Fastpartner - rapportkommentar Q4 2023

Hyresintäkterna ökade i Q4 med knappt 11% till 555 (502) MSEK, vilket var över vår förväntan. Den minskning i uthyrningsgraden vi räknat med successivt skulle ske under året – till följd av det sämre konjunkturläget – har dock inte ägt rum. Den ekonomiska uthyrningsgraden fortsätter att vara på en mycket hög nivå och ökade marginellt till 93 (92,5)%  i jämförelse med motsvarande period förra året. Det är ett gott betyg för attraktiviteten i Fastpartners fastigheter. För helåret låg ökningen av hyresintäkterna på samma nivå som under Q4 dvs ca. 11%, vilket nästan i sin helhet är baserat på ett jämförbart bestånd. Förvaltningskostnaderna steg under kvartalet mer än vi beräknat (+8% jämfört med motsvarande period förra året) till följd av högre driftskostnader men även högre kostnader för reparationer och underhåll. Driftnettot utvecklades därför något sämre än tidigare under året med en uppgång på 6,5% till 362 (340) MSEK. En överskottsgrad på över 65% är dock fortsatt en historiskt mycket bra nivå och för helåret noterades det högsta driftöverskottet i Fastpartners historia. Den högre räntenivån och med en kort räntebindning fortsätter dock att öka finansieringskostnaderna kraftigt. I Q4 ökade dessa netto till 229 (138) MSEK med en medelränta på samtliga lån om 4,8 (3,7) % vid årsskiftet. Förvaltningsresultatet för kvartalet minskade därför med 40% till 112 (178) MSEK. I kvartalet uppgick de negativa värdeförändringarna till 955 MSEK, motsvarande nästan 3% av fastighetsvärdet. Det vägda direktavkastningskravet vid värderingarna om 5,2 % (baserat på verkligt kassaflöde), vilket är 30 punkter högre än vid utgången av Q3. Det stigande avkastningskravet på värderingarna fortsätter motverkas av högre hyror på nytecknade hyreskontrakt och färdigställda hyreskontrakt. Under kvartalet avslutades flera större projekt och innebär att Fastpartner under året investerat ca 500 MSEK i befintligt bestånd, vilket bör medföra potential för hyreshöjningar under 2024. Under året beräknas investeringarna i det befintliga beståndet minska ytterligare och uppgå till enbart ca 250 MSEK. Det rullande årliga förvaltningsresultatet för de närmaste 12 månaderna prognostiseras uppgå till 740 MSEK (790), vilket är en mindre positiv prognosjustering från föregående kvartalsskifte. 

Fastpartners hyror är i huvudsak indexjusterade baserade på KPI och kommer därmed att stiga med 6,5% från och 1/1. Till det kommer så genomförda investeringar enligt ovan samt omförhandling av hyror motsvarande ca 10% av bolagets hyresintäkter. Även med en fortsatt press på hyror och konkurser bland hyresgästerna bedömer vi det som rimligt med en genomsnittlig hyresökning under året med ca 5%. Det pressade läget på framför allt kontorsmarknaden gör att vi tror på fortsatt höga kostnader för hyresgästanpassningar. Även underhållskostnaderna lär fortsätta att öka till följd av högre kostnader för bland annat fjärrvärme och fastighetsskatt. Fastpartner är med sin struktur av låneportföljen med kort räntebindningstid mycket beroende av utvecklingen av styrräntan. Enligt en bedömning från företagsledningen i samband med förra delårsrapporten kommer varje 25-punktsförändring neråt av räntan påverka resultatet positivt med ca 40 MSEK. Tidpunkten för när denna nedgångsfas kommer att inledas är som bekant hett debatterad, där Fastpartners företagsledning fortsätter tro på en första räntesänkning från den amerikanska centralbanken redan under Q1 2014, som sedan snabbt kommer att följas av andra centralbanker inklusive den svenska. Skulle det visa sig vara en riktig bedömning kommer räntekostnaderna redan under sommaren att börja sjunka. Vi har i vår prognos lagt in en mer försiktig räntesänkningsutveckling men trenden med stigande räntekostnader för Fastpartner kommer med all sannolikhet att brytas under året. 

