Samhällsbyggnadsbolaget i Norden analys

SBB i Norden rapportkommentar Q3-22: "Agerar inför nya marknadsförutsättningar" (Läs den fullständiga analysen med estimat här)

→ Bra tillväxt i hyresintäkter men ökade drifts- och räntekostnader tynger
→ SBB agerar inför de nya marknadsförutsättningarna
→ Stigande vinst nästa år

Rapportkommentar

Bra tillväxt i hyresintäkter men ökade drifts- och räntekostnader tynger

Förra årets stora fasighetsexpansion fortsätter att i Q3 leda till kraftigt ökade hyresintäkter. Under Q3 ökade dessa med 29% till 1 888 MSEK (1459) och har under årets tre första kvartal sammanlagt ökat med 32%. Aviserade försäljningar till följd av bolagets radikalt ändrade expansionsplaner har bara marginellt börjat märkas i form av lägre hyresintäkter. I likhet med det första halvåret ökade intäkterna i jämförbart bestånd under Q3 med ca 4%. Bland annat till följd av starkt stigande energipriser (som dock till en mindre del belastar SBB) men även högre förvaltningskostnader kom driftnettot under kvartalet att öka något mindre än hyresintäkterna (ca 23%) och uppgick till 1 333 MSEK (1088). Överskottsgraden försämrades därför till 71% (75). Bland annat högre räntekostnader ledde till att förvaltningsresultatet före värdeförändringar, valutaförändringar och skatt enbart ökade till 1076 MSEK (912). En genomsnittlig ränta om 1,89% (1,11) och en räntebärande skuld som vid kvartalsskiftet hade stigit till 95,4 MdSEK (88,0) bidrog till att finansnettot i stort sett fördubblades till -370 MSEK (-186). Det är dock att anmärka att räntetäckningsgraden fortsatt uppgår till mycket betryggande 4,8x. Till följd av stigande marknadsräntor och den medföljande turbulensen på fastighetsmarknaden tvangs SBB också att i kvartalsrapporten redovisa negativa värdeförändringar i fastighetsbeståndet (i sin helhet till följd av lägre värden på bostäder). Dessa uppgick till -2,5 MdSEK men ska ställas i relation till positiva värdeförändringarna under hela förra året om över 21 MdSEK och ett fastighetsbestånd på nästan 155 MdSEK vid kvartalsskiftet. Värderingen av fastighetsbeståndet har skett till ett genomsnittligt avkastningskrav om 4,37% (4,55). Det långsiktiga substansvärdet per aktie (EPRA NRV) sjönk i förhållande till Q2 i år med ca 5% till 40,1 SEK men har ändå stigit med över 15% under de senaste 12 månaderna.

SBB agerar inför de nya marknadsförutsättningarna

SBB har under de senaste åren kunnat se tillbaka på en fantastisk tillväxtresa men under året har företagsledningen tvingats agera kraftfullt med kraftigt stigande räntor och en betydligt mer riskavert kreditmarknad. Under året har därför en omfattande försäljningsaktivitet inletts för att minska på skuldbördan. Av genomförda försäljningar återstår ca 2 MdSEK att betala ut. Till det kommer så genomförda försäljningar och avsiktsförklaringar om sådana som förväntas inbringa 10 MdSEK. Vidare kommer JV-andelar om 2 MdSEK som beräknas realiseras under Q4. Under de närmaste 12 månaderna förfaller lån inklusive utestående obligationslån om ca 11 MdSEK. SBBs möjligheter att med dagens kassa om 5 MdSEK och genomförda försäljningar enligt ovan framstår därför som mycket goda och samtidigt förbättra kreditbetyget. En breddning av SBBs finansieringskällor pågår också (dvs bort från den turbulenta obligationsmarknaden) och lär ge SBB ökade möjligheter att välja mer förmånliga villkor. SBB överväger vidare att överföra samtliga bostadsfastigheter (värde ca 18 MdSEK) till ett nytt bolag som i nästa steg delas ut till aktieägarna. Förutom att en sådan åtgärd förhoppningsvis skulle leda till att synliggöra värden möjliggör det en ökad säkerställd belåning av det kvarvarande beståndet bestående av samhällsfastigheter med lägre räntekostnader som följd. Slutligen undersöks möjligheten att ta in långsiktiga institutionella placerare som delägare i utvalda underkoncerner. Om SBB lyckas med ovanstående åtgärder finns betydande förutsättningar att den finansiella oron minskar och möjligheterna att omfinansiera sig på förmånliga villkor ökar.

Stigande vinst nästa år

Mycket är oklart kring SBBs struktur inför nästa år men vi är övertygade om att det kommer att vara ett mindre men betydligt kreditvärdigare företag. Under nästa år borde också starkt stigande hyror mer än väl kompensera för de ökade räntorna och fortsatta eventuella ökade förvaltningskostnader. Med hyror kopplade till KPI vad avser lokalhyresgäster kommer hyrorna inom detta bestånd att stiga med 10-11%. Med en genomsnittlig kontraktstid om 11 år och uteslutande offentliga hyresgäster utan betalningsproblem väntar en betydande intäktsökning (ca 10%). Vad avser bostadsfastighetsbeståndet (i den mån det kvarstår i SBBs ägo) väntar dock troligen lägre höjningar. Efter genomförda åtgärder har 80% av lånen en fast ränta och räntebindningstiden uppgår till 3,4 år. Även om räntorna skulle fortsätta uppåt kraftigt är det enligt vår mening därför svårt att se ett scenario under de närmaste tre åren där hyrorna inte stiger snabbare än räntorna och övriga kostnadsökningar. Vi har i vår prognos för nästa år av enkelhetsskäl baserat den på en oförändrad företagsstruktur men som framgår av ovan är det föga troligt. Ränteoro och blankningsattacker har fått aktiekursen att i år gå ned ca 80% och innebär att aktien handlas långt under det redovisade substansvärdet. Ett värde som med dagens turbulenta marknad till vissa delar dock med rätta kan ifrågasättas. Men med tanke på företagets historia, långa hyreskontrakt och unika hyresgästsammansättning förefaller det som en mycket försiktig värdering. En utlovad bibehållen utdelning om 1,32 SEK borde utgöra ett stöd för aktiekursen.

----------------------------------------

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden rapportkommentar Q2 2022 (Läs den fullständiga rapportkommentaren med estimat och grafiska element här)

- Bra tillväxt i driftsnettot men förlust på sista raden
- Från full fart framåt till att tvingas lägga in backen
- Tjänar på inflationen

Rapportkommentar
Bra tillväxt i driftsnettot men förlust på sista raden. Efter förra årets stora fasighetsexpansion ökade hyresintäkterna kraftigt. Under Q1 steg dessa med hela 38% för att i Q2 ”bara” öka med 29% till 1878 MSEK (1451). I likhet med första kvartalet ökade intäkterna i jämförbart bestånd under Q2 med ca 4%. Bland annat till följd av starkt stigande energipriser (som dock till en mindre del belastar SBB) men även förvaltningskostnader kom driftnettot under kvartalet att öka något mindre än hyresintäkterna (ca 27%) och uppgick till 1 290 MSEK (1019). Överskottsgraden försämrades därför något till 69% (70). Förvaltningsresultatet exklusive resultat från joint ventures/intressebolag och valutakursdifferenser ökade under perioden med 9% till 854 MSEK (785). Resultatet på denna nivå tyngdes av över 50% högre kostnader för centraladministration än motsvarande period förra året. Tillsammans med ökade räntekostnader netto till följd av en högre genomsnittlig ränta om 1,46% (1,11) och en räntebärande skuld som vid halvårsskiftet stigit till 95,6 MdSEK (88,0). Till följd av stigande räntor och den medföljande turbulensen på fastighetsmarknaden tvangs SBB till skillnad från ett antal kvartal i rad tidigare att redovisa SBB redovisa negativa värdeförändringar i fastighetsbeståndet (främst avseende bostäder). Dessa uppgick om ca 0,8 MdSEK men ska ställas i relation till positiva värdeförändringarna under hela förra året om över 21 MdSEK och ett fastighetsbestånd på nästan 160 MdSEK vid halvårsskiftet. Nettoresultatet försämrades också av stora nedskrivningar på orealiserade nedskrivningar på finansiella placeringar i aktier och ledde till att SBB redovisade ett nettoresultat om -2,7 MdSEK (6,6). Det långsiktiga substansvärdet per aktie (EPRA NRV) sjönk i förhållande till Q1 i år med ca 7% till 42,7 SEK men har ändå stigit med närmare 40% under de senaste 12 månaderna.

