Fastpartner rapportkommentar Q1 2022: "Lägre investeringstakt att räkna med"
Fastpartner Q1 2022 (Läs den fullständiga analysen med estimat och grafiska element här)
- Ökade hyresintäkter i jämförbart bestånd
- Inflation och ränteuppgång
- Lägre investeringstakt att räkna med
Rapportkommentar
Ökade hyresintäkter i jämförbart bestånd. Hyresintäkterna ökade i Q1 med närmare 6% till 489 MSEK (463), vilket delvis beror på nytecknade kontrakt, färdigställda hyresgästanpassningar samt hyror från förvärvade fastigheter. Då i stort sett alla Fastpartners hyresavtal är indexreglerade med KPI påverkar detta hyrorna positivt i efterskott. Med ökad inflation får det allt större betydelse. I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med över 3%, vilket också visar att eventuella negativa effekter av pandemin på efterfrågan i alla fall än så länge är marginella. Uthyrningsgraden förbättrades också och är på en mycket hög nivå om ca 92% (justerat för projektfastigheter). Fastighetsbeståndet har i jämförelse med året innan ökat till följd av förvärv och värdeuppgång till 35,7 MdSEK (35,3). Den orealiserade värdeuppgången på fastigheterna under Q1 uppgick till 30 MSEK, som till exempel kan jämföras med en uppgång på hela 3,0 MdSEK under hela förra året. Det är ett tecken på att ränteuppgången börjar innebära en klar motvind för fortsatta positiva värdeförändringar även för välbelägna och moderna fastigheter. Det genomsnittliga avkastningskravet för värderingen av fastighetsportföljen ligger kring 4,4%. Driftnettot ökade under kvartalet marginellt snabbare än hyresintäkterna och uppgick till 330 MSEK (308). Överskottsgraden steg till 67,4 % (66,7). Fastighetskostnaderna steg i jämförbart bestånd under året med enbart ca 1%, vilket är en lägre kostnadsökning än vi beräknat med hänsyn till bland annat de ökade kostnader för el och fjärrvärme. Trots att den räntebärande nettoskulden steg med ca 0,9 MdSEK till 16,1 MdSEK (15,3) i jämförelse med för ett år var finansnettot i stort sett oförändrat kring -63 MSEK (-62). Medelräntan för samtliga lån var vid årsskiftet 1,6 % (1,6). Det rullande årliga förvaltningsresultatet för de närmaste 12 månaderna uppgår till 1060 MSEK (990), vilket ska jämföras med målet att vid utgången av 2025 nå 1 500 MSEK.
Inflation och ränteuppgång. Med i stort sett alla hyresintäkter inflationssäkrade via hyresavtalen befinner sig Fastpartner i en gynnsam situation med nuvarande höga inflationstakt och turbulenta räntemarknad. Det är dock att anmärka att hyresgästers förmåga och intresse att betala för starkt stigande hyror kan bli ett problem för Fastpartner och andra fastighetsbolag. Speciellt i spåren av pandemin där många företag redan var i begrepp att se över behovet av framför allt kontorsytor. Av bolagets räntebärande lån på ca 16 MdSEK ska enbart ca 2 MdSEK refinansieras under de närmaste 12 månaderna. Detta efter att ha refinansierat 1,6 MdSEK under det första kvartalet. Stigande räntor kommer därför under innevarande år få en ganska begränsad effekt på finansnettot. Till det kommer en ganska stor ränteswapportfölj, som gör det möjligt att mildra effekterna av ränteuppgången. I ett läge där kostnaderna för fastighetsfinansiering också blir alltmer avhängigt av bolagets finansiella styrka befinner sig Fastpartner i ett bra läge med en belåningsgrad på 42% och en räntetäckningsgrad om 4,5 ggr. Vid nuvarande lånesituation innebär det enligt vår prognos att räntekostnaderna stiger med ca 35 MSEK i år för att under nästa år stiga med drygt 60 MSEK.
Lägre investeringstakt att räkna med. Tillkomsten av större färdigställda projekt under året, en större fastighetsportfölj och en bra nettouthyrning under förra året gör att vi bedömer att hyresintäkterna i år kommer att stiga med 8% och driftnettot med ungefär lika mycket. Detta inkluderar de positiva effekterna av indexuppräkningen av hyresintäkterna som effekt av den stigande inflationen. Till följd av stigande finansieringskostnader kombinerat med den mer osäkra uthyrningsmarknaden räknar vi med att företagsledningen kommer att vara mer försiktiga med att starta nya om- och tillbyggnadsprojekt i det egna beståndet än tidigare och framför allt att inga större externa förvärv kommer att ske. Vi tror därför att bolaget kommer att under både i år och nästa år ligga i det nedre spannet av den uttalade ambitionen att investera för 600-800 MSEK per år. Fastpartners långsiktiga substansvärde (EPRA NRV) uppgick vid kvartalsskiftet till ca 111 SEK per aktie, en uppgång med 19% under de senaste 12 månaderna (exklusive utbetald utdelning). Det innebär att aktien för närvarande handlas med en betydande rabatt i förhållande till det långsiktiga substansvärdet. Dessutom finns det enligt vår mening ett betydande övervärde i bolagets stora portfölj av outnyttjade byggrätter bokförda i ca 800 MSEK.
Kort om Fastpartner
Ordförande: Peter Carlsson
VD: Sven-Olof Johansson
CFO: Daniel Gerlach
Lista: Large Cap Stockholm
----------------------------------------
Disclaimer
Denna publikation (nedan ”Publikationen”) har sammanställts av TradeVenueAB (nedan ”TV”) exklusivt för TV:s kunder. Innehållet har grundats på information från allmänt tillgängliga källor vilka bedömts som tillförlitliga. Sakinnehållets riktighet och fullständighet liksom lämnade prognoser kan således inte garanteras. TV kan låta medarbetare från annan avdelning eller analyserat bolag (nedan ”bolaget”) läsa fakta eller serier av fakta för att få dessa verifierade. TV lämnar inte i förväg ut slutsatser eller omdömen i Publikationen. Åsikter som lämnats i Publikationen är analytikerns åsikter vid tillfället för upprättandet av Publikationen och dessa kan ändras. Det lämnas ingen försäkran om att framtida händelser kommer att vara i enlighet med åsikter framförda i Publikationen.
Informationen i Publikationen ska inte uppfattas som en uppmaning eller råd att ingå transaktioner. Informationen tar inte sikte på enskilda mottagares kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller investeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett investeringsråd.
TV frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på denna Publikation. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Att en placeringhistoriskt haft en god värdeutveckling är ingen garanti för framtiden.
Den i Publikationen lämnade analysen har utförts i enlighet med villkoren för tjänsten ”IR-paketet” som TV utför åt analyserat bolag. TV erhåller ersättning för nämnda tjänst från det analyserade bolaget. TV betalar ersättning till den analytiker som har sammanställt Publikationen. Publikationen får inte spridas till eller göras tillgänglig för någon fysisk eller juridisk person i USA (med undantag av vadsom framgår av Rule15a –16, SecuritiesExchange Actof1934), Kanada eller något annat land som i lag fastställt begränsningar för spridning och tillgänglighet av materialets innehåll.
Varken TV eller de personer som sammanställt denna publikation har innehav (varken långa eller korta) i analyserat bolags emitterade finansiella instrument överstigande 0,5 % av det analyserade bolagets aktiekapital.
Analytikern som har sammanställt denna publikation äger inga aktier i bolaget.