Nyfosa rapportkommentar Q2 2023: "Förskjutning i räntebanan leder till prognossänkning"

Rapportkommentar

Stigande hyresintäkter motverkas av ränteutvecklingen

Efter en mycket stark start på året med en hyresintäktsökning på 25% under det första kvartalet sjönk ökningstakten till 13% i det andra kvartalet. Bakgrunden till den lägre ökningstakten beror på att Nyfosa i detta kvartal jämför med sig hyresintäkterna under Q2 förra året efter större förvärv. Av tillväxten i intäkter om ca 100 MSEK kom huvuddelen från den årliga indexuppräkningen av hyror men omförhandlingar och hyresgästanpassningar bidrog också. Trots signaler om en annalkande lågkonjunktur fortsätter efterfrågan på lokaler i Nyfosas bestånd vara god och nettouthyrningen sjönk endast marginellt i kvartalet. Den ekonomiska uthyrningsgraden fortsätter att vara på en mycket hög nivå om 91,7%. Efter kraftiga kostnadshöjningar under det första kvartalet till följd av stigande el- och underhållskostnader var utvecklingen under Q2 betydligt lugnare och bidrog till att bolaget kunde redovisa en ökning av driftsnettot till 606 MSEK (523). Det innebär en överskottsgrad om hela 68% (63), vilket är en historiskt hög siffra för Nyfosa. Med genomsnittliga räntor som på ett år mer än fördubblats från 2,1% till 4,7% försämrades räntenettot som förväntat betydligt – från -142 MSEK till -305 MSEK. Det utdelningsgrundande kassaflödet sjönk därför till 435 MSEK (582). Efter försäljning av fastigheter för 550 MSEK under kvartalet (med en realisationsvinst på 45 MSEK) och en nedskrivning av värdet på fastighetsportföljen med ca 250 MSEK uppgick beståndets värde till ca 41 MdSEK. Nedskrivningen innebär att fastigheterna nu genomsnittligt värderas till ett avkastningskrav på 6,6% (6,5). Den räntebärande skulden steg till 24,7 MdSEK (23,5) vid halvårsskiftet, till följd av bolagets expansion sedan motsvarande tidpunkt förra året.

Allt fokus på finansieringsstrukturen

Med tanke på de kraftiga ränteuppgångarna har allt fokus i de flesta fastighetsbolag inklusive Nyfosa kommit att hamna på finansieringsstrukturen. Bolaget har visserligen till största del rörliga räntor i sina låneavtal men genom räntetak och innehav av swappar begränsas riskerna avsevärt vid fortsatta uppgångar i marknadsräntorna. Dessa instrument har en återstående löptid om 1,7 år med ett genomsnittligt räntetak om 1,56%. Drygt 40% av skuldportföljen är säkrad med denna typ av instrument. En fortsatt ökning av räntekostnaderna med 1 procentenhet förutsatt nuvarande löptid på portföljen skulle därför öka kostnaderna på årsbasis med ca 150 MSEK. Den stora andelen lån med rörlig ränta gör samtidigt att Nyfosa kommer att bli en stor relativ vinnare i förhållande till de flesta andra noterade fastighetsbolag när de korta räntorna börjar sänkas.  Även om således Nyfosa är kraftigt exponerade mot den kortsiktiga ränteutvecklingen har bolaget en konservativt uppbyggd struktur på låneportföljen. Efter genomförda åtgärder består enbart ca 7% av Nyfosas finansiering av obligationslån (där knappt 300 MSEK ska återfinansieras i april 2024) och resten utgörs av traditionella banklån. Förutom en egen likviditetsreserv om 800 MSEK har Nyfosa outnyttjade kreditlinor på drygt 300 MSEK samt drygt 1 MdSEK framförhandlade för nya affärer. Det finns alltså fortsatt förmåga att göra affärer men också göra lönsamma hyresgästanpassningar. 

