Analys
19 Feb, 2021

Fastator analys

Rapportkommentar Q2 2021 (Läs den fullständiga analysen med grafiska element här)

- Oförändrat substansvärde
- Stort antal transaktioner i Q2
- Värdeskapande genom bolagsutveckling

Rapportkommentar
Oförändrat substansvärde
. Under Q2 fortsatte Fastators hel- och delägda innehavsbolag att expandera med ett stort antal fastighetsförvärv. Fastators likvid från försäljningen av Offentliga Hus under slutet av förra året (som inbringade över 1 MdSEK inklusive aktier i Samhällsbyggnadsbolaget) gör att bolaget har en unik position för att fortsätta stötta innehavsbolagen i arbetet att stärka deras respektive fastighetsportföljer. Vid halvårsskiftet uppgick likvida medel i koncernen till ca 700 MSEK. Till det kommer noterade aktier till ett värde om 300 MSEK. För närvarande har Fastator större innehav i sju bolag: Abamco, Företagsparken, Studentbostäder i Norden, Svenska Bostadskompaniet, GenovaFastator, Nordic PM och Point Properties.  Av dessa utgör de fem första intressebolag (i och med att ägandet i Studentbostäder under kvartalet gick under 20% redovisa det i kvartalet som övriga långfristiga aktieinnehav och inte som intressebolag) medan de två senare är dotterbolag och konsolideras således. Substansvärdet uppgick vid utgången av Q2 till 21,8 SEK per aktie och innebär att det minskat marginellt sedan utgången av Q1 (påverkat av utbetald utdelning om 0,65 SEK) och visar på en marginell uppgång sedan årsskiftet.  Men på 12-månadersbasis uppgår ökningen till 15% och då har inte hänsyn till verkställda utdelningar skett. 

Stort antal transaktioner i Q2. Det för närvarande mest snabbväxande bolaget, där Fastator har ägarintressen i, utgörs av First North noterade Studentbostäder i Norden. Ägandet uppgick vid halvårsskiftet till 18% (men har sedan dess och med ett troligt mål att nå 20%) och baserat på marknadsvärdet har Fastators ägarandel ett värde på 270 MSEK. Bolagets fastighetsportfölj uppgår efter kvartalets förvärv av en fastighetsportfölj i Köpenhamn till ett värde av 6 MdSEK. Även det 50% ägda Företagsparken har varit mycket aktivt och förvärvade fastigheter för 400 MSEK under kvartalet och har efter kvartalets utgång förvärvat fastigheter netto för över 500 MSEK. Det innebär att Företagsparken (logistik- och förvaltningsfastigheter) nu äger förvaltnings- och utvecklingsfastigheter för nästan 1,8 MdSEK. Baserat på det bokförda värdet står Företagsparken för 18% av Fastators tillgångar. Point Properties, som står för en lika stor andel av Fastators tillgångar, är inriktat på att utveckla centrumhandel i små- och mellanstora städer och ägde vid halvårsskiftet fastigheter för över 1,2 MdSEK med årliga hyresintäkter på drygt 100 MSEK.  Detta är ett av många investerare förbisett område till följd av det stora handelsinslaget bland hyresgästerna men genom bland annat tillbyggnader av bostäder i anslutning till området kan ett betydande värdeskapande ske. Nyast bland innehavsbolagen är Abamco, som ägs 50/50 med Broadgate Asset Management. Tanken är att bolaget med högt tempo ska förvärva fastigheter som efter utveckling ska passa in i Fastators andra innehavsbolag. Där har redan fastigheter för 350 MSEK köpts.  

Värdeskapande genom bolagsutveckling. Med uppbyggandet och noteringen av Offentliga Hus (som senare resulterade i ett bud på hela bolaget) har Fastator visat prov på sin förmåga att utveckla bolag i sektorn och därmed bidra till värdeutveckling. Med ovan nämnda Studentbostäder i Sverige, Industriparken och Point Properties bedömer vi att Fastator är på väg att på samma sätt inom andra fastighetssegment vara med och skapa värde för bolagets aktieägare. Denna typ av rörelseinriktning kommer dock av naturliga skäl generera större intäkter och/eller värdeförändringar relativt stötvis och med stora variationer mellan kvartalen. Dessutom kommer det att ta en viss tid innan den intensiva investeringsverksamhet som för närvarande präglar många av de hel- och delägda bolagen inom Fastator ger resultat. Det nya finansiella målet, som presenterades i början av året består av ett årligt resultat överstigande 4 SEK per aktie. Under 2020 nådde man enbart 2,9 SEK per aktie och med ledning av utvecklingen under första halvåret, med ett marginellt plusresultat är det tveksamt om man kommer att nå målet i år men mer långsiktigt tror vi inte att det utgör ett problem.  Efter en ca 20% nedgång i aktiekursen i år är aktien en av de få fastighetsaktier som handlas med en rabatt i förhållande till sitt substansvärde, vilket vi finner svårförklarligt.

