Veckans fråga: Om inflation och bolån

Då var det helg igen och dags för veckans fråga. Det här blir sista frågan i denna omgång och nästa vecka räknar jag med att börja den nya serien om alternativa jobb. Här behöver jag er hjälp och kontakta mig gärna på bloggmiljonaren@hotmail.com med förslag på alternativa jobb som jag kan skriva om.

Så över till veckans fråga...

Fråga:
Man hör ofta att det är bra med inflation om man har bolån eftersom inflationen äter upp den. Samtidigt lär ju räntan stiga så att jag behöver betala in mer varje månad. Går jag plus eller minus på inflationen sett bara till lånet bolånet?

Svar:
En intressant fråga där svaret beror främst på två saker. Dels hur hög inflation och ränta pratar vi om och dels hur lång tid vi syftar på.

Jag gjorde två väldigt enkla exempel i Excel. Det går så klart att argumentera för att jag borde valt andra exempel vad gäller inflation och ränta och kanske anser någon att förhållandet ränta och inflation inte är rätt. Vi har ju inte 10 års historik av en "normal" inflation och ränta i ryggen från de senaste åren att förlita oss på. Så jag vet helt enkelt inte vilken boränta vi skulle få om inflationen bet sig fast på 7% om året under 20 år från och med nu.

Så ta dessa siffror mer som ett schematiskt exempel än som fakta på exakt hur räntan skulle se ut vid en viss inflation. Det handlar mer om att se den långsiktiga trenden än att räkna ut vid exekt vilken ränta och inflation som brytpunkten går. Jag har heller inte räknat med någon skatt eller ränteavdrag.

Jag har också räknat med exakt samma inflation rakt över hela linjen det vill säga både huspriset och lönen stiger med exakt samma procentsiffra varje år. I verkligheten kan det så klart vara som nu att inflationen stiger mer än lönen, räntan stiger då för att få bukt med inflationen vilket gör att huspriserna faller.

Det vi ser i exemplet är att under det första året är det mycket bättre för löntagarens kassaflöde med en låg inflation och ränta. Det vill säga i den nedre tabellen så får vi det första året en löneökning som är 20 000 kr högre än i den övre tabellen, men hela 60 000 kr högre boränta. Helt enkelt för att en ränta som stiger från 2 till 4% innebär dubbel räntekostnad, samtidigt som det har mindre effekt på kort sikt och lön och huspris stiger med 3 eller 7%. Att huset stigit i värde är inget vi har någon nytta av i slutet av varje månad då räntan ska betalas in.

Ser vi däremot på längre sikt så inträffar något intressant på nedersta raden. Trots att räntekostnaden är dubbelt så hög i kronor i den nedre tabellen så lägger man en mindre andel av lönen på ränta efter 20 år. Givetvis beroende på att lönen som stiger med 7% om året stiger med ränta på ränta vilket gör att löneökningen i kronor blir mycket större mellan är 19 och 20 jämfört med år 1 och 2.

Nästa fråga som rör till det hela ytterligare blir vad man gör med pengarna som inte går åt till räntekostnader. Om dessa 5 000 kr i månaden i lägre räntekostnad (i exemplet ovan med 2% och 4% dvs 60 000 kr i året i skillnad)  månadssparas i indexfonder eller om man köper cigaretter och Red Bull för pengarna.

Som ni hör börjar det bli många "om och men". Ska man försöka sig på ett generellt svar på frågan kan man nog ändå säga att den med bolån gynnas av en högre ränta och inflation bara man klarar sig igenom några tuffa år i början där räntan kommer stå för en stor andel av hushållets månadsskostnader. Ute i verkligheten ser vi det genom personer som köpte sina villor i mitten av 80-talet som berättar om hur tufft det var några år med 14% boränta, men som idag har ett bolån motsvarande två månadslöner och en belåningsgrad på 4% av huset värde.