Förädla fastigheter

Fastigheter - Fastighetsmåndag

 

För någon månad sedan började vi skriva lite anekdoter från fastighetsvärlden på Twitter och vi använde då haschtaggen #Fastighetsmåndag. Nu är det dags igen och den här gången har vi faktiskt låtit fastighetsmåndag flytta in på bloggen istället. Det blir lite enklare så helt enkelt och då kan vi faktiskt också samla alla inläggen under en samlingsrubrik så den som eventuellt vill läsa dem allihop i efterhand enklare kan hitta dem. Och för de av er som inte har Twitter såklart. Den här gången innebär inte #Fastighetsmåndag att AP brunnit av på något utan idag handlar det om att investera och skapa värde. Häng med! 

Ett av husen jag har köptes in 2016 pch där är standarden ganska låg. Förra ägaren bodde mestadels i Thailand och när han var hemma så bodde han i fastighetens källare, ja ni hörde rätt, så ni kan kanske förstå modellen på förvaltning. Hur som helst så vill jag aldrig chocka hyresgästerna i nya hus med massa renoveringar och krav utan det bästa är att ta det lite lugnt och skruva lite här och lite där för att dels snygga upp och dels få upp hyran så sakteliga. Det är en strategi som funkat fint så här långt. 

I detta huset renoveras alla lägenheter som blir tomma till modern standard och då förhandlas också hyran upp en del. Ungefär 24 k/år blir höjningen vid renovering av en etta eller tvåa. Själva renoveringen går på drygt 400.000 kr. Det kan slå lite beroende på krångel med rivning och målningsarbeten som ibland är stökiga att förutspå. Själva byggnadsarbetena är dock oftast ganska lika då det är samma firma som gör dem och vi väljer likvärdiga material.

För en tid sedan fick jag en uppsägning och 1 maj flyttade farbrorn som bott i den aktuella lägenehten ut. Strax efter rev vi ut allt och nu ska vi börja renovera. Idag ser jag att det ser lite konstigt ut med isoleringen, precis som om det varit en dörr eller något där bakom. (Bild ovan) Jag flyttar undan den där gamla isoleringen försiktigt. Isolering från 1970-talet är inte jättekul. Döm om min förvåning när jag ser att det finns ett jätteutrymme där bakom ca 70x70 cm. (se bild nedan) Idag upptas utrymmet av 5 st ventilationsrör som är placerade mitt i utrymmet ungefär. 

Om jag kan flytta rören så de istället sitter längst in i utrymmet kommer jag ha en glugg på 0,49 kvm extra i lägenheten. Ungefär exakt det som krävs för att montera en tvättmaskin/torktumlare. 

Beräkning av boarea

Om vi börjar med utökad storlek på lägenheten så beräknas boarea på ett rätt så invecklat sätt. Men mäter normalt arean från innervägg till innervägg och om man har en "låda" likt detta inne i lägenheten så mäter man 15 cm in i lådan från alla håll vilket gör att en låda på <30 cm mitt i lägenheten blir boarea. Om lådan däremot istället sitter på yttervägg blir lådan inte boarea alls. Och hyran sätts utifrån boarea. Boarea avrundas enligt gängse matematiska regler vilket gör att en boarea på 51,49 kvm blir 51 kvm och 51,50 blir 52 kvm. 

Som ni kan se på bilden så sitter denna låda just på yttervägg vilket för det extra intressant att försöka skära ner den så den blir mindre. På ovanstående ritning kan ni se hur tidigare ägares byggare gjort vid renoveringen. Detta är ett sätt som jag aldrig hade godkänt om jag var fastighetsägare men tyvärr är inte alltid fastighetsägaren med när byggnadsarbetarna bygger och då blir det ofta så här. Vi kan väl säga att jag är van att se fenomenet. Men det innebär inte att jag accepterar det i mina hus. Och jag kan lova er att jag haft en och annan diskussion med mina byggare om just detta fenomen och nu, efter flera år har dom förstått vikten av att hålla den här typen av "lådor" på ett minimum.

Möjligheterna sträcker sig längre

Eftersom huset är uppfört i tre våningar innebär det möjlighet till en extra kvm per våningsplan om jag har lite tur. Jag började med att titta lite på de andra lägenheterna och på våning ett ligger en tvåa på 51,84 kvm. Snabb matte ger mig att den blir 52,33 kvm om den nyupptäckta lådan men om man är insatt i de regler som gäller för beräknign av boarea kan man kostatera att den tjocka vägg som nedan är markerad med röda streck, kommer hamna inom lägenheten om det aktuella rödprickiga utrymmet inryms i lägenhetens boarea. Och då kommer det till ytterligare 0,28 kvm och då hamnar vi helt plötsligt på 53 kvm.

På våning 2 ligger en etta som är identisk med den först nämnda lägenheten och för att få till en så enkel ombyggnad som möjligt vill jag gärna ta med även den i ombyggnaden för då kan jag låta ventilationskillarna dra nya rör ända nerifrån och hela vägen upp på en gång och då kan vi enklare styra vart de ska hamna och maximera boarean på samtliga våningsplan. Jag räknar faktiskt med att få 3 extra kvardratmeter i huset vilket ger ca 5.100 kr extra i hyra per år och sen kommer det till en liten höjning varje år på det vilket ger ränta på ränta på höjningen osv. Dessutom ökar det värdet på huset med ca 135.000 kr då kvadratmeterpriset i området ligger på ca 45.000 kr. Den här typen av arbete är det jag gillar med att äga egna fastigheter. Man kan gå och skruva på många olika ställen och skapa mer kassaflöde och mer värde på så många sätt.

Installation av Tvättmaskin

Efter ombyggnad räknar jag med att de båda övre lägenheterna kommer få tvättmaskin och torktumlare i den lilla glugg som bildas där och det kommer bidra med ytterligare boendekvalitet för hyresgästerna och yttelrigare boendekvalitet för mig. Tvättmaskin och torktumlare i lägenheten är standardhöjande och medför en hyreshöjning emd 180 kr/månad. Det är förhandlat och klart mellan parterna på marknaden (Hyresgästföreningen och Fastighetsägarföreningen). På bottenplan är utrymmet en klädkammare så där blir det inget badrum utan endast en lite större klädkammare.

 

Läs mer om fastigheter och fastighetsinvesteringar

 

Hur gör man för att inte få hyra en lägenhet?

Elsparkcyklar är ett hån mot oss fastighetsägare

Förhandla matvarupriserna - som hyrorna