Samhällsbyggnadsbolaget i Norden rapportkommentar Q3-22: "Agerar inför nya marknadsförutsättningar"

SBB i Norden rapportkommentar Q3-22: "Agerar inför nya marknadsförutsättningar" (Läs den fullständiga analysen med estimat här)

→ Bra tillväxt i hyresintäkter men ökade drifts- och räntekostnader tynger
→ SBB agerar inför de nya marknadsförutsättningarna
→ Stigande vinst nästa år

Rapportkommentar

Bra tillväxt i hyresintäkter men ökade drifts- och räntekostnader tynger 

Förra årets stora fasighetsexpansion fortsätter att i Q3 leda till kraftigt ökade hyresintäkter. Under Q3 ökade dessa med 29% till 1 888 MSEK (1459) och har under årets tre första kvartal sammanlagt ökat med 32%. Aviserade försäljningar till följd av bolagets radikalt ändrade expansionsplaner har bara marginellt börjat märkas i form av lägre hyresintäkter. I likhet med det första halvåret ökade intäkterna i jämförbart bestånd under Q3 med ca 4%. Bland annat till följd av starkt stigande energipriser (som dock till en mindre del belastar SBB) men även högre förvaltningskostnader kom driftnettot under kvartalet att öka något mindre än hyresintäkterna (ca 23%) och uppgick till 1 333 MSEK (1088). Överskottsgraden försämrades därför till 71% (75). Bland annat högre räntekostnader ledde till att förvaltningsresultatet före värdeförändringar, valutaförändringar och skatt enbart ökade till 1076 MSEK (912). En genomsnittlig ränta om 1,89% (1,11) och en räntebärande skuld som vid kvartalsskiftet hade stigit till 95,4 MdSEK (88,0) bidrog till att finansnettot i stort sett fördubblades till -370 MSEK (-186). Det är dock att anmärka att räntetäckningsgraden fortsatt uppgår till mycket betryggande 4,8x. Till följd av stigande marknadsräntor och den medföljande turbulensen på fastighetsmarknaden tvangs SBB också att i kvartalsrapporten redovisa negativa värdeförändringar i fastighetsbeståndet (i sin helhet till följd av lägre värden på bostäder). Dessa uppgick till -2,5 MdSEK men ska ställas i relation till positiva värdeförändringarna under hela förra året om över 21 MdSEK och ett fastighetsbestånd på nästan 155 MdSEK vid kvartalsskiftet. Värderingen av fastighetsbeståndet har skett till ett genomsnittligt avkastningskrav om 4,37% (4,55). Det långsiktiga substansvärdet per aktie (EPRA NRV) sjönk i förhållande till Q2 i år med ca 5% till 40,1 SEK men har ändå stigit med över 15% under de senaste 12 månaderna. 

SBB agerar inför de nya marknadsförutsättningarna

SBB har under de senaste åren kunnat se tillbaka på en fantastisk tillväxtresa men under året har företagsledningen tvingats agera kraftfullt med kraftigt stigande räntor och en betydligt mer riskavert kreditmarknad.  Under året har därför en omfattande försäljningsaktivitet inletts för att minska på skuldbördan. Av genomförda försäljningar återstår ca 2 MdSEK att betala ut. Till det kommer så genomförda försäljningar och avsiktsförklaringar om sådana som förväntas inbringa 10 MdSEK. Vidare kommer JV-andelar om 2 MdSEK som beräknas realiseras under Q4. Under de närmaste 12 månaderna förfaller lån inklusive utestående obligationslån om ca 11 MdSEK. SBBs möjligheter att med dagens kassa om 5 MdSEK och genomförda försäljningar enligt ovan framstår därför som mycket goda och samtidigt förbättra kreditbetyget. En breddning av SBBs finansieringskällor pågår också (dvs bort från den turbulenta obligationsmarknaden) och lär ge SBB ökade möjligheter att välja mer förmånliga villkor. SBB överväger vidare att överföra samtliga bostadsfastigheter (värde ca 18 MdSEK) till ett nytt bolag som i nästa steg delas ut till aktieägarna. Förutom att en sådan åtgärd förhoppningsvis skulle leda till att synliggöra värden möjliggör det en ökad säkerställd belåning av det kvarvarande beståndet bestående av samhällsfastigheter med lägre räntekostnader som följd. Slutligen undersöks möjligheten att ta in långsiktiga institutionella placerare som delägare i utvalda underkoncerner.  Om SBB lyckas med ovanstående åtgärder finns betydande förutsättningar att den finansiella oron minskar och möjligheterna att omfinansiera sig på förmånliga villkor ökar.

