Atrium Ljungberg rapportkommentar Q3 2020

Rapportkommentar Q3 2020 (Läs den fullständiga analysen med estimat här)

- Allt mindre påverkan från pandemin
- Projektportföljen fortsätter att växa
- Rabatten lägre men fortfarande anmärkningsvärt stor

Rapportkommentar
Allt mindre påverkan från pandemin. Hyresintäkterna i kvartalet minskade till 561 MSEK (653), vilket till stor del beror på sålda fastigheter med bland annat försäljningen av Farsta Centrum som frånträddes 1/6. Fastighetsbeståndet minskade och uppgick per 30/9 till 45,9 MdSEK (47,2). Effekterna av pandemin med tillfälliga hyresrabatter som följd var till skillnad från förra kvartalet marginella i Q3 och uppgick endast till 1 MSEK. Detta visar att de flesta av bolagets hyresgäster och då framförallt de inom sällanköpshandel och restaurangbranschen har utvecklats positivt under kvartalet efter vårens kraftiga efterfrågetapp. Hyresintäkterna i jämförbart bestånd minskade med endast 1,4% under årets tre första kvartal. Ökade hyror från kontor till följd av nyuthyrningar och omförhandlingar kunde dock inte fullt ut kompensera för minskningen från handelsfastigheter till följd av vakanser och tillfälliga coronarabatter på hyrorna. Nettouthyrningen var marginellt negativ under kvartalet (-4 MSEK) men den ekonomiska uthyrningsgraden inklusive projektfastigheter var oförändrad om 92% (92). Överskottsgraden i kvartalet från fastighetsförvaltningen var oförändrad i förhållande till jämförbar period förra året och uppgick till 70%. Det är en klar förbättring i utvecklingen från tidigare under året då fastighetskostnaderna tyngdes av befarade och konstaterade kundförluster och minskade överskottsgraden. Resultatet efter finansnetto men före värdeförändringar sjönk till 277 MSEK (318), vilket förklaras av ovanstående fastighetsförsäljningar. Atrium Ljungberg redovisade i likhet med i Q2 positiva orealiserade värdeförändringar denna period. I Q3 uppgick de till 467 MSEK och beror på uppjustering av värdet på kontorsfastigheter, främst till följd av sänkta avkastningskrav men även ökade driftnetton. Fortfarande är de redovisade orealiserade värdeförändringarna för året dock negativa efter den stora negativa förändringen som ägde rum under årets första kvartal. Hittills i år har investeringar i fastighetsbeståndet skett om 1,8 MdSEK och följer den långsiktiga planen. De årliga kontrakterade hyrorna uppgick vid kvartalets utgång till 2 242 MSEK.

Projektportföljen fortsätter att växa. Redan tidigare kunde Atrium Ljungberg stoltsera med en rekordhög projektportfölj. Under kvartalet utökades den med 5 MdSEK genom att en ny stor detaljplan för centrala Sickla initierats. Planen omfattar ca 150 000 kvadratmeter, motsvarande 7000 kontorsarbetsplatser och 500 nya bostäder. Därmed uppgår projektportföljen till hela 34 MdSEK. Av detta utgör framtida investeringar i Sickla 13 MdSEK, Slakthusområdet 6 MdSEK, Hagastaden 4 MdSEK och Slussen 3 MdSEK. Det är dock viktigt att poängtera att beslutade och pågående projekt endast utgör ca 6,1 MdSEK, där den kvarstående investeringsvolymen är 2,8 MdSEK. Resten av den stora projektportföljen kan alltså utvecklas i den takt som bolaget bedömer rimlig med hänsyn till marknaden. Den planerade investeringstakten är fortsatt ca 2 MdSEK per år med en målsättning om en projektvinst om 20%. Bland de projekt som färdigställs under hösten utgör projektet Curanten ett av de större med en total investering om 550 MSEK. Projektet är en ”vård- och hälsodestination” i Sickla med en yta om 11 500 kvadratmeter. Fastigheten har ett hyresvärde om ca 40 MSEK och 80% av ytan är redan uthyrd. Under 2021 utgör projektet Tapetfabriken ett av de större projekt som ska färdigställas. Det utgörs av ett hotell i Sickla (uthyrt till Nordic Choise) med en investering om 440 MSEK.