----------------------------------------

Rapportkommentar Q1 2021 (Läs den fullständiga rapportkommentaren med grafiska element här)

- Stor kassa möjliggör snabb expansion i portföljbolagen
- Studentbostäder i Sverige växer rekordsnabbt
- Värdeskapande genom bolagsutveckling
 
Rapportkommentar
Stor kassa möjliggör snabb expansion i portföljbolagen. Efter försäljningen av Offentliga Hus under slutet av förra året (som inbringade över 1 MdSEK inklusive aktier i Samhällsbyggnadsbolaget) har Fastator en unik position att fortsätta stötta de hel- eller delägda portföljbolagen i arbetet att stärka deras fastighetsportföljer. För närvarande har Fastator större innehav i sex bolag: Företagsparken, Studentbostäder I Sverige, Svenska Bostadskompaniet, GenovaFastator, Nordic PM och Point Properties.  Av dessa utgör de fyra första intressebolag medan de två senare är dotterbolag och konsolideras således. Till det kommer så två helt nystartade transaktionsintensiva bolag, varav ett i alla fall till en början är helägt. Substansvärdet uppgick vid utgången av Q1 till 21,9 SEK per aktie (efter full utspädning) och innebär en uppgång sedan årsskiftet med drygt 2% men 15% på 12-månadersbasis. Hänsyn till den extra sakutdelning aktieägarna fick i form av aktier i Offentliga Hus i december har då inte tagits och skulle adderat ca 5 procentenheter till värdetillväxten. Det största innehavet värdemässigt utgörs av Point Properties, som står för ca 20% av Fastators tillgångar och är ett helägt bolag. Point Properties är inriktat på att utveckla centrumhandel i små- och mellanstora städer och äger nu fastigheter för över 1,1 MdSEK med årliga hyresintäkter på drygt 100 MSEK, efter kvartalets två förvärv. Detta är ett av många investerare förbisett område till följd av det stora handelsinslaget bland hyresgästerna men genom bland annat tillbyggnader av bostäder i anslutning till området kan ett betydande värdeskapande ske.   Koncernen hade vid utgången av kvartalet likvida tillgångar om över 500 MSEK, samt kortfristiga placeringar om över 250 MSEK men där uppbyggandet av de nya transaktionsintensiva bolagen kommer att minska den stora likviditeten.
 
Studentbostäder i Sverige växer rekordsnabbt. Det för närvarande mest snabbväxande bolaget, där Fastator har ägarintressen, utgörs av First North noterade Studentbostäder i Sverige. Ägandet uppgår för närvarande till drygt 20% och baserat på marknadsvärdet har Fastators ägarandel ett värde på 290 MSEK. Vid utgången av Q1 hade bolaget en fastighetsportfölj med över 4000 studentbostäder till ett värde av 3,6 MdSEK. Dessutom har bolaget en projektportfölj om 2200 bostäder. Sedan kvartalsskiftet har bostäder i ett nybyggnadsprojekt i Köpenhamn för 1,6 MdSEK förvärvats. Ett obligationslån om 500 MSEK har nyligen emitterats för att delfinansiera detta projekt. Vi bedömer det som troligt att Fastator och Samhällsbyggnadsbolaget (som vardera äger nästan lika mycket) och som utgör Studentbostäders största ägare, under nästa år när bolaget växt ytterligare, väljer att minska sin ägarandel för att frigöra medel och öka likviditeten i aktien.  
 
Värdeskapande genom bolagsutveckling. Med uppbyggandet och noteringen av Offentliga Hus (som senare resulterade i ett bud på hela bolaget) har Fastator visat prov på sin förmåga att utveckla bolag i sektorn och därmed bidra till värdeutveckling. Med ovan nämnda Studentbostäder i Sverige och Point Properties bedömer vi att Fastator är på väg att på samma sätt inom andra fastighetssegment vara med och skapa värde för bolagets aktieägare. Denna typ av rörelseinriktning kommer dock av naturliga skäl generera större intäkter och/eller värdeförändringar relativt stötvis och med stora variationer mellan kvartalen. Dessutom kommer det att ta en viss tid innan den intensiva investeringsverksamhet som för närvarande präglar många av de hel- och delägda bolagen inom Fastator ger ett resultat. Det nya finansiella målet, som presenterades i januari består av ett årligt resultat överstigande 4 SEK per aktie. Under 2020 nådde man enbart 2,9 SEK per aktie och med ledning av utvecklingen i Q1, med ett marginellt plusresultat, är det tveksamt om man kommer att nå målet i år men mer långsiktigt tror vi inte att det utgör ett problem.  Efter en relativt tråkig kursutveckling under de senaste tre månaderna (-7%) handlas aktien återigen till en rabatt i förhållande till substansvärdet, vilket vi finner svårförklarligt.
 

----------------------------------------

Rapportkommentar Q4 2020 (Läs den fullständiga analysen med grafiska element här)

- Stor kassa för uppbyggnad av den kvarvarande verksamheten
- Flera snabbt växande bolag i Fastators portfölj
- Nytt finansiellt mål och utdelningspolicy

Rapportkommentar
Stor kassa för uppbyggnad av den kvarvarande verksamheten
. Substansvärdet uppgick vid utgången av året till 21,4 SEK per aktie (efter full utspädning) och innebär en uppgång under året om 11%. Hänsyn till den extra sakutdelning aktieägarna fick i form av aktier i Offentliga Hus i december har då inte tagits och skulle adderat ca 5 procentenheter till värdetillväxten. Denna var främst en effekt av noteringen av Offentliga Hus, som i december efterföljdes av ett bud på hela bolaget. Fastator ägde vid den tidpunkten ca 26% av aktierna.  Den totala köpeskillingen för Fastators kvarvarande innehav uppgick till 1 040 MSEK, varav 70% erlades kontant och 30% bestod av D-aktier i budgivande Samhällsbyggnadsbolaget (SBB).  Med tanke på att Offentliga Hus stod för ca 50% av tillgångssidan i Fastator och det likviditetstillskott man nu fått finns förutsättningar att med med full kraft ägna sig åt att bygga upp de kvarvarande verksamheterna i gruppen. Koncernen hade vid årsskiftet likvida tillgångar om hela 925 MSEK, vartill kan räknas värdet på ovanstående aktier i SBB om ca 300 MSEK. 

