Samhällsbyggnadsbolaget i Norden rapportkommentar Q2 2020: "Höjd vinstprognos"

Rapportkommentar Q2 2021 (Läs den fullständiga analysen med estimat och grafiska element här)

- Högt tempo
- Fortsatt stark finansiell ställning trots den stora affärsaktiviteten
- Höjd vinstprognos

Rapportkommentar
Högt tempo. Med fastighetsaffärer om hela 17 MdSEK i kvartalet fortsätter SBB att hålla ett mycket högt tempo i uppbyggnaden av koncernen. Vid utgången av kvartalsskiftet hade bolaget kontrakterade hyresintäkter om 6,1 MdSEK under de närmaste 12 månaderna, vilket kan jämföras med enbart 4,8 MdSEK vid årsskiftet. Av dessa hyresintäkter kommer ca 75% att genereras från samhällsfastigheter och 22% från hyresbostäder. SBB fortsätter därmed att ha en i dagens läge unik sammansättning av hyresgäster och långa hyresavtal (9 år avseende samhällsfastigheter), som gör att oron för uteblivna hyresbetalningar kan anses vara marginell. Med en ca 10% ökning av hyresintäkterna till 1451 MSEK (1323) och ett driftsnetto som steg ungefär lika mycket till 1018 MSEK (922) under Q2 överträffade SBB våra förväntningar. Överskottsgraden bibehölls därmed på för branschen höga 70%. Trots höga kostnader för alla pågående affärer och för förtidslösen av lån steg förvaltningsresultatet betydligt snabbare (+37%) och uppgick till 827 MSEK (605). Detta är bland annat en effekt av lägre finansiella kostnader (genomsnittlig räntekostnad om 1,1%) trots en växande nettoskuld om ca 56 MDSEK (40). I förvaltningsresultatet ingår resultatandel från det nyförvärvade 20% innehavet i JM (se nedan). Värdeförändringar på fastigheter under perioden uppgick till rekordhöga 5,1 MdSEK (0,2) eller motsvarande nästan 5% av fastighetsbeståndet och bidrog till att värdet steg och vid halvårsskiftet uppgick till 117 MdSEK. Av värdeförändringarna förklaras huvuddelen av ökade värden på bolagets bostadsfastigheter. Projekt- och fastighetsutvecklingsverksamheten inom detta område blir en allt viktigare del för att kunna redovisa positiva värdeförändringar och under första halvåret bidrog denna typ av verksamhet totalt till mer än en fjärdededel av förändringen. Till följd av ökat antal aktier efter konvertering av konvertibel var substansvärdet per aktie i stort sett oförändrat i förhållande till föregående kvartal (31 SEK) men har stigit med 55% under de senaste 12 månaderna. 

Fortsatt stark finansiell ställning trots den stora affärsaktiviteten. De största enskilda investeringarna i kvartalet utgjordes av aktieinvesteringen i JM med ca 4,5 MDSEK men också köpet av 70% av aktierna i Riksbyggens hyresrättsbolag Unobo till ett värde av 2,1 MdSEK. Dessa två transaktioner gör att SBB indirekt får en större andel av sina tillgångar i bostadsfastigheter. Till det kommer så investeringar i bland annat äldreboenden för 2,5 MdSEK i kvartalet. Genom försäljning av de nyligen förvärvade aktierna i Entra, offentliga kontor i Norge och icke strategiska fastigheter frigjordes 6 MdSEK (alla transaktioner genomförda 10-20% över inköpspris eller bokfört värde). Trots att SBB därmed netto investerade för 11 MDSEK i kvartalet och detta följer tätt inpå förra kvartalets köp av Offentliga Hus (investering om ca 10 MdSEK) har belåningsgraden enbart ökat marginellt till 37% från årsskiftet då den var 33%. Räntetäckningsgraden under första halvåret har också stärkts i relation till motsvarande period förra året och hela föregående år till 5,2x. Det är också intressant att notera att SBB har en mycket begränsad exponering mot rörliga räntor, en stor derivatportfölj för att begränsa ränterisken och en genomsnittlig räntebindning om hela 4,1 år. Enligt företagsledningen uppfyller därmed SBB de viktigaste kraven för en BBB+ rating. Ett återköpt konvertibellån med höga räntor, räntebärande skulder om ca 7,0 MdSEK som förfaller under de närmaste 12 månaderna kombinerat med SBBs strategi att köpa tillbaka dyra lån gör att vi räknar med att den genomsnittliga räntan kan sänkas ytterligare. 

