Nyfosa rapportkommentar Q4 2022: "Förbättrat förvaltningsresultat trots kraftigt stigande räntekostnader"

Rapportkommentar Nyfosa

Förbättrat förvaltningsresultat trots kraftigt stigande räntekostnader 

De stora nettoinvesteringarna i fastigheter under 2021 (5,7 MdSEK) men även under Q2 under 2022 (2,8 MdSEK) fortsätter bidra till snabbt stigande hyresintäkter i förhållande till föregående år. Till skillnad från andra fastighetsbolag har Nyfosa haft finansiella möjligheter att på en betydligt kärvare finansmarknad fortsätta göra nyinvesteringar och utnyttja läget på fastighetsmarknaden. Fastighetsportföljen hade totalt vid årsskiftet ett bokfört värde på 40,4 MdSEK, vilket innebär en ökning med ca 3 MdSEK i jämförelse med motsvarande tidpunkt förra året. Även under Q4 gjordes några mindre förvärv och netto under året tillfördes fastigheter till portföljen om 1,5 MdSEK. Hyresintäktsökningen börjar dock minska och efter att ha stigit med 30% under första halvåret var ökningen under andra halvåret av 2022 enbart 26%.  Uthyrningsgraden fortsätter att vara på en mycket hög nivå (93,7%) och verkar än så länge inte vara påverkad av den ekonomiska utvecklingen i Sverige. Det större beståndet tillsammans med ökade driftskostnader i Q4 bland annat i form av kostnader för el (dvs den del som inte kan föras över till hyresgästerna) steg driftskostnaderna med 36%, dvs mer än hyresintäkterna. Till följd av bland annat lägre underhållskostnader ökade emellertid driftnettot i kvartalet med 29% till 576 MSEK (446). Överskottsgraden steg därmed till 67,9% (66,3). Förvaltningsresultatet påverkades som förväntat av de kraftigt stigande räntekostnaderna men visade ändå på en ökning till 384 MSEK (345). Det negativa räntenettot ökade till -217 MSEK (-124) och är en effekt av de stigande marknadsräntorna och det större fastighetsbeståndet. Vi bedömer att den genomsnittliga räntan i det närmaste fördubblades till ca 3,7% i förhållande till motsvarande period förra året och att den räntebärande skulden steg till 24 MdSEK (21) till följd av bolagets expansion. Resultatandelarna, främst den avseende Söderport (ett bolag med fastigheter för ca 14 MdSEK och som delägs 50/50 med Sagax) ökade till 66 MSEK (57) exklusive värdeförändringar och skatt. Kvartalets positiva resultatutveckling tillsammans med de tre tidigare kvartalen innebar att det utdelningsgrundande kassaflödet steg med drygt 9% och möjliggör för styrelsen att föreslå en ökning av utdelningen till 4 SEK (3,8).  Fastighetsportföljen hade totalt vid kvartalsskiftet ett värde på 41,5 MdSEK, vilket innebär en ökning med ca 7 MdSEK i jämförelse med motsvarande tidpunkt förra året. Efter en lång följd av kvartal med positiva värdeförändringar av fastighetsbeståndet tvangs Nyfosa redovisa en nedskrivning av värdet på portföljen under Q4 motsvarande ca 3% av värdet.  Ett stärkt driftnetto i de flesta fastigheter och hyreshöjande projekt i fastigheter kunde inte motverka 0,3 procentenheters högre avkastningskrav (6,39%).

Stor andel rörliga lån

Nyfosa har visserligen till största del rörlig ränta i låneavtalen men genom räntetak och innehav av swappar begränsas riskerna avsevärt vid fortsatta uppgångar i marknadsräntorna. Drygt 40% av skuldportföljen är säkrad med denna typ av instrument. Det innebär att en uppgång i de korta marknadsräntorna med 1 procentenhet ”enbart” skulle öka räntekostnaderna med ca 125 MSEK på ett år. Den stora andelen lån med rörlig ränta gör samtidigt att Nyfosa kommer att bli en stor relativ vinnare i förhållande till de flesta andra noterade fastighetsbolag om de korta räntorna redan börjar sänkas under hösten.  Även om Nyfosa är mycket exponerade mot den kortsiktiga ränteutvecklingen har bolaget en mycket konservativt uppbyggd struktur på låneportföljen. Mindre än 10% av Nyfosas finansiering består av obligationslån (där nästa obligationsförfall om 1,1 MdSEK först sker i april 2024) och resten består av traditionella banklån. Händelseutvecklingen under 2022 har visat på vikten för fastighetsbolag av att inte vara beroende av en mycket turbulent obligationsmarknad och för de bolag som nu tvingas till refinansiering av obligationer har det visat sig bli mycket kostsamt. Nyfosa har under 2022 lyckats refinansiera banklån motsvarande ca 3 MdSEK och få nya banklån om 2,3 MdSEK. Bolaget har dessutom en framförhandlad tillgänglig kredit med kort varsel om ca 1 MdSEK.