Flera snabbt växande bolag i Fastators portfölj. I och med försäljningen av Offentliga Hus har Fastator bevisat att man under ett antal år framgångsrikt kan bygga upp ett stort bolag inom ett specifikt område inom fastighetssektorn (samhällsfastigheter). Detta tillsammans med ovanstående likvida medel finns det enligt vår mening mycket goda förutsättningar att ännu snabbare bygga upp nya fastighetsbolag inom väldefinierade nischer. En ny VD sedan 1 februari i form av Knut Pousette (med erfarenhet som VD i ett noterat fastighetsbolag) borde om möjligt stärka förutsättningarna. Värdemässigt störst av de kvarvarande verksamheterna är Point Properties (centrumfastigheter i små och medelstora städer) och med målsättningen att återskapa levande stadskärnor. Bolaget äger för närvarande 16 fastigheter i södra och mellersta Sverige med ett värde om ca 1 MdSEK och årliga hyresintäkter om ca 110 MSEK. Detta är ett av många investerare förbisett område till följd av det stora handelsinslaget bland hyresgästerna men genom tillbyggnader av bostäder med mera kan ett betydande värdeskapande ske.  I år har bolaget fått planbesked för byggande av drygt 400 lägenheter på tre orter i anslutning till de egna fastigheterna. Ett annat mycket intressant och snabbväxande bolag i Fastators portfölj utgörs av det drygt 20% innehavet i Studentbostäder. Bolaget äger över 4000 studentbostäder till ett värde av ca 3 500 MSEK och har med en projektportfölj om 2000 bostäder ambitionen att bli Sveriges största studentbostadsbolag. 

Nytt finansiellt mål och utdelningspolicy. Det nya finansiella målet, som presenterades i januari består av ett årligt resultat överstigande 4 SEK per aktie. Med ett snitt på 4,6 SEK under de senaste tre åren (2,9 SEK under 2020) och ovanstående faktorer gör att det enligt vår mening inte framstår som ett orimligt långsiktigt mål. Men med tanke på Fastators investmentbolagskaraktär är det troligt att det kommer att uppstå stora variationer mellan åren. Styrelsen har också fastslagit en stabilt ökande årlig kontant utdelning, som från tid till annan kan omfatta utdelning av aktier i noterade innehavsbolag. Den ordinarie utdelningen för 2020 föreslås höjas från 0,6 SEK till 0,65 SEK per aktie. Den framgångsrika avyttringen av Offentliga Hus gör att Fastator återigen handlas med en marginell substanspremie. Något större värde har marknaden emellertid inte åsatt värdet i det värdeskapande företagsledningen historiskt har lyckats med och de stora finansiella resurser de nu innehar.

----------------------------------------

Rapportkommentar Q3 2020 (Läs den fullständiga analysen här)

- Full kraft för uppbyggnad av den övriga verksamheten
- Kuvös för ”nya” Offentliga Hus
- Från substanspremie till mindre rabatt

Rapportkommentar
Full kraft för uppbyggnad av den övriga verksamheten
. Substansvärdet steg i Q3 till 110 SEK per aktie (efter full utspädning) och innebär att detta stigit med 15% under året. Huvuddelen av denna värdetillväxt skedde under det senaste kvartalet då Offentliga Hus noterades. Det ska dock noteras att Fastators bokförda värde av Offentliga Hus bygger på en extern värdering som negativt skiljer sig mot dagens börsvärdering av Offentliga Hus. Till följd av noteringen av Offentliga Hus – som i och för sig fortfarande står för ca 50% av koncernens substansvärde - kan Fastator med full kraft ägna sig åt att bygga upp de övriga verksamheterna i gruppen. Förutom att man fortfarande efter noteringen äger 28% i Offentliga Hus, ett innehav som med dagens börskurs är värt ca 900 MSEK och som vid behov naturligtvis utgör en möjlighet att frigöra medel har bolaget med sin nuvarande finansiering betydande möjligheter att göra nya affärer. Efter en riktad nyemission om ca 120 MSEK, mindre försäljning av aktier i Offentliga Hus i samband med noteringen och nya obligationslån (som delvis ersatte gamla men med lägre ränta) uppgår koncernens likvida medel till ca 500 MSEK med ytterligare ramutrymme i befintlig obligation. Värdemässigt störst av de kvarvarande verksamheterna är Point Properties (centrumfastigheter i små och medelstora städer) och med målsättningen att återskapa levande stadskärnor. Bolaget äger för närvarande 14 fastigheter i södra och mellersta Sverige med ett värde om ca 1 MdSEK årliga hyresintäkter om ca 90 MSEK. Förutom det egna 100% ägda förvaltningsbolaget Nordic PM utgörs de andra större innehaven av en 50% andel i logistik- och industrifastighetsägaren Industriparken (gick tidigare under namnet Industrisamhället och ägdes då till 100%) och den för närvarande 34% ägarandelen i Studentbostäder i Sverige (som genom samgåendet med Prime Living minskar till 20%). 

Kuvös för ”nya” Offentliga Hus. Med noteringen av Offentliga Hus har företagsledningen i Fastator visat hur man under ett antal år bygger upp ett stort bolag inom ett specifikt område inom fastighetssektorn (samhällsfastigheter). De två innehav som för närvarande växer snabbast utgörs av Industriparken som med ny VD och styrelseordförande (Leif Östling) går från en fastighetsportfölj på 0,8 MdSEK till 1,4 MdSEK inklusive avtalade förvärv. Det andra innehaver utgörs av Studentbostäder i Sverige, som genom ett samgående med för närvarande noterade Prime Living kommer få en marknadsnotering. Bolaget har på ett par år byggt upp ett bestånd av nästan 3000 studentlägenheter med ett värde på 2,2 MdSEK. Ambitionen är att Sveriges största studentbostadsbolag.