Stigande vinst nästa år

Mycket är oklart kring SBBs struktur inför nästa år men vi är övertygade om att det kommer att vara ett mindre men betydligt kreditvärdigare företag. Under nästa år borde också starkt stigande hyror mer än väl kompensera för de ökade räntorna och fortsatta eventuella ökade förvaltningskostnader. Med hyror kopplade till KPI vad avser lokalhyresgäster kommer hyrorna inom detta bestånd att stiga med 10-11%. Med en genomsnittlig kontraktstid om 11 år och uteslutande offentliga hyresgäster utan betalningsproblem väntar en betydande intäktsökning (ca 10%). Vad avser bostadsfastighetsbeståndet (i den mån det kvarstår i SBBs ägo) väntar dock troligen lägre höjningar. Efter genomförda åtgärder har 80% av lånen en fast ränta och räntebindningstiden uppgår till 3,4 år. Även om räntorna skulle fortsätta uppåt kraftigt är det enligt vår mening därför svårt att se ett scenario under de närmaste tre åren där hyrorna inte stiger snabbare än räntorna och övriga kostnadsökningar. Vi har i vår prognos för nästa år av enkelhetsskäl baserat den på en oförändrad företagsstruktur men som framgår av ovan är det föga troligt. Ränteoro och blankningsattacker har fått aktiekursen att i år gå ned ca 80% och innebär att aktien handlas långt under det redovisade substansvärdet. Ett värde som med dagens turbulenta marknad till vissa delar dock med rätta kan ifrågasättas. Men med tanke på företagets historia, långa hyreskontrakt och unika hyresgästsammansättning förefaller det som en mycket försiktig värdering. En utlovad bibehållen utdelning om 1,32 SEK borde utgöra ett stöd för aktiekursen.

Kort om Samhällsbyggnadsbolaget i Norden (SBB)
Ordförande: Lennart Schuss
VD: Ilija Batljan
CFO: Eva-Lotta Stridh
Lista: Large Cap Stockholm

----------------------------------------

Disclaimer
Denna publikation (nedan ”Publikationen”) har sammanställts av TradeVenueAB (nedan ”TV”) exklusivt för TV:s kunder. Innehållet har grundats på information från allmänt tillgängliga källor vilka bedömts som tillförlitliga. Sakinnehållets riktighet och fullständighet liksom lämnade prognoser kan således inte garanteras. TV kan låta medarbetare från annan avdelning eller analyserat bolag (nedan ”bolaget”) läsa fakta eller serier av fakta för att få dessa verifierade. TV lämnar inte i förväg ut slutsatser eller omdömen i Publikationen. Åsikter som lämnats i Publikationen är analytikerns åsikter vid tillfället för upprättandet av Publikationen och dessa kan ändras. Det lämnas ingen försäkran om att framtida händelser kommer att vara i enlighet med åsikter framförda i Publikationen.

Informationen i Publikationen ska inte uppfattas som en uppmaning eller råd att ingå transaktioner. Informationen tar inte sikte på enskilda mottagares kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller investeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett investeringsråd.

TV frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på denna Publikation. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Att en placeringhistoriskt haft en god värdeutveckling är ingen garanti för framtiden.

Den i Publikationen lämnade analysen har utförts i enlighet med villkoren för tjänsten ”IR-paketet” som TV utför åt analyserat bolag. TV erhåller ersättning för nämnda tjänst från det analyserade bolaget. TV betalar ersättning till den analytiker som har sammanställt Publikationen. Publikationen får inte spridas till eller göras tillgänglig för någon fysisk eller juridisk person i USA (med undantag av vadsom framgår av Rule15a –16, SecuritiesExchange Actof1934), Kanada eller något annat land som i lag fastställt begränsningar för spridning och tillgänglighet av materialets innehåll.

Varken TV eller de personer som sammanställt denna publikation har innehav (varken långa eller korta) i analyserat bolags emitterade finansiella instrument överstigande 0,5 % av det analyserade bolagets aktiekapital.

Analytikern som har sammanställt denna publikation äger inga aktier i bolaget.