Nyfosa rapportkommentar Q2 2022: "Navigerar bra i en turbulent period"

Nyfosa rapportkommentar Q2 2022 (Läs den fullständiga analysen med estimat och grafiska element här)

- Fortsatt snabb hyres- och resultattillväxt

- Refinansierad låneportfölj

- Navigerar bra i en turbulent period

Rapportkommentar

Fortsatt snabb hyres- och resultattillväxt. Hyresintäkterna steg i Q2 med hela 36% till 791 MSEK (583), vilket innebär en ännu snabbare ökning än i Q1 och innebär sammanlagt 30% högre intäkter under årets sex första månader än motsvarande kvartal förra året. Stora nettoinvesteringar i fastigheter under förra året (5,7 MdSEK) förklarar huvuddelen av ökningen. Efter en relativt försiktig transaktionsperiod under början av året skedde under Q2 förvärv av fastigheter för 3,7 MdSEK samtidigt som försäljningar skedde för nästan 0,9 MdSEK. Med huvuddelen av förvärven i Finland förstärker Nyfosa sin ställning i landet och andelen utgör nu nästan 20% av det totala värdet. Fastighetsportföljen hade totalt vid halvårsskiftet ett värde på över 41 MdSEK, vilket innebär en ökning med ca 10 MdSEK i jämförelse med motsvarande period förra året. Efterfrågan på Nyfosas lokaler fortsätter att vara stabil och bolaget kunde notera en marginell nettouthyrning under kvartalet. Uthyrningsgraden fortsätter att vara på en mycket hög nivå och var vid årsskiftet kring 93% och en kontraktslängd om 3,7 år. Driftnettot steg med 32% till 523 MSEK (395), dvs i något lägre takt än hyresintäkterna och medförde att överskottsgraden sjönk till 66% (68). Detta förklaras till en stor del av att den finska fastighetsportföljen inkluderar servicetjänster till vissa hyresgäster med en betydligt lägre överskottsgrad. Till en lägre grad beror det på det starkt stigande elkostnader och som till viss del inte kan föras över till hyresgästerna. Den genomsnittliga räntan på bolagets finansiella skulder uppgick till 2,1% (1,9) vid kvartalsskiftet vilket var något högre mot nivån för ett år sedan.  Till följd av den snabba expansionen ökade bolagets räntebärande skuld under motsvarande tidsperiod till 23,5 MdSEK (18,5), vilket förklarar att finansnettot i kvartalet försämrades till -142 MSEK (-110). Ovanstående ränteskuld exkluderar den hybridobligation om 800 MSEK som emitterades i slutet av året. I Nyfosas förvaltningsresultat ingår resultatandelen i Söderport (ett bolag med fastigheter för ca 14 MdSEK och som delägs 50/50 med Sagax). Dessutom ingår 50% i det nybildade norska fastighetsbolaget Samfosa med fastigheter för 1,5 MdSEK.  Resultatandelen från joint ventures uppgick under Q2 till 296 MSEK (283), men där positiva värdeförändringar i stort sett förklarar hela resultatet. Rensat för dessa värdeförändringar och skatt i joint ventures steg förvaltningsresultatet i Nyfosa i kvartalet med 32% till 582 MSEK (441). Trots den osäkra fastighetsmarknaden kunde Nyfosa under perioden redovisa en positiv värdeförändring om 350 MSEK i portföljen vilket motsvarar en ökning på drygt 1%. Detta förklaras av genomförda nyuthyrningar och omförhandlade hyresavtal. 

Refinansierad låneportfölj. Nyfosa lyckades under kvartalet refinansiera banklån motsvarande 5,5 MdSEK eller nästan 25% av utestående lån och har därmed inga större lån som förfaller i år eller nästa år (enbart 0,8 MdSEK under nästa år). Bolaget har också traditionellt använt sig av banklån som finansieringsform och undvikit obligationsmarknaden (mindre än 10% av finansieringen utgörs av obligationer) vilket är till klar fördel i dagsläget med den mycket turbulenta kreditmarknaden. Med en räntebindning på enbart drygt ett år riskerar dock stigande räntor att försämra finansnettot relativt snabbt. Enligt företagsledningen innebär en generell räntehöjning om en procent på hela portföljen en försämring av finansnettot med ca 225 MSEK. Detta motverkas dock delvis av derivatinstrument som räntetak och swapar i kreditportföljen. Det är däremot viktigt att framhålla att 90% av hyresavtalen är kopplade till KPI och därmed helt inflationssäkrade.  Det är dock att anmärka att hyresgästers förmåga och intresse att betala för starkt stigande hyror kan bli ett problem för Nyfosa och andra fastighetsbolag. Speciellt i spåren av pandemin där många företag redan var i begrepp att se över behovet av kontorsytor. En genomsnittlig kontraktslängd på 3,7 år och en väldiversifierad riskspridning avseende hyresgäster och geografi utgör här en klar fördel. 