Från full fart framåt till att tvingas lägga in backen. Om SBB under de senaste åren kunnat se tillbaka på en fantastisk tillväxtresa har företagsledningen under år 2022 tvingats lägga in backen till följd en allt mer riskavert kreditmarknad och för att kunna behålla sin kreditrating. Som ett led i att sänka belåningen i företaget såldes fastigheter under Q2 för 9,5 MdSEK och ytterligare fastigheter för 1,35 MdSEK avyttrades i juli. Vidare håller ägarandelen i ett antal delägda bolag såsom Svenska Myndighetsbyggnader och Solon Eiendom på att säljas. En ”strategisk översyn” sker enligt företagsledningen också av det ca 30% innehavet i JM, som baserat på aktuell aktiekurs har ett värde på 3,5 MdSEK. I förhållande till bokfört värde om ca 6,6 MdSEK finns dock ett betydande undervärde. Inom bostadssegmentet kommer också investerings- och produktionstakten att minska till följd av de ändrade marknadsförhållandena. Med likvida medel vid halvårsskiftet om ca 5 MdSEK och räntebärande skulder om ca 95 MdSEK framstår SBBs finansiella situation enligt vår mening som mer utsatt än vad den är i själva verket. Med de annonserade försäljningarna – där en stor del av likviden kommer in under Q3 – räknar vi med att kassan kommer att uppgå till över 10 MdSEK. SBB har visserligen en stor del av upplåningen på obligationsmarknaden (närmare 60%), vilket i dagens nervösa marknad är en klar nackdel. Men med en kapitalbindningsstruktur som innebär att enbart ca 20% av den utestående lånevolymen ska omsättas under de närmaste två åren torde förutsättningarna vara mycket goda att under nuvarande marknadsförhållanden inte tvingas till en mer ”oordnad reträtt” med stora kapitalförluster som följd.

Tjänar på inflationen. SBB är troligen det noterade fastighetsbolag som intäktsmässigt står mest att tjäna på att inflationen nu stiger. Man är lång ifrån ensamma om att ha lokalhyror som i huvudsak är kopplade till KPI, däremot torde man vara unika och i att ha nästan uteslutande hyresgäster som kommuner, stat samt offentliga institutioner. Dessa kommer även i sämre tider ha möjlighet att fullgöra sina skyldigheter och med en genomsnittlig kontraktstid om 11 år är möjligheterna att under överskådlig framtid flytta till andra lokaler begränsade. Vad avser SBBs stora bestånd av bostadslägenheter är hyrorna som bekant hyresreglerade och lär också där följa inflationen. Samtidigt som SBB med en räntebindningstid om 3,2 år, enbart gradvis kommer att påverkas negativt av det stigande ränteläget. Den nuvarande inflations- och ränteutvecklingen gör därför att själva förvaltningsverksamheten enligt vår mening totalt sett bör påverka resultatutvecklingen och har därför höjt våra vinstprognoser avseende denna del för nästa år. Vi räknar med ett överskott från denna del om 2 SEK per aktie efter skatt. Däremot kommer den betydande intjäning från den så kallade ”value add-strategin” med positiva värdeförändringar som följd, vilket både företagsledning och marknad varit inställd på, att bli betydligt lägre än tidigare beräknat. Vi har av försiktighetskäl inte prognostiserat några intäkter från denna del under 2023. Ränteoro och blankningsattacker har fått aktiekursen att i år gå ned ca 75% och innebär att aktien handlas långt under det redovisade substansvärdet. Ett värde som med dagens turbulenta marknad till vissa delar dock med rätta kan ifrågasättas. Men med tanke på företagets historia, långa hyreskontrakt och unika hyresgästsammansättning förefaller det som en mycket försiktig värdering.

----------------------------------------

Rapportkommentar Q1 2022 (Läs den fullständiga analysen med estimat och grafiska element här)

- Hyrorna stiger i jämförbart bestånd
- Stigande inflation och höjda räntor
- Expansionen får stå tillbaka för en stärkning av balansräkningen

Rapportkommentar
Hyrorna stiger i jämförbart bestånd. Det första kvartalet under året blev en bra start för SBB men kom med ”SBB mått” att utmärkas av en relativt låg förvärvsaktivitet. I kvartalet investerades i fastigheter för 7,9 MdSEK och såldes för 2,3 MdSEK. De största affärerna utgjordes av förvärv av Odalen AB (ett bolag med fastigheter inom äldreomsorg) och 24 fastigheter från Kalmar Kommunbolag. På försäljningssidan fanns tre större fastigheter som såldes till ett med Kåpan Pensionsförsäkring AB gemensamägt bolag inriktat på svenska myndighetsbyggnader. Den senare transaktionen gör att andelen affärer som bedrivs i joint ventures/intressebolag blir allt större och där SBBs andel av värdet i dessa bolag nu uppgår till 35 MdSEK. Nettoinvesteringarna i kvartalet kombinerat med fortsatt positiva värdeförändringar (ca 2,4 MdSEK motsvarande ca 1,6% av beståndet) ledde till att fastighetsportföljen vid kvartalsskiftet uppgick till 159 MdSEK, en ökning med ca 7% från årsskiftet och ca 50% under de senaste 12 månaderna. Kvartalets och framför allt tidigare transaktioner under förra året bidrog starkt till att hyresintäkterna steg till 1,8 MdSEK (1,3) eller med 38%. Förutom det långsiktiga arbetet med fastighetsförädling för att möjliggöra hyreshöjningar tillkommer nu den ökade inflationen - via uppräkning av hyrorna med KPI - som gör att hyrorna totalt i jämförbart bestånd steg med 3,8% i kvartalet. Driftnettot ökade under kvartalet till 1153 MSEK (858), vilket innebar en ökning på ca 34% i förhållande till motsvarande period förra året och innebar att överskottsgraden var i stort sett oförändrad kring 63% (65). Detta trots en period av starkt stigande energikostnader (som dock till en mindre del belastar SBB) och andra förvaltningskostnader. Förvaltningsresultat exklusive resultat från joint ventures/intressebolag ökade under Q1 till 1012 MSEK 371). Bidragande till detta var att det negativa finansnettot, trots den betydligt större verksamhetsvolymenen och därmed en större lånebörda (netto ca 85 MdSEK) var lägre än för motsvarande period för ett år sedan. Positiva valutakursdifferenser och en genomsnittlig räntekostnad om endast 1,24% förklarar detta. Till ovanstående förvaltningsresultat ska så läggas resultatandelar om 434 MSEK (244), vilka dock delvis förklarades av positiva värdeförändringar i dessa delägda bolag. Det långsiktiga substansvärdet per aktie (EPRA NRV) steg till 47,3 SEK (28,8) och innebär att värdet ökat med drygt 60% på ett år.

Stigande inflation och höjda räntor. SBB är troligen det noterade fastighetsbolag som intäktsmässigt står mest att tjäna på att inflationen stiger. Man är långt ifrån ensamma om att ha lokalhyror som i huvudsak är kopplade till KPI, däremot torde man vara unika och i att ha nästan uteslutande hyresgäster som kommuner, stat samt offentliga institutioner. För dessa kommer även i sämre tider ha möjligheten att fullgöra sina skyldigheter och med en genomsnittlig kontraktstid om 11 år är möjligheterna att under överskådlig framtid flytta till andra lokaler begränsade. Vad avser SBBs stora bestånd av bostadslägenheter är hyrorna, där som bekant hyresreglerade och lär också där följa inflationen. Även när det gäller finansieringen har SBB ett mycket gott utgångsläge inför en period av stigande räntor. Räntebindningen vid kvartalsskiftet var 3,7 år, vilket innebär att det kommer att ta lång tid innan stigande räntor lär få någon avsevärd betydelse för resultatet. SBB har åskådliggjort detta där man i ett exempel antagit att räntan under nästa år stiger med 240 punkter till en för SBB genomsnittlig ränta på 3,8% för nya lån. Under år 2023 skulle det med samma lånebörda som idag enbart innebära att kostnaderna stiger med ca 500 MSEK, med de lån som måste omsättas.

Expansionen får stå tillbaka för en stärkning av balansräkningen. Om SBB under de senaste åren kunnat se tillbaka på en fantastisk tillväxtresa verkar företagsledningen – i alla fall tillfälligt – ha satt expansion i andra rummet och att vårda balansräkningen med högre rating som följd i första rum. En förväntat sämre kreditmarknad, där bara de allra bästa låntagarna får möjlighet till attraktiva räntor kan förmodas ligga bakom policyskiftet. En försäljning av fastigheter för 2,5 MdSEK (över bokfört värde) efter kvartalsskiftet kan vara ett exempel på SBBs förändrade prioriteringar. Företagsledningens prognos för helåret om en vinst per aktie på 8,1 SEK per år ligger fast. Intjäningsförmåga från förvaltningsverksamheten för 2022 uppgår till ca 3 SEK enligt företagsledningens prognos vilket innebär att de således räknar med en betydande intjäning från value-add strategin med positiva värdeförändringar som följd. Med 10 MdSEK i likvida medel, en belåningsgrad - i och för sig högre än för ett år sedan - men som för närvarande ligger på enbart 40%, en räntetäckningsgrad om 5,5x samt ett stabilt kassaflöde har SBB enligt vår mening goda möjligheter att fortsätta resan mot en fastighetsportfölj på 300 MdSEK år 2026. Företagsledningen ger redan i rapporten en prognos för helåret om en vinst per aktie på 8,1 SEK per år. Intjäningsförmåga från förvaltningsverksamheten för 2022 uppgår till ca 3 SEK enligt företagsledningens prognos vilket innebär att de således räknar med en betydande intjäning från value-add strategin (där byggrättsutveckling och nyproduktion är de viktigaste bidragsgivarna) med positiva värdeförändringar som följd. Vi har i vår prognos av försiktighetsskäl inte räknat med en fullt lika stor intjäning och prognostiserar en något lägre VPA. Ränteoro och blankningsattacker har fått aktiekursen att i år halveras och innebär att aktien handlas långt under det redovisade substansvärdet. Med tanke på företagets historia, långa hyreskontrakt och unika hyresgästsammansättning förefaller det som en mycket försiktig värdering.

