Överskottsgraden fortsätter förbättras
Nyfosa redovisade lägre hyresintäkter om ca 4% under Q3 – i huvudsak till följd av genomförda fastighetsförsäljningar – men kunde ändå visa en förbättring av överskottsgraden till 73,9% (73,7). Uthyrningsgraden ökade marginellt men utgör framför allt i Finland ett orosmoln. Med ca 20% lägre finansieringskostnader än förra året under Q3 kunde Nyfosa mer än väl kompensera för de lägre hyresintäkterna och redovisa ett förvaltningsresultat (inkl. förvaltningsresultatet i joint ventures) som steg med 7% till 415 MSEK. Räntetäckningsgraden fortsatte att förbättras och uppgick till 2,3 (1,9). Fastigheterna värderades vid kvartalsskiftet till ett genomsnittligt avkastningskrav om 6,4%. Trots en betydligt förbättrad finansiell ställning och en transaktionsmarknad som börjar komma i gång fortsätter Nyfosa att vara relativt försiktig i nyinvesteringar. Under kvartalet tillträddes fastigheter netto för ca 400 MSEK.
Vakansproblemen inte över
Det bedömda vakansvärdet uppgick till 424 MSEK (inklusive hyresrabatter), vilket motsvarar cirka 11% av årets bedömda hyror. Kvartalets vakansutveckling framstår i och för sig som lugnande, men VD anger i rapporten att vakanserna kortsiktigt kan komma att öka samtidigt som utsikterna inför 2026 framstår som osäkra. Under nästa år kommer cirka 20% av alla hyreskontrakt att omförhandlas. Stor risk finns enligt vår mening för en fortsatt press på hyrorna och/eller att vakansgraden ökar ytterligare. Det bör även noteras att uthyrningsläget vanligtvis gör att kravet på hyresgästanpassningar ökar, vilket inte alltid resulterar i högre hyror. Under årets första tre kvartal har investeringarna i egna fastigheter stigit med över 50%, vilka till stor del består av hyresgästanpassningar.
Höjd prognos
Vi bedömer att även den av företaget höjda prognosen för 2025 om ett förvaltningsresultat på 1 430 MSEK kan vara för försiktig. Inför nästa år räknar vi med hyresintäkter som stiger med cirka 2%, positivt påverkat av ett något större fastighetsbestånd, hyresgästanpassningar samt årliga indexeringar av hyrorna, men som motvägs av en något högre vakansgrad och press på hyror vid omförhandlingar. Vi prognostiserar att lägre räntekostnader kommer att fortsätta påverka förvaltningsresultatet positivt (cirka 150 MSEK), tillsammans med en effektivare förvaltning av beståndet i Finland. Detta skulle enligt vår prognos leda till ett resultat som nästa år stiger med cirka 15% och ge en vinst per aktie om omkring 7 SEK. En minskning av vakansgraden utgör en betydande joker i resultatutvecklingen. Aktien handlas för närvarande med en rabatt på cirka 10% gentemot det redovisade substansvärdet (NAV) om 96 SEK per aktie och ett P/E-tal om 12x nästa års prognostiserade vinst.