Nyfosa rapportkommentar Q3 2022
→ Stabil hyresmarknad men ökade el- och räntekostnader
→ Avundsvärd låneportfölj
→ Inflationen ger rekordhöjningar av hyror
Rapportkommentar
Stabil hyresmarknad men ökade el- och räntekostnader
De stora nettoinvesteringarna i fastigheter under förra året (5,7 MdSEK) fortsätter att göra avtryck i form av snabbt stigande hyresintäkter. Ökningstakten börjar dock avklinga och efter att ha stigit med 30% under första halvåret var ökningen i Q3 ”enbart 26%. Den ökade oron för vakanser avspeglas inte i Nyfosas rapport och bolaget kunde visa upp en marginell ökning av nettouthyrningen och en uthyrningsgrad om 93%. Trots ökade driftskostnader i kvartalet bland annat i form av kostnader för el (dvs den del som inte kan föras över till hyresgästerna) steg driftsnettot till 544 MSEK (450). Förvaltningsresultatet försämrades dock till 374 MSEK (414). Detta främst till följd av ett ökat negativt finansnetto, vilket försämrades till -190 MSEK (-115). Finansnettoutvecklingen förklaras dels av att den genomsnittliga räntan ökade till 2,8% (1,9) i förhållande till motsvarande period förra året och att den räntebärande skulden steg till 23,7 MdSEK (20,1) till följd av bolagets expansion. Även resultatandelarna, främst den från Söderport (ett bolag med fastigheter för ca 14 MdSEK och som delägs 50/50 med Sagax) minskade. Exklusive värdeförändringar och skatt i joint ventures steg dock förvaltningsresultatet till 386 MSEK (371). Efter relativt stora fastighetsinvesteringar under Q2 om netto 2,8 MdSEK - främst i Finland - var transaktionsvolymen under Q3 betydligt mer begränsad. Investeringar i nya fastigheter om 0,75 MSEK under Q3 och perioden efter uppvägdes av försäljningar av fastigheter med 0,4 MSEK. Fastighetsportföljen hade totalt vid kvartalsskiftet ett värde på 41,5 MdSEK, vilket innebär en ökning med ca 7 MdSEK i jämförelse med motsvarande tidpunkt förra året. Efter en lång följd av kvartal med positiva värdeförändringar av fastighetsbeståndet tvangs Nyfosa redovisa en marginell negativ värdeförändring. Ett stärkt driftsnetto och projekt i fastigheter kunde inte motverka 0,25 procentenheter högre avkastningsgrad.
Avundsvärd låneportfölj
I relation till många andra fastighetsbolag anser vi att Nyfosa har en mycket avundsvärd struktur av låneportföljen och en nettobelåningsgrad om enbart 55% som ger ett betydande manöverutrymme. Mindre än 10% av Nyfosas finansiering består av obligationslån (där nästa obligationsförfall först sker i april 2024) och resten består av traditionella banklån. Händelseutvecklingen under det senaste halvåret har visat på vikten för fastighetsbolag av att inte vara beroende av en mycket turbulent obligationsmarknad och för de bolag som nu tvingas till refinansiering av obligationer har det visat sig bli mycket kostsamt. Nyfosa lyckades under Q2 refinansiera banklån motsvarande 5,5 MdSEK eller nästan 25% av utestående lån och har därmed inga större lån som förfaller i år eller nästa år (enbart 0,8 MdSEK under nästa år). Med en räntebindning på ca ett år riskerar dock de stigande räntor att fortsätta försämra finansnettot. Enligt företagsledningen innebär en generell räntehöjning om en procent på hela portföljen en försämring av finansnettot med ca 240 MSEK. Över 40% av lånen är dock räntesäkrade med en genomsnittslängd på över med ett räntetak om i snitt 1,56% innebär det att huvuddelen av räntehöjningarna redan slagit igenom i resultatet.
Inflationen ger rekordhöjningar av hyror
I och med att 90% av hyresavtalen är kopplade till KPI kommer Nyfosa att från och med årsskiftet kunna glädja sig åt en betydande höjning av hyresintäkterna. Om ökningen i KPI blir 9% räknar Nyfosa med att kunna höja hyrorna och därmed intjäningen med ca 200 MSEK. Detta kommer delvis motverka effekten av ökade ränte- och driftskostnader under året. Det är dock att anmärka att hyresgästers förmåga och intresse att betala för starkt stigande hyror kan bli ett problem för Nyfosa och andra fastighetsbolag. Speciellt i spåren av pandemin där många företag redan var i begrepp att se över behovet av kontorsytor. En genomsnittlig kontraktslängd på 3,7 år och en väldiversifierad riskspridning avseende hyresgäster och geografi utgör här en klar fördel. Nyfosa har under hela sin existens utmärkt sig för sin snabbfotade företagsledning, vilket lär komma väl till pass i dagens turbulenta fastighetsmarknad. Bolaget har en bra utgångspunkt i form av den låga belåningsgraden och en bra låneportfölj enligt ovan. Trots årets svårigheter fortsätter Nyfosa att slå det egna uppsatta målet om att öka det utdelningsgrundande kassaflödet med mer än 10%. Under de tre första kvartalen steg detta kassaflöde med ca 15%, men kommer enligt vår prognos för Q4 kommer det att försämras för helåret men fortfarande överstiga målet. För 2023 prognostiserar vi nu en ökning av hyresintäkterna med 11%, baserat på en något större fastighetsportfölj, något lägre uthyrningsgrad samt hyresindexeringen. Det skulle enligt vår prognos ge ett förvaltningsresultat (exkl värdeförändringar och skatt i joint ventures) som i procent stiger med knappt hälften av hyresintäkternas ökningstakt. Detta förutsätter att Nyfosa inte gör några större offensiva investeringar. Inte heller att nästa år innebär en bredare lågkonjunktur med kraftigt minskad efterfrågan på lokaler och konkurser som följd. Med en kursnedgång i år på över 60% har aktien – i likhet med många andra fastighetsaktier - gått från att handlas med en stor premium mot det redovisade substansvärdet (EPRA NRV) till en stor rabatt. Vid kvartalsskiftet uppgick detta värde till 106 SEK per aktie, vilket ger en rabatt om ca 45% mot dagens aktiekurs. Rabatten är enligt vår mening svårförklarlig givet Nyfosas historik och vår prognos om fortsatt vinsttillväxt även under ett utmanande 2023.
----------------------------------------
→ Nyfosa rapportkommentar Q2 2022
- Fortsatt snabb hyres- och resultattillväxt
- Refinansierad låneportfölj
- Navigerar bra i en turbulent period
Rapportkommentar
Fortsatt snabb hyres- och resultattillväxt. Hyresintäkterna steg i Q2 med hela 36% till 791 MSEK (583), vilket innebär en ännu snabbare ökning än i Q1 och innebär sammanlagt 30% högre intäkter under årets sex första månader än motsvarande kvartal förra året. Stora nettoinvesteringar i fastigheter under förra året (5,7 MdSEK) förklarar huvuddelen av ökningen. Efter en relativt försiktig transaktionsperiod under början av året skedde under Q2 förvärv av fastigheter för 3,7 MdSEK samtidigt som försäljningar skedde för nästan 0,9 MdSEK. Med huvuddelen av förvärven i Finland förstärker Nyfosa sin ställning i landet och andelen utgör nu nästan 20% av det totala värdet. Fastighetsportföljen hade totalt vid halvårsskiftet ett värde på över 41 MdSEK, vilket innebär en ökning med ca 10 MdSEK i jämförelse med motsvarande period förra året. Efterfrågan på Nyfosas lokaler fortsätter att vara stabil och bolaget kunde notera en marginell nettouthyrning under kvartalet. Uthyrningsgraden fortsätter att vara på en mycket hög nivå och var vid årsskiftet kring 93% och en kontraktslängd om 3,7 år. Driftnettot steg med 32% till 523 MSEK (395), dvs i något lägre takt än hyresintäkterna och medförde att överskottsgraden sjönk till 66% (68). Detta förklaras till en stor del av att den finska fastighetsportföljen inkluderar servicetjänster till vissa hyresgäster med en betydligt lägre överskottsgrad. Till en lägre grad beror det på det starkt stigande elkostnader och som till viss del inte kan föras över till hyresgästerna. Den genomsnittliga räntan på bolagets finansiella skulder uppgick till 2,1% (1,9) vid kvartalsskiftet vilket var något högre mot nivån för ett år sedan. Till följd av den snabba expansionen ökade bolagets räntebärande skuld under motsvarande tidsperiod till 23,5 MdSEK (18,5), vilket förklarar att finansnettot i kvartalet försämrades till -142 MSEK (-110). Ovanstående ränteskuld exkluderar den hybridobligation om 800 MSEK som emitterades i slutet av året. I Nyfosas förvaltningsresultat ingår resultatandelen i Söderport (ett bolag med fastigheter för ca 14 MdSEK och som delägs 50/50 med Sagax). Dessutom ingår 50% i det nybildade norska fastighetsbolaget Samfosa med fastigheter för 1,5 MdSEK. Resultatandelen från joint ventures uppgick under Q2 till 296 MSEK (283), men där positiva värdeförändringar i stort sett förklarar hela resultatet. Rensat för dessa värdeförändringar och skatt i joint ventures steg förvaltningsresultatet i Nyfosa i kvartalet med 32% till 582 MSEK (441). Trots den osäkra fastighetsmarknaden kunde Nyfosa under perioden redovisa en positiv värdeförändring om 350 MSEK i portföljen vilket motsvarar en ökning på drygt 1%. Detta förklaras av genomförda nyuthyrningar och omförhandlade hyresavtal.
Refinansierad låneportfölj. Nyfosa lyckades under kvartalet refinansiera banklån motsvarande 5,5 MdSEK eller nästan 25% av utestående lån och har därmed inga större lån som förfaller i år eller nästa år (enbart 0,8 MdSEK under nästa år). Bolaget har också traditionellt använt sig av banklån som finansieringsform och undvikit obligationsmarknaden (mindre än 10% av finansieringen utgörs av obligationer) vilket är till klar fördel i dagsläget med den mycket turbulenta kreditmarknaden. Med en räntebindning på enbart drygt ett år riskerar dock stigande räntor att försämra finansnettot relativt snabbt. Enligt företagsledningen innebär en generell räntehöjning om en procent på hela portföljen en försämring av finansnettot med ca 225 MSEK. Detta motverkas dock delvis av derivatinstrument som räntetak och swapar i kreditportföljen. Det är däremot viktigt att framhålla att 90% av hyresavtalen är kopplade till KPI och därmed helt inflationssäkrade. Det är dock att anmärka att hyresgästers förmåga och intresse att betala för starkt stigande hyror kan bli ett problem för Nyfosa och andra fastighetsbolag. Speciellt i spåren av pandemin där många företag redan var i begrepp att se över behovet av kontorsytor. En genomsnittlig kontraktslängd på 3,7 år och en väldiversifierad riskspridning avseende hyresgäster och geografi utgör här en klar fördel.