----------------------------------------

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden rapportkommentar Q4 2021 (Läs den fullständiga rapportkommentaren med estimat och grafiska element i PDF-format här)

- Slutar året med flaggan i topp
- Resultatet alltmer beroende av resultatandelar
- Resan mot fastigheter för 300 MdSEK fortsätter

Rapportkommentar
Slutar året med flaggan i topp. Efter en relativt lugnt tredje kvartalet kom Q4 att utmärkas av en mycket intensiv affärsaktivitet, som innebar att fastighetsbeståndet växte med ca 30 MdSEK och nu uppgår till ca 149 MdSEK. Samtidigt gjordes investeringar i intresseföretag/joint ventures om 12,5 MdSEK. Bland kvartalets affärer kan nämnas att ett samägt bolag med Kåpan skapades (där SBB sålde in fastigheter för 10 MdSEK), ett gemensamägt bolag med den norska bostadsutvecklaren OBOS skapades, förskolefastigheter i Norge om 4,6 MDNOK förvärvades och Amasten med fastigheter för 13 MdSEK konsoliderades från 30/11 i SBBs räkenskaper efter ett bud på samtliga aktier. Kvartalets och tidigare transaktioner under 2021 bidrog starkt till att hyresintäkterna steg till 1,7 MdSEK (1,25) under Q4. Förutom det långsiktiga arbetet med fastighetsförädling tillkommer nu den ökade inflationen - via uppräkning av hyrorna med KPI - som gör att hyrorna totalt i jämförbart bestånd steg med 1,8% under året. Driftnettot steg under kvartalet till 1082 MSEK (810), vilket innebar en ökning på ca 34% i förhållande till motsvarande period förra året och innebar att överskottsgraden var i stort sett oförändrad kring 64% (65). Förvaltningsresultat exklusive resultat från intresseföretag/joint ventures minskade under Q4 till 731 MSEK (771). Minskningen är bland annat en effekt av att en betydligt större andel av verksamheten bedrivs i bolag som inte konsolideras av SBB (se nedan). Till ovanstående förvaltningsresultat ska så läggas resultatandelar om hela 2,2 MdSEK (0,2). En stor del av det belopp som redovisas under Q4 är dock beroende på resultatet vid införsäljning av fastigheter/bolag i intressebolag. Trots en betydligt större lånebörda än för ett år sedan uppgående till ca 88 MdSEK (55) steg de finansiella kostnaderna marginellt under kvartalet (genomsnittlig räntekostnad 1,1%). Positiva värdeförändringar på bolagets fastigheter fortsätter att vara på en mycket hög nivå och uppgick under Q4 uppgick till 9,9 MdSEK (3,9). Av årets totala värdeförändring om hela 21 MdSEK beror ca hälften på bolagets value-add strategi med byggrättsutveckling och investeringar i befintligt bestånd. Det är ett kvitto på att bolagets strategi fungerar. Det långsiktiga substansvärdet per aktie (EPRA NRV) steg till 45,1 SEK (28,3) och innebär att värdet ökat med nästan 60% på ett år.

Resultatet alltmer beroende av resultatandelar. Värdet av SBBs innehav i intressebolag och joint ventures uppgick vid årsskiftet till drygt 20 MdSEK. Till det kommer så bland annat det 22% innehavet i noterade Heba Fastigheter (som inte klassificeras som ett intressebolag) med fastigheter för 13,5 MdSEK. I och med att en allt större del av SBBs tillgångar nu finns investerade i denna typ av tillgångar kommer den framtida vinstutvecklingen bli svårare att prognostisera. Det kommer också ha en negativ påverkan på kassaflödet såvida dessa innehav inte förmår att dela ut lika mycket som det redovisade resultatet. Överlägset störst värdemässigt bland dessa innehav är det 25% innehavet i JM. Av de ca 1,2 MdSEK som SBB beräknar att kunna redovisa som resultatandelar under 2022 prognostiseras ca hälften att genereras från JM. Andra stora bidragsgivare är det 50% innehavet i Svenska Myndighetsbyggnader och det nästan lika stora innehavet i norska Public Property Invest. Det är dock att beakta att utdelningarna från dessa innehav och resultat enbart kommer uppgå till knappt 0,5 MdSEK.

Resan mot fastigheter för 300 MdSEK fortsätter. Med 10 MdSEK i likvida medel, en belåningsgrad - i och för högre än för ett år sedan - men som för närvarande ligger på enbart 40%, en räntetäckningsgrad om 5,5x samt ett stabilt kassaflöde har SBB enligt vår mening goda möjligheter att fortsätta resan mot en fastighetsportfölj på 300 MdSEK år 2026. Företagsledningen ger redan i rapporten en prognos för helåret om en vinst per aktie på 8,1 SEK per år. Intjäningsförmåga från förvaltningsverksamheten för 2022 uppgår till ca 3 SEK enligt företagsledningens prognos vilket innebär att de således räknar med en betydande intjäning från value-add strategin med positiva värdeförändringar som följd. Men också en fortsatt hög nivå på nya fastighetsinvesteringar. Vi har i vår prognos inte räknat med en fullt lika kraftig expansion och lika stora positiv värdeförändring och prognostiserar en något lägre VPA. Det skulle det dock finnas utrymme för i balansräkningen enligt vår bedömning utan att äventyra bolagets höga rating (BBB-). Med en genomsnittlig räntebindning om 3,6 år och en kapitalbindningsstruktur som innebär att enbart 4% av utestående lån ska omsättas i år är SBB väl skyddat under 2022 från högre räntenivåer. Ränteoro och blankningsattacker har fått aktiekursen att i år sjunka med 40% i år och innebär att aktien handlas under det redovisade substansvärdet. Med tanke på företagets historia, långa hyreskontrakt och unika hyresgästsammansättning förefaller det som en mycket försiktig värdering.

----------------------------------------

Aktieanalys Q3 2021 (Läs den fullständiga aktieanalysen här med estimat och grafiska element)

- Överskottsgraden stiger
- SBB en koncern i ständig förändring
- Återigen höjd vinstprognos

Aktieanalys
Överskottsgraden stiger. Efter en mycket intensiv affärsaktivitet med ett stort antal fastighetsaffärer under första halvåret blev Q3 något lugnare. Hyresintäkterna steg till 1,5 MdSEK (1,2). Genomförda förvärv i fastighetsbeståndet förklarar en stor del av hyresintäktsökningen i Q3 på ca 21% i förhållande till motsvarande kvartal för ett år sedan. I relation till föregående kvartal var ökningen i hyror dock marginell. Driftnettot steg till 1089 MSEK (852), vilket innebar en ökning på ca 28% i förhållande till motsvarande period förra året och innebar att överskottsgraden steg till 75% (71). Förvaltningsresultat steg under Q3 med 47% till 995 MSEK (677) och därmed betydligt snabbare än hyresintäkterna. Trots en betydligt större lånebörda än för ett år sedan uppgående till 74,3 MdSEK (55,3) steg de finansiella kostnaderna marginellt (genomsnittlig räntekostnad 1,1%) samtidigt som resultatandelar i intressebolag blir en allt viktigare resultaträkningspost (se nedan). Positiva värdeförändringar på bolagets fastigheter fortsätter att vara på en mycket hög nivå och uppgick under Q3 till 4,6 MdSEK (3,5). Till det kommer att man vid kvartalsskiftet har identifierat ännu ej realiserade positiva värdeförändringar om 1,5 MdSEK. Trots att bostäder bara utgör drygt 25% av SBBs fastighetsbestånd står värdeökningar inom detta område för över 60% av de som hittills redovisats i år. Den positiva värdeutvecklingen är inte bara en följd av fallande avkastningskrav på bostäder utan även ett kvitto på att SBBs strategi med byggrättsutveckling och investeringar i befintligt bestånd ger utdelning. Det långsiktiga substansvärdet per aktie (EPRA NRV) steg till 34,6 SEK (28,2) och innebär att detta ökat med 23% på ett år. Vid utgången av kvartalsskiftet hade bolaget kontrakterade hyresintäkter om 6,2 MdSEK under de närmaste 12 månaderna, vilket kan jämföras med enbart 4,8 MdSEK vid årsskiftet. Av dessa hyresintäkter kommer ca 76% att genereras från samhällsfastigheter och 23% från hyresbostäder. SBB fortsätter därmed att ha en i dagens läge unik sammansättning av hyresgäster och långa hyresavtal (9 år avseende samhällsfastigheter), som gör att oron för uteblivna hyresbetalningar kan anses vara marginell.

