STOCKHOLM (Nyhetsbyrån Direkt) Orättvisa jämförelser med andra fastighetsbolag. Det var anledningen till att K-Fastigheter i samband med sin rapport för det första kvartalet valde att presentera en ny affärsplan med fokus på att synliggöra den övriga verksamheten.
Det säger bygg- och fastighetsbolagets vd Jacob Karlsson i en intervju med Nyhetsbyrån Direkt.
"Vi har gått från att vara ett fastighetsbolag med en liten byggverksamhet till att byggverksamheten har blivit en betydligt mer omfattande del. I dag är vi snarare ett byggbolag med en fastighetsverksamhet vid sidan", summerar han.
Enligt Jacob Karlsson ser internationella investerare K-Fastigheter mer som ett byggbolag med fastighetsförvaltning som ett affärsområde, medan inhemska investerare fortfarande ser K-Fastigheter som främst ett fastighetsbolag.
"Det är det vi vill tydliggöra med den här strategin. Medialt läggs fokus på vårt förvaltningsresultat som i den senaste rapporten var mindre än en femtedel av vårt totala resultat", säger han.
K-Fastigheters tidigare affärsplan löpte mellan 2019-2023 och den nya affärsplanen löper till och med 2028.
"Under den perioden (19-23 reds anm) har 82 procent av vårt resultat kommit från det vi nu kallar entreprenad. Tittar vi på treårsspannet 2021-2023 så var det 84 procent. Ändå ser vi att analytiker 'benchmarkar' oss mot andra fastighetsbolag – och det tycker inte vi blir så transparant", säger Jacob Karlsson.
Att göra bolaget enklare att analysera och förstå sägs vara en viktig del i den nya strategin som alltså innebär att K-Fastigheters verksamhet delas upp i två verksamhetsområden: Fastighetsförvaltning och Entreprenad.
"Vi har delat upp verksamheten i två helt självständiga verksamhetsgrenar men under ett gemensamt paraply", säger han och förklarar att de två verksamheterna då kan jämföras med motsvarande aktörer i respektive sektor.
Både bygg- och fastighetsbolag har dock straffats hårt på börsen allteftersom att nollränteeran i rask takt byttes mot en period med hög inflation och som svar på det höga räntor från centralbanker världen över.
Sedan toppen i slutet av 2021 har K-Fastigheters aktie tappat nära 80 procent, från 92 kronor, till att i dag handlas kring 20 kronor. Det är dock 60 procent upp från bottennivåerna kring 12 kronor från oktober i fjol.
Trots den negativa kursutvecklingen är det inget fel på ambitionsnivån på bolagets nya mål. K-Fastigheters övergripande mål är att uppnå ett substansvärde om 50 kronor per aktie vid utgången av 2028 mer än en dubblering av substansvärdet om 24:17 kronor per aktie vid utgången av första kvartalet 2024, då målet offentliggjordes.
"Det finns de som tycker att målet är ambitiöst. Utifrån mitt perspektiv är det så att om vi kan ha 15 procent avkastning på substansvärdet om året så dubblerar vi det på fem år", säger han och fortsätter:
"Tror vi inte själva att vi klarar det så kan vi lika gärna köpa Nordea-aktier eller någon annan bankaktie som har en avkastning på eget kapital om 15 procent."
Utöver det koncernövergripande målet rörande substansvärde har K-Fastigheter även presenterat individuella mål för de två verksamhetsområdena.
För verksamhetsområdet Fastighetsförvaltning ska K-Fastigheter nå ett förvaltningsresultat om 1:50 kronor per aktie år 2028 medan de för verksamhetsområdet Entreprenad ska nå ett resultat per aktie om 4:50 kronor år 2028.
För 2023 uppgick förvaltningsresultatet per aktie till 0:51 kronor medan vinst per aktien i Entreprenaddelen uppgick till 1:35 kronor.
Trots att målen i båda fallen innebär ökningar om nära 200 procent ser vd:n ingen anledning till att tvivla på målen.
"Vi har väldigt självsäkra kalkyler eftersom vi bygger samma saker om och om igen. Siffrorna är förankrade i enskilda projekt genom de lägenheterna vi ska bygga, och den projektbank vi sitter på", säger han och fortsätter:
"Det är inga astronomiska mängder lägenheter vi ska bygga. För att nå upp till ett resultat om 4:50 kronor per aktie i Entreprenadverksamheten så behöver vi under 2027-2028 byggstarta 1.200 lägenheter mot 1.000 lägenheter i år", säger han.
För att nå sina mål behöver dock K-Fastigheter fortsätta att produktionsstarta byggen i en tid då många bygg- och fastighetsbolag lagt i handbromsen i väntan på bättre tider.
"Vi kan fortfarande få ihop kalkylen. Vi har inte startat några projekt som inte har gett minst 6 procent 'yield on cost' (Driftöverskott delat på kostnad reds anm). Sedan märker vi, precis som alla andra, att det krävs mer eget kapital för att man ska känna sig trygg med skuldsättningen och räntetäckningsgraden", säger vd:n.
K-Fastigheters räntetäckningsgrad på rullande 12 månader uppgick till 1,6 gånger medan skuldsättningsgraden skrevs till 59,7 procent, i det första kvartalet.
För att få bukt på finansieringssidan har K-Fastigheter genomfört två riktade emissioner om sammanlagt 460 miljoner kronor samt offentliggjort försäljningen av en dansk portfölj för 1,1 miljarder kronor.
"Vi har varit väldigt tydliga med att vi vill stärka balansräkningen, och då har de här två emissionerna varit de steg vi behövt ta", säger Jacob Karlsson som uppger att bolaget kommer att fortsätta att avyttra för att stärka sin balansräkning och för att kunna återinvestera i projekt.
Jakob Karlsson är tillsammans med fastighetsprofilen Erik Selin största ägare i K-Fastigheter, och ensamma innehavare av A-aktier.
"Utifrån aktieägarperspektivet som en av huvudägarna så ser jag mycket hellre att vi stärker balansräkningen genom avyttringar snarare än genom att bli utspädd", säger Jacob Karlsson.
Kommer du stoppa in mer pengar vid en eventuell ny emission?
"Det är ingenting som vi ens har diskuterat men jag tror på bolaget. Jag sålde inte aktier på 96 kronor utan jag är ägare i det här bolaget för alltid. Om vi gör en emission kommer jag alltid att teckna mig efter största möjliga förmåga – med det sagt så är en emission inte något som vi har diskuterat", säger Jacob Karlsson.
Trots bolagets aggressiva mål vågar inte Jacob Karlsson hoppas på någon medhjälp vad gäller konjunkturen.
"Jag tror att det kommer att vara jättetufft även framgent. En kris går ganska snabbt men en återhämtning tar tid", säger vd:n.
Han drar paralleller till finanskrisen där marknaden för flerfamiljshus bottnade ut 2011 för att sedan nå en ny topp först 2020.
"Jag tror på en långsam återhämtning som nog kommer att ta ett antal år."