Nyfosa - Rapportkommentar Q1 2024

Även om VD i rapporten anger att en viss påverkan av den sämre konjunkturen kan spåras genom konkurser och uppsägningar förefaller efterfrågan på Nyfosas lokaler vara anmärkningsvärt stabil. Intäkterna steg med 3% i Q1, huvudsakligen till följd av indexuppräkningen. Intäkterna från jämförbart bestånd justerat för valutaeffekter steg med ca 4% i kvartalet. Avflyttningar översteg inflyttningar i bolagets fastigheter vilket ledde till att den ekonomiska uthyrningsgraden sjönk marginellt till 91,0 % (91,9).  Detta är dock enligt oss fortsatt en tillfredsställande nivå. De kraftiga kostnadshöjningarna under förra året – framförallt under första halvåret - till följd av stigande el- och underhållskostnader har avstannat och driftskostnaderna ökade bara i kvartalet med 1%. Detta bidrog till att Nyfosa kunde redovisa en ökning av driftsnettot med 4% till 579 MSEK (556) och att överskottsgraden steg till 62,8% (62,1). Med genomsnittliga räntor, som i förhållande till förra årsskiftet ökade med 90 punkter till 5,1%, försämrades räntenettot från -268 MSEK till -322 MSEK. Det är dock intressant att notera att den genomsnittliga räntan i kvartalet var oförändrad från förra kvartalet och signalerar att räntetoppen är nådd. De högre räntekostnaderna förorsakade att förvaltningsresultatet före värdeförändringar (inkl resultatandelar från intressebolag) i Q4 sjönk till 256 MSEK (303). 

Marginellt höjda direktavkastningskrav bidrog till att fastigheternas marknadsvärde fortsatte ned under kvartalet. Under Q1 var de negativa värdeförändringarna 267 MSEK där fastigheterna vid kvartalsskiftet värderades till ett genomsnittligt avkastningskrav om ca 6,8%. Detta kan jämföras med ca 1 350 MSEK under hela förra året. En avyttring av en lagerfastighet efter kvartalets utgång med ett positivt resultat om ca 15% över bokfört värde förstärker intrycket av att Nyfosas fastighetsportfölj, trots oron på fastighetsmarknaden, fortsätter att vara försiktigt värderad.

Nyfosa och Sagax äger sedan 2010 hälften vardera av Söderport. Bolaget äger ca 90 industri-, lager- och kontorsfastigheter i Stockholm och Göteborg med ett totalt marknadsvärde om 14,4 MdSEK. Uthyrningsgraden är 97%, vilket är en mycket hög nivå. Nyfosa har meddelat att man för närvarande utvärderar de strategiska alternativen för innehavet i Söderport inklusive en försäljning. Med ett bokfört värde på 2,7 MdSEK vid kvartalets utgång skulle en försäljning avsevärt förbättra den likvida ställningen men också minska nettobelåningsgraden. Den senare uppgick vid kvartalsskiftet till 59,7% och ligger därmed på gränsen (60%) till vad finanspolicyn anger som den maximala nivån för Nyfosa.  Enligt vår beräkning skulle en försäljning sänka nettobelåningen till 53%. Detta alternativ skulle också möjliggöra förvärv av fastigheter från dagens många överbelånade ägare och som samtidigt har större utvecklingspotential än det nuvarande beståndet. Det skulle också med stor sannolikhet medge att utdelningen skulle kunna återupptas efter årets paus. En försäljning av hela Söderport underlättas av att den andra ägaren i bolaget utgörs av Sagax som också är Nyfosas största ägare. 

Vi prognostiserar en förbättring av förvaltningsresultat under året, där förväntade hyresintäktsökningar börjar kompensera för ränteutvecklingen. Framför allt under andra halvåret bör förväntade räntesänkningar börja få effekt på räntenettot. Vår prognos ligger marginellt över bolagets egen prognos om ett förvaltningsresultat om 1,2 MdSEK. Under 2025 sedan bör lägre räntor börja få effekt. Då kommer också ett förbättrat uthyrningsklimat enligt vår prognos slå igenom på möjligheterna till hyreshöjningar. 

Baserat på vår prognos för nästa år handlas Nyfosa till ett P/E-tal om ca 12x (värdeförändringar ej inkluderade) och med en rabatt om några procent i förhållande till sitt långfristiga substansvärde om 95 SEK. Detta i ett läge där omfinansiering skett under 2023, som innebär att obligationsandelen av låneportföljen är mycket liten (ca 6%), likviditeten god och andelen räntesäkrad skuld via räntetak och swappar överstiger 50%, vilket borde minska eventuell oro för den finansiella risken. Detta samtidigt som kreditmarknaden för fastighetsbolag börjar visa klara tecken på upptining och styrräntorna är på väg ned. Skulle sedan en försäljning av Söderport ske på någorlunda attraktiva nivåer och Nyfosa därmed får finansiella möjligheter att fullt ut fortsätta vara marknadens mest ”opportunistiska fastighetsbolag” tror vi att en betydligt högre värdering kan bli aktuell.