SBB en koncern i ständig förändring. Med fastighetsinvesteringar för netto drygt 21 MdSEK hittills i år och som bidrog till att fastighetsbeståndet vid utgången av Q3 uppgick till hela 125 MdSEK (90) fortsätter SBB sin resa för att nå målet om fastigheter för 300 MdSEK år 2026. Till det kommer så de betydande investeringar som görs i form av köp av större aktieposter i både noterade och onoterade bolag i fastighetsbranschen. Under förra kvartalet förvärvades 22% i bostadsutvecklaren JM men också 70% av Riksbyggens hyresrättsbolag Unobo. Investeringar om 4,5 MdSEK respektive 2,1 MdSEK. Under kvartalet tillkom ytterligare ett större intressebolag i form av Arlandastad Group, som innebär att SBB nu innehar 20% av aktierna i bolaget. Sammanlagt innebär detta att SBB vid kvartalsskiftet hade andelar i intresseföretag bokförda i 9,3 MdSEK och med ytterligare fordringar på dessa om 3,5 MdSEK. Efter kvartalets utgång meddelades att SBB säljer fastigheter för 10 MdSEK inom statlig infrastruktur till ett gemensamt med Kåpan Pension ägt bolag. Detta bolag med arbetsnamnet Svensk Infrastruktur AB ska enligt intentionen växa med fastigheter för 10-15 MdSEK under de närmaste åren. I en separat transaktion förvärvades 23% av aktierna i samhällsfastighetsbolaget Stenvalvet, som därmed blir ännu ett intressebolag. Trots årets stora investeringar har SBB kunnat fortsätta att minska belåningsgraden (35% vid utgången av Q3 att jämföra med 42% för ett år sedan) och förbättra räntetäckningsraden (5,7x under årets första nio månader). Detta har varit möjligt med ett starkt underliggande kassaflöde och ett antal värdeskapande mer kortsiktiga fastighets- och aktieaffärer.

Återigen höjd vinstprognos. Företagsledningens höjer i delårsrapporten prognosen för helåret till en vinst per aktie om 9,80 SEK per år (tidigare prognos uppgick till 7,8 SEK). Efter att ha uppnått 8,6 SEK per aktie under årets första månader framstår prognosen som försiktig, även om inga större positiva värdeförändringar än de vi redogjort för ovan skulle ske. Vi har till skillnad från tidigare i vår prognostiserade VPA adderat förväntade positiva värdeförändringar till den del som förväntas komma från value-add strategin med byggrättsutveckling och investeringar i befintligt bestånd. Den av oss prognostiserade minskningen i VPA under nästa år beror i sin helhet på en försiktig inställning till att uppnå lika stora värdeförändringar som i år. Aktien har under året haft en mycket positiv kursutveckling med en mer än fördubbling av värdet. Med tanke på bolagets historiska förmåga att utveckla beståndet, att göra värdeskapande transaktioner samt en betydligt lägre finansiell risk än i de flesta andra fastighetsbolag och en kassa på över 10 MdSEK framstår värderingen inte som överdriven. Styrelsen har redan meddelat att de avser att föreslå en utdelning om 1,32 SEK per aktie, fördelat på tolv månadsvisa utdelningar för nästa år.

----------------------------------------

Rapportkommentar Q2 2021 (Läs den fullständiga analysen med estimat och grafiska element här)

- Högt tempo
- Fortsatt stark finansiell ställning trots den stora affärsaktiviteten
- Höjd vinstprognos

Rapportkommentar
Högt tempo. Med fastighetsaffärer om hela 17 MdSEK i kvartalet fortsätter SBB att hålla ett mycket högt tempo i uppbyggnaden av koncernen. Vid utgången av kvartalsskiftet hade bolaget kontrakterade hyresintäkter om 6,1 MdSEK under de närmaste 12 månaderna, vilket kan jämföras med enbart 4,8 MdSEK vid årsskiftet. Av dessa hyresintäkter kommer ca 75% att genereras från samhällsfastigheter och 22% från hyresbostäder. SBB fortsätter därmed att ha en i dagens läge unik sammansättning av hyresgäster och långa hyresavtal (9 år avseende samhällsfastigheter), som gör att oron för uteblivna hyresbetalningar kan anses vara marginell. Med en ca 10% ökning av hyresintäkterna till 1451 MSEK (1323) och ett driftsnetto som steg ungefär lika mycket till 1018 MSEK (922) under Q2 överträffade SBB våra förväntningar. Överskottsgraden bibehölls därmed på för branschen höga 70%. Trots höga kostnader för alla pågående affärer och för förtidslösen av lån steg förvaltningsresultatet betydligt snabbare (+37%) och uppgick till 827 MSEK (605). Detta är bland annat en effekt av lägre finansiella kostnader (genomsnittlig räntekostnad om 1,1%) trots en växande nettoskuld om ca 56 MDSEK (40). I förvaltningsresultatet ingår resultatandel från det nyförvärvade 20% innehavet i JM (se nedan). Värdeförändringar på fastigheter under perioden uppgick till rekordhöga 5,1 MdSEK (0,2) eller motsvarande nästan 5% av fastighetsbeståndet och bidrog till att värdet steg och vid halvårsskiftet uppgick till 117 MdSEK. Av värdeförändringarna förklaras huvuddelen av ökade värden på bolagets bostadsfastigheter. Projekt- och fastighetsutvecklingsverksamheten inom detta område blir en allt viktigare del för att kunna redovisa positiva värdeförändringar och under första halvåret bidrog denna typ av verksamhet totalt till mer än en fjärdededel av förändringen. Till följd av ökat antal aktier efter konvertering av konvertibel var substansvärdet per aktie i stort sett oförändrat i förhållande till föregående kvartal (31 SEK) men har stigit med 55% under de senaste 12 månaderna.

Fortsatt stark finansiell ställning trots den stora affärsaktiviteten. De största enskilda investeringarna i kvartalet utgjordes av aktieinvesteringen i JM med ca 4,5 MDSEK men också köpet av 70% av aktierna i Riksbyggens hyresrättsbolag Unobo till ett värde av 2,1 MdSEK. Dessa två transaktioner gör att SBB indirekt får en större andel av sina tillgångar i bostadsfastigheter. Till det kommer så investeringar i bland annat äldreboenden för 2,5 MdSEK i kvartalet. Genom försäljning av de nyligen förvärvade aktierna i Entra, offentliga kontor i Norge och icke strategiska fastigheter frigjordes 6 MdSEK (alla transaktioner genomförda 10-20% över inköpspris eller bokfört värde). Trots att SBB därmed netto investerade för 11 MDSEK i kvartalet och detta följer tätt inpå förra kvartalets köp av Offentliga Hus (investering om ca 10 MdSEK) har belåningsgraden enbart ökat marginellt till 37% från årsskiftet då den var 33%. Räntetäckningsgraden under första halvåret har också stärkts i relation till motsvarande period förra året och hela föregående år till 5,2x. Det är också intressant att notera att SBB har en mycket begränsad exponering mot rörliga räntor, en stor derivatportfölj för att begränsa ränterisken och en genomsnittlig räntebindning om hela 4,1 år. Enligt företagsledningen uppfyller därmed SBB de viktigaste kraven för en BBB+ rating. Ett återköpt konvertibellån med höga räntor, räntebärande skulder om ca 7,0 MdSEK som förfaller under de närmaste 12 månaderna kombinerat med SBBs strategi att köpa tillbaka dyra lån gör att vi räknar med att den genomsnittliga räntan kan sänkas ytterligare.

Höjd vinstprognos. Företagsledningens höjer i delårsrapporten prognosen för helåret till en vinst per aktie om 7,80 SEK per år. Den tidigare prognosen uppgick till 5,15 SEK per aktie och efter att ha uppnått 5,9 SEK per aktie efter sex månader framstår prognosen som försiktig. Men till följd av att uppnådda resultatet före skatt under det första halvåret till endast ca 15% utgörs av förvaltningsresultat är det viktigt att bolagets value-add-strategi i form av byggrättsutveckling, investeringar i befintligt bestånd och värdeskapande transaktioner fortsätter att leverera. Vi har till skillnad från tidigare i vår prognostiserade VPA adderat förväntade positiva värdeförändringar till den del som förväntas komma från value-add strategin. Den av oss prognostiserade minskningen i VPA under nästa år beror i sin helhet på en försiktig inställning till att uppnå lika stora värdeförändringar som i år. Aktien har under året haft en mycket positiv kursutveckling med en uppgång på ca 45%. Den handlas därmed över det aktuella substansvärdet (EPRA NRV) med 35% men med tanke på bolagets historiska förmåga att utveckla beståndet och göra värdeskapande transaktioner framstår värderingen enligt vår mening inte som utmanande. Vi förväntar oss att utdelningen stiger minst i takt med förvaltningsresultatet och därmed utgör en allt viktigare parameter i denna aktie, där styrelsen också öppnar för en månatlig utdelning.