Från substanspremie till mindre rabatt. Till följd av en lägre introduktionskurs för Offentliga Hus än vad marknaden uppenbarligen räknat med men också en påföljande sämre kursutveckling har Fastators aktiekurs gått från att handlas med en stor substanspremie till att handlas med en viss rabatt. Även om marknadens värdering för närvarande skiljer sig negativt från Fastators egen är det uppenbart att denna för närvarande inte är beredd att prisa in något värde för det värdeskapande som är på gång i de tre snabbt växande fastighetsbolagen, som Fastator är hel- eller delägare i. 

----------------------------------------

Rapportkommentar Q2 2020 (Läs den fullständiga analysen med estimate här)

- Renodling av verksamheten 
- Börsnotering av Offentliga Hus åskådliggör den starka finansiella situationen
- Substanspremie

Rapportkommentar
Renodling av verksamheten
. Fastator och de i gruppen ingående bolagen har i relativt begränsad omfattning drabbats av pandemin. Företagsledningen har därför kunnat fortsätta med att bidra med förberedelserna för Offentliga Hus börsnotering (se nedan) och samtidigt utveckla de två helägda innehavsbolagen Point Properties (centrumfastigheter i små och medelstora städer) och Industrisamhället (logistik- och industrifastigheter). Dessutom ska en renodling av verksamheten ske genom (efter kvartalets utgång) förvärv av 34% av aktierna i Studentbostäder i Sverige och där planen är att lägga in koncernens ägande inom området. Point Properties och Industrisamhällets hyresintäkter uppgick under kvartalet till 30 MSEK och på årsbasis till över 130 MSEK och gör att Fastator som investmentbolag har ett eget kassaflöde. Tillsammans med koncernens förvaltningsbolag Nordic PM med en omsättning på ca 45 MSEK (som till viss del internfaktureras) innebar det att omsättningen för gruppen steg till 69,6 MSEK (39,1) i Q2. Dessa intäkter räcker i stort sett till att täcka alla kostnaderna i koncernen förutom räntekostnaderna. Till det kommer så resultatet från intressebolaget Offentliga Hus (ägarandel 50%) med fastigheter för 7,4 MdSEK. I kvartalet redovisade detta bolag en omsättning om 121,5 MSEK (92,6) och ett förvaltningsresultat om 22,2 MSEK (60,2). Efter att under Q1 enbart redovisat marginella värdeförändringar kunde Fastator under Q2 visa upp en positiv förändring om 93,5 MSEK. Poster av engångskaraktär om 34 MSEK, i huvudsak bestående av realiserade vinster vid kortfristiga affärer i noterade fastighetsbolag gjorde att Fastator kunde redovisa ett positivt finansnetto om 12,5 MSEK

Börsnotering av Offentliga Hus åskådliggör den starka finansiella situationen. Av bolagets substansvärde vid halvårsskiftet utgör Offentliga Hus ca 54% och värdet på detta innehav styr naturligtvis en stor del av värdet på Fastator. Den planerade börsnoteringen av bolaget är planerad till oktober 2020 och kommer för Fastator att utgöra en mycket viktig tidpunkt. En notering av Offentliga Hus skulle inte bara kunna ge ett likviditetstillskott utan även avsevärt förbättra koncernens nyckeltal vad avser belåning och soliditet. Sedan tidigare har förutom en ny ledningsgrupp och rekrytering av nya nyckelmedarbetare,  även styrelsen kompletterats med ett antal välkända personer. Substansvärdet enligt EPRA NAV på samtliga aktier i Offentliga Hus uppgår till ca 2,3 MdSEK. Trots vårens börsturbulens fortsätter aktiemarknadens värdering av denna typ av fastigheter ofta att vara över den substansvärdering som framkommer enligt EPRA NAV. Även om Samhällsbyggnadsbolaget (SBB) och Offentliga Hus fastighetsbestånd skiljer sig åt på ett flertal sätt bland annat vad avser andel byggrätter och SBBs innehav av hyresrätter är det intressant att konstatera att SBB för närvarande handlas till en premie om hela 20% i förhållande till angivet substansvärde. Det är sannolikt att Fastator vid en försäljning av hela sitt innehav i Offentliga Hus skulle få en likvid (före eventuella skattekonsekvenser), som motsvarar de nuvarande räntebärande skulderna. Det skulle möjliggöra en betydande expansion inom de andra verksamheterna inom Fastator.

Substanspremie. Till följd av Fastators blandade verksamhetsform med en stor del av verksamheten och tillgångarna i intressebolag är det enligt vår mening substansvärdet (EPRA NAV) det bästa sättet att följa koncernens utveckling. Efter att under 2019 kunnat uppvisa en värdeuppgång med nästan 60%, visade substansvärdet en nedgång i Q1.  Under Q2 har detta tapp återtagits och substansvärdet står idag ca 5% högre än vid årsskiftet.  Den planerade noteringen av Offentliga Hus har lett till en brant kursuppgång (+40% i år) och att aktien till skillnad från tidigare nu noteras till en viss premie till substansvärdet.  Men som nämnts ovan är det sannolikt att Offentliga Hus får ett värde på aktiemarknaden över sitt substansvärde, vilket förklarar premien. Till det kommer ett stort antal byggrätter som för närvarande är försiktigt värderade.

