Fastighetsaktier & Fastighetsbolag på börsen

När vi använder oss av fastighetsbegreppet refererar vi ofta till olika former av byggnader. Per definition är dock konstruktionen vi åsyftar inte själva fastigheten, utan istället det avgränsade området som denna står på. Termen omfattar således mer än bara byggnader, som egentligen utgör exempel på så kallade fastighetstillbehör. Medan ordet i sig kan anses abstrakt blir sektorn som helhet allt mer väldefinierad. Sedan 2016 utgör fastigheter en egen kategori i Global Industry Classification Standard (GICS), ett väletablerat branschklassificeringssystem för börsnoterade bolag. Särskilt framträdande är den kommersiella sektorn, där ingående fastigheter för några år sedan värderades till drygt 1 750 miljarder SEK. Utifrån detta kan fastighetsbranschen konstateras bidra starkt till Sveriges aktuella BNP. 

Definitionsmässigt är fastighetsaktier andelar i bolag som bedriver verksamhet genom att investera i fastigheter på olika sätt. Detta kan i praktiken innebära att tillgångarna exempelvis ägs av företagen själva, eller förvaltas för någon annans räkning. 

Affärsmodellerna skiljer sig tydligt mellan olika företag, varför utbudet av fastighetsaktier är både stort och varierat. En del fastighetsbolag riktar exempelvis främst in sig på kommersiella byggnader (köpcentrum, kontor, fabriker etc), medan andra till exempel placerar resurser och kapital i bostäder. Ibland förekommer båda delarna inom en och samma verksamhet. Bara på Avanzas temalista återfinns i dagsläget över 500 olika fastighetsaktier. Branschen erbjuder således goda möjligheter till att sätta en personlig prägel på portföljen. 

Som tidigare nämnt är de börsnoterade fastighetsbolagen många till antalet. När alternativen är flera kan det upplevas som svårt att göra en ordentlig analys inför eventuella investeringar. Mycket tid och energi kan sparas genom att på förhand veta med sig vilken typ av fastighetsbolag man är intresserad av. De vanligaste varianterna finns beskrivna nedan.

10 fastighetsbolag börsen 

• Catena
• Wallenstam
• Fabege
• Nyfosa
• Fastpartner
• Sagax
• Atrium Ljungberg
• Corem Property Group
• Eastnine
• Quartier Properties

Olika typer av fastighetsbolag

Bostadsbolag 

Fastighetsbolag som äger och förvaltar bostäder erhåller kontinuerlig inkomst via hyror som de boende betalar. De regelbundna intäkterna följer ofta inflationen, vilket bidrar till stabilitet i företagen. Samtidigt är bostadsbolagen känsliga för räntehöjningar, då lånat kapital många gånger styr tillväxtmöjligheterna.

Lager- och logistikföretag

En snabbt växande befolkning har renderat i en ökad konsumtion överlag. Genom att samla stora volymer produkter på ett och samma ställe kan leverantörer och återförsäljare lättare agera tids- och kostnadseffektivt. Att samhället blivit allt mer digitaliserat har varit särskilt gynnsamt för bolag inom e-handeln. Varuhandelns utveckling har i sin tur höjt efterfrågan på förvaringslokaler, vilket främjar fastighetsbolagen som förfogar över dessa.

Kommersiella fastigheter

Kontor, köpcenter, gym eller enskilda butiker. Dessa utgör platser för vinstdrivande verksamhet, vilket gör dem till olika exempel på så kallade kommersiella fastigheter. De kommersiella fastigheterna återfinns överallt i samhället, varför deras förvaltande bolag bidrar starkt till den stora uppsättningen fastighetsaktier som går att köpa på börsen. Andra exempel inom samma kategori är restauranger, hotell och biografer.            

Industrier

Industrilokaler tillhör egentligen de kommersiella fastigheterna, men tilldelas ofta en egen kategori på grund av sin egenart. Fastigheterna måste till exempel vara anpassade för omfattande produktion, vilket ställer ökade krav på både storlek och utformning. I jämförelse med andra typer av fastighetsaktier är dessa i regel känsligare för konjunktursvängningar. Detta då fastighetsbolagens intäkter i mångt och mycket styrs av de hyrande företagens prestationer. Dessa kan i sin tur uppvisa minskad produktion och uteblivna vinster av flera olika skäl. Stigande elpriser slår exempelvis mot i stort sett alla industrier, medan brist på specifika råvaror drabbar vissa hårdare än andra.

Om en önskar investera i fastigheter finns det andra aspekter utöver själva bolagstypen att ta hänsyn till. Fastighetsaktier återfinns både på svenska och utländska handelsplatser, där personlig preferens avgör hur en placerar sitt kapital. Nedan ges exempel på båda typerna av fastighetsaktier.    

