För ett kort tag sedan så pitchade jag en fastighetsinvestering. Fastigheten låg strax norr om Liverpool och i affären förutsattes att man hyrde in fastighetsförvaltare. Det samt att fastigheten låg långt bort skulle innebära att det hela skulle vara en ”hands-off investering”. Man skulle inte behöva göra något grovarbete själv. Man skulle egentligen inte ens ha möjligheten.

Affären i sig skulle kunna göras. Jag hittade i och för sig inte den bästa affären rent siffer-mässigt, men den fungerade för den som inte hade för höga avkastningskrav, men gillar fastigheter. Man skulle enligt kalkylen landa på ca 3,8 % i avkastning samt naturligtvis eventuell värdestegring. Liverpool är ett av Englands mer hetare områden just nu (till skillnad från London) så naturligtvis avspeglar det sig i affären. Säljaren är väl högst troligen medveten om detta och sitter inte i någon ekonomisk rävsax.

Ponera nu att vi har möjligheten att skala upp affären och investera i närmare 4500 dylika fastigheter! För enkelhetens skull flyttar vi oss också till Sverige för att undvika valutarisker och annat.

Nu blir ju siffrorna mycket större (4500 gånger större), men förhållandena liknande. Vi har ungefär samma skuldsättningsgrad, men med den skillnaden att lånet nu är på ca 40,7 miljarder kr istället. Själva så pyntar vi in 37,4 miljarder kr i ”egen insatts" för fastigheterna.

Ränteläget i Sverige är lägre än i Storbritannien. Vi är dessutom hyfsat goda förhandlare i kraft av vår storlek förhandlar vi oss till en ränta på 2,1 %. Den lägre räntan gör att vårt nettot blir något högre på fastigheterna här. Bruttovinsten  landar enligt kalkylen då på runt 50 % av hyresintäkterna istället för i det brittiska exemplet, ca 40 %.  I kalkylen ingår även här att vi hyr in folk som sköter det hela åt oss så det är en "hands-off investering".

Siffermässigt så har vi då ett nettotresultat (efter 22 % skatt eftersom fastigheterna ägs i bolagsform) på ca 2,2 miljarder kr. Det ger en avkastning i relation till vårt egna kapital på ca  5,9 %. Faktiskt lite högre än hands-off-direktinvestering utanför Liverpool. Tack Riksbanken för det låga ränteläget!

Det gör att du som fastighetsmagnat skulle kunna plocka ut hela 1.450 mijoner kr i utdelning. Motsvarande ca 3,8 % i avkastning, samma som Liverpool-fastighet investering. Samtidigt som du kan låta resterande ("Tack-Riksbanken-för-det-låga-ränteläget-pengarna")  ca 750 milj kr jobba kvar i bolaget och låta dina inhyrda förvaltare göra nya fastighetsförvärv. Du får både utdelning, värdetillväxt på befintliga fastigheter samt pengar till att investera i nya fastigheter.

Låter det attrakivt?

Nu till själva tjusningen.

Du kan göra affären med medinvesterare och behöver inte hosta upp de ca 40 miljarderna själv! Du kan helt enkelt bara teckna dig för en andel av det hela. Ponera att du kan dela upp det på 273,2 miljoner andelar och själv välja hur många andelar du vill ha.

Dessutom finns en andrahandsmarknad där du kan köpa eller sälja dina andelar. Ibland säljs de till under det egna kapitalet ibland över. Allt beroende på sentimentet på andrahandsmarknaden.Faktum är att prisvolaliten på den här andrahandsmarknaden oftast är väldigt, väldigt hög så 10-20 % upp eller ned på kort tid är vardagsmat.

Visst vore en sådan möjlighet fantastisk när man vill göra fastighetsinvesteringar?

Möjligheten finns och kallas i folkmun för börsen!

Tyvärr tror många en del att börsen är ett lotteri, men börsen är egentligen en andrahandsmarknad där DU har chansen att bli delägare i allt från fastigheter till verkstadsrörelser.

Med dessa två inlägg (Fastighetsinvestering i Brexit-tider finns här) vill jag som slutknorr uppmana folk att släppa nyhetshetsen kring börsen, som egentligen är newstainment ,och istället se sig och tänka som andelsägare.

Sifferexercisen i detta inlägg är i grova drag taget från ett fastighetsbolag som brukar var många bloggares favorit, Castellum. Som dessutom gick att köpa under det egna kapitalet under 2016-2017. På samma sätt som Lundbergs Hufvudstaden gick att fånga upp nu i höstas/årsskiftet. 

Är du andelsägare av någonting?