----------------------------------------

Rapportkommentar Q1 2020 (Läs den fullständiga analysen här)

- Helägda rörelsen skapar kassaflöde 
- Börsnotering av Offentliga Hus åskådliggör den starka finansiella situationen
- Stor substansrabatt 

Rapportkommentar
Helägda rörelsen skapar kassaflöde
. Med start 2018 började Fastator att via två helägda dotterbolag Industrisamhället (logistik- och industrifastigheter) och Point Properties (centrumfastigheter i små- och medelstora städer) att bygga upp ett eget fastighetsbestånd. I dessa två bolag finns det nu förvaltningsfastigheter för över 1,2 MdSEK. Dessa två bolag inbringade under årets första kvartal hyresintäkter om ca 50 MSEK och gör att Fastator som investmentbolag har ett eget kassaflöde. Tillsammans med koncernens förvaltningsbolag Nordic PM med en omsättning på ca 40 MSEK (som till stor del internfaktureras) innebar att omsättningen för gruppen steg till 62,7 MSEK (36,3) under Q1. Den omsättningen räckte i stort sett till att täcka alla kostnaderna i koncernen förutom de finansiella. Till det kommer så resultatet från intressebolaget Offentliga Hus (ägarandel 50%) med fastigheter för 7,3 MdSEk. I kvartalet redovisade intressebolaget en omsättning om 120,7 MSEK (46,2) och ett förvaltningsresultat om 21,8 MSEK 10,4). Till skillnad från de flesta kvartalen under förra året var värdeförändringarna i koncernens fastigheter marginellt positiva under kvartalet (7,5 MSEK). Finansnettot försämrades under kvartalet till -15,9 MSEK (-8,8) och beror att koncernens räntebärande skulder ökat till ca 1270 MSEK (750) via upptagande av obligationslån.

Börsnotering av Offentliga Hus åskådliggör den starka finansiella situationen. Planen är fortsatt att Offentliga Hus (med inriktning på fastigheter för stat och kommun uthyrda på långa hyresavtal) under 2020 ska börsnoteras. Förutom en ny ledningsgrupp och rekrytering av nya nyckelmedarbetare, har även styrelsen kompletterats med ett antal välkända personer.  En notering av Offentliga Hus skulle inte bara kunna ge ett likviditetstillskott utan även avsevärt förbättra koncernens nyckeltal vad avser belåning och soliditet. Baserat på ett värde för samtliga aktier i Offentliga Hus på ca 2,4 MdSEK, som i sin tur bygger på 99% av substansvärdet i bolaget enligt EPRA NAV. Trots vårens börsturbulens fortsätter aktiemarknadens värdering av denna typ av fastigheter ofta att vara över den substansvärdering som framkommer enligt EPRA NAV. Det förestår därför som sannolikt att Fastator vid en försäljning av hela sitt innehav i Offentliga Hus skulle få en likvid (före eventuella skattekonsekvenser), som motsvarar de räntebärande skulderna. 

Stor substansrabatt. Till följd av Fastators blandade verksamhetsform med en stor del av verksamheten och tillgångarna i intressebolag är det enligt vår mening substansvärdet (EPRA NAV) det bästa sättet att följa koncernens utveckling. Efter att under 2019 kunnat uppvisa en värdeuppgång med ca 50%, visade substansvärdet en marginell nedgång i Q1. Förutom i Point Properties känner vi ingen oro för några större negativa värdeförändringar under 2020 till följd av pandemin. Tvärtom kan en notering av Offentliga Hus enligt ovanleda till att värdet stiger.  Fastator har under vårens börsturbulens klarat sig relativt bra med en kursnedgång på enbart 7% men handlas nu med en rabatt om drygt 20% i förhållande till substansvärdet. I likhet med många andra fastighetsbolag har styrelsen valt att inte föreslå någon utdelning för 2019.

----------------------------------------

Rapportkommentar Q4 2019 (Läs den fullständiga analysen här)

- Fortsatt hög aktivitet
- Offentliga Hus inför notering
- Substansvärdeuppgången fortsätter

Rapportkommentar
Fortsatt hög aktivitet
. Den helägda fastighetsportföljen som ägs via två bolag, dels Industrisamhället (inriktat på logistik- och industrifastigheter) och dels Point (centrumfastigheter) fortsätter att växa. Industrisamhället har via transaktioner med 50% ägda Offentliga Hus men också andra transaktioner förvärvat ca 60 fastigheter till ett värde av ca 700 MSEK under Q4 och vid årsskiftet ägde bolaget fastigheter till ett värde av 1,1 mdSEK. Point gjorde också under kvartalet förvärv av flera fastigheter med ett sammanlagt värde om ca 150 MSEK och hade vid årsskiftet fastigheter till ett värde om 1,1 mdSEK, dvs ungefär lika mycket som Industrisamhället. Dessa två bolag hade under 2019 hyresintäkter om ca 70 MSEK, varav Industrisamhället 31 MSEK och Point 37 MSEK. Sammanlagt genererade dessa två bolag och fastighetshetsförvaltningsbolaget Nordic PM (ägarandel 64%) ett rörelseresultat före värdeförändringar om ca 33 MSEK under 2019, vilket delvis täckte koncernens finansnetto om -55 MSEK. Under Q4 separat var motsvarande rörelseresultat 12 MSEK och finansnettot -19 MSEK. Till det kommer så resultatandelen (exklusive värdeförändringar) i Fastators enskilt största innehav nämligen det 50% innehavet i Offentliga Hus om 30 MSEK. Under Q4 var motsvarande resultatandel 8 MSEK. Fastigheternas värdeförändringar var i koncernen nästan 790 MSEK, varav ca 590 MSEK utgjorde realiserade förändringar som framkom under Q4.

