Nyfosa - Rapportkommentar Q2 2024

Nyfosa rapporterade i Q2 om något fler konkurser och uppsägningar än tidigare men fortsätter att visa upp en påtaglig stabilitet. Intäkterna steg med 1% i Q2, efter att ha stigit med 3% under föregående kvartal. Intäkterna från jämförbart bestånd justerat för valutaeffekter steg med ca 4% i kvartalet, vilket var i nivå med Q1. Verksamheten i Kielo (Finland) fortsätter dock att utvecklas sämre än den svenska. Den ekonomiska uthyrningsgraden sjönk marginellt till 90,9 % (91,5), vilket är en fortsatt mycket tillfredsställande nivå. Glädjande är också att driftskostnaderna sjunker i förhållande till 2023 års höga nivå, bl.a. beroende på lägre elpriser. Detta bidrog till att Nyfosa kunde redovisa en ökning av driftsnettot med 4% till 629 MSEK (606) och att överskottsgraden steg till 69,7% (68,0). 

Bolagets genomsnittliga räntor var oförändrade i förhållande till föregående kvartal men steg i förhållande till motsvarande period föregående år med 90 punkter till 5,1%. Det är tredje kvartalet i rad med i stort sett oförändrad räntenivå och pekar på att räntetoppen är nådd. Räntenettot försämrades i Q2 till -315 MSEK (-305).  De något högre räntekostnaderna samt ett lägre bidrag från resultatandelar i intressebolag (Söderport och Samfosa AS) bidrog till att förvaltningsresultatet före värdeförändringar minskade något till 311 MSEK (318). Marginellt höjda direktavkastningskrav i Finland bidrog till att fastigheternas redovisade marknadsvärde minskade med 243 MSEK. Vid kvartalsskiftet värderades de till ett genomsnittligt avkastningskrav om ca 6,8%, vilket var i nivå med siffran vid årsskiftet. På rullande 12-månadersbasis uppgick det rullande operativa kassaflödet till ca 6 SEK per aktie. 

Nyfosa meddelade i februari att man utvärderade olika alternativ inklusive en försäljning för sitt 50% innehav i Söderport (ca 90 industri-, lager- och kontorsfastigheter i Stockholm och Göteborg med ett totalt marknadsvärde om 14,5 MdSEK). Med ett bokfört värde på ca 2,7 MdSEK skulle en försäljning avsevärt förbättrat den likvida ställningen men också minska nettobelåningsgraden. Någon försäljning är inte längre aktuell och Nyfosa har beslutat att behålla innehavet. I stället genomfördes i maj en riktad nyemission om ca 1,7 MdSEK, som har minskat nettobelåningsgraden till ca 54%. 

Bolagets egen finanspolicy anger den maximala nivån vad avser nettobelåning till 60%, vilket ger företagsledningen stora investeringsmöjligheter i dagens pressade fastighetsmarknad. Enbart baserat på nuvarande kreditavtal och dagens kreditportfölj kan Nyfosa öka belåningen med 1,4 MdSEK på förutbestämda avtal. Till det kommer likvida medel om ca 1,2 MdSEK. Ett första steg verkar vara att man i samband med delårsrapporten meddelade att man köper de resterande 50% av aktierna i Samfosa AS. Ett bolag som har fastigheter värderade till ca 1,5 MdSEK och med hyror på ca 115 MSEK under föregående år. Förutom att transaktionen förbättrar Nyfosas kassaflöde, utökas även möjligheterna att öka aktiviteten på den norska marknaden. Detta eftersom Nyfosa inte längre behöver ta hänsyn till den andra delägaren. I och med den förbättrade situationen på fastighetsmarknaden har bolaget under året ökat antalet transaktioner. Bortsett från det planerade förvärvet av resten av aktierna i Samfosa AS är dock nettot av köp- och försäljningstransaktionerna nära noll. Det är intressant att notera att alla Nyfosas försäljningar sammantaget i år inneburit ett mindre överskott i förhållande till bokfört värde, vilket ökar tilltron till det redovisade fastighetsvärdet i balansräkningen.

I samband med delårsrapporten höjde Nyfosa den egna prognosen för förvaltningsresultatet före värdeförändringar till 1,3 MdSEK (föregående prognos uppgick till 1,2 MdSEK). Vi förväntade oss tidigare en något högre vinst än företagets gamla prognos - med bl.a. sjunkande räntekostnader som en viktig komponent - men är positivt överraskade av prognoshöjningen.  Vi har i vår nya prognos för 2025 antagit att under slutet av detta år och nästa investeras 3 MdSEK i fastigheter, vilket enligt vår prognos kommer höja det redovisade förvaltningsresultatet (även uttryckt per aktie) jämfört med tidigare bedömning.  Det innebär att vi nu räknar med att förvaltningsresultatet från fastighetsförvaltningen för 2025 (i förhållande till 2024) stiger med närmare 40% och uttryckt per aktie ökar med drygt 30%.

Sjunkande marknadsräntor och en upptinad kreditmarknad har fått fastighetsaktier att utvecklas mycket väl under den senaste 12-månadersperioden. Nyfosa tillhör ett av de bolag som utvecklats bäst i denna sektor (+80%) där stabiliteten i intäkterna har utmärkt sig och frågetecknen kring den finansiella ställningen försvunnit. Aktien handlas för närvarande med en premie om drygt 25% i förhållande till det redovisade substansvärdet (NAV) om 95 SEK per aktie. Värderat till 13x vinsten per aktie från fastighetsrörelsen exklusive värdeförändringar baserat på vår prognostiserade vinst för nästa år tillhör Nyfosa fortfarande ett av de lägst värderade i branschen.

Denna publikation (nedan ”Publikationen”) har sammanställts av TradeVenue AB (nedan ”TV”) exklusivt för TV:s kunder. Innehållet har grundats på information från allmänt tillgängliga källor vilka bedömts som tillförlitliga. Sakinnehållets riktighet och fullständighet liksom lämnade prognoser kan således inte garanteras. TV kan låta medarbetare från annan avdelning eller analyserat bolag (nedan ”bolaget”) läsa fakta eller serier av fakta för att få dessa verifierade. TV lämnar inte i förväg ut slutsatser eller omdömen i Publikationen. Åsikter som lämnats i Publikationen är analytikerns åsikter vid tillfället för upprättandet av Publikationen och dessa kan ändras. Det lämnas ingen försäkran om att framtida händelser kommer att vara i enlighet med åsikter framförda i Publikationen.

Informationen i Publikationen ska inte uppfattas som en uppmaning eller råd att ingå transaktioner. Informationen tar inte sikte på enskilda mottagares kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller investeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett investeringsråd.

TV frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på denna Publikation. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Att en placering historiskt haft en god värdeutveckling är ingen garanti för framtiden.

Publikationen får inte spridas till eller göras tillgänglig för någon fysisk eller juridisk person i USA (med undantag av vad som framgår av Rule 15a – 16, Securities Exchange Act of 1934), Kanada eller något annat land som i lag fastställt begränsningar för spridning och tillgänglighet av materialets innehåll.

Varken TV eller de personer som sammanställt denna publikation har innehav (varken långa eller korta) i analyserat bolags emitterade finansiella instrument.

Denna analys är en uppdragsanalys där det analyserade bolaget ingått ett avtal med TradeVenue avseende analys.