----------------------------------------

Rapportkommentar Q1 2021 (Läs den fullständiga analysen med estimat här)

- Ökat förvaltningsresultat
- Stärkt finansiell ställning
- Prognos om resultat per aktie om 5,15 SEK för helåret

Rapportkommentar
Ökat förvaltningsresultat. Efter ett stort antal affärer med både förvärv och försäljningar under de senaste 12 månaderna och ett till ytan ca 10% större bolag (men ännu mer koncentrerat kring samhällsfastigheter och hyresrätter), redovisade SBB i första kvartalet något lägre hyresintäkter om 1325 MSEK (1341). Vid utgången av året hade SBB på helårsbasis kontrakterade hyresintäkter om 4,8 MdSEK. Samtidigt fördubblades i det närmaste det redovisade förvaltningsresultat till 615 MSEK (317). Då ska det anmärkas att driftskostnaderna till följd av den betydligt kallare vintern än förra året påverkades negativt (ca 30 MSEK) i förhållande till motsvarande kvartal förra året. Justerat för engångskostnader såsom kostnader för förtidslösen av lån, omstruktureringskostnader och orealiserade valutaeffekter var ökningen ca 90%. Hyror från samhällsfastigheter utgör för närvarande ca 82% av de totala intäkterna och 16% genereras från hyresbostäder. SBB fortsätter därmed att ha en i dagens läge unik sammansättning av hyresgäster och långa hyresavtal (9 år avseende samhällsfastigheter), som gör att oron för uteblivna hyresbetalningar är marginell. Värdeförändringar på fastigheter under perioden var 2,3 MdSEK och innebär att fastighetsbeståndet vid kvartalsskiftet uppgick till 105 MdSEK. Av värdeförändringarna förklaras ca hälften av sänkta avkastningskrav (genomsnitt ca 5,0% i värderingarna) medan ca en fjärdedel beror på avtalsenliga hyreshöjningar. Resterande beror nästan i sin helhet på projekt- och fastighetsutveckling och ligger betydligt över det genomsnittliga målet. Under kvartalet steg det långsiktiga substansvärdet (EPRA NRV) per aktie med 11% till 31,2 SEK och uppgången under de senaste 12 månaderna uppgår till hela 60%.

Stärkt finansiell ställning. Trots den fortsatt kraftiga expansionen med köpet av Offentliga Hus i detta kvartal har SBB lyckats att bibehålla belåningsgraden om 35% sedan årsskiftet samtidigt som räntetäckningsgraden steg till 4,8. Den genomsnittliga räntan i kvartalet uppgick till ca 1,26% (1,31), vilken då ändå påverkats negativt av konsolideringen av Offentliga Hus låneportfölj. Vid utgången av året hade SBB likvida medel om över 20 MdSEK, och 80 MdSEK i icke pantsatta tillgångar. Det är också intressant att notera att SBB har en mycket begränsad exponering mot rörliga räntor, en stor derivatportfölj för att begränsa ränterisken och en genomsnittlig räntebindning om hela 3,8 år. Enligt företagsledningen uppfyller därmed SBB de viktigaste kraven för en BBB+ rating. Men SBB siktar högre och har en klart uttalad ambition att på längre sikt nå en A-rating. Räntebärande skulder om ca 6,0 MdSEK exklusive företagscertifikat förfaller under de närmaste 12 månaderna, vilket kombinerat med SBBs strategi att köpa tillbaka dyra lån gör att vi räknar med att den genomsnittliga räntan kan sänkas ytterligare. Detta även om de långa räntorna nu har bottnat och börjat stiga.

Prognos om resultat per aktie om 5,15 SEK för helåret. Företagsledningens prognos för helåret är en vinst per aktie om 5,15 SEK per år, vilket omvandlat till dagens antal aktier innebär en vinst efter skatt om 6,8 MdSEK. Detta kan jämföras med en vinst per aktie om 6,4 SEK förra året. Skillnaden är dock att en betydligt större andel av resultatet väntas komma från förvaltningsresultatet i år än förra året och därmed en motsvarande mindre andel från omvärdering av fastigheter. Under 2021 väntas enligt ledningen ganska exakt hälften av resultatet komma från förvaltningsresultatet dvs 2,55 SEK per aktie. Den positiva omvärderingen av fastigheter ska enligt SBBs affärsmodell med en value-add-strategi i form av byggrättsutveckling, nyproduktion, investeringar i befintligt bestånd och värdeskapande transaktioner. Dessa strategier ska sammanlagt enligt målet ge 2,0-2,4 MdSEk per år, vilket motsvarar 1,5 -1,8 SEK per aktie. Med tanke på SBBs historik inklusive utvecklingen under Q1 framstår prognosen som väl underbyggd. Vi väljer dock att i vår vinstprognos per aktie enbart inkludera redovisade omvärderingar i Q1 samt förväntat förvaltningsresultat. Aktien värderas för närvarande med en marginell premie i förhållande till det långsiktiga substansvärdet.

----------------------------------------

Rapportkommentar Q4 2020 (Läs den fullständiga analysen med estimat och grafiska element här)

- Befäster sin ställning
- BBB+ rating inom räckhåll
- Det höga transaktionstempot består

Rapportkommentar
Befäster sin ställning. Efter en stark avslutning på året kan SBB summera till ett år då bolaget befäste sin ställning som det klart ledande inom samhällsfastigheter i Norden med fastigheter för över 90 MdSEK. Under slutet av året köptes aktiemajoriteten i Offentliga Hus med fastigheter för drygt 9 MdSEK och ett bud på resterande aktier löper ut i mitten på mars månad. Hyresintäkterna steg mycket kraftigt under året till 5,1 MdSEK (2,0). Köpet av Hemfosa men även förvärv av enskilda fastighetsbestånd och investeringar i det egna bostadsfastighetsbeståndet ligger bakom den kraftiga tillväxten. Vid utgången av året hade SBB på helårsbasis kontrakterade hyresintäkter om 4,8 MdSEK. Hyror från Samhällsfastigheter utgör ca 80% av de totala intäkterna och 17% kommer från bostäder. SBB har därmed en i dagens läge unik sammansättning av hyresgäster som gör att oron för uteblivna hyresbetalningar även i dagens läge är marginell. Driftnettot steg till ca 3,5 MdSEK (1,3) och innebar att överskottsgraden förbättrades till 68% (63). Förvaltningsresultatet inklusive finansiella poster steg ännu snabbare än driftnettot och uppgick till 2,5 MdSEK (0,6). Integrationen med Hemfosa har under året belastat resultatet men är nu helt genomförd. Dessutom har kostnader för återköp av dyra lån haft en negativ effekt. SBB kunde under året notera positiva värdeförändringar i fastighetsbeståndet under varje kvartal och för helåret summerade dessa till 8,5 MdSEK (2,5). Av årets värdeförändringar stod bostäder för en oproportionellt stor andel av uppgången (2,0 MdSEK), vilket visar på att SBBs koncept för projekt-och fastighetsutveckling fungerar. SBBs långsiktiga substansvärde per aktie (EPRA NRV) steg med drygt 40% under året.

BBB+ rating inom räckhåll. Trots den kraftiga expansionen har SBB lyckats sänka belåningsgraden till 35% (41) samtidigt som räntetäckningsgraden steg till 4,1 (3,0). Den genomsnittliga räntan sjönk under året för att notera ca 1,3% vid utgången av året. Att jämföra med ca 1,8% för ett år sedan. Vid utgången av året hade SBB likvida medel om 13,6 MdSEK , vilket inte inkluderar den likviditet som kommer att inflyta till följd av sålda men ej frånträdda fastigheter. Det är också intressant att notera att SBB har en mycket begränsad exponering mot rörliga räntor och har en genomsnittlig räntebindning om 4,5 år. Enligt företagsledningen uppfyller därmed SBB de viktigaste kraven för en BBB+ rating. Men SBB siktar högre och har en klart uttalad ambition att på längre sikt nå en A-rating. Räntebärande skulder om ca 4,0 MdSEK exklusive företagscertifikat förfaller under året vilket kombinerat med SBBs strategi att köpa tillbaka dyra lån gör att vi räknar med att den genomsnittliga räntan kan sänkas ytterligare. Även om de långa räntorna har bottnat och nu börjat stiga.

Det höga transaktionstempot består. Under Q4 förra året förvärvades fastigheter för 7,3 MdSEK samtidigt som fastigheter för 2,6 MdSEK såldes. Till det kommer så köpet av aktier i Offentliga Hus, som under första kvartalet 2021 via genomfört bud kommer att övergå till att bli ett dotterbolag. En investering vid full acceptans om ca 4 MdSEK, som bland annat finansieras via emission av D-aktier. Även om köpet av norska Entra inte verkar bli av kommer det höga transaktionstempot med säkerhet att bestå under året. Till det kommer så effekterna av ett mer strömlinjeformat fastighetsbestånd, stora investeringar inom fastighetsutveckling och renoveringar som ska öka intäkterna. SBBs mål är att vinsterna från de senare ska bidra med 1,8 MdSEK per år. På kostnadssidan bedömer vi att inte bara de genomsnittliga räntorna kan sänkas ytterligare men även kostnaderna för förvaltnings- och centraladministration. Med hyresintäkter som vi i år bedömer stiger med ca 12% inklusive gjorda förvärv och en överskottsgrad som fortsätter stiga till 70% Även om aktien haft en betydligt bättre utveckling än de flesta andra fastighetsbolag handlas aktien ca 10% under rekordnoteringen före pandemin i mars i år. Aktien värderas för närvarande med en viss rabatt i förhållande till det långsiktiga substansvärdet (EPRA NRV) 28,2 SEK och innefattar således ingen premie för det historiska värdeskapande som företagsledningen lyckats med.

