Fastpartner rapportkommentar Q2 2023: "Stigande driftnetto förmår inte kompensera för ökade räntor"

Rapportkommentar

Stigande driftnetto förmår inte kompensera för ökade räntor

Hyresintäkterna ökade i Q2 med 12% till 556 (489) MSEK, vilket i stort sett var i nivå med utvecklingen under Q1. I jämförbart bestånd ökade intäkterna med ca 12%, till stor del till följd av de indexerade hyreshöjningarna vid årsskiftet. Vakanserna fortsätter att vara på en mycket låg nivå. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till hela 93 (92)%. Några effekter av en sämre konjunktur är således svår att spåra. Driftsnettots utveckling med en uppgång med 15,5% - alltså snabbare än uppgången i hyrorna till 413 (358) MSEK innebar att överskottsgraden steg till 75 (73)%. Driftnettot uppnådde därmed den högsta nivån i bolagets historia. Med en stor andel av lånen med en kort räntebindning får den stigande räntenivån såsom prognostiserat emellertid en kraftigt negativ påverkan på räntenettot och därmed på förvaltningsresultatet. Räntenettot tredubblades till -188 (-57) MSEK och förvaltningsresultatet före värdeförändringar sjönk i kvartalet till 201 (287) MSEK. Medelräntan för samtliga lån var vid kvartalsskiftet 4,9% (3,7). Efter att inga värdeförändringar på fastighetsbeståndet redovisats efter utgången av första kvartalet tvangs Fastpartner att efter detta kvartal redovisa en negativ förändring om ca 1,5 MdSEK, motsvarande ca 4% av fastigheternas marknadsvärde. Värdeförändringen förklaras i av att det vägda direktavkastningskravet vid värderingarna ökade till 4,9 (4,8) %. Det stigande avkastningskravet på värderingarna har dock motverkats av högre hyror på nytecknade hyreskontrakt och färdigställda hyreskontrakt. Fastpartner fortsatte - till följd av läget på fastighetsmarknaden - att ha en mycket försiktig investeringspolicy och gjorde under kvartalet inga förvärv utan enbart investeringar i det egna fastighetsbeståndet om ca 120 MSEK. Det rullande årliga förvaltningsresultatet för de närmaste 12 månaderna prognostiseras uppgå till 730 MSEK (1030), vilket är en mindre prognosjustering från föregående kvartalsskifte.

Stor refinansiering under kvartalet

Trots Fastpartners betydande kassaflöde och vidtagna åtgärder under de senaste tolv månaderna för att minska påverkan av stigande marknadsräntor beslöt Moodys att nedgradera kreditbetyget till High yield. Även om räntetäckningsgraden nu sjunkit till 2,0 ggr befinner sig Fastpartner enligt vår mening i en betydligt bättre situation än många andra noterade fastighetsbolag. Förutom att bolaget har en koncentration av fastigheterna till Mälardalen (ca 80%), där motståndskraften mot minskad efterfrågan på lokaler borde vara störst har bolaget byggt upp en betydande likviditet för att möta bolagets förfall. Efter en betydande refinansiering under kvartalet om drygt 4 MdSEK förfaller enbart knappt 2 MdSEK under de närmaste 18 månaderna, vilket inte torde erbjuda några problem att finansiera. Fastpartner hade vid utgången av kvartalet likvida medel om ca 0,5 MdSEK och outnyttjade kreditramar om ca 2,2 MdSEK. Bolaget har också lyckats minska beroendet av den för närvarande riskaverta obligationsmarknaden och av bolagets räntebärande lån om ca 16,7 MdSEK utgör obligationslån enbart 37%. Så sent som vid årsskiftet uppgick andelen till 45%. Genomförd refinansiering under kvartalet och de kommande förfallen med stigande marknadsräntor men även högre banklånemarginaler gör dock att räntekostnaderna kommer att fortsätta stiga. Med en ganska stor ränteswapportfölj (ca 2 MdSEK med räntor under 2% i samtliga avtal) finns dock möjligheter att begränsa effekterna av ränteuppgången.