Navigerar bra i en turbulent period. Efter en följd av år med sjunkande räntor och en fastighetsmarknad som hela tiden satt nya rekord har 2022 inletts med en period som verkar bli betydligt mer svårnavigerad. Nyfosa har under hela sin existens utmärkt sig för sin snabbfotade företagsledning och förmåga att utnyttja uppkomna möjligheter. Vi ser ingen anledning tro att det inte kommer att vara fallet framöver också med ett bra utgångsläge i form av en låg belåningsgrad (57%) och kontraktsstruktur enligt ovan. Trots årets svårigheter fortsätter Nyfosa att med råge slå det egna uppsatta målet om att öka det utdelningsgrundande kassaflödet med mer än 10%. Under det första halvåret steg detta kassaflöde med hela 28%. Med vår prognos för resten av året och nästa år kommer denna exceptionella ökningstakt inte kunna upprätthållas men samtidigt vara över det uppsatta målet. För helåret 2022 prognostiserar vi nu en ökning av hyresintäkterna med 27% som skulle ge ett förvaltningsresultat (exkl värdeförändringar och skatt i joint ventures) som stiger ungefär lika mycket. Förutsatt att Nyfosa inte gör några större offensiva investeringar och att nästa år inte innebär en bredare lågkonjunktur med kraftigt minskad efterfrågan på lokaler och konkurser som följd har vi prognostiserat en drygt 10% ökning av hyresintäkterna nästa år som ger ett förvaltningsresultat (beräknat på samma sätt som ovan) som stiger något mer. Med en kursnedgång i år på över 40% har aktien – i likhet med många andra fastighetsaktier - gått från att handlas med en stor premium mot det redovisade substansvärdet (EPRA NRV) till en stor rabatt. Vid halvårsskiftet uppgick detta värde till 105 SEK per aktie, vilket ger en rabatt om ca 20% mot dagens aktiekurs. Rabatten är enligt vår mening svårförklarlig givet Nyfosas historik och vår prognos om fortsatt vinsttillväxt även under ett utmanande 2023.
----------------------------------------
→ Nyfosa rapportkommentar Q1 2022
- Fortsatt snabb hyres- och resultattillväxt
- Inflation och stigande räntor
- Mer utmanande period att vänta
Rapportkommentar
Fortsatt snabb hyres- och resultattillväxt. Hyresintäkterna steg i Q1 med hela 25% till 714 MSEK (571), vilket är ännu lite snabbare än under rekordåret 2021 (+20%) och mer än vi hade förväntat oss. Efter att under förra året ha gjort nettoinvesteringarna i fastigheter för 5,7 MdSEK i nya fastigheter och 0,5 MdSEK i befintliga fastigheter, genomfördes och beslutades om investeringar i kvartalet om netto ca drygt 1 MdSEK. Företaget hade vid kvartalsskiftet fastigheter för 37,8 MdSEK (30,6), med verksamhet i tre länder. Inklusive den stora fastighetsaffär i Finland som offentliggjordes i kvartalet (med tillträde 1/4) uppgår investeringarna i landet redan till 5,8 MdSEK eller ca 15% av det totala fastighetsbeståndet. Efterfrågan på Nyfosas lokaler fortsätter att vara stabil och bolaget kunde notera en marginell nettouthyrning under kvartalet. Uthyrningsgraden fortsätter att vara på en mycket hög nivå och var vid årsskiftet kring 94% och en kontraktslängd om 3,7 år. Driftnettot steg med 25% till 450 MSEK (360), dvs i nivå med hyresintäkterna och medförde att överskottsgraden var i stort sett oförändrad kring 63%. Vinterns starkt stigande elpriser ledde till att driftkostnaderna steg med 30%, men eftersom de till stor del tas av hyresgästerna får det en begränsad påverkan. Den genomsnittliga räntan på bolagets finansiella skulder uppgick till 1,9% vid kvartalsskiftet vilket var oförändrad mot nivån för ett år sedan. Till följd av den snabba expansionen ökade bolagets räntebärande skuld till 20,8 MdSEK (17,9), vilket förklarar att finansnettot i kvartalet försämrades till -116 MSEK (-95). Ovanstående nettoskuld exkluderar den hybridobligation om 800 MSEK som emitterades i slutet av året. I Nyfosas förvaltningsresultat ingår resultatandelen i Söderport (ett bolag med fastigheter för ca 14 MdSEK och som delägs 50/50 med Sagax). Dessutom ingår 50% i det nybildade norska fastighetsbolaget Samfosa med fastigheter för 1,6 MdSEK. Resultatandelen från joint ventures uppgick under Q1 till 266 MSEK (188), varav positiva värdeförändringar ingick med 302 MSEK (188). Rensat för dessa värdeförändringar och skatt i joint ventures steg förvaltningsresultatet i Nyfosa i kvartalet med drygt 25% till 360 MSEK (286). De positiva värdeförändringarna i Nyfosas egna fastighetsbestånd uppgick till 863 MSEK. Detta till följd av genomförda nyuthyrningar, omförhandlade hyresavtal och genomförda försäljningar till bra priser.
Inflation och stigande räntor. Nyfosas hyresintäkter är i det närmaste helt inflationssäkrade via hyresavtalen (ca 90% är kopplade till KPI). Bolaget befinner sig alltså i en gynnsam situation med den turbulenta inflations- och räntemarknaden. Det är dock att anmärka att hyresgästers förmåga och intresse att betala för starkt stigande hyror kan bli ett problem för Nyfosa och andra fastighetsbolag. Speciellt i spåren av pandemin där många företag redan var i begrepp att se över behovet av kontorsytor. Med en genomsnittlig kontraktslängd på 3,7 år och en väldiversifierad riskspridning avseende hyresgäster och geografi har Nyfosa dock ett bra utgångsläge. Bolaget har en relativt kort genomsnittlig återstående räntebindning om 1,1 år med 60% eller ca 13 MdSEK, som förfaller inom ett år. Till följd av starkt stigande obligationsräntor och förväntningar om att även de korta räntorna kommer att höjas. Nyfosa kommer av den anledningen få räkna med att den genomsnittliga räntan börjar stiga under 2022 för att under nästa år stiger mer kraftigt. Vid en förändring av den genomsnittliga räntenivån om 1% stiger räntekostnaderna med drygt 200 MSEK. Med en räntetäckningsgrad om 3,6 ggr och en nettobelåningsgrad om 53% bedömer vi att Nyfosa kommer fortsätta vara en mycket attraktiv part vid upphandling av nya kreditfaciliteter. Vid nuvarande lånesituation innebär det enligt vår prognos att räntekostnaderna stiger med ca 40 MSEK i år för att under nästa år stiga med drygt 100 MSEK.
Mer utmanande period att vänta. Under hela Nyfosas existens har det utdelningsgrundade kassaflödet per aktie varje år stigit snabbare än målet om 10%, vilket medfört att utdelningarna kunnat öka i snabb takt. Året har också börjat mycket bra med en uppgång på 21% men en mer utmanande period är att vänta och där företagsledningens kompetens på ett annat sätt än tidigare kommer att prövas. För 2022 prognostiserar vi nu en ökning av hyresintäkterna med 26% som skulle ge ett förvaltningsresultat (exkl värdeförändringar och skatt i joint ventures) som stiger något mer. Detta bygger på att det under året tillkommer fastigheter netto för 3 MdSEK. Prognosen för ett år framåt blir om möjligt än svårare att göra med de betydande frågetecken som finns vad gäller efterfrågan, ränteläge och kostnadstryck. Trots den kurspress som alla fastighetsaktier inklusive Nyfosa utsatts för under det senaste halvåret handlas aktien fortsatt med en premie om ca 10% i förhållande det senast redovisade substansvärdet (EPRA NRV) om 103 SEK, vilket signalerar marknadens tilltro till företagets förmåga att på ett framgångsrikt sätt klara sig igenom rådande omständigheter.
----------------------------------------
→ Nyfosa rapportkommentar Q4 2021
- Snabb hyres- och resultattillväxt
- Nyfosa nu verksamt i tre länder
- Fortsätter att leverera aktieägarvärde
Rapportkommentar
Snabb hyres- och resultattillväxt. Hyresintäkterna steg i Q4med 20% till 672 MSEK (559), vilket var i linje med utvecklingen tidigare under året. Under kvartalet fortsatte nettoinvesteringarna i fastigheter och bolaget har under året investerat netto för 5,7 MdSEK i nya fastigheter och 0,5 MdSEK i befintliga fastigheter, vilket förklarar huvuddelen av hyresintäktsökningen. Företaget hade vid årsskiftet fastigheter för 37,1 MdSEK (29,4), där Finland redan svarar för 5,7 MdSEK. Efterfrågan på Nyfosas lokaler fortsätter att vara stabil och bolaget kunde notera en marginell nettouthyrning under kvartalet. Uthyrningsgraden fortsätter att vara på en mycket hög nivå och var vid årsskiftet kring 95% med en kontraktslängd om 3,9 år. Driftnettot steg med 17% till 446 MSEK (382), vilket medförde att överskottsgraden sjönk till 66% (68), vilket förklaras av en låg överskottsgrad i de servicetjänster som erbjuds en del av de nytillkomna finska hyresgästerna samt en lägre andel mer högavkastande logistik/lagerfastigheter. Den genomsnittliga räntan på bolagets finansiella skulder uppgick till 1,9% vid årsskiftet vilket var oförändrad mot nivån för ett år sedan. Ökade elkostnader hade också en viss påverkan. Till följd av den snabba expansionen ökade bolagets räntebärande skuld till 21,0 MdSEK (17,1), vilket förklarar att finansnettot i kvartalet försämrades till -124 MSEK (-95). Ovanstående nettoskuld exkluderar den hybridobligation om 800 MSEK som emitterades i slutet av året. I Nyfosas förvaltningsresultat ingår resultatandelen i Söderport (ett bolag med fastigheter för ca 13 MdSEK och som delägs 50/50 med Sagax). Denna resultatandel uppgick under Q4 till 312 MSEK (144), varav positiva värdeförändringar ingick med 272 MSEK (91). Rensat för denna värdeförändring steg förvaltningsresultatet i kvartalet med hela 25% till 345 MSEK (276). De positiva värdeförändringarna i Nyfosas fastighetsbestånd uppgick till 667 MSEK och innebär en uppvärdering på helåret om knappt 1,7 MdSEK. Detta främst till följd av lägre avkastningskrav.