Navigerar bra i en turbulent period. Efter en följd av år med sjunkande räntor och en fastighetsmarknad som hela tiden satt nya rekord har 2022 inletts med en period som verkar bli betydligt mer svårnavigerad. Nyfosa har under hela sin existens utmärkt sig för sin snabbfotade företagsledning och förmåga att utnyttja uppkomna möjligheter. Vi ser ingen anledning tro att det inte kommer att vara fallet framöver också med ett bra utgångsläge i form av en låg belåningsgrad (57%) och kontraktsstruktur enligt ovan.  Trots årets svårigheter fortsätter Nyfosa att med råge slå det egna uppsatta målet om att öka det utdelningsgrundande kassaflödet med mer än 10%.  Under det första halvåret steg detta kassaflöde med hela 28%. Med vår prognos för resten av året och nästa år kommer denna exceptionella ökningstakt inte kunna upprätthållas men samtidigt vara över det uppsatta målet. För helåret 2022 prognostiserar vi nu en ökning av hyresintäkterna med 27% som skulle ge ett förvaltningsresultat (exkl värdeförändringar och skatt i joint ventures) som stiger ungefär lika mycket. Förutsatt att Nyfosa inte gör några större offensiva investeringar och att nästa år inte innebär en bredare lågkonjunktur med kraftigt minskad efterfrågan på lokaler och konkurser som följd har vi prognostiserat en drygt 10% ökning av hyresintäkterna nästa år som ger ett förvaltningsresultat (beräknat på samma sätt som ovan) som stiger något mer. Med en kursnedgång i år på över 40% har aktien – i likhet med många andra fastighetsaktier - gått från att handlas med en stor premium mot det redovisade substansvärdet (EPRA NRV) till en stor rabatt. Vid halvårsskiftet uppgick detta värde till 105 SEK per aktie, vilket ger en rabatt om ca 20% mot dagens aktiekurs. Rabatten är enligt vår mening svårförklarlig givet Nyfosas historik och vår prognos om fortsatt vinsttillväxt även under ett utmanande 2023. 

Kort om Nyfosa
Ordförande: Johan Ericsson
VD: Stina Lindh Hök
Ekonomichef: Ann-Sofie Lindroth
Lista: Large Cap Stockholm

----------------------------------------

Disclaimer
Denna publikation (nedan ”Publikationen”) har sammanställts av TradeVenueAB (nedan ”TV”) exklusivt för TV:s kunder. Innehållet har grundats på information från allmänt tillgängliga källor vilka bedömts som tillförlitliga. Sakinnehållets riktighet och fullständighet liksom lämnade prognoser kan således inte garanteras. TV kan låta medarbetare från annan avdelning eller analyserat bolag (nedan ”bolaget”) läsa fakta eller serier av fakta för att få dessa verifierade. TV lämnar inte i förväg ut slutsatser eller omdömen i Publikationen. A°sikter som lämnats i Publikationen är analytikerns åsikter vid tillfället för upprättandet av Publikationen och dessa kan ändras. Det lämnas ingen försäkran om att framtida händelser kommer att vara i enlighet med åsikter framförda i Publikationen.

Informationen i Publikationen ska inte uppfattas som en uppmaning eller råd att ingå transaktioner. Informationen tar inte sikte på enskilda mottagares kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller investeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett investeringsråd.

TV frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på denna Publikation. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Att en placeringhistoriskt haft en god värdeutveckling är ingen garanti för framtiden.

Den i Publikationen lämnade analysen har utförts i enlighet med villkoren för tjänsten ”IR-paketet” som TV utför åt analyserat bolag. TV erhåller ersättning för nämnda tjänst från det analyserade bolaget. TV betalar ersättning till den analytiker som har sammanställt Publikationen. Publikationen får inte spridas till eller göras tillgänglig för någon fysisk eller juridisk person i USA (med undantag av vadsom framgår av Rule15a –16, SecuritiesExchange Actof1934), Kanada eller något annat land som i lag fastställt begränsningar för spridning och tillgänglighet av materialets innehåll.

Varken TV eller de personer som sammanställt denna publikation har innehav (varken långa eller korta) i analyserat bolags emitterade finansiella instrument överstigande 0,5 % av det analyserade bolagets aktiekapital.

Analytikern som har sammanställt denna publikation äger inga aktier i bolaget.