Fortsatt positionerade för räntesänkningar

Fastpartner har positionerat sig för att de stora centralbankerna med USA i spåren redan under slutet av året kommer att börja sänka räntan, vilket sedan skulle följas av länder som Sverige under början av 2024. I vår prognos har vi lagt in en mer försiktig prognos om att räntesänkningarna i Sverige först kommer under sommaren 2024. Detta är senare än vi tidigare prognostiserat och innebär en viss negativ prognosförändring. Samtidigt fortsätter vi att tro att den sämre konjunkturen kommer att ha en negativ effekt på uthyrningsgraden och att den vid årsskiftet kommer att vara under 90%, för att bottna vid 87% under våren. Nästa år kommer i vår prognos därmed att bli bottenåret i denna cykel. 2025 kommer sedan utmärkas av stigande uthyrningsgrad och lägre räntor, vilket för Fastpartners del kommer att leda till en ordentlig resultatmässig revansch. Det viktiga här är att om det skulle visa sig att även vi är för optimistiska om räntebanan och sänkningarna dröjer så har Fastpartner likviditet för att härda ut ett längre stålbad av sämre konjunktur och höga räntor. Fastpartners långsiktiga substansvärde (EPRA NRV) uppgick vid halvårsskiftet till 99 SEK per aktie, vilket innebär att värdet på sex månader minskat med ca 7%, samtidigt som aktiekursen sjunkit med ca 20%. Det innebär att aktien för närvarande handlas ca 45 % under det långsiktiga substansvärdet. Dessutom finns det enligt vår mening – även i dagsläget - ett betydande övervärde i bolagets stora portfölj av outnyttjade byggrätter bokförda i drygt 600 MSEK. Marknaden verkar i dagens värdering ha diskonterat att marknadsräntorna ska stiga betydligt från dagens nivå och/eller bedömer att räntorna kommer att stanna på nuvarande nivå eller högre under överskådlig framtid. Har man motsatt uppfattning bedömer vi att aktien på nuvarande nivå har en mycket attraktiv värdering.

Disclaimer

Denna publikation (nedan ”Publikationen”) har sammanställts av TradeVenue AB (nedan ”TV”) exklusivt för TV:s kunder. Innehållet har grundats på information från allmänt tillgängliga källor vilka bedömts som tillförlitliga. Sakinnehållets riktighet och fullständighet liksom lämnade prognoser kan således inte garanteras. TV kan låta medarbetare från annan avdelning eller analyserat bolag (nedan ”bolaget”) läsa fakta eller serier av fakta för att få dessa verifierade. TV lämnar inte i förväg ut slutsatser eller omdömen i Publikationen. Åsikter som lämnats i Publikationen är analytikerns åsikter vid tillfället för upprättandet av Publikationen och dessa kan ändras. Det lämnas ingen försäkran om att framtida händelser kommer att vara i enlighet med åsikter framförda i Publikationen.

Informationen i Publikationen ska inte uppfattas som en uppmaning eller råd att ingå transaktioner. Informationen tar inte sikte på enskilda mottagares kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller investeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett investeringsråd.

TV frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på denna Publikation. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Att en placering historiskt haft en god värdeutveckling är ingen garanti för framtiden.

Den i Publikationen lämnade analysen har utförts i enlighet med villkoren för tjänsten ”IR-paketet” som TV utför åt analyserat bolag. TV erhåller ersättning för nämnda tjänst från det analyserade bolaget. TV betalar ersättning till den analytiker som har sammanställt Publikationen.

Publikationen får inte spridas till eller göras tillgänglig för någon fysisk eller juridisk person i USA (med undantag av vad som framgår av Rule 15a – 16, Securities Exchange Act of 1934), Kanada eller något annat land som i lag fastställt begränsningar för spridning och tillgänglighet av materialets innehåll.

Varken TV eller de personer som sammanställt denna publikation har innehav (varken långa eller korta) i analyserat bolags emitterade finansiella instrument överstigande 0,5 % av det analyserade bolagets aktiekapital.

Analytikern som har sammanställt denna publikation äger inga aktier i bolaget.