Nyfosa nu verksamt i tre länder. Under 2021 beslöt Nyfosa att etablera sig i Finland och har med ett antal transaktioner snabbt fått ett betydande innehav i landet. I slutet av året offentliggjorde bolaget även att Norge stod på tur. När Nyfosa etablerade sig i Finland skedde det tillsammans med Brunswick Real Estate, som har lång erfarenhet av marknaden. På samma sätt har Nyfosa valt att samarbeta med ett lokalt bolag – Samfunnsbyggeren – när man går in på den norska marknaden. I detta fall sker det genom ett gemensamt ägt bolag vid namn Samfosa. Avsikten är att bygga upp ett diversifierat fastighetsbestånd om 5-7 MdSEK. Redan under december månad gjordes det första norska förvärvet med en fastighetsportfölj om 1,6 MdSEK. Även om likheterna på dessa tre fastighetsmarknader är många upplever vi det som positivt att Nyfosa gör dessa investeringar med lokala partners. Med fastigheter i tre olika länder får Nyfosa en mer väldiversifierad portfölj samtidigt som utrymmet för den opportunistiska investeringspolicyn utökas.
Fortsätter att leverera aktieägarvärde. Under hela Nyfosas existens har det utdelningsgrundade kassaflödet per aktie varje år stigit snabbare än målet om 10%. Efter en stor uppryckning under Q4 blev det också fallet under 2021 med en uppgång på 11%. Detta medför att Nyfosa kan fortsätta med att öka utdelningen i snabb takt. För år 2021 föreslås utdelningen att höjas med hela 27% till 3,8 SEK (3,0). Med en nettobelåningsgrad på enbart 55% vid utgången av året och en räntetäckningsgrad på 3,3x har Nyfosa fortsatta möjligheter att öka fastighetsportföljen och därmed bidra till ett stigande förvaltningsresultat och kassaflöde. För 2022 har vi prognostiserat en ökning av hyresintäkterna med 19% som skulle ge ett förvaltningsresultat som stiger någon procentenhet mer. Detta bygger på att det under året tillkommer fastigheter för 5 MdSEK. Under 2021 steg det långsiktiga substansvärdet (EPRA NRV) med 20% till 96 SEK (80). Med stigande avkastningskrav på marknaden är det tveksamt om uppgången blir lika stor i år. Trots den press som alla fastighetsaktier inklusive Nyfosa utsatts för till följd av högre räntor handlas aktien fortsatt med en premie om ca 50% i förhållande till ovanstående substansvärde, vilket signalerar marknadens tilltro till företagets förmåga att fortsätta leverera aktieägarvärde.
----------------------------------------
Rapportkommentar Q3 2021
- Stabil efterfrågan
- Snabb inmarsch i Finland
- Kursutveckling visar på starkt förtroende för ledningen
Rapportkommentar
Stabil efterfrågan. Pandemin verkar inte ha satt några större avtryck i efterfrågan på Nyfosas lokaler. Hyresintäkterna som i kvartalet steg med ca 80 MSEK eller med 14% till 634 MSEK (554), förklaras i huvudsak av en större fastighetsportfölj (ca 34,5 MdSEK att jämföra med 28,6 MdSEK för ett år sedan) men också av en nettouthyrning om +16 MSEK. Konkurser hos hyresgäster fortsätter att vara på en marginell nivå. Under kvartalet ökade den ekonomiska uthyrningsgraden till rekordhöga 94,4% (92,8). Driftnettot steg till 450 MSEK (410) men överskottsgraden sjönk till 71,0% (73,9), vilket förklaras av en låg överskottsgrad i de servicetjänster som erbjuds en del av de nytillkomna finska hyresgästerna samt en lägre andel mer högavkastande logistik/lagerfastigheter. Den genomsnittliga räntan om 1,9% i kvartalet var oförändrad mot den som erlades i snitt under 2020 och bolaget fortsätter att ha en relativt kort räntebindningstid om 1,2 år. Räntebärande skulder, som vid kvartalsskiftet stigit från motsvarande tidpunkt förra året till 20,1 MdSEK (17,1), förklarar att finansnettot försämrades till -115 MSEK (-95). I Nyfosas förvaltningsresultat ingår resultatandelen i Söderport (med fastigheter för drygt 13 MdSEK som delägs 50/50 med Sagax), vilken uppgick till 105 MSEK. Av detta belopp utgör 63 MSEK förvaltningsresultat och resten positiv värdeförändring. Förvaltningsresultatet (exklusive värdeförändringar och skatt i Söderport) steg med 8% till 371 (344). Nyfosa redovisade i kvartalet en positiv värdeutveckling på sina fastigheter om 426 MSEK, främst till följd av lägre avkastningsgrad.
Snabb inmarsch i Finland. Under våren meddelade Nyfosa ger sig in på den finska fastighetsmarknaden tillsammans med Brunswick Real Estate, som har lång erfarenhet av marknaden. Enligt ledningen saknas ett ”opportunistiskt fastighetsbolag” av Nyfosas typ på den finska marknaden och planen är att bygga upp en fastighetsportfölj om 7 MdSEK under fem år. Vid kvartalets utgång hade redan 19 fastigheter med ett värde om drygt 2,5 MdSEK förvärvats och uppenbarligen förhandlas det för närvarande om ett stort antal ytterligare förvärv. Det nuvarande finska beståndet består av moderna kontorsfastigheter med stabila hyresgäster i växande regionstäder i landet. En högre direktavkastning generellt för finska fastigheter kommer att ha en positiv effekt på förvaltningsresultatet. Efter en relativt hög transaktionsaktivitet i fastighetsportfäljen i Sverige under första halvåret med förvärv för ca 2 MdSEK och avyttringar om 0,7 MdSEK gjordes inga affärer av storleksordning under Q3. Med en riktad nyemission i juni som tillförde bolaget 750 MSEK uppgick nettobelåningsgraden till enbart 56,5% (56,4) vid utgången av kvartalet och räntetäckningsraden till 3,7 (4,0).
Kursutveckling visar på starkt förtroende för ledningen. Med ett hyresvärde på fastigheterna som stigit med ca 15% under de senaste 12 månaderna om 2 761 MSEK (2 391) och där den uthyrningsbara ytan under samma tid vuxit med 8% fortsätter Nyfosa att växa snabbt och lönsamt. sker på ett enligt vår mening kontrollerat sätt, vilket de finansiella nyckeltalen visar. Vi har prognostiserat en ökning av hyresintäkterna nästa år med 11% samtidigt som förvaltningsresultatet (exklusive värdeförändringar i både Nyfosa och Söderport) stiger med 21%. Under flera år har Nyfosas utdelningsgrundande kassaflöde per aktie stigit betydligt snabbare än målet om 10%. Till följd av lägre utdelning från Söderport samt under året genomförd nyemission har kassaflödet under de senaste fyra kvartalen minskat med 4%. Vi prognostiserar en betydande förbättring under sista kvartalet när effekterna av de stora förvärven börjar få effekt på intäkterna. Den starka kursutvecklingen fortsätter och aktien har enbart i år stigit med 75% samtidigt som bolagets långsiktiga substansvärde (EPRA NRV) enbart stigit med ca 16% till 89 SEK. Aktien handlas därmed för närvarande med en premie om 60% i förhållande till substansvärdet. Det visar på marknadens fortsatta förtroende för företagsledningen förmåga att skapa aktieägarvärde.
----------------------------------------
Rapportkommentar Q2 2021
- Börjar året starkt
- Första affärerna i Finland
- Kursutveckling visar på starkt förtroende för ledningen
Rapportkommentar
Börjar året starkt. Den starka utvecklingen från årets första kvartal fortsatte under det andra med hyresintäkter som steg med ca 20% till 578 MSEK (479). Med en vid kvartalsskiftet ca 13% större uthyrningsbar yta än vid motsvarande tidpunkt förra året förklarar det huvuddelen av intäktsökningen. Nyuthyrningen fortsatte att öka (netto +10 MSEK) och omförhandlade hyror bidrog med 3 MSEK. Visserligen små tal men ändå på den positiva sidan trots pandemins följdverkningar. Nyfosa redovisade inte heller några hyresförluster till följd av konkurser. Under kvartalet ökade den ekonomiska uthyrningsgraden till rekordhöga 94,2% (91,2). Den kallare och mer snörika vintern än föregående år fortsatte att sätta avtryck i Nyfosas driftskostnader under Q2 och dessa steg med 43%. Visserligen påverkat av det större beståndet enligt ovan men visar på vad en verkligt kall vinter skulle få för påverkan. De högre driftskostnaderna bidrog till att överskottsgraden sjönk till 67,7% (69,4) men driftsnettot förbättrades ändå med 15% till 395 MSEK (342). Den genomsnittliga räntan om 1,9% i kvartalet var oförändrad mot den som erlades i snitt under 2020 och bolaget fortsätter att ha en relativt kort räntebindningstid om 1,4 år. I Nyfosas förvaltningsresultat ingår resultatandelen i Söderport (med fastigheter för drygt 13 MdSEK som delägs 50/50 med Sagax), vilken uppgick till 283 MSEK. Av detta belopp utgör 65 MSEK förvaltningsresultat och resten positiv värdeförändring. Nyfosa redovisade i kvartalet en positiv värdeutveckling på sina fastigheter om 237 MSEK, vilket gör att fastighetsbeståndet under de senaste 12 månaderna har ökat med ca 1,1 MdSEK.