Förskjutning i räntebanan leder till prognossänkning

I och med att tidpunkten för räntetoppen enligt konsensus fortsätter att skjutas framåt, tvingas vi även detta kvartal öka vår prognos för räntekostnaderna och därmed sänka vår resultatprognos. Vi räknar nu med att räntorna toppar i början på nästa år för att sedan börja gå ned under hösten 2024. Samtidigt har uthyrningsgraden för Nyfosa och flera andra noterade fastighetsbolag varit bättre än vad vi och många andra räknat med. Vi fortsätter dock att bedöma att efterfrågan på lokaler kommer att försämras under hösten och leda till en lägre uthyrningsgrad. Nyfosa har visserligen en väldiversifierad fastighetsportfölj - både geografiskt och branschmässigt - samt en genomsnittlig kontraktslängd om 3,6 år men om efterfrågan på lokaler generellt viker lär det få påverkan på de flesta fastighetsbolag med kommersiella lokaler. Detta sammantaget innebär att vi justerar ned vårt förvaltningsresultatestimat före värdeförändringar på fastigheter för året med 8% och med 30% för 2024. Därmed är det först 2025, som vi enligt vår uppdaterade prognos kommer att uppleva en ordentlig vinstförbättring till följd av lägre räntor och en ökad uthyrningsgrad. Med en ordnad finansiering, nettobelåningsgrad om 58% och hög kassalikviditet bedömer vi att Nyfosa kommer att fortsatt kunna agera opportunistiskt på en orolig fastighetsmarknad. Vi har dock antagit att företagsledningen av försiktighetsskäl kommer att vara återhållsamma med större förvärv. Med en kursnedgång sedan kurstoppen vid årsskiftet 2021/22 om ca 60% har aktien – i likhet med många andra fastighetsaktier - gått från att handlas med en stor premie mot det redovisade substansvärdet (EPRA NRV) till en rabatt. Vid halvårsskiftet uppgick Nyfosas substansvärde till 97 SEK per aktie, vilket ger en rabatt om ca 35% mot dagens aktiekurs. Givet Nyfosas historik, stabila ställning och vår prognos om fortsatt vinsttillväxt under 2025 framstår den stora rabatten som svårförklarlig.

Denna publikation (nedan ”Publikationen”) har sammanställts av TradeVenue AB (nedan ”TV”) exklusivt för TV:s kunder. Innehållet har grundats på information från allmänt tillgängliga källor vilka bedömts som tillförlitliga. Sakinnehållets riktighet och fullständighet liksom lämnade prognoser kan således inte garanteras. TV kan låta medarbetare från annan avdelning eller analyserat bolag (nedan ”bolaget”) läsa fakta eller serier av fakta för att få dessa verifierade. TV lämnar inte i förväg ut slutsatser eller omdömen i Publikationen. Åsikter som lämnats i Publikationen är analytikerns åsikter vid tillfället för upprättandet av Publikationen och dessa kan ändras. Det lämnas ingen försäkran om att framtida händelser kommer att vara i enlighet med åsikter framförda i Publikationen.

Informationen i Publikationen ska inte uppfattas som en uppmaning eller råd att ingå transaktioner. Informationen tar inte sikte på enskilda mottagares kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller investeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett investeringsråd.

TV frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på denna Publikation. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Att en placering historiskt haft en god värdeutveckling är ingen garanti för framtiden.

Den i Publikationen lämnade analysen har utförts i enlighet med villkoren för tjänsten ”IR-paketet” som TV utför åt analyserat bolag. TV erhåller ersättning för nämnda tjänst från det analyserade bolaget. TV betalar ersättning till den analytiker som har sammanställt Publikationen.

Publikationen får inte spridas till eller göras tillgänglig för någon fysisk eller juridisk person i USA (med undantag av vad som framgår av Rule 15a – 16, Securities Exchange Act of 1934), Kanada eller något annat land som i lag fastställt begränsningar för spridning och tillgänglighet av materialets innehåll.

Varken TV eller de personer som sammanställt denna publikation har innehav (varken långa eller korta) i analyserat bolags emitterade finansiella instrument överstigande 0,5 % av det analyserade bolagets aktiekapital.

Analytikern som har sammanställt denna publikation äger inga aktier i bolaget.