvartalet. Uthyrningsgraden fortsätter att vara på en mycket hög nivå och var vid årsskiftet kring 94% och en kontraktslängd om 3,7 år. Driftnettot steg med 25% till 450 MSEK (360), dvs i nivå med hyresintäkterna och medförde att överskottsgraden var i stort sett oförändrad kring 63%. Vinterns starkt stigande elpriser ledde till att driftkostnaderna steg med 30%, men eftersom de till stor del tas av hyresgästerna får det en begränsad påverkan. Den genomsnittliga räntan på bolagets finansiella skulder uppgick till 1,9% vid kvartalsskiftet vilket var oförändrad mot nivån för ett år sedan.  Till följd av den snabba expansionen ökade bolagets räntebärande skuld till 20,8 MdSEK (17,9), vilket förklarar att finansnettot i kvartalet försämrades till -116 MSEK (-95). Ovanstående nettoskuld exkluderar den hybridobligation om 800 MSEK som emitterades i slutet av året. I Nyfosas förvaltningsresultat ingår resultatandelen i Söderport (ett bolag med fastigheter för ca 14 MdSEK och som delägs 50/50 med Sagax). Dessutom ingår 50% i det nybildade norska fastighetsbolaget Samfosa med fastigheter för 1,6 MdSEK.  Resultatandelen från joint ventures uppgick under Q1 till 266 MSEK (188), varav positiva värdeförändringar ingick med 302 MSEK (188). Rensat för dessa värdeförändringar och skatt i joint ventures steg förvaltningsresultatet i Nyfosa i kvartalet med drygt 25% till 360 MSEK (286). De positiva värdeförändringarna i Nyfosas egna fastighetsbestånd uppgick till 863 MSEK. Detta till följd av genomförda nyuthyrningar, omförhandlade hyresavtal och genomförda försäljningar till bra priser.

Inflation och stigande räntor. Nyfosas hyresintäkter är i det närmaste helt inflationssäkrade via hyresavtalen (ca 90% är kopplade till KPI). Bolaget befinner sig alltså i en gynnsam situation med den turbulenta inflations- och räntemarknaden. Det är dock att anmärka att hyresgästers förmåga och intresse att betala för starkt stigande hyror kan bli ett problem för Nyfosa och andra fastighetsbolag. Speciellt i spåren av pandemin där många företag redan var i begrepp att se över behovet av kontorsytor. Med en genomsnittlig kontraktslängd på 3,7 år och en väldiversifierad riskspridning avseende hyresgäster och geografi har Nyfosa dock ett bra utgångsläge. Bolaget har en relativt kort genomsnittlig återstående räntebindning om 1,1 år med 60% eller ca 13 MdSEK, som förfaller inom ett år. Till följd av starkt stigande obligationsräntor och förväntningar om att även de korta räntorna kommer att höjas. Nyfosa kommer av den anledningen få räkna med att den genomsnittliga räntan börjar stiga under 2022 för att under nästa år stiger mer kraftigt. Vid en förändring av den genomsnittliga räntenivån om 1% stiger räntekostnaderna med drygt 200 MSEK. Med en räntetäckningsgrad om 3,6 ggr och en nettobelåningsgrad om 53% bedömer vi att Nyfosa kommer fortsätta vara en mycket attraktiv part vid upphandling av nya kreditfaciliteter. Vid nuvarande lånesituation innebär det enligt vår prognos att räntekostnaderna stiger med ca 40 MSEK i år för att under nästa år stiga med drygt 100 MSEK.

Mer utmanande period att vänta. Under hela Nyfosas existens har det utdelningsgrundade kassaflödet per aktie varje år stigit snabbare än målet om 10%, vilket medfört att utdelningarna kunnat öka i snabb takt. Året har också börjat mycket bra med en uppgång på 21% men en mer utmanande period är att vänta och där företagsledningens kompetens på ett annat sätt än tidigare kommer att prövas. För 2022 prognostiserar vi nu en ökning av hyresintäkterna med 26% som skulle ge ett förvaltningsresultat (exkl värdeförändringar och skatt i joint ventures) som stiger något mer. Detta bygger på att det under året tillkommer fastigheter netto för 3 MdSEK. Prognosen för ett år framåt blir om möjligt än svårare att göra med de betydande frågetecken som finns vad gäller efterfrågan, ränteläge och kostnadstryck. Trots den kurspress som alla fastighetsaktier inklusive Nyfosa utsatts för under det senaste halvåret handlas aktien fortsatt med en premie om ca 10% i förhållande det senast redovisade substansvärdet (EPRA NRV) om 103 SEK, vilket signalerar marknadens tilltro till företagets förmåga att på ett framgångsrikt sätt klara sig igenom rådande omständigheter.   

Kort om Nyfosa
Ordförande: Johan Ericsson
VD: Stina Lindh Hök
Ekonomichef: Ann-Sofie Lindroth
Lista: Large Cap Stockholm

----------------------------------------

Disclaimer
Denna publikation (nedan ”Publikationen”) har sammanställts av TradeVenueAB (nedan ”TV”) exklusivt för TV:s kunder. Innehållet har grundats på information från allmänt tillgängliga källor vilka bedömts som tillförlitliga. Sakinnehållets riktighet och fullständighet liksom lämnade prognoser kan således inte garanteras. TV kan låta medarbetare från annan avdelning eller analyserat bolag (nedan ”bolaget”) läsa fakta eller serier av fakta för att få dessa verifierade. TV lämnar inte i förväg ut slutsatser eller omdömen i Publikationen. A°sikter som lämnats i Publikationen är analytikerns åsikter vid tillfället för upprättandet av Publikationen och dessa kan ändras. Det lämnas ingen försäkran om att framtida händelser kommer att vara i enlighet med åsikter framförda i Publikationen.

Informationen i Publikationen ska inte uppfattas som en uppmaning eller råd att ingå transaktioner. Informationen tar inte sikte på enskilda mottagares kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller investeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett investeringsråd.

TV frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på denna Publikation. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Att en placeringhistoriskt haft en god värdeutveckling är ingen garanti för framtiden.

Den i Publikationen lämnade analysen har utförts i enlighet med villkoren för tjänsten ”IR-paketet” som TV utför åt analyserat bolag. TV erhåller ersättning för nämnda tjänst från det analyserade bolaget. TV betalar ersättning till den analytiker som har sammanställt Publikationen. Publikationen får inte spridas till eller göras tillgänglig för någon fysisk eller juridisk person i USA (med undantag av vadsom framgår av Rule15a –16, SecuritiesExchange Actof1934), Kanada eller något annat land som i lag fastställt begränsningar för spridning och tillgänglighet av materialets innehåll.

Varken TV eller de personer som sammanställt denna publikation har innehav (varken långa eller korta) i analyserat bolags emitterade finansiella instrument överstigande 0,5 % av det analyserade bolagets aktiekapital.

Analytikern som har sammanställt denna publikation äger inga aktier i bolaget.

TradeVenue
TradeVenue är en samlingsplats för investerare och noterade bolag. Vårt fokus är att främst uppmärksamma små- och medelstora bolag men ni finner givetvis även information om de största bolagen i Sverige. På denna hemsida kan ni ta del av aktietips, läsa uppdragsanalyser, blogginlägg och massvis av aktuella börsnyheter.