Första affärerna i Finland. Under våren meddelades att Nyfosa ger sig in på den finska fastighetsmarknaden tillsammans med Brunswick Real Estate, som har lång erfarenhet av marknaden. Enligt ledningen saknas ett ”opportunistiskt fastighetsbolag” av Nyfosas typ på den finska marknaden och planen är att bygga upp en fastighetsportfölj om 7 MdSEK under fem år. Efter kvartalets utgång tecknades avtal om att förvärva fastigheter i landet för sammanlagt ca 2,3. Beståndet består av moderna kontorsfastigheter med stabila hyresgäster i växande regionstäder i landet. I Sverige har fastigheter för närmare 2 MdSEK förvärvats under första halvåret, vilket är en högre nivå än vi räknat med men fortsatt lägre än nivån i samband med den stora förvärvsaktiviteten under förra året. Samtidigt har fastigheter för 675 MSEK sålts. Med en riktad nyemission i juni som tillförde bolaget 750 MSEK uppgick nettobelåningsgraden till enbart 54,4% (53,2) vid utgången av kvartalet och räntetäckningsraden till 3,3 (3,3). Det är dock före ovanstående transaktioner i Finland men även efter denna finns det enligt vår mening gott om utrymme för fortsatta förvärv.
Kursutveckling visar på starkt förtroende för ledningen. Med ett hyresvärde på fastigheterna som stigit med ca 20% under de senaste 12 månaderna om 2 560 MSEK (2 124) och som stiger med ytterligare 200 MSEK till följd av förvärven i Finland fortsätter Nyfosa att växa snabbt. Detta sker på ett enligt vår mening kontrollerat sätt, vilket de finansiella nyckeltalen visar. Under förra året ökade Nyfosas utdelningsgrundande kassaflöde med drygt 40% per aktie. Under första halvåret har motsvarande kassaflöde minskat med ca 13%, bland annat till följd av den förhållandevis kalla vintern men också utspädningen till följd av nyemissionen. Vi prognostiserar en betydande förbättring under andra halvåret när effekterna av de stora förvärven börjar få effekt på intäkterna. Vår prognos är en ökning under helåret om ca 10%, dvs i nivå med det långsiktiga målet. Det skulle också medge en ökning av utdelningen med motsvarande procentsats. Den starka kursutvecklingen fortsätter och aktien har under de senaste 12 månaderna mer än fördubblats samtidigt som bolagets långsiktiga substansvärde (EPRA NRV) enbart stigit med ca 16% till 85 SEK. Aktien handlas därmed för närvarande med en premie om 55% i förhållande till substansvärdet. Det visar på marknadens fortsatta förtroende för företagsledningen förmåga att skapa värde.
----------------------------------------
Rapportkommentar Q1 2021
- Börjar året starkt
- Relativt låg transaktionsintensitet
- Premievärdering visar på starkt förtroende för ledningen
Rapportkommentar
Börjar året starkt. Nyfosa inledde året starkt och det är svårt att i Q1 och tolv månader efter att pandemin svepte över Sverige se några större effekter på hyresintäkterna i bolaget. Med ett nästan 25% större värde på fastighetsportföljen och ca 10% högre uthyrningsbar yta vid utgången av kvartalet än för ett år sedan redovisades en 33% ökning av hyresintäkterna. Nyuthyrningen fortsatte att öka (netto +13 MSEK) och omförhandlade hyror bidrog med 9 MSEK. Visserligen små tal men ändå på den positiva sidan. Nyfosa hade vid utgången av kvartalet en uthyrningsgrad på 92,4% (91,3). Hyresinbetalningarna för andra kvartalet var tidsmässigt i nivå med ett normalt kvartal, vilket indikerar att den positiva trenden fortsätter. En betydligt kallare och mer snörik vinter än motsvarande kvartal förra året och en större yta gjorde dock att driftskostnaderna blev betydligt högre. Överskottsgraden sjönk till 63,0% (68,5) men driftsnettot förbättrades ändå med 28% till 360 MSEK (282). Den genomsnittliga räntan om 1,9% i kvartalet var oförändrad mot den som erlades i snitt under 2020. I Nyfosas förvaltningsresultat för första kvartalet ingår resultatandelen i Söderport (med fastigheter för drygt 12 MdSEK som delägs 50/50 med Sagax), vilken uppgick till 188 MSEK. Av detta belopp utgör 59 MSEK förvaltningsresultat och resten positiv värdeförändring. För enbart Nyfosa redovisades en positiv värdeutveckling på fastigheterna om ca 320 MSEK, vilket kan jämföras med drygt 1 MdSEK under hela förra året.
Relativt låg transaktionsintensitet. Efter ett mycket transaktionsintensivt 2020 har affärsaktiviteten i Q1 varit låg, i alla fall med Nyfosa mått mätt. Under kvartalet tillkom fastigheter med ett värde på 900 MSEK samtidigt som överenskommelse gjordes om förvärv för 660 MSEK med tillträde i maj och november. Samtidigt skedde försäljning av fastigheter och överenskommelse om försäljning om ca 680 MSEK. Under kvartalet undertecknades ett 12-årigt hyresavtal avseende en industrilokal i Eskilstuna med ett kinesiskt företag inom batteriindustrin. Förutom den prestigemässiga vinsten kan denna hyresgäst bli viktig när planerna på ett femfaldigande av ytan blir verklighet. Under kvartalet meddelades också att Nyfosa ger sig in på den finska fastighetsmarknaden tillsammans med Brunswick Real Estate, som har lång erfarenhet av marknaden. Enligt ledningen saknas ett ”opportunistiskt fastighetsbolag” av Nyfosas typ på den finska marknaden och planen är att bygga upp en fastighetsportfölj om 7 MdSEK under fem år. Vi bibehåller vår prognos om fastighetsinvesteringar netto i år om 1,7 MdSEK och 2,0 MdSEK nästa år. En betydligt mer aggressiv förvärvspolitik är möjlig med en belåningsgrad om endast ca 58% och en räntetäckningsgrad om 3,5x.
Premievärdering visar på starkt förtroende för ledningen. Att göra resultat- och kassaflödesprognoser i ett transaktionsintensivt bolag som Nyfosa är inte alltid så meningsfullt. Vi har dock antagit att nivån på fastighetstransaktionerna enligt ovan kommer att bli betydligt lägre än tidigare till följd av stigande fastighetspriser och bristen på potentiella förvärvsobjekt. Under förra året ökade Nyfosas utdelningsgrundande kassaflöde med drygt 40% per aktie, en prestation som det kommer att bli svårt att nå i år. Speciellt med tanke på inledningen med en kall vinter men vår bedömning är att man kommer att nå drygt 15%, alltså väl över bolagets mål om 10%. Efter en mycket stark kursutveckling sedan förra sommaren handlas aktien med en premie i förhållande till bolagets långsiktiga substansvärde (EPRA NRV) om 84 SEK. Det visar på marknadens förtroende för företagsledningen att skapa värde.
----------------------------------------
Rapportkommentar Q4 2020
- Stark tillväxt med fortsatt bra finansiell stabilitet
- Utdelningsgrundande kassaflöde stiger snabbt och medger utdelning
- Opportunistisk strategi försvårar prognoser
Rapportkommentar
Stark tillväxt med fortsatt bra finansiell stabilitet. Året var mycket transaktionsintensivt för Nyfosa med förvärv av fastigheter för 12,2 MdSEK och avyttringar om 3,7 MdSEK. Detta innebar att fastighetsbeståndet vid årsskiftet steg till 29,6 MdSEK (19,6). Denna kraftiga tillväxt har kunnat ske under finansiellt mycket kontrollerade former och nettobelåningsgraden har bara stigit till 57% (55) och är fortsatt långt under den egna restriktionen om att inte gå över 65%. Visserligen genomfördes en nyemission om 1,3 MDSEK under året men Nyfosas starka kassaflöde från rörelsen var i stort sett lika stort och bidrog till att ökningen av nettoskulder kunde begränsas. Kvaliteten och den stora diversifieringen i Nyfosas bestånd av fastigheter har under året visat sig genom en marginell men ändå positiv nettouthyrning varje kvartal, mycket små hyresförluster till följd av pandemin och en ekonomisk uthyrningsgrad som vid utgången av året uppgick till 93% (91). Överskottsgraden från förvaltningen av bolagets fastigheter fortsatte trenden från 2019 och ökade under året och uppgick till 69,5% (66,0). I Nyfosas förvaltningsresultat ingår resultatandelen i Söderport (med fastigheter för nästan 12 MdSEK som delägs 50/50 med Sagax), som uppgick till 400 MSEK. Räntenettot försämrades under året till följd av det ökade beståndet till -327 MSEK (-195). Trots oron i fastighetsmarknaden kunde Nyfosa under året fortsätta redovisa en positiv värdeutveckling om knappt 1,1 MdSEK i fastighetsportföljen.
Utdelningsgrundande kassaflöde stiger snabbt och medger utdelning. Nyfosa har sedan 2018 varje år lyckats öka det utdelningsgrundande kassaflödet, som inkluderar utdelningen från Söderport men med avdrag för betald skatt. Målet är att öka detta med 10% per år men under förra året steg det med 40%. Bland annat till följd av detta inleder nu Nyfosa aktieutdelning. För förra året föreslås en utdelning om 3 SEK (fördelat på fyra kvartal) samt en extra utdelning om 1 SEK. Sammanlagt innebär det att ca 740 MSEK kommer distribueras till aktieägarna under året. Vi har antagit att Nyfosa kommer att kunna höja utdelningen med ca 10% per år de närmaste åren (exklusive eventuella extrautdelningar).
Opportunistisk strategi försvårar prognoser. Att göra resultat- och kassaflödesprognoser i ett transaktionsintensivt bolag som Nyfosa är inte alltid så meningsfullt. Vi har dock antagit att nivån på fastighetstransaktionerna kommer att bli betydligt lägre under de närmaste åren till följd av stigande fastighetspriser och bristen på potentiella förvärvsobjekt. Vi har i vår kalkyl lagt in köp av fastigheter för 1,6 MdSEK i år och 2,0 MdSEK nästa, vilket tillsammans med mindre hyreshöjningar (hyresintäkter kopplade till KPI utgör nästan 90%) och ökad effektivitet i fastighetsförvaltningen enligt vår prognos skulle öka det utdelningsgrundande kassaflödet under 2021 med betydligt mer än målet om 10% per år. Det finns dock utrymme för en betydligt mer aggressiv förvärvspolicy och med Nyfosas opportunistiska strategi kan vår prognos visa sig vara mycket försiktig. Trots en kursupphämtning står aktien ca 10% lägre än för ett år sedan dvs före pandemin. Det innebär att aktien för närvarande handlas strax över det långsiktiga substansvärdet (EPRA NRV) om ca 80 SEK.