Offentliga Hus inför notering. Planen är att Offentliga Hus ska börsnoteras under innevarande år och under hösten tillsattes till en ny mycket erfaren ledningsgrupp med erfarenhet från ett annat noterat bolag - Stendörren. Offentliga Hus hade vid årsskiftet fastigheter till ett värde av 7,2 mdSEK, vilket kan jämföras med att bolagets innehav vid förra årsskiftet uppgick till 3,9 mdSEK. Efter årsskiftet har fastigheter under de första månaderna år 2020 förvärvats med ett värde om 250 MSEK. Med tanke på kursutvecklingen för Samhällsbyggnadsbolaget SBB, som också är inriktat på fastigheter brukade av stat och kommun med långa hyreskontrakt borde intresset för Offentliga Hus bli betydande. Fastator har under perioden gett ett aktieägartillskott till Offentliga Hus om 600 MSEK, vilket innebär att deras 50% innehav är bokfört i drygt 1,2 mdSEK. Belåningsgraden vid årsskiftet var efter detta 61% i Offentliga Hus (inkl. obligationslån).

Substansvärdeuppgången fortsätter. Substansvärdeuppgången i Fastator uppgick under året till drygt 90% med speciell tonvikt på det andra halvåret och uppgick vid årsskiftet till drygt 100 SEK. Det är också att anmärka att en stor del av värdeuppgången är realiserad dylik. Vid värderingen av Fastator är det att anmärka att värdet på Offentliga Hus är baserat på de fastighetsvärden, som är åsatta de underliggande fastigheterna och inte det värde Offentliga Hus kan förväntas få som fristående bolag. Den i och för sig betydligt större konkurrenten SBB handlas för närvarande med en premie om drygt 30% i förhållande till senast angivna substansvärde. Om Offentliga Hus vid en notering får ett värde som innebär en 20% premie skulle det innebära att substansvärdet skulle stiga med ytterligare 16 SEK. I likhet med övriga fastighetsbolag har Fastator gått från att handlas med en rabatt i förhållande till substansvärdet till att handlas med en kraftig premie (för närvarande ca 50% i förhållande till angivet substansvärde) men som sålunda sjunker beroende på vilken premie som Offentliga Hus kommer att få vid en värdering.

----------------------------------------

Rapportkommentar Q3 2019 (Läs den fullständiga analysen här)

- Helägda rörelsen allt viktigare 
- Offentliga Hus mot börsen
- Fortsatt substansvärdeuppgång

Rapportkommentar.    
Helägda rörelsen allt viktigare. 
Det 50% aktieinnehavet i Offentliga Hus (med fastigheter för 5,8 mdSEk inklusive de fastigheter som tillträds i Q4) väger fortfarande mycket tungt vid en värdering av Fastator men kommer i koncernens balansräkning enbart fram ett innehav i intresseföretag och i resultaträkningen som en resultatandel. Med start 2018 har dock Fastator satsat på att via flera olika dotterbolag bygga upp en helägd fastighetsrörelse som kan generera kassaflöden till koncernen. Inom Industrisamhället (inriktat på logistik- och industrifastigheter) finns fastigheter för drygt 400 MSEK och via Point (centrumfastigheter) äger man fastigheter för ca 550 MSEK. Dessa två bolag  genererade under årets första nio månader hyresintäkter om 43 MSEK (separat under Q3 20 MSEK). Hittills i år levererar denna verksamhet tillsammans med fastighetsförvaltningsföretaget Nordic PM (ägarandel 64%) dock ett i stort sett 0-resultat efter finansnetto men före värdeförändringar men vi förväntar oss en förbättring under 2020 till följd av högre hyror och lägre räntekostnader. Till följd av omförhandlade hyror och lägre direktavkastningskrav har det till 100% ägda fastighetsbeståndet haft en mycket stark värdetillväxt. Under Q3 separat uppgick den till 123 MSEK och för årets tre första kvartal till 295 MSEK.

Offentliga Hus mot börsen. Planen är att Offentliga Hus under 2020 ska börsnoteras och en ny ledningsgrupp har därför anställts med mycket erfarna personer som framgångsrikt lett Stendörren. Med tanke på kursutvecklingen för Samhällsbyggnadsbolaget, som också är inriktat på fastigheter brukade av stat och kommun uthyrda på långa hyreskontrakt, torde Offentliga Hus röna ett stort intresse hos investerare. Baserat på ovanstående fastighetsvärde har bolaget på tolvmånadersbasis hyresintäkter på drygt 400 MSEK, vilket med nuvarande räntor skulle ge ett resultat före värdeförändringar om 135 MSEK. Offentliga Hus har erhållit en rating från Nordic Credit Rating med betyget BB- men strävan är att förbättra denna, vilket naturligtvis skulle kunna sänka räntekostnaderna ytterligare.

Fortsatt substansvärdeuppgång.  I likhet med tidigare är substansvärdetillväxten – till följd av Fastators blandade verksamhetsform - enligt vår mening med det bästa sättet att följa koncernens utveckling. Efter att under årets sex första månader kunnat uppvisa en värdeuppgång med 18% steg substansvärdet under det tredje kvartalet ytterligare till 80 SEK, vilket innebär en ökning på 23% hittills i år. Till följd av den kraftiga kursuppgången i år (ca 100%) handlas aktien i stort sett i nivå med aktuellt substansvärde. Med tanke på att Fastators 50% ägarandel i Offentliga Hus enbart är bokförd i 630 MSEK torde dock ett övervärde finnas i detta innehav, vilket borde utkristalliseras i samband med en notering. 