Inflationen ger rekordhöjningar av hyror

I och med att 90% av hyresavtalen är kopplade till KPI kommer Nyfosa att från och med årsskiftet kunna glädja sig åt en betydande höjning av hyresintäkterna om ca 230 MSEK. Detta kommer motverka effekten av starkt ökade räntekostnader men även driftskostnader under året. Det är också att anmärka att hyresgästers förmåga och intresse att betala för starkt stigande hyror kan bli ett problem för Nyfosa och andra fastighetsbolag. Speciellt i spåren av pandemin där många företag redan var i begrepp att se över behovet av kontorsytor. En genomsnittlig kontraktslängd på 3,7 år och en väldiversifierad riskspridning avseende hyresgäster och geografi utgör här en klar fördel.  Vi har i vår prognos enbart lagt in en marginellt lägre uthyrningsgrad. Det förutsätter dock att Sverige inte kommer in i en bredare lågkonjunktur med kraftigt minskad efterfrågan på lokaler.  Med vårt antagande om att marknadsräntorna når sin högsta nivå under våren för att sedan börja gå ned under början av år 2024 kommer Nyfosa i vår prognos för i år kunna redovisa ett i stort sett oförändrat utdelningsgrundande kassaflöde. Med fortsatt stigande hyror under 2024 och lägre räntor kommer vinsttillväxten tillbaka och når det utsatta målet om minst 10% i ökning av det utdelningsgrundade kassaflödet. Bolaget har en bra utgångspunkt i form av en låg belåningsgrad (57%) och en bra strukturerad låneportfölj enligt ovan för att föra en offensiv förvärvspolitik i dagens oroliga fastighetsmarknad. Vi har dock antagit att företagsledningen av försiktighetsskäl kommer att vara mer restriktiva med större förvärv. Med en kursnedgång på ett år om 35% har aktien – i likhet med många andra fastighetsaktier - gått från att handlas med en stor premium mot det redovisade substansvärdet (EPRA NRV) till en rabatt. Vid årsskiftet uppgick detta värde till 101 SEK per aktie, vilket ger en rabatt om ca 10% mot dagens aktiekurs. Även om rabatten sjunkit avsevärt under det senaste halvåret är den enligt vår mening svårförklarlig, givet Nyfosas historik och vår prognos om fortsatt vinsttillväxt redan under 2024.

Disclaimer
Denna publikation (nedan ”Publikationen”) har sammanställts av TradeVenue AB (nedan ”TV”) exklusivt för TV:s kunder. Innehållet har grundats på information från allmänt tillgängliga källor vilka bedömts som tillförlitliga. Sakinnehållets riktighet och fullständighet liksom lämnade prognoser kan således inte garanteras. TV kan låta medarbetare från annan avdelning eller analyserat bolag (nedan ”bolaget”) läsa fakta eller serier av fakta för att få dessa verifierade. TV lämnar inte i förväg ut slutsatser eller omdömen i Publikationen. Åsikter som lämnats i Publikationen är analytikerns åsikter vid tillfället för upprättandet av Publikationen och dessa kan ändras. Det lämnas ingen försäkran om att framtida händelser kommer att vara i enlighet med åsikter framförda i Publikationen.

Informationen i Publikationen ska inte uppfattas som en uppmaning eller råd att ingå transaktioner. Informationen tar inte sikte på enskilda mottagares kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller investeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett investeringsråd.

TV frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på denna Publikation. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Att en placering historiskt haft en god värdeutveckling är ingen garanti för framtiden.

Den i Publikationen lämnade analysen har utförts i enlighet med villkoren för tjänsten ”IR-paketet” som TV utför åt analyserat bolag. TV erhåller ersättning för nämnda tjänst från det analyserade bolaget. TV betalar ersättning till den analytiker som har sammanställt Publikationen.

Publikationen får inte spridas till eller göras tillgänglig för någon fysisk eller juridisk person i USA (med undantag av vad som framgår av Rule 15a – 16, Securities Exchange Act of 1934), Kanada eller något annat land som i lag fastställt begränsningar för spridning och tillgänglighet av materialets innehåll.

Varken TV eller de personer som sammanställt denna publikation har innehav (varken långa eller korta) i analyserat bolags emitterade finansiella instrument överstigande 0,5 % av det analyserade bolagets aktiekapital.

Analytikern som har sammanställt denna publikation äger inga aktier i bolaget.