----------------------------------------
Rapportkommentar Q3 2020
- Fortsatt stark tillväxt med stigande överskottsgrad
- Transaktionshastighastigheten når nya nivåer
- Vaktombyte
Rapportkommentar
Fortsatt stark tillväxt med stigande överskottsgrad. Under Q3 tillträddes fastigheter till ett värde om 4,6 MDSEK och tillsammans med förra årets förvärv under andra halvåret steg fastighetsbeståndet till 28,6 MdSEK (18,3) vid utgången av kvartalsskiftet. Hyresintäkterna steg i kvartalet till 454 MSEK (331), motsvarande en ökning om 67%, vilket nästan i sin helhet var en följd av det större beståndet. Trots de kärva yttre omständigheterna under kvartalet var nettouthyrningen marginellt positiv (+1 MSEK) medan omförhandlingsnettot var svagt negativt (-7 MSEK). Det senare förklaras till stor del av en uppsägning av en hyresgäst i en fastighet som ska frånträdas i slutet av året. Till följd av det diversifierade beståndet, avsaknaden av större lokalytor för sällanköpshandel och generellt sett låga hyror var effekterna från pandemin på hyresinbetalningarna mycket begränsade. Överskottsgraden från förvaltningen av bolagets fastigheter ökade till hela 73,9% (67,9). Förvaltningsresultatet i Nyfosa före värdeförändringar steg till 288 MSEK (161). Till förvaltningsresultatet ska sedan läggas resultatandelen i Söderport (med fastigheter för drygt 11 MdSEK som delägs 50/50 med Sagax), som uppgick till 30 MSEK (28). Räntenettot försämrades i kvartalet till följd av det ökade beståndet till -95 MSEK (-50). Trots oron i fastighetsmarknaden kunde Nyfosa i kvartalet fortsätta redovisa en positiv värdeutveckling om 450 MSEK i fastighetsportföljen. Trots den snabba expansionen fortsätter belåningsgrad att vara relativt låg (strax under 60%) och väl under den egna begränsningen om 65%.
Transaktionshastighastigheten når nya nivåer. Samtidigt som många fastighetsbolag - till följd av pandemin och den osäkerhet som den för med sig – frivilligt eller ofrivilligt minskat sitt transaktionsintresse, har Nyfosa fortsatt att göra tvärtom och utnyttjat den avvaktande marknaden både till köp och försäljningar. Förutom sommarens förvärv av en fastighetsportfölj om 4,9 MdSEK, som tidigare ägdes av Samhällsbyggnadsbolaget SBB med ett årligt hyresvärde om ca 400 MSEK, har flera andra transaktioner skett eller offentliggjorts. Två kontorsfastigheter såldes under kvartalet till ett värde om ca 1,3 MdSEK och en portfölj av logistikfastigheter med ett värde om 2,1 MdSEK frånträds under innevarande kvartal. I mitten av november tillkommer så fastigheter förvärvade från Estea AB till ett värde om ca 2,5 MdSEK och i januari nästa år tillträds en fastighetsportfölj avseende lager- och industrilokaler om 0,9 MdSEK. Samtliga förvärv som har gjorts har haft en stor andel offentligfinansierad verksamhet bland hyresgästerna och/eller större bolag med stabil verksamhet. I många städer kan också gynnsamma synergieffekter uppstå med de nyförvärvade fastigheterna.
Vaktombyte. I samband med kvartalsrapporten sker också det annonserade VD-bytet, där Jens Engwall lämnar och bolagets tidigare operative chef Stina Lindh Hök tar över. Aktieägare kan glädja sig åt att Jens Engwall kunnat redovisa en 40% tillväxt i det utdelningsgrundande kassaflödet per aktie under den senaste tolvmånadersperioden (att jämföra med målet om 10%). Oro för att efterträdaren inte ska lyckas fortsätta den positiva utvecklingen har tryckt aktien. Med tanke på hennes bakgrund och att Jens Engwall kvarstår i styrelse och med ägande lär förändringen enligt vår mening inte ha någon större betydelse. Enligt vår prognos för nästa år kommer Nyfosa att generera ett kassaflöde från den löpande verksamheten om ca 1,2 MdSEK exklusive förväntade utdelningar från delägda Söderport om ca 300 MSEK. Med en kassa som vi bedömer kommer uppgå till nästan 1 MdSEK vid årsskiftet och en belåningsgrad om under 60% finns det fortsatt utrymme för förvärv utan att överskrida den egna uppsatta målsättningen. Trots en kursupphämtning under sommaren och hösten handlas aktien fortsatt något lägre än vid början av året. Det innebär att aktien för närvarande handlas i nivå med det långsiktiga substansvärdet (EPRA NAV) om 77 SEK, vid kvartalsskiftet.
----------------------------------------
Rapportkommentar Q2 2020
- Fortsatt stark tillväxt med stigande överskottsgrad
- Nyfosa bevisar sin opportunistiska och snabbfotade inriktning
- Aktiemarknaden fortsatt avvaktande
Rapportkommentar
Fortsatt stark tillväxt med stigande överskottsgrad. Under Q2 tillträddes fastigheter till ett värde om 4,7 MDSEK och tillsammans med förra årets förvärv under andra halvåret steg fastighetsbeståndet till 24,9 MdSEK (15,7). Hyresintäkterna steg i kvartalet till 479 MSEK (330), motsvarande en ökning om 48%, vilket nästan i sin helhet var en följd av det större beståndet. Trots de kärva yttre omständigheterna under kvartalet var nettouthyrningen svagt positiv. Till följd av det diversifierade beståndet och avsaknaden av större lokalytor för sällanköpshandel var effekterna från pandemin på hyresinbetalningarna mycket begränsade. Vi hade räknat med en större påverkan och vår prognos för hyresintäkterna var sålunda ca 5% lägre för kvartalet. Även driftskostnaderna avvek positivt från prognos med en uppgång på enbart 20% till 76 MSEK (63), dvs mindre än hälften av ökningen i fastighetsbeståndet. Överskottsgraden från förvaltningen av bolagets fastigheter ökade till hela 69,4% (67,5). Förvaltningsresultatet i Nyfosa före värdeförändringar steg till 212 MSEK (156). Till det ovan redovisade förvaltningsresultatet ska sedan läggas resultatandelen i Söderport (med fastigheter för drygt 11 MdSEK delägs 50/50 med Sagax), som uppgick till 36 MSEK (45). Räntenettot försämrades i kvartalet till följd av det ökade beståndet till -92 MSEK (-48). Trots oron i fastighetsmarknaden kunde Nyfosa fortsätta redovisa en svagt positiv värdeutveckling i fastighetsportföljen.
Nyfosa bevisar sin opportunistiska och snabbfotade inriktning. Till följd av pandemin har transaktionsmarknaden för fastigheter svalnat av betydligt och många fastighetsbolag har använt kvartalet för att sälja fastigheter och minska sin belåning. Nyfosa har under kvartalet gjort tvärtom och utnyttjat den avvaktande marknaden till att förvärva en fastighetsportfölj om 4,9 MdSEK från Samhällsbyggnadsbolaget SBB. Fastigheterna har ett årligt hyresvärde om ca 402 MSEK, varav ca 80% kommer från olika typer av skattefinansierad verksamhet. Uthyrningsgraden är 97% och den genomsnittliga återstående avtalslängden uppgår till 2,3 år. Fastigheterna tillträddes i början av juli och ingår i vår prognos för andra halvåret. Under juli månad har två större affärer offentliggjorts, där Nyfosa återigen visar på sin opportunistiska och snabbfotade inriktning. En logistikportfölj med ett värde om 2,1 MdSEK avses säljas till Blackstone och visar att bolaget är beredd att minska beståndet inom ett område som för närvarande anses mycket attraktivt bland fastighetsinvesterare men som också lett till kraftiga prisuppgångar för denna typ av fastigheter. Även den aviserade försäljningen av en kontorsfastighet i Mölndal för 1 MdSEK, med frånträde 1/9 visar att Nyfosa är beredd att sälja när priset är det rätta. Vi har i vår prognos räknat med att båda affärerna genomförs, vilket innebär att Nyfosa vid slutet av Q3 kommer att ha köpt fastigheter för ca 13 MdSEK och samtidigt sålt för drygt 4 MdSEK under den senaste 12-månadersperioden.
Aktiemarknaden fortsatt avvaktande. Belåningsgraden ökade visserligen i kvartalet till 61% till följd av vårens affärer men med en kassa på 2 MdSEK och ett starkt kassaflöde kommer juli månads förvärv kombinerat med aviserade försäljningar kommer denna siffra enligt vår prognos sjunka till 58% vid årsskiftet. Det är också att anmärka att av bolagets räntebärande skuld till 90% utgörs av bankfinansiering och enbart 10% består av företagsobligationer. Även om effekterna av pandemin är långtifrån över har Nyfosa enligt vår mening hittills klarat krisen betydligt bättre än vi förväntat och vi justerar därför upp vår prognos för helåret (bortsett från genomförda förvärv). Enligt vår prognos för nästa år kommer Nyfosa att generera ett kassaflöde från den löpande verksamheten om över 1 MdSEK plus mottagna utdelningar från delägda Söderport om ca 300 MSEK. Trots detta och att Nyfosa bevisat att man klarar av att genomföra stora affärer i en besvärlig period har aktiekursen utvecklats ungefär som för övriga fastighetsbolag med en nedgång på ca 20% sedan årsskiftet. Det innebär att aktien för närvarande enbart handlas i nivå med det redovisade egna kapitalet och med en 10% rabatt i förhållande till det långsiktiga substansvärdet (EPRA NAV) om 72 SEK.
----------------------------------------
Rapportkommentar Q1 2020
- Stark tillväxt med stigande överskottsgrad
- Låg andel osäkerhet i hyresinbetalningar
- Nettobelåningsgrad enbart 55%.
Rapportkommentar
Stark tillväxt med stigande överskottsgrad. Nyfosa fortsätter att växa snabbt och värdet på förvaltningsfastigheterna hade vid utgången av Q1, i jämförelse med för ett år sedan stigit med nästan 60% till 24,8 MdSEK (15,7). Under kvartalet tillträddes fastigheter till ett värde om 4,7 MDSEK men det är först under Q2 som dessa får fullt genomslag på portföljen. Hyresintäkterna steg till 430 MSEK (322), vilket dels naturligtvis var en följd av det större beståndet men berodde också på omförhandlingar och ökad uthyrningsgrad. Kvartalets omförhandlingar höjde hyrorna i kvartalet med 8 MSEK (på årsbasis med 30 MSEK) och den ökad nettouthyrningen med 12 MSEK. Med tanke på de yttre omständigheterna som karakteriserade framförallt den senare delen av kvartalet är det enligt vår mening en imponerande utveckling. Överskottsgraden från förvaltningen av bolagets fastigheter uppgick till 65,6% (61,9) och förvaltningsresultatet i Nyfosa exkl resultatandelen i Söderport (JV som ägs 50/50 med Sagax) steg med drygt 50% till 209 MSEK (137). Till det ovan redovisade förvaltningsresultatet ska sedan läggas resultatandelen i Söderport med fastigheter för 11 MdSEK, som uppgick till ca 55 MSEK (exkl orealiserade värdeförändringar). Såväl Nyfosa som Söderport kunde i kvartalet trots den stora osäkerheten i fastighetsmarknaden redovisa positiva orealiserade värdeförändringar om 480 MSEK respektive 120 MSEK (inklusive derivat). Räntenettot försämrades i kvartalet till följd av det ökade beståndet till -44 MSEK (-38) . Det ska också beaktas att en refinansiering av en skuld i förtid förbättrade nettot med 27 MSEK.