----------------------------------------

Rapportkommentar Q3 2020 (Läs den fullständiga analysen med estimat här)

- Bästa förvaltningsresultatet hittills
- Ökade vinster från projekt- och fastighetsutveckling
- Fortsatt högt transaktionstempo

Rapportkommentar

Bästa förvaltningsresultatet hittills. SBBs hyresintäkter fortsätter att växa mycket snabbt i spåren av stora fastighetsinvesteringar och hyresintäkterna uppgick i kvartalet till 1 204 MSEK (507) dvs en mer än en fördubbling av nivån från för ett år sedan. Hyror från Samhällsfastigheter utgör nu nästan 80% av de totala intäkterna och drygt 15% kommer från bostäder. SBB har därmed en i dagens läge unik sammansättning av hyresgäster som gör att oron för uteblivna hyresbetalningar i dagens läge är marginell. Driftnettot steg till 852 MSEK (343) och innebär att överskottsgraden steg till hela 71% (68). Integrationen med Hemfosa är nu helt genomförd och bidrar till det förbättrade finansnettot. Förvaltningsresultatet inklusive finansiella poster steg ännu snabbare än driftnettot och uppgick till 677 MSEK (254). Detta resultat innehåller dock positiva valutakursdifferenser om 104 MSEK (24) men samtidigt har centraladministrationskostnaderna stigit kraftigt till 79 MSEK (34), delvis till följd av den stora transaktionshastigheten och engångskostnader till följd av införlivandet av Hemfosa. SBB har genom ett antal vidtagna åtgärder klart förbättrat den finansiella ställningen (belåningsgrad 42% och en räntetäckningsgrad om 3,3x) och därmed fått en lägre genomsnittlig ränta. Vid utgången av perioden uppgick den till 1,41% (1,76) och bolaget har nu en genomsnittlig räntebindning på 4,9 år. Även detta kvartal redovisades betydande positiva värdeförändringar i fastighetsportföljen. Efter kvartalets uppvärdering med 3,4 MdSEK till följd av ökat driftnetto efter genomförda investeringar samt omförhandlingar uppgår fastighetsbeståndets värde till ca 81 MdSEK.

Ökade vinster från projekt- och fastighetsutveckling. Förutom förvaltningen av samhällsfastigheter och hyresrätter håller projekt- och fastighetsutveckling att bli en allt viktig del av SBBs intäkter. Denna bedrivs dels i egen regi men dels också via JV där SBB sålt byggrätten till andra partnern och denne övertar risken för exploateringen. Vid utgången av kvartalet uppgick SBBs byggrättsportfölj till 2 185 000 kvm BTA motsvarande ca 29 000 lägenheter. Av dessa byggrätter hade över hälften erhållit planbesked och/eller lagkraftvunnen detaljplan finns. SBBs mål är att denna verksamhet årligen ska bidra med ett resultat om 500-700 MSEK per år men i en scenarioanalys anger bolaget att de kan komma att bidra med mellan 1,1-1,7 MdSEK i återkommande årligt resultat. Detta resultat beräknas vad avser projektutveckling som summan av förändring av marknadsvärde för fastigheter med större projekt minus genomförda investeringar. Kvartalets resultat från denna verksamhet uppgick till nästan 600 MSEK och innebär att den hittills i år genererat 850 MSEK. Det nyligen höjda målet om att nå ett fastighetsbestånd om 125 MdSEK år 2025, dvs 45 MdSEK högre än idag är beroende av att denna verksamhet utvecklas väl.

Fortsatt högt transaktionstempo. Under Q3 förvärvades fastigheter för 4,6 MdSEK, varav huvuddelen består av en portfölj med norska förskolor med 35-åriga triple-net-avtal. I oktober har avtal om försäljning av fastigheter om 2,1 MdSEK i två separata portföljer annonserats. Samtidigt har SBB förvärvat en fastighetsportfölj i Finland med ett värde på ca 220 MEURO. Förutom effekterna av förvärvet av Hemfosa drivs resultatet av den allt mer strömlinjeformade fastighetsbeståndet och den ökade projekt- och fastighetsutvecklingen enligt ovan. Den efterlängtade BBB+ ratingen borde också vara inom räckhåll, vilket borde ge fortsatt utrymme för lägre genomsnittliga räntor. Förutom att ta hänsyn till ovanstående fastighetstransaktioner gör vi inga större förändringar i våra vinstestimat. Även om aktien haft en betydligt bättre utveckling än de flesta andra fastighetsbolag (+18% i år) handlas aktien långt under rekordnoteringen före pandemin i mars i år. Aktien handlas för närvarande med en 10% premie i förhållande till det långsiktiga substansvärdet (EPRA NRV) 24,4 SEK. Ett värde som för övrigt stigit med ca 85% på ett år.

----------------------------------------

Rapportkommentar Q2 2020 (Läs den fullständiga analysen med estimat här)

- Går obemärkt genom krisen
- Den höga transaktionsaktiviteten kommer att bestå
- SBB erbjuder både stabilitet och expansion

Rapportkommentar
Går obemärkt genom krisen. Till skillnad från de flesta andra svenska fastighetsbolag var påverkan av pandemin för SBB marginell under kvartalet. Inriktningen på samhälls- och bostadsfastigheter gör att hyresförlusterna är marginella och förväntas fortsätta vara det. Förra årets kraftiga expansion (SBB äger nu fastigheter för 73 MdSEK) gör att hyresintäkterna i det närmaste tredubblades i jämförelse med motsvarande period förra året till 1323 MSEK (464), där samhällsfastigheter bidrog med ca 80% av intäkterna och bostäder nästan hela återstoden. I jämförbart bestånd ökade intäkterna med 3% och visar på styrkan i bolagets affärsidé. Uthyrningsgraden sjönk marginellt till 94% och kontraktslängden fortsätter att vara kring 7 år. Till följd av en förmånlig utveckling av drifts- och andra fastighetskostnader steg överskottsgraden marginellt i kvartalet till för branschen mycket höga 70% (69) och driftnettot steg till 922 MSEK (320). I jämförbart bestånd steg överskottsgraden än mer och visar vilka synergivinster som finns och som successivt lär komma fram när det kraftigt utökade beståndet integreras. Fallande räntor (1,61% i genomsnittlig ränta i kvartalet) gjorde att räntenettot på den betydligt ökade räntebärande skulden (som nu uppgår till ca 48 MdSEK) endast steg till 210 MSEK (110). Strategin med att återköpa obligationer som löper med högre ränta fortsätter. Till skillnad från många andra fastighetsbolag kunde SBB redovisa små men ändå positiva värdeförändringar på fastighetsbeståndet.

Den höga transaktionsaktiviteten kommer att bestå. Under kvartalet såldes kontorsfastigheter och hyresrätter för 9,5 MdSEK och sedan förvärvet av Hemfosa vid årsskiftet har fastigheter för 10,9 MdSEK sålts. Försäljningarna har skett i linje med eller högre än bokfört värde. Den finansiella pressen på SBB har därmed minskat markant och företaget har blivit ännu mer strömlinjeformat. Med dessa försäljningar och övriga åtgärder för att säkra finansieringen framstår den finansiella risken som låg enligt vår mening med en 50% belåningsgrad och en räntetäckningsgrad för närvarande på 3,1 x.Detta har inneburit att SBB återigen har kunnat börja förvärva och efter kvartalets utgång i juli tecknades avtal om förvärv av norska förskolor till ett värde om 4,25 MdNOK med ett 35 årigt-avtal (!!) en hyra på 251 MNOK. Med ett mål om att nå 125 MdSEK i fastighetsvärde om 125 MdSEK kommer fastigheter om ca 10 MdSEK att förvärvas varje år. Med ett årligt kassaflöde om ca 2,5 MdSEK redan i år från nuvarande portfölj och allt större förväntade vinster från projektutvecklingen och ett växande bestånd framstår det som ett helt realistiskt mål. Detta utan att målet om att nå BBB+ rating senast under första halvåret 2021 överges. Vi har i vår prognos för nästa år ej beaktat eventuella transaktioner.

SBB erbjuder både stabilitet och expansion. Hyresintäkterna och därmed kassaflödet är med SBBs långa hyresavtal som till stor del är statsgaranterade enormt stabila. Det är i SBBs fall till skillnad från många andra fastighetsbolag svårt att se ett scenario med uteblivna hyror i någon nämnvärd utsträckning vilket också utvecklingen under Q2 visar på. Samtidigt medger de stora kassaflödena, den låga risknivån och företagets bevisade förmåga att integrera nya fastigheten en snabb expansion. SBBs aktiekurs har långtifrån hämtat sig från det kraftiga fallet i slutet av mars, men tillhör fortfarande en av vinnarna i fastighetssektorn med en uppgång i år på nästan 15%. Det innebär att aktien återigen handlas över sitt långsiktiga substansvärde (EPRA NRV) om ca 20 SEK. Men SBB erbjuder genom sin snabba expansionskapacitet en unik möjlighet till värdetillväxt med låg risk.