Fastpartners aktiekurs utvecklades under hösten mycket positivt för att under innevarande år handlas mer oregelbundet. Kursutvecklingen är enligt vår mening ett tecken på att aktiemarknaden dels blivit betydligt mindre orolig för förmågan att överhuvudtaget kunna omförhandla utestående lån och då framförallt obligationslånen på någorlunda acceptabla villkor (ca 40% av finansieringen) och dels naturligtvis en nästan samstämmig omsvängning om att räntepeaken är nådd. Till detta kommer att vi och många andra  – i alla fall hittills – fått fel avseende vakansgraden. Såsom framgår ovan har vakansgraden för Fastpartners del inte påverkats nämnvärt av den ekonomiska utvecklingen i Sverige. Om företagsledningen får rätt i sin prognos om en ränta som inte bara börjar sänkas under våren utan dessutom sjunker betydligt snabbare och till lägre nivåer än de 2% som marknaden förväntar sig, finns det enligt oss betydande utrymme för positiva överraskningar. Kombinationen av stigande hyresintäkter och kraftigt fallande räntor är inte enligt vår mening diskonterat av marknaden. Vårt scenario för ränteutvecklingen är mer baserad på konsensus men även så kommer förvaltningsresultatet exklusive värdeförändringar i vår prognos åter att stiga under 2024. Om det beräknade substansvärdet – med eftersläpningen i marknadsvärderingarna av fastigheter – under de senaste åren inte varit en bra värderingsparameter kan en förändring nu vara på väg. Även om någon mindre korrigering av marknadsvärdena på Fastpartners bestånd kan komma ske under Q1 borde sedan fortsatta redovisade negativa värdeförändringar vara historia enligt vår mening. Fastpartners långsiktiga substansvärde (EPRA NRV) uppgick vid årsskiftet till 95 SEK per aktie, vilket innebär att aktien för närvarande handlas drygt 30 % under det långsiktiga substansvärdet. Dessutom finns det enligt vår mening – även i dagsläget - ett betydande övervärde i bolagets stora portfölj av outnyttjade byggrätter bokförda i drygt 600 MSEK. 

Denna publikation (nedan ”Publikationen”) har sammanställts av TradeVenue AB (nedan ”TV”) exklusivt för TV:s kunder. Innehållet har grundats på information från allmänt tillgängliga källor vilka bedömts som tillförlitliga. Sakinnehållets riktighet och fullständighet liksom lämnade prognoser kan således inte garanteras. TV kan låta medarbetare från annan avdelning eller analyserat bolag (nedan ”bolaget”) läsa fakta eller serier av fakta för att få dessa verifierade. TV lämnar inte i förväg ut slutsatser eller omdömen i Publikationen. Åsikter som lämnats i Publikationen är analytikerns åsikter vid tillfället för upprättandet av Publikationen och dessa kan ändras. Det lämnas ingen försäkran om att framtida händelser kommer att vara i enlighet med åsikter framförda i Publikationen.

Informationen i Publikationen ska inte uppfattas som en uppmaning eller råd att ingå transaktioner. Informationen tar inte sikte på enskilda mottagares kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller investeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett investeringsråd.

TV frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på denna Publikation. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Att en placering historiskt haft en god värdeutveckling är ingen garanti för framtiden.

Den i Publikationen lämnade analysen har utförts i enlighet med villkoren för tjänsten ”IR-paketet” som TV utför åt analyserat bolag. TV erhåller ersättning för nämnda tjänst från det analyserade bolaget. TV betalar ersättning till den analytiker som har sammanställt Publikationen.

Publikationen får inte spridas till eller göras tillgänglig för någon fysisk eller juridisk person i USA (med undantag av vad som framgår av Rule 15a – 16, Securities Exchange Act of 1934), Kanada eller något annat land som i lag fastställt begränsningar för spridning och tillgänglighet av materialets innehåll.

Varken TV eller de personer som sammanställt denna publikation har innehav (varken långa eller korta) i analyserat bolags emitterade finansiella instrument överstigande 0,5 % av det analyserade bolagets aktiekapital.

Analytikern som har sammanställt denna publikation äger inga aktier i bolaget.