Låg andel osäkerhet i hyresinbetalningar. Bland det glädjande i rapporten är i övrigt att Nyfosa rapporterar att enbart fyra procent av det som aviserats i hyror för det andra kvartalet är föremål för diskussion med hyresgästerna till följd av pandemin. Det är en betydligt lägre andel än många andra fastighetsbolag rapporterat, även om dessa i större utsträckning har mer lokaler vars hyresgäster har fått akuta likviditetsproblem såsom sällanköpshandeln. Handel utgör drygt 10% av Nyfosas hyresvärde men utgör till största delen externhandelsplatser med hyresgäster som City Gross, Coop och Decathlon. Men även så kommer detta naturligtvis leda till att Nyfosas hyresförluster under år 2000 blir betydligt större än de historiska. Under de senaste fyra åren har hyresförlusterna totalt sett uppgått till enbart 0,5%. Vi har i vår prognos för innevarande och nästa kvartal räknat med att enbart halva hyran kommer in från de företag som tagit upp diskussioner om hyresanstånd och inte räknat med något bidrag från staten. Till följd av en sämre uthyrningsmarknad har vi också dragit ned våra förväntningar för hyreshöjningar i samband med årets och nästa års omförhandlingar om hyror om sammanlagt ca 500 MSEK.
Nettobelåningsgrad enbart 55%. I och med att Nyfosa inte fullföljde avsiktsförklaringen om köp av fastighetsportföljen från SBB om 8 MdSEK och samtidigt under perioden tagit in 1,3 MdSEK via nyemissioner var nettobelåningsgraden vid utgången av kvartalet enbart 55%. Det är också att anmärka att av bolagets räntebärande skuld till 90% utgörs av bankfinansiering och enbart 10% av företagsobligationer. Den starka finansiella ställningen gör att Nyfosa har goda möjligheter att i en turbulent fastighetsmarknad göra intressanta förvärv. Bolagets prognos för den egna intjäningsförmågan för den närmaste 12-månadersperioden visar på hyresintäkter på 1,9 Md SEK och ett förvaltningsresultat exkl resultatandelen i Söderport om ca 900 MSEK. Osäkerheten på fastighetsmarknaden är för närvarande stor och vi anser att vi våra prognoser tagit höjd för en relativt negativ utveckling men enstaka konkurser kan få stor påverkan på resultatet.
----------------------------------------
Rapportkommentar Q4 2019
- Starkt resultat
- Målmedveten förvärvare
- Förväntas börja med utdelning
Rapportkommentar.
Starkt resultat. Nyfosa ökade intäkterna till 383 MSEK (317) i det fjärde kvartalet. Driftnettot ökade ca 13 % mot kvartalet innan (Q/Q), gynnat av flera större tillträden i främst Örebro men hölls tillbaka av ett par större underhållsarbeten vilket resulterade i en överskottsgrad om 66,7 %. Om kostnadstillväxten för underhållsarbete i Q4 enbart hade varit i linje med intäktsökningen hade överskottsgraden uppgått till 69,1 % vilket skulle inneburit ett rekord sedan avknoppningen. Både driftsnettot och intäkterna var ca 2 % starkare än vad vi förväntat. Förvaltningsresultatet ökade 84 % - nästan en fördubbling - mot Q4 föregående år trots en större organisation och nyetablerade lokalkontor. Exklusive Söderports (JV med Sagax) resultatandel (där stora värdeförändringar ingår) ökade förvaltningsresultatet med 22 % till 175 MSEK (143). Av Nyfosas fastighetsvärde om 19,6 mdSEK vid årsskiftet bestod 50 % av kontorsfastigheter och logistik för ca 30 %. Den uthyrningsbara ytan uppgick vid årsskiftet till 1 877 tusen kvm (1 577) medan den ekonomiska uthyrningsgraden minskade något till 90,9 (91,5). Minskningen bedöms bero på förvärv av fastigheter med en lägre uthyrningsgrad än snittet och har skett trots att nettouthyrningen under Q2-Q4 2019 varit svagt positiv.
Målmedveten förvärvare. Under året avyttrade Söderport fastigheter värda 2,3 mdSEK till First North-noterade Torslanda Property Investment (TPI) där Söderport i och med affären ökade sitt ägande från 29 % till 78 %. Den höga ägarandelen gör att TPI nu konsolideras i Söderports balans- och resultaträkning tills det att den föreslagna sakutdelningen sker (sannolikt) i slutet av april. Vidare har Söderport förvärvat fastigheter värda 722 MSEK av Nyfosa och 668 MSEK av Sagax samt avyttrat för 214 MSEK till Nyfosa till externt bedömda marknadsvärden. Även Nyfosa har förvärvat. I år har fastigheter till ett värde om 4,5 mdSEK (3,7) tillträtts. Efter avyttringar om 1,2 mdSEK (1,2) innebär det att fastighetsvärdet vid årsskiftet uppgick till 19,6 mdSEK. Till detta kommer att ytterligare 79 fastigheter till ett värde om 4,2 mdSEK tillträds den 4e mars (varav ca 1 mdSEK betalas med nyemitterade aktier dvs 10,3m aktier). Vi har tidigare kommenterat detta förvärv i en analys daterad den 18 december. I år har Nyfosa ingått en avsiktsförklaring om att förvärva kommersiella fastigheter av SBB för 8 mdSEK vilket skulle innebära att Nyfosa med råge når sitt mål att äga förvaltningsfastigheter värda 25 mdSEK. Detaljerna om denna storaffär är ännu knapphändiga och exkluderas därför i vår prognos.
Förväntas börja med utdelning. Det långsiktiga substansvärdet (EPRA NAV) uppgick vid utgången av Q4 till 65,4 SEK per aktie (55,4). Aktiekursen uppgick vid årsskiftet till 81 SEK, vilket innebär en substanspremie om 24 % som under 2020 ökat till ca 50 %. Substansvärdet kan svänga snabbt då en förändring av direktavkastningskravet med 0,25 procent ger upphov till värdeförändringar om ca 800 MSEK i befintligt bestånd. Vi höjer vårt prognosticerade förvaltningsresultat något till 1 115 MSEK 2020. Vi prognosticerar att Nyfosas mål om förvaltningsfastigheter värda 25 mdSEK uppnås i år, även om affären med SBB enligt ovan inte blir av. Skulle Nyfosa välja att dela ut 40 % av vinsten för år 2020 skulle utdelningen per aktie bli 2,4 kr/aktie. Transaktionsprofilen förväntas upprätthållas med nya mål men med en lugnare takt. Tillväxttakten i fastighetsbeståndet är mycket hög men förtroendet för VD Jens Engwall och hans team att klara av uppgiften är med rätta enligt vår mening hög.
----------------------------------------
Rapportkommentar Q3 2019
- Nykomlingen växer snabbt
- Transaktionsintensivt Joint Venture
- Väldiversifierad med stora planer
Rapportkommentar.
Nykomlingen växer snabbt. Nyfosa levererade i Q3 en tidig 1-årspresent till aktieägarna med hyresintäkter som ökade 27 % Y/Y till 329 MSEK. Ökningen är betydligt högre än tillväxten i företagets fastighetsvärde om 18 % Y/Y som vid kvartalets utgång uppgick till 18,3 mdSEK (15,4) fördelat på 208 st (176) fastigheter. Förvaltningsresultatet i Nyfosa exkl. Söderport (JV som ägs 50/50 med Sagax) steg samtidigt 38 % till 161 MSEK. Bolaget fortsatte i Q3 att redovisa positiva värdeförändringar i beståndet om 216 MSEK, vilket innebär att de under de tre första kvartalen sammanlagt uppgår till 341 MSEK. Till det ovan redovisade förvaltningsresultatet ska sedan läggas resultatandelen i Söderport. Denna uppgick exklusive värdeförändringar till 293 MSEK. I och med tillträden av fastigheter motsvarande 2,3 mdSEK i slutet av Q3 bestående av bland annat kontor i Örebro och logistik i södra Sverige kommer hyrestillväxten att öka ytterligare framgent.
Transaktionsintensivt Joint Venture. Det bokförda värdet på Söderports förvaltningsfastigheter har per den sista september i år ökat ca 27 % till 9,8 mdSEK. Detta har till skett stor del genom fastighetsförvärv från huvudägarna Nyfosa och Sagax – motsvarande totalt 1,4 mdSEK under det andra kvartalet. Efter periodens utgång har Söderport dock frånträtt samtliga fastigheter utanför Göteborg till ett värde av 2,3 mdSEK till det First North-noterade bolaget Torslanda Property Investment (TPI) där ca 1 mdSEK av köpeskillingen betalades med nyemitterade aktier. TPI äger efter detta fastigheter för 3 mdSEK. Transaktionen har utöver en renodling av beståndet till stor-Stockholm medfört att Söderport nu äger 78 % av TPI. I och med dessa transaktioner är Nyfosa delägare i två fastighetsbolag, vars ägarandelar kan avyttras eller av övriga delägare köpas ut.
Väldiversifierad med stora planer. Företagsledningens mål om att till slutet av år 2021 bygga upp ett fastighetsbestånd om 25 mdSEK är definitivt inom räckhåll. Den hittillsvarande tillväxten har skett på ett väldiversifierat sätt både geografiskt och kategorimässigt. Det är intressant att notera att Stor-Stockholm som för många fastighetsbolag har en mycket stor dragningskraft i Nyfosas böcker enbart motsvarar 15 % av hyresvärdet. Nyfosa verkar inte heller sky handelsfastigheter – en sektor som många andra fastighetsbolag undviker – och dessa står nu för 12 % av fastighetsvärdet. Nyfosas belåningsgrad uppgår för närvarande till 55 % och de fastighetsköp som krävs för att nå 2021 års mål räknar vi till följd av det egna kassaflödet enbart marginellt kommer att höja detta mått och väl under det egna målet om att aldrig överstiga 65 %. Vi har redan i våra tidigare prognoser antagit att företaget möter sina tillväxtmål varför det inte sker några större prognosförändringar.