Rabatten lägre men fortfarande anmärkningsvärt stor. I samband med rapporten meddelade bolaget att de ska använda sig av tidigare beslutat återköpsprogram, som möjliggör återköp av sammanlagt 10% utestående aktier (en mindre del är sedan tidigare redan återköpt). Detta tillsammans med de positiva beskeden i rapporten och en allmänt mer positiv värdering av fastighetsaktier på Stockholmsbörsen - speciellt de med stor kontors- och sällanköpsexponering - har gjort att rabatten i förhållande till substansvärdet krympt. Men fortfarande innebär det att Atrium Ljungberg handlas med en ca 25% rabatt i förhållande till det långsiktiga substansvärdet (EPRA NAV) om 210 SEK. Även relativt det egna kapitalet finns det en rabatt i förhållande till börskurs (ca 7%). Även om de långsiktiga effekterna av pandemin är svåra att prognostisera framstår denna rabatt som svårförklarlig. Speciellt i ett läge där bolagets belåningsgrad om knappt 41% tillhör en av de allra lägsta bland de noterade fastighetsbolagen och bolaget relativt sin storlek har en av de största och mest intressanta projektportföljerna. Vi har i vår finansieringsanalys antagit att ca 5% av bolagets aktier återköps under detta och nästa år, vilket skulle motsvara 1 MdSEK vid nuvarande börskurs.

Kort om Atrium Ljungberg
Ordförande: Johan Ljungberg
VD: Annica Ånäs
CFO: Martin Lindqvist
Lista: Large Cap

----------------------------------------

Disclaimer
Denna publikation (nedan ”Publikationen”) har sammanställts av TradeVenueAB (nedan ”TV”) exklusivt för TV:s kunder. Innehållet har grundats på information från allmänt tillgängliga källor vilka bedömts som tillförlitliga. Sakinnehållets riktighet och fullständighet liksom lämnade prognoser kan således inte garanteras. TV kan låta medarbetare från annan avdelning eller analyserat bolag (nedan ”bolaget”) läsa fakta eller serier av fakta för att få dessa verifierade. TV lämnar inte i förväg ut slutsatser eller omdömen i Publikationen. Åsikter som lämnats i Publikationen är analytikerns åsikter vid tillfället för upprättandet av Publikationen och dessa kan ändras. Det lämnas ingen försäkran om att framtida händelser kommer att vara i enlighet med åsikter framförda i Publikationen.

Informationen i Publikationen ska inte uppfattas som en uppmaning eller råd att ingå transaktioner. Informationen tar inte sikte på enskilda mottagares kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller investeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett investeringsråd.

TV frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på denna Publikation. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Att en placeringhistoriskt haft en god värdeutveckling är ingen garanti för framtiden.

Den i Publikationen lämnade analysen har utförts i enlighet med villkoren för tjänsten ”IR-paketet” som TV utför åt analyserat bolag. TV erhåller ersättning för nämnda tjänst från det analyserade bolaget. TV betalar ersättning till den analytiker som har sammanställt Publikationen. Publikationen får inte spridas till eller göras tillgänglig för någon fysisk eller juridisk person i USA (med undantag av vadsom framgår av Rule15a –16, SecuritiesExchange Actof1934), Kanada eller något annat land som i lag fastställt begränsningar för spridning och tillgänglighet av materialets innehåll.

Varken TV eller de personer som sammanställt denna publikation har innehav (varken långa eller korta) i analyserat bolags emitterade finansiella instrument överstigande 0,5 % av det analyserade bolagets aktiekapital.

Analytikern som har sammanställt denna publikation äger inga aktier i bolaget.