----------------------------------------

Rapportkommentar Q2 2019 (Läs den fullständiga analysen här)

- Substansvärdetillväxten fortsätter
- Framväxten av ett eget fastighetsbestånd 
- Substansrabatten minskar

Rapportkommentar.   
Substansvärdetillväxten fortsätter. Fastators omsättning steg i Q2 kraftigt till 39,1 MSEK (22,6) samtidigt som rörelseresultatet exklusive värdeförändringar och resultatandelar i intresseföretag uppgick till 0,6 MSEK ( -7,0). l I och med att Fastator bedriver en stor del av sin fastighetsverksamhet i delägda bolag, som inte konsolideras och som enbart framgår som resultatandelar ger dessa siffror dock ingen bra vägledning för koncernens utveckling. Bokförda värdet på intresseföretagen utgjorde vid halvårsskiftet hela ca 35 % av bolagets tillgångar (framförallt 50% ägda Offentliga Hus) och skulle en andelsredovisning av tillgångarna ske stiger den redovisade betydelsen ännu mer.  Substansvärdetillväxten upplever vi därför som det bästa måttet att följa Fastator på. Under 2019 har substansvärdet därmed stigit med 18% till 77 SEK per aktie (före utspädning) och hela 40% de senaste 12 månaderna. Detta är dels en effekt av omförhandlade hyror men också av lägre direktavkastningskrav. Det är att anmärka att en stor del av värdeförändringarna i det gångna kvartalet är hänförliga till det egna växande fastighetsbeståndet.

Framväxten av ett eget fastighetsbestånd. Det 50% innehavet i Offentliga Hus med fastigheter för drygt 4,7 mdr SEK utgör Fastators enskilt viktigaste tillgång men framväxten av ett allt större eget fastighetsbestånd minskar dess betydelse något.  Det större egna fastighetsbeståndet har tillkommit genom förvärv av resterande 50% i Industrisamhället, som nu har fastigheter för ca 300 MSEK. Men också genom ett flertal fastighetsinvesteringar under slutet av 2018 och under första halvåret 2019 om sammanlagt ca 700 MSEK.  En stor del av dessa förvärv har skett via nystartade 100% ägda Point Properties som specialiserat sig på centrumfastigheter i små- och medelstora städer, ofta vid städernas torg. Genom uppbyggandet av ett eget fastighetsbestånd får Fastator tillgång till ett eget kassaflöde, vilket möjliggör fortsatt expansion.

Substansrabatten minskar. Årets stora substansvärdeuppgång och förbättrade finansieringsvillkor genom utgivande av obligationslån har inte gått aktiemarknaden förbi och aktien har i år stigit med drygt 55%. Detta innebär att substansrabatten minskat betydligt från årets början men fortfarande uppgår till ca 20% och är ännu en av de högsta i fastighetssektorn. I likhet med tidigare tror vi att en separatnotering av Offentliga Hus som fullt ut synliggör dess värde skulle utgöra en trigger för en fortsatt minskning. Den förväntade flytten av Fastator till Small Cap-listan borde också vara kurshöjande. 

----------------------------------------

Rapportkommentar Q1 2019 (Läs den fullständiga analysen här)

- Substansvärdetillväxt även i Q1
- Offentliga Hus växer
- Fortsatt hög substansrabatt

Rapportkommentar
  
Substansvärdetillväxt även i Q1.
 Efter att ha ökat substansvärdet med 60% under 2018 fortsatte Fastator att under Q1 öka värdet i kvartalet med 8% till ca 70 SEK per aktie (efter utspädning) i förhållande till utgången av förra året. Detta har huvudsakligen skett genom en betydande positiv värdeförändring i det egna beståndet men också i det 50% ägda Offentliga Hus. Dessa värdeförändringar uppgick till ca 72 MSEK respektive 22 MSEK (Fastators andel). Tidigare bedrevs huvuddelen av Fastators veksamhet via intresse- och/eller icke helägda dotterbolag. Under 2018 och 2019 har Fastator byggt upp ett 100% ägt fastighetsbestånd dels genom förvärv av resterande 50% i Industrisamhället, som har fastigheter för ca 310 MSEK samt genom köp under 2018 för 425 MSEK och 250 MSEK under 2019 av egna fastigheter. Fastator får därigenom tillgång till ett betydande eget kassaflöde, vilket möjliggör fortsatt expansion.

Offentliga Hus växer. Fastators enskilt viktigaste innehav utgörs av innehavet i Offentliga Hus. Hyresgästerna består till ca 90% av offentligt finansierade verksamheter med långa hyreskontrakt. Detta innehav är bokfört i 629 MSEK och utgör således ca 40% av tillgångarna. Under 2018 skedde nästan en fördubbling (exklusive sålda hyresbostäder) av beståndet till ca 4 mdSEK, dels till följd av förvärv men också betydande positiva värdeförändringar. Hittills i år har bolaget avtalat om köp av fastigheter för 1 mdSEK, vilket innebär att fastighetsvärdet är på väg över 5 mdSEK. Offentliga Hus är således en bra bit på väg mot målet om fastigheter för 9 mdSEK och en börsnotering inom 1-2 år.  Den säkerställda belåningsgraden har trots expansionen sjunkit till 47% (57). Hyresintäkterna ökade i kvartalet med 85% i förhållande till för ett år sedan samtidigt som driftnettot ökade med drygt 60%.