Precis som i många andra fall verkar flera av fastighetsbranschens jättar på marknaden i USA. Två exempel på amerikanska fastighetsaktier som går att köpa via Avanza är Prologis och Realty Income Corp. Prologis grundades 1983 och driver huvudsakligen in kapital via sina logistik- och distributionsanläggningar, som finns belägna runtom i Nordamerika, Asien och Europa. Realty Income Corp grundades 1969 och äger fastigheter över hela Nordamerika. Bolaget är av typen REIT, vilket står för Real Estate Investment Trust.

Företag av denna sort betalar ej bolagsskatt under förutsättningen att man lever upp till en lagstadgad kravbild. I denna ingår bland annat att bolaget måste ha minst 100 aktieägare, där sammantaget fem av dessa maximalt får äga upp till hälften av företagets aktier. Utöver detta måste åtminstone 90% av beskattningsbar inkomst gå till årliga utdelningar.

Bland det stora antalet svenska fastighetsaktier återfinns Atrium Ljungberg och Hufvudstaden. Atrium Ljungberg förvaltar, bygger och utvecklar fastigheter runtom i Sverige. I portföljen ingår till exempel kontorsbyggnader, bostäder, köpcenter och utbildningsanläggningar. Således faller man in i flera av de tidigare nämnda kategorierna av fastighetsbolag. I dagsläget föreligger verksamhet i Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala. Hufvudstaden arbetar huvudsakligen mot kommersiella fastigheter, där primärt fokus ligger på att förvalta och utveckla såväl handelslokaler som kontorsutrymmen i Stockholm- och Göteborgsområdet. Bland annat står man som ägare för varuhuset Nordiska Kompaniet. 

Största fastighetsbolagen i Sverige

Listan inkluderar några av de största fastighetsbolagen i Sverige. Innehållet baseras på de börsvärden som angivits av Avanza samt Börsdata.

1. Sagax
2. Balder
3. Castellum
4. Hufvudstaden
5. Fabege
6. SBB - Samhällsbyggnadsbolaget
7. Wallenstam
8. Pandox
9. Wihlborgs
10.  Atrium Ljungberg

Angivna fastighetsaktier är några av de som haft bäst kursförändring under de senaste 12 månaderna. Listan bygger på data hämtade från Avanza respektive Börsdata.

1. Quartiers Properties
2. Akelius
3. Hufvudstaden
4. Slottsviken
5. Pandox
6. Preservia
7. Eastnine
8. Logistri
9. Train Alliance
10. Atrium Ljungberg

*Uppdaterad 2023-05.25

Bästa fastighetsaktien sett till utveckling 1 år - topp 3

För dig som prioriterar god riskspridning och samtidigt önskar investera i fastigheter kan fastighetsfonder utgöra ett passande alternativ. Nedan följer några olika exempel på dessa.

Länsförsäkringar Fastighetsfond A
Fonden förvaltas av Länsförsäkringar Fondförvaltning AB och investerar huvuddelen av sina tillgångar i svenska fastighetsaktier. De största innehaven återfinns i Sagax, Castellum, Balder, Nyfosa och Wihlborgs. Betyg hos Morningstar: ej tillgängligt.

Carnegie Fastighetsfond Norden A
Förvaltande fondbolag är Carnegie Fonder AB, som nästan uteslutande verkar mot den svenska marknaden. Närmare 40% av fondens kapital är placerat i Castellum, Balder, Sagax, Nyfosa och Fabege. Betyg hos Morningstar: ej tillgängligt.

Swedbank Robur Fastighet A SEK
Förvaltningen sker via Swedbank Robur Fonder AB. Fonden investerar huvudsakligen i nordamerikanska fastighetsaktier, men har även en betydande andel av sammantaget kapital placerat i svenska bolag. Prologis, American Tower Corp, Sagax, Equinix och Balder utgör de fem största innehaven. Betyg hos Morningstar: 5.
 

Många fastighetsaktier är kontracykliska
Kontracykliska aktier har låg känslighet för konjunktursvängningar. Med andra ord påverkas inte kursen av eventuella fluktuationer i ekonomin. Bland fastighetsaktier gäller detta i synnerhet bolag som verkar på bostadsmarknaden. Detta beror huvudsakligen på att företagen erhåller jämna och stabila intäkter via hyror från de boende. Andra typer av fastighetsaktier, till exempel lager- och logistikföretag, är i sammanhanget mer konjunkturkänsliga.    

Inflationsresistens hos flera fastighetsaktier
Förändringar i fastighetspriser och månadshyror matchar i regel inflationen på ett bra sätt. Att investera i fastigheter kan således betraktas som ett sätt att parera relativa värdeminskningar, orsakade av stegringar av den allmänna prisnivån.