----------------------------------------

Rapportkommentar Q1 2020 (Läs den fullständiga analysen med estimat här)

- En ny bjässe träder fram
- Fortsatt stark finansiell ställning
- Lägre räntor driver resultatet

Rapportkommentar
En ny bjässe träder fram. SBBs hyresintäkter fortsätter att växa mycket snabbt i spåren av stora fastighetsinvesteringar och budet på Hemfosa som nu i Q1 för första gången konsoliderades. På helårsbasis tillför Hemfosa hyresintäkter om nästan 3 MdSEK. Hyresintäkterna uppgick i kvartalet till 1 341 MSEK (429) dvs en tredubbling av nivån från för ett år sedan. Hyror från Samhällsfastigheter utgör ca 75% av de totala intäkterna och ca 15% från bostäder. SBB har därmed en i dagens läge unik sammansättning av hyresgäster genom att oron för uteblivna hyresbetalningar bör anses vara marginell. Driftnettot steg till 895 MSEK (240) vilket innebär att överskottsgraden steg till 67 (56). Förvaltningsresultatet inklusive finansiella poster hängde inte riktigt med och uppgick till 319 MSEK (106). Kvartalets resultat är dock belastat med strukturkostnader i samband med övertagandet av Hemfosa om 32 MSEK och kostnader för förtidslösen av lån om 115 MSEK. Till skillnad från många andra fastighetsbolag kan SBB även detta kvartal redovisa betydande positiva värdeförändringar i fastighetsportföljen. Efter kvartalets uppvärdering med 1 628 MSEK uppgår fastighetsbeståndets värde till ca 80 MdSEK. Den planerade avyttringen av fastigheter för ca 8 MdSEK till Nyfosa, som skulle slutföras i månadsskiftet mars/april har blivit uppskjuten men planen är fortsatt att sammanlagt fastigheter för 11 MDSEK ska säljas under året. Under slutet av april slöts avtal om försäljning av fastigheter för ca 1,5 MdSEK till Amasten. Vi har i vår prognos antagit att hälften av fastigheterna säljs under året och resten under år 2021.

Fortsatt stark finansiell ställning. Trots SBBs snabba expansion och den avbrutna affären med Nyfosa enligt ovan är den finansiella ställningen fortsatt stark, enligt vår mening. Viktigast är att hyresintäkterna och därmed kassaflödena från rörelsen är enormt stabila, vilket klart framgår av den marginella påverkan som covid-19 haft på inbetalda hyror i månadsskiftet mars/april (under 1% av hyrorna) omförhandlats eller fått anstånd. Belåningsgraden har visserligen stigit till 50% (41) men finansieringsstrukturen har stärkts avsevärt genom stora återköp av obligationer med förfall i närtid som gör att förfallen under de närmaste 12 månaderna är marginella. Till det kommer att förfallen av företagscertifikat är säkerställda med back-up faciliteter samt en kassa om 3,8 MdSEk, vilket gör att den finansiella flexibiliteten är mycket stor. Den genomsnittliga räntebindningen och kapitalbindningen uppgår nu i båda fallen till ca 4 år. Räntetäckningsgraden som vid kvartalsskiftet låg på 2,8x kommer enligt ledningen att stiga till 4,7x räknat på ledningens prognos för de närmaste 12 månaderna. Fokus är fortsatt att nå en BBB+ rating under det närmaste året.

Lägre räntor driver resultatet. Genom att bland annat ersätta traditionella säkerställda banklån med obligationslån har SBB under kvartalet minskat snitträntan till 1,52% (2,52) och sänkt finansiella kostnader på årsbasis med 170 MSEK. I samband med detta har SBB till exempel lyckats emittera en icke säkerställd obligation om 750 MEURO med en fast kupong om 1% och med en löptid på 7,5 år. Detta tillsammans med synergier från samgåendet med Hemfosa väntas lyfta resultatet med 400 MSEK under den närmaste 12-månadersperioden. Lyckas sedan SBB under året erhålla en BBB+rating finns förutsättningar att sänka den genomsnittliga räntenivån ytterligare och minska finansnettot. SBB handlas idag med en premie om ca 10% i förhållande till substansvärdet (EPRA NAV) men även utan fortsatt sänkta avkastningskrav och uppvärdering av fastigheter finns möjlighet till fortsatt värdetillväxt. Detta genom det stora innehavet av byggrätter och möjlighet att höja värdet på hyresfastighetsbeståndet via renoveringar.

----------------------------------------

Rapportkommentar Q4 2019 (Läs den fullständiga analysen här)

- Stark avslutning
- Konturerna av den nya koncernen framträder
- Lägre räntor driver resultatet

Rapportkommentar.
Stark avslutning. SBB fortsatte under kvartalet sin snabba expansion - som förutom budet på Hemfosa enligt nedan – innebar att hyresintäkterna i kvartalet ökade y/y med drygt 30% och uppgick till 596 MSEK (453), vilket var en högre ökningstakt än vi förväntat oss. Driftnettot steg ännu något snabbare i kvartalet och innebär att överskottsgraden uppgick till 61%. Till följd av förvärvs- och omstruktureringskostnader sammanhängande med bland annat förvärvet av Hemfosa om 83 MSEK blev resultatet före finansnetto enbart marginellt bättre än motsvarande kvartal förra året om 263 MSEK (249). Trots att skulderna vid periodens utgång uppgick till 56 mdSEK (varav dock en stor del avser likvid för Hemfosa att utbetala under 2020) att jämföra med ca 15 mdSEK vid motsvarande tidpunkt för ett år sedan uppgick finansnettot enbart till -126 MSEK (-221), där dessutom ca häften av denna kostnad bestod av kostnad för förtidslösen av dyra lån. SBB kunde under kvartalet visa upp orealiserade värdeförändringar i beståndet om 1,3 mdSEK, baserat på fastigheternas respektive kassaflöden. En betydande del av denna värdeökning har uppstått via värdeskapande i koncernens betydande innehav av byggrätter. Substansvärdet (EPRA NAV) steg under året med ca 75% till 20 SEK.

Konturerna av den nya koncernen framträder. Efter det framgångsrika budet på Hemfosa (SBB kontrollerade i januari 93,5% av aktierna) äger SBB fastigheter för ca 79,5 mdSEK och baserat på detta innehav kommer bolaget enligt sin egen kalkyl över intjäningsförmågan ha hyresintäkter om 5,2 mdSEK och få ett förvaltningsresultat om 2,7 md SEK under 2020. SBB blir därmed ett av de största fastighetsbolagen och får en unik ”mix” av säkra hyresgäster, där samhällsfastigheter utgör nästan 80% av hyresintäkterna. Bolaget blir därmed Europas största ägare av social infrastruktur och med en genomsnittligt för branschen mycket lång kontraktstid om sju år. Även efter nyemissioner (ca 1,9 mdSEK), utgivande av nya aktier och hybridobligationer till följd av affären sjunker den justerade soliditeten något i kvartalet till 33% men baserat på den prognostiserade intjäningsförmågan det närmaste året uppgår räntetäckningsgraden till 4,3x. Ett viktigt mål för SBB har under lång tid varit att uppnå en BBB+rating, vilket gör att SBB valt att teckna en avsiktsförklaring om en försäljning av fastigheter för 11 mdSEK. Fastigheterna utgör en del av Hemfosas gamla bestånd och består i huvudsak av kontorsfastigheter.

Lägre räntor driver resultatet. Den genomsnittliga räntan för de räntebärande skulderna minskade under 2019 till 1,76 % (2,44). Hittills under år 2020 har SBB ersatt traditionella säkerställda banklån om 10 mdSEk med obligationslån. SBB har i samband med detta lyckats emittera en icke säkerställd obligation om 750 MEUR med en fast kupong om 1% och med en löptid på 7,5 år. Enbart denna förändring kommer på 12-måndersbasis att minska de finansiella kostnaderna med 170 MSEK. Lyckas sedan SBB under året erhålla en BBB+rating finns förutsättningar att sänka räntenivån ytterligare. Vi har i vår prognos antagit att ovan nämnda försäljning av fastigheter sker i slutet av Q1. I likhet med många andra fastighetsbolag handlas SBB idag med en premie (ca 40 %) i förhållande till substansvärdet men även utan fortsatt sänkta avkastningskrav och uppvärdering av fastigheter finns möjlighet till fortsatt värdetillväxt med det stora innehavet av byggrätter och möjlighet att höja värdet på hyresfastighetsbeståndet via renoveringar.