----------------------------------------
Rapportkommentar Q2 2019
- Större fastighetsbestånd driver hyresintäkterna
- Det börjar röra sig på förvärvsfronten
- Populär aktie i en populär sektor
Rapportkommentar
Större fastighetsbestånd driver hyresintäkterna. Nyfosas hyresintäkter steg i Q2 till 330 MSEK (240), huvudsakligen till följd av ett större fastighetsbestånd (bokfört värde vid utgången av Q2 2018 och samma tidpunkt i år var 12,4 mdSEK respektive 15,7 mdSEK) men även hyresindexeringar. Med en något lägre överskottsgrad om 68% (70) steg driftnettot till 225 MSEK (168). Förvaltningsresultatet exklusive den 50% resultatandelen i Söderport ökade till 155 MSEK (117) trots ökade centraladministrations- och räntekostnader. Den redovisade resultatandelen i Söderport sjönk i kvartalet från 168 MSEK till 45 MSEK. Detta till följd av betydligt större orealiserade värdeförändringar i Söderports fastighetsportfölj under Q2 förra året (330 MSEK mot årets 49 MSEK). Det underliggande förvaltningsresultatet fortsatte dock att utvecklas positivt i det Söderport och uppgick till 95 MSEK (73). De orealiserade värdeförändringarna i Nyfosas eget fastighetsbestånd uppgick till 127 MSEK (155) och detta värderas nu till ett genomsnittligt avkastningskrav om 6,4%.
Det börjar röra sig på förvärvsfronten. Företagsledningen i Nyfosa har sedan starten fastslagit att bolaget kommer att kännetecknas av ett stort antal av transaktioner med opportunistiska inslag samtidigt som ambitionen är att fastighetsportföljen ska växa i genomsnitt med 20% per år fram till dess att den uppgår till 25 mdSEK. Under det första kvartalet var förvärvsaktiviteten relativt begränsad och med att en fastighetsportfölj såldes till Söderport under Q2 blev nettotillskottet av värdet på fastigheter marginellt under kvartalet. Däremot överenskoms om en stor fastighetsportfölj i juni om 1,6 mdSEK med tillträde i slutet av augusti och i juli slöts avtal om ytterligare en portfölj till ett värde av ca 0,7 mdSEK, som kommer in i Nyfosas böcker i slutet av augusti. Nyfosas uttalade målsättning om att våga gå emot ”etablerade trender” i sektorn visar sig också genom att i de nya fastighetsportföljerna ingår handel inklusive en stor detaljhandelsfastighet i Luleå.
Populär aktie i en populär sektor. Med en kursuppgång i år på ca 45% har Nyfosas aktie överträffat en sektor i sig som tillhör en av Stockholmsbörsens starkaste (uppgång i år 32%). Det innebär också att Nyfosa för närvarande handlas till en premie mot sitt långsiktiga substansvärde (EPRA NAV) om ca 59 SEK per aktie. Förtroendet för ledningens utmanande tillväxtmål har utan tvivel stärkts genom de senaste transaktionerna och aktiemarknaden uppskattar uppenbarligen företagsledningens opportunistiska strategi. Nyfosa hade vid utgången av Q2 en belåningsgrad om 48% som enligt vår beräkning stiger till 53% efter genomförande av aviserade affärer. Det finns således fortsatt utrymme för fler förvärv i närtid. Vi har redan i våra tidigare prognoser antagit att företaget möter sina tillväxtmål varför det inte sker några större prognosförändringar.
----------------------------------------
Rapportkommentar Q1 2019
- 30 % högre hyresintäkter
- Hög förvärvsaktivitet
- Utmanande tillväxtprognos
Rapportkommentar
30 % högre hyresintäkter. Hyresvärdet på fastighetsportföljen har under de senaste 12 månaderna per 31/3 stigit med 30 %, vilket avspeglar sig i en motsvarande ökning av hyresintäkterna under Q1 till 322 MSEK (247). Med en ungefär oförändrad överskottsgrad om 62 % steg driftnettot till 200 MSEK (153). Till följd av betydligt ökade kostnader för centraladministration om 20 MSEK (till följd av avskiljningen från Hemfosa), ett lägre bidrag från intressebolaget Söderport om 10 MSEK samt ökade räntekostnader till följd av förvärven som gjorde att räntenettot ökade till -39 MSEK (-25) kom Nyfosas redovisade förvaltningsresultat att bli i stort sett oförändrat i förhållande till 2018. Detta uppgick till 188 MSEK (189). Realiserade negativa värdeförändringar om 13 MSEK kompenserades av lika stora positiva orealiserade dylika.
Hög förvärvsaktivitet. Efter Q1 har Nyfosa förvärvat fastigheter i södra Sverige till ett underliggande förvärvsvärde om ca 646 MSEK med en total uthyrningsbar yta om 72 tusen kvm och årliga hyresintäkter om 62 MSEK. Alla med lång löptid om ca 5 år och med uthyrningsgrad på 95 % och däröver. Belåningsgraden i Nyfosa vid utgången av första kvartalet uppgick till 52 %, vilket gör det möjligt att inklusive ovanstående förvärv köpa fastigheter för betydande belopp utan att gå över det egna taket om en högsta belåningsgrad om 65 %. Det finns alltså utrymme för en fortsatt hög nivå på förvärvsaktiviteten. Speciellt som en del förvärv kan komma att betalas via apportemissioner och en del fastigheter i befintligt bestånd som inte passar in kommer att säljas.
Utmanande tillväxtprognos. Målsättningen för Nyfosa är att växa både resultat- och fastighetsbeståndet (exkl. Söderport) med 20 % per år fram till dess att det uppgår till 25 mdSEK. Detta ska jämföras med ett aktuellt bestånd om drygt 16 mdSEK (inklusive ovanstående nämnda förvärv). Baserat på Nyfosas egen prognos om tillväxt via förvärv kommer vi fram till att hyresintäkterna år 2020 kommer att uppgå till 1 694 MSEK. Till följd av Nyfosas positiva kursutveckling handlas aktien för närvarande strax över sitt långsiktiga substansvärde (EPRA NAV) om 56,5 SEK per aktie.
----------------------------------------
Bolagsanalys 2019
- Frisk fläkt i fastighetsbranschen
- Stora omstruktureringar av nuvarande portfölj att vänta
- Mycket hög tillväxtprognos
Bolagsanalys
Frisk fläkt i fastighetsbranschen. Avknoppningen från Hemfosa – Nyfosa – som noterades i november 2018 är ett mycket spännande tillskott till börsens Large Cap-lista. Inte bara för att styrelsen med VD och storägaren Jens Engwall i spetsen har utlovat en opportunistisk och transaktionsintensiv tillväxtresa utan även att ledningen kan visa på en historisk förmåga att skapa aktieägarvärde. Under Jens Engwalls 13 år på Kungsleden ökade aktiekursen med 500 % och under hans 9 år på Hemfosa har motsvarande värdeutveckling varit 130 %. Även om huvuddelen av denna tid – både för Kungsleden och Hemfosa – varit guldår för fastighetsbranschen med sjunkande långräntor och en under större delen av tiden bra konjunktur kan bägge bolagen peka på en betydligt högre avkastning än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen. Med tanke på den likriktning som ofta fastighetsbranschen drabbas av tror vi att ett företag som Nyfosa kan fungera som en frisk fläkt.
Stora omstruktureringar av nuvarande portfölj att vänta. Nyfosa startar med en relativt spridd portfölj av fastigheter (177 stycken) huvudsakligen bestående av kontors- och logistikfastigheter till ett värde av 15,6 mdSEK. Till det kommer så delägda Söderport (50/50 tillsammans med Sagax) med fastigheter värda 7,7 mdSEK. Det senare har en mycket mer geografiskt koncentrerad fastighetsportfölj med inriktning på Stockholm och Göteborg. Belåningsgraden i Nyfosa är 53 % (54), vilket gör det möjligt att för närvarande öka belåningen med 1,2 mdSEK utan att gå över det egna taket om en högsta belåningsgrad om 65 %. Nyfosa har valt att ha en relativt hög ränterisk med en återstående räntebindning på enbart 1,5 år, vilket kan komma att betala sig med de betydligt lägre ränteantaganden som börjar bli konsensus. En upplösning av delägandet av Söderport skulle kunna vara en viktig bricka i en snabb omvandling av portföljen.
Mycket hög tillväxtprognos. Målsättningen för Nyfosa är att växa både resultat- och fastighetsbestånd med 20 % (exkl. Söderport) årligen fram till dess att det uppgår till 25 mdSEK. Ett mål som inte skäms för sig och som i den angivna takten redan skulle vara ett faktum år 2021. Vi har valt att i vår prognos räkna med en tillväxttakt i fastighetsbeståndet på mer modesta 10 %, vilket skulle innebära att förvaltningsresultat stiger från förra årets 918 MSEK till 1216 SEK år 2021. Vår mer försiktiga tillväxtprognos beror inte på att vi tror att det är finansiellt omöjligt, enligt vår prognos utan för att vi tror att det kan bli svårt att under en så här pass kort tid hitta tillräckligt attraktiva fastighetsprojekt. Skulle sedan ledningen gå iland med sin målsättning under denna tidsperiod stiger förvaltningsresultat till 1750 MSEK.
Fastighetsbestånd
Nyfosas helägda fastighetsbestånd bestod vid slutet av 2018 av 177 (128) fastigheter till ett värde av 15,6 mdSEK (12,0) spridda över hela Sverige. Drygt halva fastighetsvärdet består av kategorin kontorsfastigheter, 40 % av Logistik/Lager och resten av Övrigt.
Hyreskontrakten består nästan uteslutande av kommersiella hyresavtal. Den viktade genomsnittliga återstående hyrestiden för befintliga hyresgäster, totalt 2 612 hyresavtal, uppgick till 4,1 år.
Nyfosa löper en liten finansiell risk om enskilda hyresgäster skulle ställa in betalningarna. Deras två största hyresgäster är Telia Sverige AB och SAAB AB. Hyresintäkterna från dessa är 41 MSEK respektive 34 med en genomsnittlig återstående löptid om 3,5 år respektive 9,7.