Höjd vinstprognos. Företagsledningens höjer i delårsrapporten prognosen för helåret till en vinst per aktie om 7,80 SEK per år. Den tidigare prognosen uppgick till 5,15 SEK per aktie och efter att ha uppnått 5,9 SEK per aktie efter sex månader framstår prognosen som försiktig. Men till följd av att uppnådda resultatet före skatt under det första halvåret till endast ca 15% utgörs av förvaltningsresultat är det viktigt att bolagets value-add-strategi i form av byggrättsutveckling, investeringar i befintligt bestånd och värdeskapande transaktioner fortsätter att leverera. Vi har till skillnad från tidigare i vår prognostiserade VPA adderat förväntade positiva värdeförändringar till den del som förväntas komma från value-add strategin. Den av oss prognostiserade minskningen i VPA under nästa år beror i sin helhet på en försiktig inställning till att uppnå lika stora värdeförändringar som i år. Aktien har under året haft en mycket positiv kursutveckling med en uppgång på ca 45%. Den handlas därmed över det aktuella substansvärdet (EPRA NRV) med 35% men med tanke på bolagets historiska förmåga att utveckla beståndet och göra värdeskapande transaktioner framstår värderingen enligt vår mening inte som utmanande. Vi förväntar oss att utdelningen stiger minst i takt med förvaltningsresultatet och därmed utgör en allt viktigare parameter i denna aktie, där styrelsen också öppnar för en månatlig utdelning.

Kort om Samhällsbyggnadsbolaget i Norden (SBB)
Ordförande: Lennart Schuss
VD: Ilija Batljan
CFO: Eva-Lotta Stridh
Lista: Large Cap Stockholm

----------------------------------------

Disclaimer
Denna publikation (nedan ”Publikationen”) har sammanställts av TradeVenueAB (nedan ”TV”) exklusivt för TV:s kunder. Innehållet har grundats på information från allmänt tillgängliga källor vilka bedömts som tillförlitliga. Sakinnehållets riktighet och fullständighet liksom lämnade prognoser kan således inte garanteras. TV kan låta medarbetare från annan avdelning eller analyserat bolag (nedan ”bolaget”) läsa fakta eller serier av fakta för att få dessa verifierade. TV lämnar inte i förväg ut slutsatser eller omdömen i Publikationen. Åsikter som lämnats i Publikationen är analytikerns åsikter vid tillfället för upprättandet av Publikationen och dessa kan ändras. Det lämnas ingen försäkran om att framtida händelser kommer att vara i enlighet med åsikter framförda i Publikationen.

Informationen i Publikationen ska inte uppfattas som en uppmaning eller råd att ingå transaktioner. Informationen tar inte sikte på enskilda mottagares kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller investeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett investeringsråd.

TV frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på denna Publikation. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Att en placeringhistoriskt haft en god värdeutveckling är ingen garanti för framtiden.

Den i Publikationen lämnade analysen har utförts i enlighet med villkoren för tjänsten ”IR-paketet” som TV utför åt analyserat bolag. TV erhåller ersättning för nämnda tjänst från det analyserade bolaget. TV betalar ersättning till den analytiker som har sammanställt Publikationen. Publikationen får inte spridas till eller göras tillgänglig för någon fysisk eller juridisk person i USA (med undantag av vadsom framgår av Rule15a –16, SecuritiesExchange Actof1934), Kanada eller något annat land som i lag fastställt begränsningar för spridning och tillgänglighet av materialets innehåll.

Varken TV eller de personer som sammanställt denna publikation har innehav (varken långa eller korta) i analyserat bolags emitterade finansiella instrument överstigande 0,5 % av det analyserade bolagets aktiekapital.

Analytikern som har sammanställt denna publikation äger inga aktier i bolaget.