----------------------------------------

Rapportkommentar Q3 2019 (Läs den fullständiga analysen här)

- Bästa förvaltningsresultatet hittills
- Nya finansiella mål
- Rivstart för nya affärer

Rapportkommentar.
Bästa förvaltningsresultatet hittills. SBB är inne i en period av mycket kraftig expansion och den uthyrningsbara ytan uttryckt i kvadratmeter har ökat med 28% i förhållande till utgången av 2018. Hyresintäkterna ökade i kvartalet med 19% till 507 MSEK (427) och baserat på intjäningsförmågan uppgår hyresintäkterna på rullande 12-månaders basis vid utgången av kvartalet till drygt 2 mdSEK. Under Q3 steg förvaltningsresultatet (exklusive extraordinära kostnader för förtidslösen av lån) till 261 MSEK (157). Trots bolagets expansion minskade bolagets räntenetto till -79 MSEK (-115), till stor del beroende på att den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder kunde minskas till 1,75% (2,44). Under kvartalet hade bolaget ett kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital – vilket är en mycket viktig parameter för dess fortsatt expansion – om 263 MSEK (99). Transaktionshastigheten i köp och försäljningar av fastigheter under kvartalet var lägre än tidigare under året men innebär ändå att SBB under år 2019 fram till utgången av kvartalet köpt fastigheter för drygt 10 mdSEK och sålt fastigheter för 6 mdSEK.

Nya finansiella mål. Trots den snabba expansionen har belåningsgraden sjunkit till 38% (56) och räntetäckningsgraden LTM ökat till 2,4 (1,9), samtidigt som den ökade andelen samhällsfastigheter (60%) och hyresrätter (34%) minskat den finansiella risken ytterligare. Räntebindningen har också förlängts och uppgår nu till 4,9 år (2,6) och alla räntebärande skulder löper nu med fast ränta. I slutet på Q3 presenterade SBB nya finansiella mål. De förändrade målen är soliditet om minst 45% (tidigare 35%), säkerställd belåningsgrad lägre än 30% (tidigare 40%), en räntetäckningsgrad om minst 3,0 ggr (tidigare 2,5 ggr). Sedan tidigare är bolagets operationella mål att uppnå ett fastighetsbestånd om 55 mdSEK till år 2021 med bibehållen BBB+ rating.

Rivstart för nya affärer. Om Q3 var relativt fritt från nya affärer har innevarande kvartal börjat med en rivstart. SBB förvärvade i oktober 1560 lägenheter från Amasten, till ett värde av 1,5 mdSEK och innebär att SBB nu har ett bestånd av hyreslägenheter med ett marknadsvärde om ca 12 mdSEK. I ett nästa steg förvärvade Amasten 20% av rösterna i Amasten och har tecknat ett optionsavtal som möjliggör köp av ytterligare 10%. Detta skulle kunna ses som ett första steg i ett totalt övertagande av Amasten. Vi gör inga större förändringar i våra prognoser förutom att vi nu betraktar Amasten som ett intressebolag. SBBs substansvärde per aktie - uttryckt som adjusted EPRA NAV - har under året stigit med nästan 45% till 22,8 SEK. Använder man sig däremot av EPRA NAV är uppgången enbart 13% och värdet per aktie uppgår till 13,1 SEK. Den stora skillnaden vid beräkning av substansvärde beror främst på om hänsyn tas till utestående D-aktier och hybridobligationer, vilka enbart kan påräkna en fast utdelning. Noterbart är att en privatperson i november – Gösta Welandson – i en riktad nyemission till en 10% överkurs i förhållande till aktuell börskurs tillskjutit ca 300 MSEK.

----------------------------------------

Rapportkommentar Q2 2019 (Läs den fullständiga analysen här)

- Fortsatt snabb expansion
- Fokus på BBB Rating
- Affärsmodellen fungera

Rapportkommentar Q2-19

Fortsatt snabb expansion. Hyresintäkterna ökade under kvartalet till 464 MSEK (410), och driftsnettot till 320 MSEK (272) samtidigt som förvaltningsresultatet justerat för engångskostnader (om 98 MSEK för förtidslösen av lån) i det närmaste fördubblades till 246 MSEK (125). SBB fortsätter utmärkas av en snabb expansion och stor transaktionshastighet. Under första halvåret avyttrades DNBs huvudkontor vilket gav 1,8 mdr SEK i fritt kassaflöde. Tillskottet har använts till nya investeringar i samhällsfastigheter med högre yield samtidigt som renoveringstakten i det befintliga hyreshusbeståndet är på rekordnivå. Sammanlagt investerade SBB i fastigheter för 7,3 mdr SEK under kvartalet. Detta tillsammans med positiva värdeförändringar i fastighet under kvartalet om 642 MSEK gör att fastighetsbeståndet vid halvårsskiftet hade ett bokfört värde om ca 30 mdr SEK (25). Efter rapportperioden har samhällsfastigheter med ett värde om ca 470 MSEK tillkommit.

Fokus på BBB Rating. Trots den snabba expansionen har belåningsgraden sjunkit till 43 % (59) och räntetäckningsgraden ökat till 2,2x LTM samtidigt som den ökade andelen samhällsfastigheter minskat risken. Räntebindningen har också förlängts och ca 90% av SBB:s lån är räntesäkrade med en snittlöptid om ca fyra år. Den stärkta finansiella ställningen har varit möjlig både genom ett starkt kassaflöde men även genom olika åtgärder för att stärka det egna kapitalet (genom utgivande av hybridobligationer och apport-, kvittnings- och nyemissioner togs 3,8 mdr SEK in under Q2). Detta har gjort det möjligt att lösa dyra lån och bolagets snittränta har under de senaste tolv månaderna sjunkit från ca 3 % till under 2 %. Under april erhöll SBB investment graderating BBB- från både Standard & Poor´s och Fitch. Under de närmaste tolv månaderna ligger fokus på att höja sig ytterligare en nivå och nå en BBB rating för att ytterligare minska finansieringskostnaderna.

Affärsmodellen fungerar. 2019 har visat att SBB:s affärsmodell med basen i lågrisktillgångar som skapar investeringsutrymme för renoveringar och investeringar i befintligt bestånd, utveckling av byggrätter samt transaktioner fungerar. Cirka 90 % av SBB:s totala hyresintäkter om ca 2 mdr SEK på tolvmånadersbasis kommer nu från sociala infrastrukturer, antingen via reglerade hyresrätter eller direkt eller indirekt från stat/kommun. Ungefär 60 % av fastighetsbestånd återfinns i Nordens största städer, vilket i kombination med en snittkontraktslängd om sju år förstärker den låga riskprofilen. Målet om en fastighetsportfölj om 40 mdr SEK år 2023 framstår i ljuset av de senaste årens utveckling som fullt realistisk att nå. Aktien har under 2019 stigit närmare 40% och därmed överträffat den i sig starka uppgången bland fastighetsaktier. Med en ”enbart” 20% uppgång i EPRA NAV (långsiktigt substansvärde) i år till 12,7 SEK innebär det att aktien nu handlas till en premium i förhållande till substansvärdet.

Kort om Samhällsbyggnadsbolaget i Norden (SBB)
Ordförande: Lennart Schuss
VD: Ilija Batljan
CFO: Eva-Lotta Stridh
Lista: Large Cap Stockholm

----------------------------------------

Disclaimer
Denna publikation (nedan ”Publikationen”) har sammanställts av TradeVenueAB (nedan ”TV”) exklusivt för TV:s kunder. Innehållet har grundats på information från allmänt tillgängliga källor vilka bedömts som tillförlitliga. Sakinnehållets riktighet och fullständighet liksom lämnade prognoser kan således inte garanteras. TV kan låta medarbetare från annan avdelning eller analyserat bolag (nedan ”bolaget”) läsa fakta eller serier av fakta för att få dessa verifierade. TV lämnar inte i förväg ut slutsatser eller omdömen i Publikationen. Åsikter som lämnats i Publikationen är analytikerns åsikter vid tillfället för upprättandet av Publikationen och dessa kan ändras. Det lämnas ingen försäkran om att framtida händelser kommer att vara i enlighet med åsikter framförda i Publikationen.

Informationen i Publikationen ska inte uppfattas som en uppmaning eller råd att ingå transaktioner. Informationen tar inte sikte på enskilda mottagares kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller investeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett investeringsråd.

TV frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på denna Publikation. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Att en placeringhistoriskt haft en god värdeutveckling är ingen garanti för framtiden.

Den i Publikationen lämnade analysen har utförts i enlighet med villkoren för tjänsten ”IR-paketet” som TV utför åt analyserat bolag. TV erhåller ersättning för nämnda tjänst från det analyserade bolaget. TV betalar ersättning till den analytiker som har sammanställt Publikationen. Publikationen får inte spridas till eller göras tillgänglig för någon fysisk eller juridisk person i USA (med undantag av vadsom framgår av Rule15a –16, SecuritiesExchange Actof1934), Kanada eller något annat land som i lag fastställt begränsningar för spridning och tillgänglighet av materialets innehåll.

Varken TV eller de personer som sammanställt denna publikation har innehav (varken långa eller korta) i analyserat bolags emitterade finansiella instrument överstigande 0,5 % av det analyserade bolagets aktiekapital.

Analytikern som har sammanställt denna publikation äger inga aktier i bolaget.