Småland är följt av Norrlandskusten de regioner som har både högst hyres- och fastighetsvärde i Nyfosas fastighetsportfölj vid utgången av 2018. Portföljen är väl spridd över landet i framför allt svenska tillväxtkommuner, något som minskar den geografiska risken avsevärt.
Joint Venture
Nyfosa äger tillsammans med AB Sagax 50 % var i fastighetsbolaget Söderport Holding AB. Nyfosas resultatandel i Söderport redovisas i koncernens förvaltningsresultat. Det totala hyres- och fastighetsvärdet uppgick till 666 MSEK respektive 7,7 mdSEK. Söderports fastighetsbestånd är betydligt mer geografiskt koncentrerat än det för Nyfosa. 67 % av fastighetsvärdet härrör från Stor-Stockholm och 27 % från Stor-Göteborg. Detta medför att Nyfosa totalt med Söderport inkluderat har en exponering om 25 % mot Stockholmsregionen.
Då Söderport till viss del har en konkurrerande verksamhet gentemot sina båda huvudägare kan man spekulera i en ägarförändring i detta bolag.
Vi räknar i vår prognos med att Söderports resultat kommer att öka med 3,5 %, vilket är i paritet med resultatutvecklingen 2017 och 2018.
Den ekonomisk uthyrningsgraden var 92 % (89) vilket motsvarar 88 % av uthyrningsbar yta vid utgången av 2018. Motsvarande ekonomisk uthyrningsgrad för det samägda fastighetsbolaget Söderport är 97 %. Givet karaktären av Nyfosas fastighetsbestånd med avseende på geografi och fastighetstyp är uthyrningsgraden enligt vår mening klart godkänd.
Hyresvärdet respektive fastighetsvärdet per region följer varandra väl i storleksordning, förutom i Stor-Stockholm som trots 456 MSEK högre fastighetsvärde enbart genererar 11 MSEK mer än Stor-Göteborg. Detta kan bero på en annan fördelning av fastigheter.
I tabellen ovan framgår det att Nyfosa lagt i en högre växel vad avser transaktioner sedan det särnoterades. Exempelvis avyttrades fastigheter till ett värde fyra gånger så mycket som 2017. Detta kan delvis bero på en städning inför noteringen då Nyfosas inriktning förtydligades.
Nyfosas fastighetsbestånd vid utgången av 2018 värderas utifrån ett vägt direktavkastningskrav som uppgick till
6,35 %, en marginell minskning från tidigare kvartal. Denna förklaras av ett lägre avkastningskrav för framför allt kontorsfastigheter i attraktiva storstadsregioner.
Finansiering
Nyfosas egna riskbegränsningar (ej finansiella mål) leder till i att soliditeten minst ska uppgå till 25 %. Därutöver får belåningsgraden ej överstiga 65 %. Räntetäckningsgraden ska ej understiga 2x. Givet den nuvarande balansräkningen finns det således stora möjligheter att öka belåningen i framtiden, vilket också krävs för att nå de tillväxtmål bolaget satt upp och som tidigare nämnts. Bolagets finansiering sker genom banklån.
Räntetäckningsgraden har för helåret 2018 minskat till 4,9x (7,0) och uppgick till 4,6x för Q4-18 (5,1) separat. Fastigheternas belåningsgrad var 53 % (54), och har de senaste fyra åren pendlat kring 55 %. Det är viktigt att poängtera att siffror före Q4-18 kan vara missvisande då Nyfosa fortfarande ingick i Hemfosa-koncernen och till viss del hade andra finansiella och operativa förutsättningar.
Nästan 1 mdSEK av de räntebärande skulderna förfaller under H1-19. Därutöver finns en outnyttjad checkräkningskredit och goda kassaflöden från den löpande verksamheten. Tillgänglig likviditet bestående av likvida medel och outnyttjad checkkredit var 366 MSEK inför år 2019. Låneportföljens nettoökning var 1 658 MSEK under 2018 och de räntebärande skulderna uppgick totalt till 8 240 MSEK vid årets utgång.
Då stor del av räntebindningen kan klassas som rörlig (53 % förfaller inom ett år) medan kapitalbindningen är betydligt längre (enbart 10 % förfaller inom ett år) finns en påtaglig ränterisk om marknadsräntorna skulle stiga kraftigt. Genomsnittlig återstående ränte- och kapitalbindning var vid utgången av året 1,6 (1,5) respektive 3,2 (2,2).
Den räntesäkrade andelen av skulderna är 54 % (51), säkringen sker främst genom derivatinstrument med räntetak till en för oss okänd nivå. Den nominella volymen omfattade av Nyfosas utestående räntetak uppgick till 4,5 mdSEK. Vi gör bedömningen att den räntesäkrade andelen av skulderna kommer fortsätta variera inom intervallet 50-58 % under åren i vår prognos. Genomsnittlig ränta i låneportföljen per 31 dec 2018 var 1,6 % (1,5). Vi har i vår analys antagit en oförändrad ränta men av ovanstående känslighetsanalys framgår en bild av hur en ränteförändring skulle slå.
Värdering & prognos
Förvaltningsresultatet exklusive Söderport uppgick 2018 till 505 MSEK (634). Minskningen förklaras främst av ovannämnd försäkringsersättning som bolaget erhöll under 2017 samt 44 MSEK i ”engångskostnader för delnings- och noteringsprocessen och en större organisation”.
Det långsiktiga substansvärdet (EPRA NAV) uppgick vid utgången av 2018 till 55 SEK per aktie kontra 26 SEK året innan. Fördubblingen beror till mycket stor del av det stora tillskott av eget kapital som tillförts Nyfosa inför särnoteringen, vilket gör årsutvecklingen missvisande. Nyfosas aktie stängde den 21 februari 2019 på 53. Detta ger per dagens stängningskurs en substansrabatt om 4,5 % gentemot EPRA NAV (55,36), inräknat Nyfosas andel av derivat och uppskjuten skatt i joint ventures balansräkning.
Soliditeten var vid utgången av 2018 48 % (26), i och med den antagna tillväxttakten i fastighetsbestånd om 10 % kommer soliditeten minska till 43 % under vår prognosperiod. Detta är trots att Nyfosa ej förväntas distribuera någon del av vinsten till ägarna före det kommunicerade målet om ett fastighetsbestånd värt 25 mdSEK är uppnått, vilket enligt Nyfosas mål skulle nås under 2021. I vår prognos uppgår värdet av fastighetsbeståndet till drygt 21 mdSEK år 2021.
Överskottsgraden, dvs driftnettot som andel av intäkterna, var under 2018 68 % (72). I Q4 nådde överskottsgraden 72 % (69), driftnettot innehåller säsongsvariationer med ex. uppvärmning och snöskottning. Nyfosa uppger dock att överskottsgraden för år 2017 dopats av en försäkringsersättning redovisad under ”övriga fastighetsintäkter”.
Nyfosas börsvärde i förhållande till cash earnings år 2018 (P/CE) är 9,6 och prognosticeras bli 8,6 år 2019, inklusive Nyfosas resultatandel i Söderport.
För enkelhetens skull antar vi att Nyfosa i vår prognos köper fastigheterna till den genomsnittliga värderingsmultipel som är åsatt Nyfosas fastigheter. Detta är konservativt då det i verkligheten kan antas förekomma en för Nyfosa gynnsam skillnad i förvärvsmultipel.
Nyfosas effektiva skattesats uppgick för 2018 till 6,2 % (12,9). Den förändrade skattelagstiftningen som inkluderar förändrade ränteavdragsbegränsnings-regler tyder enligt Nyfosas egna analys på att koncernens skattekostnad år 2019 inte kommer att öka till följd av lagändringen.
Skatteverket har under 2018 genom ett omprövningsbeslut beslutat att inte medge bolaget fullt avdrag för det skattemässiga underskott Nyfosa har från tidigare år, som i redovisningen värderas till 250 MSEK. Totalt uppgår det totala tvistiga underskottet till 1215 MSEK. Nyfosa som omprövar värderingen av sitt skattemässiga underskott inför varje rapport gör bedömningen att det är ”övervägande sannolikt” att yrkade avdrag medges och har inte reserverat beloppet. I prognosen antar vi att yrkade avdrag medges.
Kort om Nyfosa
Ordförande: Johan Ericsson
VD: Stina Lindh Hök
Ekonomichef: Ann-Sofie Lindroth
Lista: Large Cap Stockholm
----------------------------------------
Disclaimer
Denna publikation (nedan ”Publikationen”) har sammanställts av TradeVenueAB (nedan ”TV”) exklusivt för TV:s kunder. Innehållet har grundats på information från allmänt tillgängliga källor vilka bedömts som tillförlitliga. Sakinnehållets riktighet och fullständighet liksom lämnade prognoser kan således inte garanteras. TV kan låta medarbetare från annan avdelning eller analyserat bolag (nedan ”bolaget”) läsa fakta eller serier av fakta för att få dessa verifierade. TV lämnar inte i förväg ut slutsatser eller omdömen i Publikationen. A°sikter som lämnats i Publikationen är analytikerns åsikter vid tillfället för upprättandet av Publikationen och dessa kan ändras. Det lämnas ingen försäkran om att framtida händelser kommer att vara i enlighet med åsikter framförda i Publikationen.
Informationen i Publikationen ska inte uppfattas som en uppmaning eller råd att ingå transaktioner. Informationen tar inte sikte på enskilda mottagares kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller investeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett investeringsråd.
TV frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på denna Publikation. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Att en placeringhistoriskt haft en god värdeutveckling är ingen garanti för framtiden.
Den i Publikationen lämnade analysen har utförts i enlighet med villkoren för tjänsten ”IR-paketet” som TV utför åt analyserat bolag. TV erhåller ersättning för nämnda tjänst från det analyserade bolaget. TV betalar ersättning till den analytiker som har sammanställt Publikationen. Publikationen får inte spridas till eller göras tillgänglig för någon fysisk eller juridisk person i USA (med undantag av vadsom framgår av Rule15a –16, SecuritiesExchange Actof1934), Kanada eller något annat land som i lag fastställt begränsningar för spridning och tillgänglighet av materialets innehåll.
Varken TV eller de personer som sammanställt denna publikation har innehav (varken långa eller korta) i analyserat bolags emitterade finansiella instrument överstigande 0,5 % av det analyserade bolagets aktiekapital.
Analytikern som har sammanställt denna publikation äger inga aktier i bolaget.