FASTIGHETER: "FLIGHT TO QUALITY" PÅ KONTORSMARKNADEN

STOCKHOLM (Nyhetsbyrån Direkt) Runt om i landet ekar allt fler kontorslokaler tomma och i Stockholm har vakansgraden nu nått den högsta nivån sedan 2007, enligt en rapport från fastighetsrådgivaren JLL som konstaterar att kvalitet och läge blir allt viktigare för hyresgästerna.

I JLL:s senaste lägesrapport från den 11 september belystes just kontorsvakanser där trenden är att hyresgäster prioriterar högkvalitativa lokaler samtidigt som de väljer mindre ytor, enligt fastighetsrådgivaren.

Enligt data från Citymark har den totala vakansgraden i Stockholm stadigt ökat och nådde 13,5 procent under andra kvartalet - den högsta nivån sedan 2007.

Ämnet berördes även på Stockholm Corporate Finance årliga fastighetsseminarium som hölls i veckan.

"Jag har pratat med sektorkollegor och det syns en väldigt tydlig trend i att kontorskunder 'downsizar', men flyttar till bättre lägen", sa Jernhusens vd Biljana Pehrsson under en paneldebatt på eventet.

Enligt JLL:s rapport har vakansgraderna ökat i samtliga delmarknader i Stockholm, där områden som Kista och Solna/Sundbyberg är särskilt drabbade.

"Vi har den stora fördelen att Kista är ännu sämre, vi får nästan alla våra kunder från Kista", sade Sven-Olof Johansson, vd och grundare på Fastpartner om trenden med hyresgäster som flyttar till bättre lägen, under samma paneldebatt.

Fastpartner, som har ett stort kontorsbestånd i bland annat Frösunda, presenterade även under Stockholm Corporate Finance. Vice vd Christopher Johansson betonade då att aktiviteten på kontorsmarknaden fortsatt är igång.

"Vi gör hela tiden uthyrningar för kontor i närförort så det är absolut en marknad som lever", sade han.

Christopher Johansson varnade dock för att problemen kan komma att öka om utbudet blir för stort, men att det i viss mån reglerar sig självt med färre byggstarter, till följd av stigande byggpriser.

"Alla företag effektiviserar sin kontorsyta så det blir ett problem i exempelvis Solna om man tillför ett nytt stort utbud", sade han.

I JLL:s rapport lyftes just få byggprojekt som något som ger stöd åt kontorsmarknaden.

"På den positiva sidan är antalet och volymen av nya byggprojekt begränsade samtidigt som den ekonomiska tillväxten förväntas få gradvis fart under 2025", skriver JLL.

Fastighetsrådgivaren spår samtidigt att uthyrningsaktiviteten förväntas förbli dämpad under resten av 2024, och risker för att arbetsmarknaden försvagas bidrar till sentimentet.

Även om "rätt läge" i allt högre utsträckning spelar in för hyresgäster så ökar vakansgraden även i Stockholms centrala delar, enligt JLL:s rapport.

Vakansgraden i centrala affärsdistriktet (CBD) är dock betydligt lägre och ligger på ungefär hälften jämfört med den totala situationen i Stockholm.

Enligt David Andrén, uthyrningschef på JLL, så började trenderna med downsizing och flight to quality" i samband med pandemin, men att det först nu får ordentligt genomslag i takt med att avtalen löper ut.

Att kontorsmarknaden skulle fortsätta utför härifrån tror han dock inte.

"Nivån vi befinner oss på har tagit en tid att nå" Ute i Europa kan vi se tendenser på en motsatt effekt – att hyresgäster behöver gå upp i storlek för att de har tagit i för mycket nu när folk börjar komma tillbaka till kontoren", säger han till Nyhetsbyrån Direkt.

Enligt uthyrningschefen är det svårt att estimera hur det kommer se ut på längre sikt men att det, under senare år, synts en tydlig trend där hyresgäster går ner i storlek och flyttar till centrala lägen. Han belyser även att hållbarhetskraven från hyresgästerna blivit tydligare och fastigheter med hållbarhetsprofil kommer efterfrågas mer framöver.

"Bra läge är A och O. Det gör en sådan skillnad och den trenden kommer bara att bli starkare", sade Biljana Pehrsson under Stockholm Corporate Finance.

Den befintliga vakansnivån förhindrar dock alltför kraftiga hyresökningar, även i de mest attraktiva lägena.

"Vår syn på det är att hyrorna för de bästa lokalerna fortsatt kommer stiga svagt. Mediokra kontorsprodukter i CBD kommer hyras ut, men tillfälligt kanske till lägre hyror på grund av att det finns så pass mycket utbud just nu", säger David Andrén.

Att företag minskar sina lokaler samtidigt som kontrakten förlängs är ytterligare en trend som noteras. Bland de stora fastighetsbolagen syns flera exempel på detta – däribland Fabeges uthyrning till Telia, där den initiala effekten på nettouthyrningen för Fabege uppgick till -23 miljoner kronor.

Ett annat exempel fick vi så sent som den 10 september gick börsbolaget Wise ut med ett eget pressmeddelande där de stoltserade med ett omförhandlat hyresavtal med statliga Vasakronan som beräknas medföra en total kostnadsbesparing för Wise om cirka 14,6 miljoner kronor fram till och med det tredje kvartalet 2027.

Vasakronans vd Johanna Skogestig uppger för Nyhetsbyrån Direkt att "flight to quality" är en trend som håller i sig, och att hyresmarknaden "är kräsen".

"Min bedömning är att den trenden kommer hålla i sig under ett antal kvartal framöver vilket sätter press på vakansgraden generellt", uppger hon.

Johanna Skogestig bekräftar samtidigt bilden av att rätt lägen ser ut att premieras.

"För rätt produkt i rätt läge är betalningsviljan fortsatt hög. Kvaliteten på produkterna och läget värderas högt liksom tillgången till service och tjänster", säger hon.

De noterade fastighetsbolagen håller korten något närmare kroppen och inväntar rapporterna för det tredje kvartalet innan de kommenterar vakansgraden i det egna beståndet. Både Balder och Hufvudstaden avböjer att kommentera medan Fabege och Castellum inte har återkommit med svar.

Atrium Ljungberg och vd Annica Ånäs kan inte heller kommentera hur vakansnivån har utvecklats sedan rapporten för det andra kvartalet. Hon uppger dock att bolaget har varit framgångsrika i sitt uthyrningsarbete "så här långt i år" med hänvisning till bolagets nettouthyrningssiffra om 82 miljoner kronor för det första halvåret.

"Efterfrågan finns i dag i kvalitetsfastigheter i bra lägen i Stockholm där det finns goda kommunikationer och ett bra serviceutbud med både handel och restauranger", sade hon.

Graf: Kontorsfastigheter i Stockholm under det andra kvartalet 2024

Källa: JLL Nordic Outlook, Autumn 2024