Fortsatt hög substansrabatt. Uppbyggnaden av ett eget fastighetsbestånd och en börsnotering och synliggörande av värdet av Offentliga Hus borde göra att den höga substansrabatten i Fastator minskar. För närvarande uppgår substansrabatten till hela 34% och är en av de högsta i fastighetssektorn. Den förväntade flytten av Fastator till Small Cap-listan borde också kunna fungera som en trigger.

----------------------------------------

Rapportkommentar Q4 (Läs den fullständiga analysen här)

- Stark substansvärdetillväxt under 2018 
- Köp av egna fastigheter 
- Fortsatt snabb expansion att vänta med stor substansrabatt

Rapportkommentar

Stark substansvärdetillväxt 2018. Fastator lyckades med konststycket att öka sitt substansvärde per aktie under 2018 med drygt 60% till 64 SEK per aktie. Den överlägset största bidraget till denna ökning kommer från det största innehavet i Fastator – Offentliga Hus som ägs till 50%. Sammanlagt ökade värdet på deras fastigheter till 3,9 mdSEK (2,4), varav ca 0,7 mdSEK berodde på värdetillväxt och resten till följd av förvärv. Detta innebär att Offentliga Hus nu enligt vår bedömning nu står för nästan 70% av Fastators tillgångar. Med de förvärv som annonserats under slutet av 2018 och som tillträds under 2019 kommer Offentliga Hus ha fastigheter för över 5 mdSEK, vilket är en bra bit på väg mot målet om ett bestånd på 9 mdSEK och en börsnotering.

Köp av egna fastigheter. Fastator har hittills agerat som börsens enda noterade investmentbolag med inriktning på fastigheter, dvs de har ägt fastigheter via andra hel- eller delägda bolag. I ett avsteg från denna strategi förvärvades under slutet av Q4 två fastigheter till ett värde av sammanlagt 425 MSEK, vilka tillträds under 2019. Detta skapar ett kassaflöde i moderbolaget och ge intäkter på helårsbasis på uppskattningsvis ca 100 MSEK. Finansieringen sker via en ny obligation som emitteras i vår enligt befintligt ramverk. Med den kompetens som finns inom Fastator ser vi positivt på en fortsatt expansion av selektiva fastigheter.

Stor substansrabatt. Offentliga Hus snabba expansion väntas fortsätta och medges av en för fastighetsnischen samhällsfastigheter mycket låg belåningsgrad (45%) och ett starkt kassaflöde. I och med att det nu finns två noterade bolag med inriktning mot samhällsfastigheter (Hemfosa och SBB) och investerares intresse av säkra hyresintäkter i en sämre konjunktur räknar vi med en fortsatt positiv värdeutveckling av denna typ av fastigheter. I egenskap av Fastators överlägset största tillgång kommer en positiv värdeutveckling för Offentliga Hus naturligtvis också ha en positiv effekt på Fastators substansvärde. Fastator handlas för närvarande i en ca 30% rabatt i förhållande till sitt substansvärde, vilket till viss del kan förklaras av investmentbolagsstrukturen men en rabatt som avsevärt borde sjunka när bolaget enligt förväntningarna byter lista och kunskapen om bolaget ökar.

Kort om Fastator
Ordförande: Björn Rosengren
VD: Knut Pousette
CFO: Christoffer Strömbäck
Lista: First North 

----------------------------------------

Disclaimer
Denna publikation (nedan ”Publikationen”) har sammanställts av TradeVenueAB (nedan ”TV”) exklusivt för TV:s kunder. Innehållet har grundats på information från allmänt tillgängliga källor vilka bedömts som tillförlitliga. Sakinnehållets riktighet och fullständighet liksom lämnade prognoser kan således inte garanteras. TV kan låta medarbetare från annan avdelning eller analyserat bolag (nedan ”bolaget”) läsa fakta eller serier av fakta för att få dessa verifierade. TV lämnar inte i förväg ut slutsatser eller omdömen i Publikationen. Åsikter som lämnats i Publikationen är analytikerns åsikter vid tillfället för upprättandet av Publikationen och dessa kan ändras. Det lämnas ingen försäkran om att framtida händelser kommer att vara i enlighet med åsikter framförda i Publikationen.

Informationen i Publikationen ska inte uppfattas som en uppmaning eller råd att ingå transaktioner. Informationen tar inte sikte på enskilda mottagares kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller investeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett investeringsråd.

TV frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på denna Publikation. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Att en placeringhistoriskt haft en god värdeutveckling är ingen garanti för framtiden.

Den i Publikationen lämnade analysen har utförts i enlighet med villkoren för tjänsten ”IR-paketet” som TV utför åt analyserat bolag. TV erhåller ersättning för nämnda tjänst från det analyserade bolaget. TV betalar ersättning till den analytiker som har sammanställt Publikationen. Publikationen får inte spridas till eller göras tillgänglig för någon fysisk eller juridisk person i USA (med undantag av vadsom framgår av Rule15a –16, SecuritiesExchange Actof1934), Kanada eller något annat land som i lag fastställt begränsningar för spridning och tillgänglighet av materialets innehåll.

Varken TV eller de personer som sammanställt denna publikation har innehav (varken långa eller korta) i analyserat bolags emitterade finansiella instrument överstigande 0,5 % av det analyserade bolagets aktiekapital.

Analytikern som har sammanställt denna publikation äger inga aktier i bolaget.

Tradevenue
TradeVenue är en samlingsplats för investerare och noterade bolag. Vårt fokus är att främst uppmärksamma små- och medelstora bolag men ni finner givetvis även information om de största bolagen i Sverige. På denna hemsida kan ni ta del av aktietips, läsa uppdragsanalyser, blogginlägg och massvis av aktuella börsnyheter.