Hög efterfrågan på bostäder
Bostäder utgör en viktig del i att tillgodose grundläggande mänskliga behov. För tillfället råder hög efterfrågan på denna typ av fastigheter, där en stigande befolkningsmängd talar för ett bestående högt tryck. Demografiska förändringar skapar således goda tillväxtmöjligheter för bostadsmarknadens fastighetsbolag.

Tillväxtmöjligheter via hävstångseffekt
I och med att bolagen har möjlighet att teckna in sina fastigheter hos banken kan större lån tas med låga räntor. Denna typ av fördelaktiga lån ger företagen ökade finansiella förutsättningar till att uppnå snabb tillväxt. Sammantaget uppstår något som i ekonomisk kontext kallas hävstångseffekt.

• Känslighet för räntehöjningar bland fastighetsaktier
  Att företag kan belåna stora delar av sina investeringar bidrar å ena sidan till den tidigare nämnda hävstångseffekten. Å andra sidan medför det också att fastighetsaktier blir känsliga för räntehöjningar. När räntan stiger blir lånen dyrare, vilket försämrar bolagens möjligheter till att gå med vinst.    
• Substansrabatt kan vilseleda
  Om fastighetsaktier handlats med substansrabatt föreligger möjligheten att återfå eventuella investeringar om aktien likvideras på grund av bolagskonkurs. Likvidering av fastigheter är dock sällsynt i verkligheten, varför substansrabatten många gånger bidrar till en obefogad trygghet. Fastighetsbolag som presterar dåligt går sällan i konkurs, utan uppvisar snarare sjunkande aktiekurser.
• Digitaliseringen hotar vissa fastighetsaktier
  Om en ska investera i fastigheter är det viktigt att ta rådande digitalisering i beaktning, där samhällets utveckling påverkar bolag på olika sätt. En växande e-handel behöver till exempel inte inverka negativt på lager- och logistikföretag, eftersom leverantörerna har ett fortsatt behov av förvaringsutrymmen. Desto troligare är dock att fastighetsbolag som förfogar över fysiska butiker hotas av den ökade näthandeln. Likaså innebär den ökade förekomsten av distansarbete nya utmaningar för bolag som hyr ut kontorslokaler.          
• Bostad och fastighetsaktier ger begränsad riskspridning
  Som bostadsägare placeras ditt kapital inom fastighetsbranschen, vilket är bra att tänka på om du planerar att köpa fastighetsaktier. Att samla stora delar av sina tillgångar på en och samma marknad är förenat med större risker.
   

Kursen för flera fastighetsaktier ligger lägre än på mycket länge, trots att det egna kapitalet hos många bolag stigit i värde. Detta förklaras exempelvis av en förväntad lågkonjunktur, som tros medföra sjunkande efterfrågan på olika former av lokaler. Investerares proaktiva agerande har dock inneburit att kriserna som börsen varnat för varit många fler än de som uppstått i verkligheten.

Experter menar på att många fastighetsbolag har god kapacitet att hantera framtida räntehöjningar. Generellt uppvisar företagen lägre belåningsgrad än tidigare. Utöver detta fortsätter flera nordiska banker presentera överkomliga räntor, vilket gör att bolagen bibehåller investeringskraft i tider då obligationsmarknaden ställer tuffare krav.  

Sammantaget finns det faktorer som talar både för och emot fastighetsbolagen. Att flera av dem fortsätter utvecklas under rådande ekonomiska förhållanden kan dock tyda på att börsens oro varit överdimensionerad. Chansen finns att framtiden för fastighetsaktier ser ljusare ut än marknaden ger sken av.

• Finans
  Utgjorde tidigare ihop med fastigheter en sammanslagen kategori i GICS, branschklassificeringssystemet framtaget av Standard & Poor’s (S&P) och Morgan Stanley Capital International (MSCI). Finanssektorn innefattar en bred uppsättning aktörer, däribland olika banker och försäkringsbolag.      
• Energi
  Det moderna samhället är beroende av ständig energitillförsel, varför konsumtionen av el, gas och olja konstant utgör föremål för politisk debatt. Kommersiella fastigheter och bostäder tillhör några av de största förbrukarna, varför fastighetsbolagen verkar i tät anslutning till aktörer inom energisektorn.      
• Material
  Företag som bistår med förädlat råmaterial utgör viktiga leverantörer för många fastighetsbolag, vars utveckling och underhåll av lokaler är beroende av produkter i exempelvis trä och metall. Aktörer som behandlar frågor kring kemikalier påverkar också fastighetsbolagen genom stöttande, alternativt granskande, processer.      
• Dagligvaruhandel
  En stor del av Sveriges kommersiella fastigheter utgörs av olika butiker. Av dessa nyttjas en betydande andel av dagligvarukedjor. Enligt Statistiska centralbyrån (SCB) överstiger dagligvaruhandelns årliga omsättningar 300 miljarder kronor, vilket gör den central för svensk ekonomi.